（2013）佛顺法良民初字第592号
裁判日期: 2015-01-23
公开日期: 2015-05-11
案件名称
佛山市顺德区金发策划管理有限公司与潘杏满、梁图华物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市顺德区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
佛山市顺德区金发策划管理有限公司,潘杏满,梁图华,佛山市顺德区美立方沐足休闲有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第七条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零九条；《物业管理条例（2007年）》：第四十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2013）佛顺法良民初字第592号原告佛山市顺德区金发策划管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区大良新城区呈祥路嘉信社区服务中心二楼。法定代表人刘哲。委托代理人郭丽华，系该公司员工。被告潘杏满。委托代理人黎伟贤、丁怀宇，广东宏骏律师事务所律师。被告梁图华。委托代理人陈润华，广东科顺律师事务所律师。第三人佛山市顺德区美立方沐足休闲有限公司，住所地广东省佛山市顺德区大良街道兴顺路嘉信城市广场二期X号铺。法定代表人陈爱英。委托代理人黎伟贤、丁怀宇，广东宏骏律师事务所律师。原告佛山市顺德区金发策划管理有限公司（以下简称金发公司）诉被告潘杏满、梁图华物业服务合同纠纷一案，本院于2013年3月27日立案受理后，依法通知佛山市顺德区美立方沐足休闲有限公司（以下简称美立方公司）作为第三人参加本案诉讼。本案依法由审判员宁瑞红适用简易程序独任审判，于2013年4月19日、2013年5月28日两次公开开庭进行了审理后，中止审理，后恢复审理，并于2015年1月22日第三次公开开庭审理。本案第一、二次开庭时，原告金发公司的委托代理人郭丽华，被告潘杏满、第三人美立方公司的共同委托代理人丁怀宇，被告梁图华的委托代理人陈润华到庭参加诉讼；第三次开庭时，原告金发公司的委托代理人郭丽华，被告潘杏满、第三人美立方公司的共同委托代理人丁怀宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金发公司起诉认为，根据原告与被告潘杏满签订的《前期物业管理服务协议》之约定，被告潘杏满所租用的嘉信城市广场二期EX铺由原告进行物业管理，被告应当按照协议约定的收费标准411.7元／月缴付服务费，原告按照协议约定提供物业管理服务。截至2013年3月31日，被告潘杏满欠付物业管理费1235.1元，公摊电费491.2元，公摊水费90.3元，滞纳金138.32元，合共1954.92元（详见清单，上述欠费及滞纳金暂计至2013年3月31日止，以后上述欠费及滞纳金顺延），给原告造成重大损失，被告梁图华对上述费用承担连带责任。据此，原告请求判令：1.被告潘杏满支付从2012年11月至2013年3月止的物业服务费1235.1元，公摊电费491.2元，公摊水费90.3元，滞纳金138.32元，合共1954.92元（详见清单，暂计至2013年3月31日止，以后另计）。2.被告梁图华对上述费用承担连带清偿责任。3.本案诉讼费由被告承担。被告潘杏满、第三人辩称，一、被告潘杏满不是案涉商铺的承租人，案涉商铺的承租人是第三人。二、案涉商铺只是从2013年1月起未交物业管理费，但该费用也不应该由第三人承担，因为第三人从2012年11月已经撤出商铺，停止营业，现第三人与案涉商铺的所有权人即被告梁图华的租赁合同纠纷正在顺德法院审理中，案号为（2013）佛顺法民一初字第31号，该审理结果将确定被告梁图华与第三人租赁合同解除时间及相关责任的承担，所以原告起诉的2013年1月之后产生的物业管理费应由谁承担，应待（2013）佛顺法民一初字第31号有了判决结果才能确定，被告潘杏满、第三人依然坚持本案应该中止审理。对于原告所诉称的金额没有异议，但不应该由被告潘杏满、第三人承担。三、原告所起诉的公摊水电费，第三人也只拖欠其2012年11月的水电费，2012年12月之后的公摊水电费不应由第三人承担，理由与前述的第二点的理由一致。被告梁图华辩称，一、被告梁图华与原告无事实法律关系，非本案的适格被告。被告梁图华在佛山市顺德嘉信置业发展有限公司（以下简称嘉信公司）承诺保证租期、免收物业管理费的情况下，于2009年11月向嘉信公司带租购买了案涉商铺。在被告梁图华购买该商铺前，嘉信公司已将该商铺出租给被告潘杏满，同时原告与被告潘杏满也早已签订了《物业管理服务协议》，并由被告潘杏满支付物业管理费。