（2014）芦法民一初字第1056号
裁判日期: 2015-01-23
公开日期: 2015-07-27
案件名称
唐弋苏与株洲市东风服装厂、株洲市芦淞区经济和信息化局房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
株洲市芦淞区人民法院
所属地区
株洲市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
唐弋苏,株洲市东风服装厂
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
湖南省株洲市芦淞区人民法院民 事 判 决 书（2014）芦法民一初字第1056号原告唐弋苏（曾用名唐清莲），女，1961年12月19日出生，汉族。被告株洲市东风服装厂，住所地株洲市芦淞区**号。法定代表人曾小林。被告株洲市芦淞区经济和信息化局，住所地株洲市芦淞区太子路688号。法定代表人陈鹏，系该局局长。委托代理人黄虎，男，1981年10月24日出生，汉族。代理权限为特别授权，即代为承认、变更、放弃诉讼请求，参与和解、调解，签收法律文书等。原告唐弋苏诉被告株洲市东风服装厂房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月1日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员李美林独任审理。2014年10月9日，因案情复杂，将本案转为普通程序审理，依法组成由审判员舒家良担任审判长，代理审判员李美林、人民陪审员陈兰君参加的合议庭。在本案审理过程中，原告向本院申请追加株洲市芦淞区经济和信息化局（以下简称经信局）和黄虎为本案被告，本院依法准予追加经信局为本案被告。本院分别于2014年12月4日、2015年1月23日两次公开开庭进行了审理。原告唐弋苏、被告株洲市东风服装厂、被告经信局的委托代理人黄虎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，其从被告株洲市东风服装厂处承租了坐落于株洲市芦淞区芦淞路56号商铺。2001年11月15日，原告与被告株洲市东风服装厂签订了一份《装修协议》，并口头约定：长期使用，价格不变，可转租。多年来，原告按时缴纳了租金。2014年，被告拒不受领原告缴纳的租金，并抢劫、盗窃原告价值八万多元的物品，将店铺另行租赁给他人。为维护原告的合法权益，遂诉至法院，请求判令：一、两被告继续履行合同；二、被告株洲市芦淞区经济和信息化局承担侵权责任，还原门面装修，赔偿原告2014年1月至12月的营业损失5000元；三、请求判令被告株洲市芦淞区经济和信息化局返还门面内物品，包括饮水机1台、电风扇1台、电脑1台、复印机1台、桌子2张；四、请求判令被告株洲市芦淞区经济和信息化局赔偿原告精神损失费和交通费共1000元；五、请求判令被告株洲市芦淞区经济和信息化局承担本案的全部诉讼费用。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据1、国土证复印件、房产证复印件、企业注册登记资料、房屋租赁合约复印件、装修协议，证明原告与被告株洲市东风服装厂约定原告长期租用涉案房屋，且租金不变，双方已依法履行该合同达12年；证据2、个体工商户营业执照复印件、印刷经营许可证复印件、收条4张（2001年、2002年、2003年、2006年各1张）、收款收据6张（2008年、2010年、2012年各两张）、收据2张（2011年）、收款凭证1张（2004年）、解除租赁合同通知书2份（2013年3月19日、2013年12月30日），证明原告系合法经营，被告经信局未履行合同且多次到原告经营场所侵权并造成损失，被告经信局无权解除合同；证据3、交租催告函，证明原告未欠租金且依法履行了合同，被告经信局拒收租金；证据4、协议（2001年11月23日），证明原告为租赁涉案房屋向案外人ＸＸ支付了30000元转让费；证据5、原告经营场所照片6张、旺金园足浴按摩照片1张，证明被告经信局损害店铺装修，偷盗店铺内物品，并将店铺另租赁给他人的事实；证据6、原告身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格；证据7、2014年12月4日的报警记录，证明被告经信局将涉案房屋内的物品搬走的事实。被告株洲市东风服装厂辩称：一、其未与原告口头约定“长期使用、价格不变、可转租”；二、其与原告于2001年签订的租赁合同约定租赁期限为一年，该合同到期后双方未再续签合同，双方现为不定期租赁合同关系；三、房屋所有权人经信局主张解除租赁合同合法有效；四、请求驳回原告的诉请。