（2014）于民二初字第2765号
裁判日期: 2015-01-23
公开日期: 2015-04-07
案件名称
张淑娟与张志德、郭云侠、沈阳永来房屋开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
沈阳市于洪区人民法院
所属地区
沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张淑娟,张志德,郭云侠,沈阳永来房地产有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十一条，第四十四条第一款，第一百三十条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国物权法》：第十五条，第九十五条，第九十七条；《中华人民共和国婚姻法（2001年）》：第三十九条第一款
全文
沈阳市于洪区人民法院民 事 判 决 书（2014）于民二初字第2765号原告：张淑娟，女，1959年8月13日出生，汉族，住沈阳市铁西区。委托代理人：张世臣，男，1934年2月14日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。被告：张志德，男，1950年3月14日出生，汉族，住沈阳市于洪区。第三人：郭云侠，女，1950年4月11日出生，汉族，住沈阳市于洪区。委托代理人：张菊，女，1977年2月18日出生，汉族，住沈阳市于洪区。系郭云侠女儿。第三人：沈阳永来房地产有限公司，住所地沈阳市于洪区青海路镜泊湖街。法定代表人：张忠东，系该公司总经理。委托代理人：石刚旭，男，1978年11月19日出生，汉族，系该公司法务，住沈阳市于洪区。原告张淑娟诉被告张志德、第三人郭云侠、沈阳永来房地产有限公司（以下简称“永来房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员肇一畅担任审判长，与人民陪审员张玮瑛、房丽娜组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张淑娟、被告张志德及第三人郭云侠的委托代理人张菊、第三人永来房地产公司的委托代理人石刚旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2008年4月7日，原、被告通过中介陈文龙介绍签订了房屋买卖协议书，被告张志德将其位于于洪区汪河路17-7-243室动迁房票转让给原告，总价款人民币125000元，更名前留押金10000元。增加面积款41951元由原告缴纳，被告配合原告办理过户手续，无论房屋增值或贬值均与被告无关。合同签订后，原告向被告支付了房款115000元，并分两次支付增加面积款共53165元。现被告拒绝协助原告办理房屋所有权证，故原告诉至法院，请求被告、第三人协助办理更名过户手续；本案诉讼费由被告承担。被告辩称：原、被告签订房屋买卖协议属实，房屋买卖协议书及房款收条均系被告本人签名，现被告不同意将房子卖给原告。被拆迁房屋位于于洪区沈辽路汪家四委，面积48平方米，是被告与第三人郭云侠的共同财产。被告与第三人郭云侠原系夫妻关系，双方于2003年4月14日协议离婚，约定诉争房产被告与郭云侠各占24平方米。第三人在该房屋内居住至2005年房屋动迁。原、被告签订房屋买卖协议时，第三人郭云侠不知情，也不可能同意被告出售诉争房屋。第三人郭云侠辩称：被告张志德与第三人郭云侠于2003年4月14日协议离婚，离婚时约定位于于洪区沈辽路汪家四委，面积48平方米的房屋二人共同所有，各享有24平方米。离婚后，第三人在该房屋内居住至2005年房屋动迁。被告出售该房屋未经第三人同意，第三人郭云侠不同意出售诉争房屋。第三人永来房地产公司辩称：同意依据生效判决协助办理产权手续。经审理查明，被告张志德与第三人郭云侠原系夫妻关系，双方于2003年4月14日协议离婚，并签订离婚协议书，约定位于沈阳市于洪区沈辽路汪家四委，面积48平方米，登记原产权所有人为张志德的房屋，双方离婚后共同所有，各占24平方米。2005年8月22日，沈阳于洪新城建设投资集团有限公司作为拆迁人与被告张志德签订了《城市房屋拆迁补偿安置协议》。协议约定，被拆迁人张志德房屋座落于沈阳市于洪区沈辽路汪家四委，房屋所有权证编号为923048，面积48平方米。