（2014）闵民五（民）初字第706号
裁判日期: 2015-01-23
公开日期: 2015-06-06
案件名称
王建忠、袁玲与上海万源房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市闵行区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王建忠,袁玲,上海万源房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条
全文
上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2014）闵民五（民）初字第706号原告王建忠。委托代理人张正勤，上海东方环发律师事务所律师。委托代理人龙昌军，上海东方环发律师事务所律师。原告袁玲。委托代理人张正勤，上海东方环发律师事务所律师。委托代理人龙昌军，上海东方环发律师事务所律师。被告上海万源房地产开发有限公司。法定代表人倪建达，董事长。委托代理人鲁民，系上海万源房地产开发有限公司员工。委托代理人张骥，上海市襄阳律师事务所律师。原告王建忠、袁玲与被告上海万源房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年3月27日立案受理。先适用简易程序审理，后因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序于2014年11月11日、12月5日公开开庭进行了审理。原告王建忠及原告的委托代理人龙昌军，被告上海万源房地产开发有限公司的委托代理人鲁民、张骥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王建忠、袁玲诉称，2011年1月25日，原被告签订的《上海市商品房出售合同》约定，原告向被告购买位于上海市闵行区××路××弄“××城D街坊”36号12层1202室房屋（以下简称系争房屋），以及系争房屋所对应的23-1层地下一层车位787室。随后，原告发现系争房屋净高严重缩水，缩水比率高达8.08%。“出售合同一”第二条约定，系争房屋建筑层高为3.15米。2011年8月4日原告收到的《新建住宅使用说明书》第二点建筑物结构类型中载明，客厅和卧室的楼板厚度为110毫米，卫生间、厨房和阳台的楼板厚度均为100毫米。根据《住宅设计规范》的强制性国家标准规定可以得出，系争房屋的客厅和卧室室内净高应为3040毫米（层高减去楼板厚度）；系争房屋的卫生间、厨房和阳台室内净高应为3050毫米（层高减去楼板厚度）。然而，系争房屋经实测的净高为，客厅（起居室）连入户花园室内净高度平均为2.732米，使用面积为49.59平方米，约占系争房屋室内使用面积的44.75%；卧室室内净高度平均为2.844米，使用面积约为18.06平方米，约占室内使用面积的16.30%；其他区域（厨房、卫生间）实测室内净高难度平均为2.856米，使用面积约为43.16平方米，约占室内使用面积的38.95%。原告认为，其花费近600万元人民币（币种下同）购买的系争房屋，应当超出一般普通住宅标准的体质商品房，但其所购买的却是劣质房屋，甚至具有严重安全隐患的不合格房屋。据此，请求法院判令被告返还原告因系争房屋净高缩水质量问题减价后多出的价款80万元（暂定）。被告上海万源房地产开发有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。一、双方签订的出售合同约定层高是3米不是3.15米，原告按照3.15米计算层高或净高的缩水比率无事实依据，其得出的价款损失也无依据。出售合同包括法院委托的鉴定单位的鉴定结论中明确层高是3米，被告并未违约，故不应承担违约责任或赔偿责任。二、被告所有出售合同中没有净高的数据约定，原告购买的是现房不是预售房，在购买时其对房屋的结构包括层高、净高的概念及现状都是明知的。原告是看了现房后购房，并且在购买后办理了房屋交接手续及房产证，现原告以室内净高未过标为由提出主张，不符合事实。三、关于原告提到的《新建住宅使用说明书》中楼板厚度与图纸中数据差距的情况，《新建住宅使用说明书》是被告单方面制作的文件，是在交房时交付原告，并非在原告购房时提供，被告在《新建住宅使用说明书》中对楼板的数据表述可能存在失误，但不会对原告在购买房屋时产生任何错误诱导。故原告以《住宅使用说明书》中的失误来主张权利，没有事实依据和法律依据。四、按照目前市场价值，系争房屋的实际价格是上涨，所以原告不存在损失。至于原告述称的实测报告，是原告单方委托制作的，不能作为本案的定案依据。经审理查明，2011年1月25日，原告王建忠、袁玲（为签约乙方）与被告上海万源房地产开发有限公司（为签约甲方）签订了一份《上海市商品房出售合同》。