（2015）宝民三（民）初字第3号
裁判日期: 2015-01-23
公开日期: 2015-03-23
案件名称
上海丛峻贸易有限公司与宝和嘉力(上海)商业投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市宝山区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海丛峻贸易有限公司,宝和嘉力（上海）商业投资管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款
全文
上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2015）宝民三（民）初字第3号原告上海丛峻贸易有限公司。法定代表人陈丽珍。委托代理人许金燕。委托代理人朱旗元，上海浩航律师事务所。被告宝和嘉力（上海）商业投资管理有限公司。法定代表人郑渭涛。委托代理人邓燕。委托代理人孔俊玮。原告上海丛峻贸易有限公司与被告宝和嘉力（上海）商业投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陶芳独任审判，并公开开庭进行了审理。原告上海丛峻贸易有限公司的委托代理人许金燕、朱旗元、被告宝和嘉力（上海）商业投资管理有限公司的委托代理人邓燕、孔俊玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海丛峻贸易有限公司诉称，2014年5月26日，原、被告就位于宝山区殷高西路XXX号XXX楼3-183、3-184的房屋签订《上海市房屋转租合同》，同日原告按约向被告支付了租赁保证金20，914元及两个月租金及物业管理费20，914元。根据约定，被告应于同年7月31日向原告交付房屋，然而，被告未履行合同约定的交房义务。原告多次催要未果，根据合同约定，若被告迟延交房经催告后超过90日仍未交付，则原告有权解除合同，被告应以保证金的两倍赔偿给原告。此外，被告还应按照月租金及物业管理费的三倍向原告支付违约金。直至诉讼前，系争商铺已由案外人实际占有使用，原告的合同目的已然无法实现。据此，原告起诉至本院要求解除与被告签订的房屋租赁合同，要求被告返还预付的租金、物业管理费20，914元，被告双倍返还原告保证金计41，828元，被告向原告支付违约金31，371元，并赔偿原告律师费8，000元。被告宝和嘉力（上海）商业投资管理有限公司辩称，关于与原告就系争商铺签订房屋租赁合同、预收两个月租金、物业管理费20，914元及保证金20，914元等事实无异议。被告的确延期交付商铺且超过了合同约定的宽限期，对于原告因此提出解除合同的要求，被告予以同意。合同解除后，被告愿意返还预收的租金及物业管理费20，914元，也同意双倍返还保证金41，828元，其余的诉讼请求不予同意。经审理查明，2014年5月26日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《上海市房屋转租合同》，约定，甲方将依法承租的位于宝山区殷高西路XXX号的部分即1楼3-183、3-184室转租给乙方，房屋的租赁面积为42.89平方米。甲方于2014年7月31日前向乙方交付该房屋，转租期限为36个月。自2014年9月1日起至2017年8月31日止。乙方向甲方租赁该房屋作为“飞亚达、罗西尼、天王”等品牌及相关商业用途使用。补充条款第四条第4款约定，如果因任何原因（包括但不限于甲方未能在上述规定期限内改正不符合或缺陷）甲方未能在约定交付之日交付，并且经催告后超过90日仍未交付该房屋给乙方，则乙方有权解除合同，甲方须以乙方所支付的保证金的双倍金额赔偿给乙方；第5款约定，若乙方在约定交付日5日内不按约收房，则视为乙方拒绝继续履行合同，甲方有权解除合同，乙方支付的保证金归甲方所有，同时甲方有权进一步要求乙方赔偿甲方损失（包括但不限于重新招商费用、律师费用、广告费用等）；第五条约定，初始租期第一、二年，月租金为8，741元，初始租期第三年，月租金为9，393元。该房屋的租金按照月计算，每两月缴付。物业管理费每月1，716元，由甲方代甲方指定的物业公司收取。乙方需在本合同签署后三日内预付2个月的房屋保底租金及物业管理费作为首期保底租金和物业管理费，合计20，941元；第七条约定，本合同下的保证金金额相当于二个月之月保底租金、物业管理费两项之和（即20，941元），保证金用于担保乙方在本合同有效期间遵守本合同下的各项规定。租赁意向书保证金将自动转为本合同中所指租赁保证金一部分，本合同签署后三日内，乙方将另支付给甲方租赁保证金差额共计20，941元；第十六条的违约责任中约定，在合同期间，非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应当按当年平均月租金和物业管理费的三倍向乙方支付违约金，若违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。