被告株洲市东风服装厂为支持其主张，向本院提交了如下证据：证据1、房屋租赁合约复印件，证明双方的租赁合同关系；证据2、装修协议复印件，证明原告同被告株洲市东风服装厂双方签订租赁合同及免责条款；证据3、国土证和房产证复印件，证明产权归属及被告经信局有权解除合同；证据4、解除租赁合同通知书复印件，证明被告经信局系产权人且依法解除合同不存在违约及赔偿责任。被告经信局辩称：一、被告经信局为涉案房屋的所有权人，被告株洲市东风服装厂为其下属单位，原告与被告株洲市东风服装厂就涉案房屋于2001年签订的租赁合同合法有效，但该租赁合同约定的租赁期限为一年，合同到期后双方未续签合同；二、2013年，被告经信局通过电话及书面通知要求同原告解除租赁合同关系。由于涉案商铺属于消防通道，原告非法占用涉案商铺存在较大的消防隐患；三、原告2013年以来强行占据被告经信局的房屋不搬出去，造成的一切后果由原告承担；四、原告法庭上诬陷被告经信局毁损、盗窃、抢走其物品，被告经信局保留追究其法律责任的权利。被告株洲市芦淞区经济和信息化局为支持其主张，向本院提交如下证据：证据1、组织机构代码证复印件，证明被告经信局的诉讼主体资格；证据2、房屋所有权证复印件，证明其为涉案房屋的所有权人。本院在审理过程中调取的涉案房屋所有权证及涉案房屋所有权变动的依据，证明涉案房屋的所有权人及变更情况。经庭审质证，对原告提交的证据，被告株洲市东风服装厂的质证意见为：对证据1真实性无异议，对证明目的有异议；对证据2中的个体工商户营业执照复印件、印刷经营许可证复印件真实性有异议；对证据2中的收条、收据、收款凭证真实性无异议，对其证明目的有异议；对证据2中的解除租赁合同通知书真实性无异议；对证据3无异议；对证据4有异议；对证据5有异议，没有将门面出租；对证据6无异议；对证据7未发表质证意见。被告经信局的质证意见为：对证据1真实性无异议，对证明目的有异议；对证据2真实性无异议，对证明目的有异议；对证据3真实性无异议，对证明目的有异议；对证据4真实性、证明目的有异议；对证据5真实性、证明目的有异议；对证据6无异议；对证据7真实性无异议，对证明目的有异议，对询问笔录陈述的内容有异议。对被告株洲市东风服装厂提交的证据，原告的质证意见为：对证据1真实性有异议，没有提交原件，原告与被告株洲市东风服装厂没有签订书面租赁合同，只有口头协议；对证据2真实性无异议，对证明目的有异议；对证据3真实性无异议，对证明目的有异议；对证据4真实性无异议，对证明目的有异议，被告经信局无权解除合同。被告经信局的质证意见为：对证据1、2、3、4均无异议。对被告经信局提交的证据，原告的质证意见为：对证据1无异议；对证据2的关联性有异议。被告株洲市东风服装厂的质证意见为：对证据1、2均无异议。对本院调取的证据，原告未发表质证意见。被告株洲市东风服装厂、经信局的质证意见为：对该份证据均无异议。本院对原告提交的证据作如下认定：两被告对证据1中的国土证复印件、房产证复印件、企业注册登记资料、装修协议及证据2中的收条、收款收据、收据、解除租赁合同通知书及证据3的真实性均无异议，本院对其真实性均予以采信；证据1中的房屋租赁合约，未能与原件核对，且原告认为系被告伪造的，本院不予采信；证据2中的个体工商户营业执照、印刷经营许可证均系复印件，本院不予采信；证据4与本案无关，本院不予采信；证据5具备真实性、合法性及关联性，能够证明涉案房屋原状及现状，但不能证明原告主张的事实；证据6经被告株洲市东风服装厂、被告经信局确认无异议，本院予以采信；证据7能够证明原告报警的过程，但不能证明原告主张的事实。本院对被告株洲市东风服装厂提交的证据作如下认定：证据1未能与原件核对，不具备真实性，本院不予采信；原告、被告经信局对证据2、证据3、证据4的真实性无异议，且与原告提交的证据一致，具备关联性及合法性，本院予以采信。本院对被告经信局提交的证据作如下认定：证据1经原告、被告株洲市东风服装厂确认无异议，本院予以采信；证据2与本院在房产局调取的证据一致，且具备真实性、合法性及关联性，本院予以采信。本院调取的证据认证如下：该份证据具备真实性、合法性、关联性，本院予以采信。经审理查明，涉案房屋坐落于株洲市芦淞区芦淞路54号（即原告与被告株洲市东风服装厂在装修协议中确定的芦淞路56号）一楼楼梯间，所有权人为被告经信局。被告株洲市东风服装厂是被告经信局的下属企业。在2002年以前涉案房屋由被告株洲市东风服装厂出租，2002年被告株洲市东风服装厂改制后，被告经信局委托被告株洲市东风服装厂的员工李君向原告收租，2013年李君退休后，涉案房屋由被告经信局管理。