双方约定，乙方向甲方购买位于××路××弄“××城D街坊”36号12层1202室（即系争房屋），建筑面积172.52平方米，其中套内建筑面积137.07平方米，公用分摊建筑面积为35.45平方米，该房屋建筑层高（30、33号）3.15米，其他楼幢3米；乙方购买该房屋每平方米建筑面积单价32，786元，总房价款5，656，241元；乙方如未按约付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之5计算，逾期超过30天，甲方有权单方面解除本合同。合同第七条规定，甲方在收到乙方全部房价款之日起45天内，向乙方交付该房屋。合同第九条还规定，乙方应在本合同第七条约定的房屋交接期限内到甲方要求的地点办理验收交接手续，该房屋交付的标志为签订《房屋验收表》。同时，双方还约定，该房屋为居住用房，甲方应向乙方提供《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》、《前期物业管理服务合同》；除不可抗力外，甲方如未在本合同第七条约定的期内将该房屋交付乙方使用，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之5计算，违约金自本合同第七条约定的最后交付期限之二天起算至实际交付之日止；逾期超过30天，乙方有权选择单方面解除本合同；2011年5月30日前，由乙方向闵行区房屋土地管理局办理价格申报手续，申领该房地产权证；因甲方原因，乙方无法在2011年7月30日前取得房地产权证，甲方应承担违约责任，违约金为总房地产价款的5%，2011年12月31日起的90日内，乙方仍无法取得房地产权证，则乙方有权单方面解除合同。合同的“附件一”记载：1、乙方于2011年1月6日与甲方签约，并付首付房款10万元；2、乙方于2011年1月25日前应支付房款计3，556，241元。“备注”记载，乙方应在签约之日起4日内办理贷款手续并提交全部贷款所需资料，乙方在2011年2月28日前以申请个人住房商业贷款的方式向甲方支付该房屋剩余部分房款200万元。此外，合同还有“附件二”该房屋平面图、“附件三”该房屋建筑结构、装修及设备标准、“附件四”该房屋权属情况、“附件五”《房屋使用公约》及“补充条款”等内容。签约当日，原被告还签订了一份《上海市商品房出售合同》，双方约定，由原告向被告××路××弄“××城D街坊”23号-1屋地下车位787室。签约后，原告按约向被告支付了全部房款。2011年6月3日，被告通知原告验房交接，原告（王建忠）验房后在《物业验房单》上书写了“厅净高2.73米主卧净高2.845米”及“收到钥匙和门禁卡”等文字。同日，原告向物支付了车辆管理费、建筑垃圾清运费等费用。同时，原告（王建忠）将系争房屋钥匙交物业代管，双方签订了《钥匙代管承诺书》。2011年10月21日，原告通过律师向被告寄发《关于解除商品房买卖合同赔偿损失的律师函》，该律师函的主要内容为：贵公司提供的住宅使用说明书上载明，楼板厚为110毫米，但根据实测楼板厚230毫米以上。由于同一层的板厚相差一倍以上，使结构刚度差异变大，若发生地震会出现变形不协调，应力集中，容易造成结构破坏而坍塌；由于板厚的增加，要比说明书所载每平方米楼板增加250公斤的恒载，与邻室的分户墙每层每延米要增加恒载约1800公斤，基础顶面的墙每延米要增加近30吨的荷载；贵公司售楼宣传的现浇楼板均为110毫米厚，与验房的实际结果严重不符，楼板实际厚度要增加1倍以上，造成了质量和使用功能的严重缺陷和损害。因此，提出如下请求，解除双方签订的买卖合同，退还房款，赔偿造成的所有损失。在此正告贵公司，就相关问题立即进行磋商，而不应回避，以免诉累，望谨思慎行。嗣后，原告以信函方式向相关部门反映，系争房屋主体结构室内净高与设计不符，要求解除房屋买卖合同，退还房款并赔偿损失。2012年8月1日，被告就原告信函反映的问题作出《关于朗郡36号1202室业主反映房屋功能效用缺陷投诉处理情况说明》，该说明的主要内容为：该业主就以上投诉内容于2012年2月投诉上海市建设工程安全质量监督总站，我公司就相关内容已回复。经核对施工图，设计层高3米，业主测量的层高2.73米为客厅净高，此处楼板结构设计为230毫米，地坪为40毫米厚度。关于楼板高差5厘米，已与业主一同进行现场测量，有2种情况：高差5厘米处为客厅与入户花园最低点之间高差，按建筑设计图纸入户花园存在地漏与找坡，找坡最大长度超过5米，按1%找坡高差超过5厘米；按客厅自然间测量5点，其中角点与中心净高存在2厘米高差，按餐厅自然间测量5点，其中角点与中心点存在1厘米高差。我公司将按国家和商品房买卖合同有关规定认真处理。2012年10月22日，上海市建筑业管理办公室就原告反映的情况予以回复，主要内容为：您反映××路××弄36号1202室（即系争房屋）按合同设计房屋层高为3米，但实际只有2.73米、高差最大为0.052米，违反国家不关规定等投诉已处理完毕。