在被告梁图华购买了该商铺后，为完善相关的合同备案等程序性手续，在原告的要求下，被告梁图华与原告形式性签订了另外一份《物业管理服务协议》，但物业管理费一直都是由被告潘杏满缴交。因此，被告梁图华并非真实的合同履约主体，与原告签订《物业管理服务协议》是形式性的行为，与原告无事实法律关系，被告梁图华无支付物业管理费的义务，非本案的适格被告。二、即使被告梁图华有支付管理费义务，原告未尽物业管理职责，物业管理费理应免交。因被告潘杏满租用涉案商铺经营沐足场，未能做好有关排水、隔水设施，导致出现向楼下渗水、漏水的现象，楼下商铺业主亦多次向原告及被告潘杏满反映漏水情况，但原告及被告潘杏满均未将该情况向被告梁图华反映，被告梁图华对此毫不知情，原告直至2012年11月下旬才通知商铺业主，而当月30日沐足场已停业。同时，原告亦一直未处理好该问题，以致楼下商铺业主将被告潘杏满告上法庭。因此，原告未尽物业管理职责，致使被告梁图华有可能承担因此造成的经济赔偿责任。退一万步讲，即使被告梁图华有支付物业管理费义务，也应当免交。本院依法向被告梁图华送达起诉状副本和开庭传票，但被告梁图华既无到庭参加诉讼，也没有向法庭说明正当理由。诉讼中，原告提供的证据及被告、第三人的质证意见如下：1.原告企业法人营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书、商铺买卖合同、被告潘杏满、梁图华身份证复印件各一份，证明原被告诉讼主体资格。被告潘杏满、第三人对真实性无异议，认为被告潘杏满不是本案的适格主体，不具备诉讼主体资格，因为被告潘杏满不是涉案商铺的承租人，其之前的行为都是代表第三人，（2013）佛顺法民一初字第31号案中所举的证据可证明被告潘杏满不是适格诉讼主体。被告梁图华对真实性无异议，认为其非本案的适格被告。2.广场二期EX号商铺欠交物业管理费、水电费、水电分摊费及滞纳金清单一份，证明涉案商铺欠费的时间及金额。被告潘杏满、第三人认为，这只是原告对其主张的诉求所列的表格，对数额无异议，但不应由第三人承担，应根据（2013）佛顺法民一初字第31号案确定责任主体才能确定本案责任主体，更不应该由被告潘杏满承担，因为其并非本案适格主体。被告梁图华认为，这组证据由原告单方制作，对其真实性及关联性不予确认，其一直没有实际缴付过任何物业管理费及公摊水电费，对原告所列明的表格及数据并不知晓，物业管理费及分摊水电费一直由原告与被告潘杏满进行结算。3.嘉信城市广场二期物业管理委托合同复印件一份，证明原告对城市广场二期进行物业管理。两被告及第三人没有异议。4.EX号商铺嘉信城市广场前期物业管理服务协议两份，一份是原告与被告潘杏满签订，一份是原告与被告梁图华签订，证明原告对物业管理收费有依据。被告潘杏满、第三人对真实性无异议，认为被告潘杏满代表的是第三人，签订的是一个整体商铺的物业管理服务协议，即EX至EX号商铺，第三人是租赁这个整体商铺经营沐足业务的。因为签订该服务协议时，第三人还没注册成立，成立后，被告梁图华、第三人与原告另外签订场地使用协议，所以向原告支付物业管理费的主体应该是第三人非被告潘杏满，因为第三人成立后由第三人缴纳物业管理费，而成立之前一直由第三人的法定代表人陈爱英通过其银行的账户来支付。被告梁图华对真实性无异议，认为其与原告签订的前期物业管理协议是在原告的要求下出于完善合同的相关备案手续所签订的，其签订合同的行为属于形式性的，原告与被告梁图华并没有实际履行过该协议。因此，原告与被告梁图华虽然有签订过前期服务协议，但并没有事实上的法律关系，被告梁图华无支付物业管理费及分摊水电费的义务，也并非本案的适格被告。5.顺德金发策划管理有限公司收款单一份、商铺服务费发票两张，证明第三人一直有缴费，直到2013年1月份才没有缴费。被告潘杏满、第三人对真实性无异议，认为第三人缴纳物业管理费到2012年12月，2013年1月之后的物业管理费不应该由第三人承担，因为其已向法院主张解除与被告梁图华的租赁合同，如果法院认定解除时间为2012年11月，那么之后的物业管理费应由被告梁图华承担，另被告潘杏满不是缴纳主体，因为其不是商铺的承租人，原告提供的收款单及发票上所列明的交款人就是第三人。被告梁图华对真实性无异议，认为被告梁图华并不知晓原告与被告潘杏满或第三人之间对于物业管理费及分摊水电费的支付及结算情况，对于本案已支付或尚欠的物业管理费和分摊水电费的真实情况请求由法院来认定。且被告潘杏满、第三人仅凭收款单的抬头为第三人推论被告梁图华和被告潘杏满之间不存在租赁合同关系是错误的。原告补充说明，被告梁图华与第三人签订租赁合同，原告不知情，原告确信被告潘杏满、梁图华为租赁合同的承租人，他们并没有到原告处办理解除合同的手续。诉讼中，被告潘杏满、第三人提供的证据及原告、被告梁图华的质证意见如下：1.