2001年11月15日，唐清莲（乙方）与被告株洲市东风服装厂（甲方）签订《装修协议》，约定：“关于承租户唐清莲申请提议把东风服装厂芦淞路56号进大门右边加宽并装卷闸门一事的协议如下……二、乙方合同期满后，不得撤走装修的一切东西（如门、墙等）……四、长期使用，价格不变（如城建规划拆迁或企业改制与本厂无关，甲方不负赔偿责任）……”。此后，原告一直租用涉案房屋。2013年12月30日，被告经信局向原告发出《解除租赁合同通知书》，通知原告解除2001年11月15日签订的门面租赁合同，并要求原告收到通知后15日内交还涉案房屋。原告收到了该《解除租赁合同通知书》。2013年12月30日，原告向被告经信局工作人员黄虎、黄勇送达《交租》催告函，催告被告经信局收取涉案房屋租金。原告在庭审中自认其原名唐清莲，被告亦对原告租赁房屋及交租时使用的名字为唐清莲无异议，且各方当事人均认可2001年11月15日《装修协议》真实性及有效性，均确认租赁标的物为坐落于株洲市芦淞区芦淞路54号一楼楼梯间大约六平米的房屋。本院认为，本案属于房屋租赁合同纠纷。房屋承租人及房屋所有权人均认可2001年11月15日签署的《装修协议》中关于房屋租赁的约定的效力，并共同确认租赁标的物，房屋租赁合同关系合法有效。本案争议焦点为：一、两被告是否须继续履行租赁合同；二、被告经信局是否须赔偿原告营业损失；三、被告经信局是否须赔偿原告损失、还原门面装修、返还物品。现分析如下：一、两被告是否须继续履行租赁合同综合各方当事人陈述，原告、被告株洲市东风服装厂提交的《装修协议》、《解除租赁合同通知书》，及原告提交的原告经营场所照片等证据可认定：1、被告经信局承继涉案租赁合同中的出租人权利及义务，故《装修协议》中出租人已变更为被告经信局；2、涉案租赁合同中承租人与出租人仅概括约定“长期使用”，并未明确租赁期限，涉案房屋租赁合同为不定期租赁合同。综合各方当事人的陈述，原告、被告株洲市东风服装厂提交的《解除租赁合同通知书》，及原告提交的原告经营场所照片等证据可认定，原告收到了被告经信局送达的《解除租赁合同通知书》，且被告经信局给予了原告合理期限搬离。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，被告经信局作为涉案房屋所有权人及出租人，向原告送达了《解除租赁合同通知书》，解除双方之间的不定期房屋租赁合同，并给予了原告合理期限搬离，双方之间的房屋租赁合同已解除。故被告经信局并无义务继续履行涉案房屋租赁合同。此外，原告及被告株洲市东风服装厂、被告经信局均认可涉案房屋租赁合同出租人已变更为被告经信局，即被告株洲市东风服装厂已非涉案房屋租赁合同主体，故被告株洲市东风服装厂并无义务履行涉案房屋租赁合同。据此，原告要求两被告继续履行涉案房屋租赁合同的诉讼请求缺乏事实依据及法律依据，本院不予支持。二、被告经信局是否须赔偿原告营业损失本案中，被告经信局已在2013年12月30日发出解除租赁合同通知书，原告亦已收到该通知书，涉案房屋的租赁合同已在2013年12月30日解除，故原告要求被告经信局赔偿2014年1月至12月的营业损失，无事实和法律依据，本院不予支持。三、被告经信局是否须赔偿原告损失、还原门面装修、返还物品根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，原告对于其主张的损失事实，负有提供证据予以证明的责任。原告提交的证据不足以证明被告经信局损毁了涉案房屋的装修，也不足以证明其所受的财产损失、交通费损失，亦不能证明被告经信局拿走了原告涉案房屋内的物品。因此，原告要求被告经信局还原涉案房屋的装修、返还涉案房屋内物品、赔偿交通费损失，无事实和法律依据，本院不予支持。至于原告主张的精神损失问题，于法无据，不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告唐弋苏的全部诉讼请求。本案案件受理费130元，由原告唐弋苏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向农行驻株洲中级人民法院收费点缴纳；汇款或转账的，开户行：株洲市农业银行荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，账号：161101040002686。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审 判 长 舒家良代理审判员 李美林人民陪审员 陈兰君二〇一五年一月二十三日书 记 员 唐 琼附：本判决适用的相关法律法条：《中华人民共和国合同法》第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 来自