被拆迁人选择产权调换的拆迁方式，拆迁人提供的产权调换房屋座落于汪家永来，建筑面积60平方米，被拆迁房屋与产权调换房屋差价款为人民币41951元，由被拆迁人补足。另补充约定，被拆迁人自愿选择产权调换，协议号为选房号，张志德与妻子离婚，协议有证房产权各半。张志德长子现年33岁，即将结婚，根据该户实际情况，现场领导及工作小组研究决定给予分户。087号60平方米，45平方米上靠到60平方米，按每平方米1800元计算，088号45平方米。2008年4月7日，原、被告签订了房屋买卖协议书，被告将位于汪家永来回迁面积60平方米，房票号为87号的动迁房票转让给原告，房屋总价款人民币125000元，更名前原告留押金10000元，更名后支付。拆迁协议中约定的房屋差价款41951元由原告缴纳，以后无论房屋增值或贬值，被告均应无偿协助原告办理过户手续。合同签订后，原告向被告支付了购房款115000元，被告将拆迁补偿安置协议等拆迁手续交给原告。2008年5月4日，原告缴纳房屋差价款41951元。2008年8月1日，原告缴纳了增加面积款11214元，被告张志德配合原告办理了回迁手续，回迁房屋位于沈阳市于洪区汪河路17-9号243，面积66.23平方米。原告于当日入住该房屋，居住至今。第三人永来房地产公司已向房屋产权登记机关办理了该房屋所有权初始登记证明。2008年5月29日，被告回迁了一处面积55.73平方米的房屋，位于沈阳市于洪区汪河路17-9号243。房屋交付后，被告的女儿张菊及第三人郭云侠入住该房屋，并居住至今。上述两处房屋位于同一小区内。上述事实，有原、被告、第三人的当庭陈述，房屋买卖协议书、《城市房屋拆迁补偿安置协议》、购房款收条、增加面积款收据、入住通知书、离婚协议书、离婚证等证据载卷佐证，经庭审质证查证属实，予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。原、被告签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方签订的房屋买卖合同是互负给付义务的负担行为，被告缔约时是否有权处分合同标的物，不影响合同效力。关于第三人郭云侠提出其对被告处分诉争房屋一事不知情，亦不同意出售诉争房屋的抗辩理由。被告张志德与第三人郭云侠在离婚协议中约定，双方居住的于洪区沈辽路汪家四委，面积48平方米的房产归二人共有，各占一半权利，故第三人郭云侠系该房屋的共有权人。因该房屋被拆迁而取得的两处产权调换房屋，仍为被告与第三人郭云侠共有。被告处分回迁房屋，应当取得第三人同意。2008年房屋回迁后，第三人郭云侠与其女儿张菊入住其中一套55.73平方米的回迁房屋，原告入住另一套面积66.23平方米的回迁房屋，二套房屋在同一园区内。原告居住诉争房屋至今长达六年，且近两年被告张志德偶与第三人郭云侠在另一处回迁房内共同居住，故应当推定第三人郭云侠对被告张志德处分共有房屋的事实知情。第三人郭云侠未提出异议，亦未主张权利，应视为其认可被告处分诉争房产的行为。关于被告张志德提出其处分诉争房屋未取得第三人郭云侠同意，第三人郭云侠亦不知情的抗辩理由，与此同理。综上，本院对被告张志德、第三人郭云侠提出的上述抗辩理由，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第十五条、第九十五条、第九十七条，《中华人民共和国婚姻法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》四十四条、第五十一条、一百三十条之规定，判决如下：一、被告张志德、第三人郭云侠、第三人沈阳永来房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，协助原告张淑娟办理沈阳市于洪区汪河路17-9号243房屋所有权登记手续，办理费用由原告张淑娟承担；二、房屋产权登记至原告张淑娟名下后三日内，原告张淑娟向被告张志德支付剩余房款人民币10000元。案件受理费2800元，由被告张志德承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长 肇一畅人民陪审员 张玮瑛人民陪审员 房丽娜二〇一五年一月二十三日书 记 员 张明明 微信公众号“”