经查，1、经核对施工图，设计层高为3米，业主测量为2.73米为客厅净高，加上此处楼板结构厚度为230mm，以及地坪层厚度40mm，正好为3米高度。2、楼板厚度230mm为按图施工，设计通过审图及超高层建筑抗震专项审查。3、现浇板高差50mm问题，按建筑设计图入户花园存在地漏斜坡找坡最大长度超过5米，按10%计算找坡高差超过50mm（设计图）。同时按客厅自然间测量5点，其中角点与中心净高存在20mm高差，餐厅依法同测，角点与中心存10mm高差，建设单位合同有关规定认真处理。综上所述，投诉问题不属实。如您对本处理意见不服，根据《信访条例》条三十四条、《上海市信访条例》第二十八条的规定，您可以自收到本书面答复之日起30日内向上海市城乡建设和交通委员会信访办申请信访复查。2014年3月27日，原告以诉称之理由向本院提起诉讼。本案审理期间，根据原告申请本院就系争房屋的层高委托上海源正科技有限责任公司进行检测。2014年9月26日，检测单位向本院出具了《司法鉴定意见书》，该意见书记载的鉴定意见为：1、测点1号至14号对应室内净高算数平均值为2.730米。2、测点15、17、18号对应室内净高算数平均值为2.840米。3、测点16、19、20、21号对应室内净高算数平均值为2.854米。4、12层至13层楼梯间层高实测结果为2.997米。此外，《司法鉴定意见书》记载的楼板厚度为：1、1号至14号对应位置的楼板厚度为0.230米；2、15、17、18号对应位置的楼板厚度为0.120米；3、16、19、20、21号对应位置的楼板厚度为0.110米。关于不能直接进行层高测量一事，检测单位解释是与系争房屋相邻楼层的房屋已经装修之原故。原告对就上述《司法鉴定意见书》提出异议，认为检测单位没有将《新建住宅使用说明书》作为检测依据，却大量应用了设计图纸，且该设计图纸未经庭审质证，是被告单方面制作。检测单位就原告的异议答复，鉴定内容即室内净高测量、12层楼梯间层高及1202室各房间室内净高度差系经原被告双方现场确认，鉴定结论只是针对上述三项内容给出鉴定意见，该数值只是测量及汇总的结论，没有合格与否的判断。被告对上述《司法鉴定意见书》不持异议。以上事实，由原被告签订的《上海市商品房出售合同》，原告支付购房发票、契税缴款书等凭证，《新建住宅使用说明书》，原告通过律师向被告寄发的《关于解除商品房买卖合同赔偿损失的律师函》，上海源正科技有限责任公司出具的《司法鉴定意见书》及当事人陈述等证据为证。上述证据经庭审质证属实，且与本案有关联，具有证据效力。本案原被告争议的焦点是：一、系争房屋的层高是3.15米还是3米；二、原告以系争房屋净高缩水为由要求减少房价的诉请能否成立。本院认为，原被告签订的《上海市商品房出售合同》系当事人的真实意思表示，合同内容于法不悖，合同成立后对签约双方具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。关于争议焦点一，合同中就系争房屋的层高这样记载：“该房屋建筑层高（30、33号）3.15米，其他楼幢3米”，该段文字系被告作为开发商对所有购房者的格式条款，虽然文字内容没有直接指向系争房屋，但这样表述在文意上不应该产生歧义，即系争房屋只要不是30号或33号，其层高就应该属于“其他楼幢”的3米（且根据上海市建筑业管理办公室的回复，原告反映情况时也认同系争房屋层高为3米）。原告以3.15米作为系争房屋的层高标准属于认识有误，本案当以合同约定的3米层高为定案依据。关于争议焦点二，原被告在合同中并没有关于系争房屋净高的约定，双方当事人在合同中明确约定系争房屋的层高为3米，而上海源正科技有限责任公司出具的《司法鉴定意见书》，已经证明系争房屋的层高（净高加楼板厚度）达到了双方约定的层高标准（测出的层高误差在正常范围之内）。法律意义上的违约责任是指，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。由于被告向原告交付的系争房屋层高符合双方的约定，故原告以系争房屋净高缩水为由要求减少房价的诉讼请求，不符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于违约责任的归责原则，本院不予支持。被告关于系争房屋层高是3米及出售合同中没有净高数据约定等辩称意见成立，本院予以采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告王建忠、袁玲的诉讼请求。案件受理费11，800元及检测费20，000元，由原告王建忠、袁玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 蒋鸣良代理审判员 殷 雪人民陪审员 邓红霞二〇一五年一月二十三日书 记 员 龚 漾附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 更多数据：