签约当日，被告向原告出具两张收据，收款金额均为20，914元，一张所的注明收款事由为租赁保证金（2个月），另一张注明收款事由为租赁保证金（含2个月物业管理费）。嗣后，因被告未在合同约定的期限前交付租赁商铺，原告于2014年10月21日向被告发出律师函，主要内容为，双方于2014年5月26日签订房屋转租合同，同日原告向被告支付了保证金41，828元，依照合同约定，被告应于7月31日向原告交付房屋，但被告未履行交房义务，经原告多次催告，至今未果。被告已构成严重违约，并要求被告接函后速与原告协商解决。因双方无法协商解决，故涉讼。审理中，原告表示，合同签订后，原告一直在等待被告交房的通知，然过了7月31日后仍未接到消息，9月中旬，被告告知商场已改变了整体格局，变更为裘皮城，并发了新的图纸，将出租给原告的店铺地点进行变更，对此原告不予认可，故被告的行为构成违约。鉴于原告原本将承租商铺用作品牌手表的经营销售，为履行租赁合同，原告事先采购价值约30万元的各类品牌手表，由于被告的违约，导致上述商品无法在旺季正常销售，造成原告很大的经济损失，据此，除却要求双倍返还保证金之外，原告还要求根据合同约定主张相当于三个月租金、物业管理费的违约金、并要求被告赔偿律师费用。被告表示，改变经营业态的确属实，被告也及时告知原告，主观上并不存在违约的故意；至于违约金和律师费，被告从未擅自提前解除合同、收回商铺，原告的上述请求缺乏合同和法律依据。被告还称，关于出具的收据，其中一张明确是租赁保证金，另一张收据中财务人员有笔误，应当是“租赁保底租金（含两个月物业管理费）”的概念；对此，原告表示，同意被告所做的解释，原告已经按约支付了保证金并预付了两个月的租金和物业管理费用。以上事实，有原告提供的房屋转租合同、收据、短信记录、邮件、律师函、照片、律师费收据，及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实、信用原则。原、被告就系争房屋签订的房屋转租合同，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。根据合同约定，被告应于2014年7月31日前向原告交付商铺。原告主张被告未能履行交房义务，被告对此予以认可，且自认超过了合同约定的宽限期。依照合同补充条款第四条第4款约定，如果因任何原因被告未能在约定交付之日交付，并且经催告后超过90日仍未交付该房屋给原告，则原告有权解除合同，被告须以原告所支付的保证金的双倍金额赔偿给原告。据此，原告起诉要求解除系争转租合同并要求被告返还预付租金、物业管理费20，914元并双倍返还保证金41，828元的诉讼请求，合法有据，本院予以准许。同时，合同还约定，非本合同规定的情况被告擅自解除本合同，提前收回该房屋的，被告应当按当年平均月租金和物业管理费的三倍向原告支付违约金。本案中，被告的违约体现在未按约交付房屋，并非擅自提前收回房屋，故原告援引该条款主张违约责任，于法无据，本院难以准许。同理，原告要求赔偿律师费的诉讼请求，亦不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告上海丛峻贸易有限公司与被告宝和嘉力（上海）商业投资管理有限公司就上海市宝山区殷高西路XXX号XXX楼3-183、3-184房屋签订的《上海市房屋转租合同》；二、被告宝和嘉力（上海）商业投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内，返还原告上海丛峻贸易有限公司预付的租金、物业管理费20，914元；三、被告宝和嘉力（上海）商业投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内，双倍返还原告上海丛峻贸易有限公司保证金41，828元；四、原告上海丛峻贸易有限公司的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期限履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。本案受理费减半收取1，171元，由被告宝和嘉力（上海）商业投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 陶 芳二〇一五年一月二十三日书记员 侯家雯附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。…… 更多数据：搜索“”来源：