第三人企业法人营业执照、组织机构代码证各一份，证明第三人的诉讼主体资格，第三人才是本案适格被告，被告潘杏满不应该是本案的被告。原告对真实性无异议，认为这并不能代表第三人是诉讼主体，被告潘杏满仍然是本案的诉讼主体。被告梁图华对真实性无异议，认为这并不能代表第三人是诉讼主体，被告潘杏满仍然是本案的诉讼主体。2.被告潘杏满、第三人出具的确认书各一份［在（2013）佛顺法民一初字第31号案中已出示］，证明被告潘杏满在第三人成立前与嘉信公司、本案原告、被告梁图华及另案的EX至EX号商铺的业主等所签订的所有文件都是代表第三人所签订的，因为EX至EX商铺从向嘉信公司承租时起就是第三人作为沐足场所整体承租的，所以是整体向消防申报消防设计，也是整体作为沐足场所进行图纸设计的和装修，其承租人与经营人都是第三人。原告认为，这是被告潘杏满、第三人单方面出具，且确认书落款时间与租赁合同的落款时间不一致，确认书不能反映被告潘杏满不是诉讼主体。原告对被告之间租赁主体的变更并不知情，不是原告不知道第三人的存在，而是原告对租赁主体的变更并不知情。被告梁图华对真实性、关联性及证明内容均不予确认，认为该组证据是由被告潘杏满、第三人单方面出具，不能作为认定任何事实的依据。3.嘉信公司与被告潘杏满签订的租赁合同十份［在（2013）佛顺法民一初字第31号案中已出示］，租赁物为EX至EX号商铺，证明第三人成立前，由第三人的法定代表人陈爱英的丈夫即被告潘杏满代表第三人的两个股东签订合同。原告认为该组证据与本案无关。被告梁图华对真实性无异议，对证明内容不予确认，认为该组证据恰好证明被告梁图华在购买案涉商铺前嘉信公司就已经将案涉商铺出租给被告潘杏满，被告梁图华带租购买涉案商铺，因此，在被告梁图华购买该商铺前，该商铺的物业管理费与分摊水电费一直由被告潘杏满承担，即使是被告梁图华购买了该商铺后也是由被告潘杏满来支付物业管理费及分摊水电费，所以，在物业管理合同法律关系中，被告梁图华并非合同的其中一方主体。4.被告梁图华与第三人签订的租赁合同一份，证明第三人成立后，由第三人和被告梁图华重新签订租赁合同，时间倒推为2009年8月20日，以此取代被告潘杏满和被告梁图华的租赁合同。原告对真实性无异议，认为其签订合同并无通知原告，原告对其签订的合同并不知情。根据新签订的租赁合同第2条，如变更承租人应通知原告，但被告并无通知，所以责任应由被告潘杏满、梁图华承担。被告梁图华对真实性无异议，对证明内容有异议，认为即使第三人与被告梁图华签订的租赁时间在后，也不等同于该租赁合同对被告潘杏满与被告梁图华所签订的租赁合同的效力予以否定，也没有对被告潘杏满与被告梁图华所签订的租赁合同予以解除或变更，因此被告潘杏满与被告梁图华之间所签订的租赁合同仍然有效。5.（2013）佛顺法民一初字第31号案《民事起诉状》、《受理通知书》、《举证通知书》、《通知书》、《民事答辩状》各一份，证明第三人已向顺德法院起诉潘建峰［（2012）佛顺法良民初字第596号案被告］、何本荣［（2012）佛顺法良民初字第593号案被告］、胡耀芳［（2012）佛顺法良民初字第591号案被告］、梁图华（本案被告）、唐秀颜、伍颖娟、沈朝辉［（2012）佛顺法良民初字第594号案被告］、霍允健［（2012）佛顺法良民初字第590号案被告］要求解除与上述八人的租赁合同，且主张第三人从2012年11月份停止营业。法院受理后，因上述八人提起反诉，该案已经转入普通程序审理，2013年3月1日第一次开庭，现在进入评估程序，（2013）佛顺法民一初字第31号案的判决结果肯定要认定合同解除的时间，这关系物业管理费及水电分摊承担主体，坚持本案应该中止审理。原告认为该组证据与本案无关，被告潘杏满、第三人签订的租赁合同仍在生效，单方面地停止营业对租赁合同的效力不产生影响，在没接到被告通知提前终止或解除租赁合同之前，原告仍然对被告潘杏满、梁图华的欠费进行追讨。被告梁图华对真实性无异议，对证明内容有异议，认为被告潘杏满、第三人称其从2012年11月已经撤出商铺，其行为其实是一种擅自停业的行为，且案涉商铺的装修及室内的摆放物品仍然存放在原地，被告梁图华无法实质性地重新控制或使用该涉案商铺，也就是说该商铺一直由被告潘杏满与第三人占用，虽然被告潘杏满、第三人与被告梁图华之间的租赁合同法律关系纠纷仍在另案处理中，但三方的租赁合同关系在未得到有效判决前仍未解除，仍属于合法有效的租赁合同关系。6.顺德区并联审批信息管理系统受理回执一份、图纸两张、佛山市公安消防局建设工程消防设计审核意见书一份、佛山市公安消防局建设工程消防验收意见书一份、公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证一份［在（2013）佛顺法民一初字第31号案中已出示］，证明从2009年8月24日向佛山市顺德区消防部门报送消防安全检查资料起，案涉十个商铺用于经营沐足的主体即是第三人，包括2009年10月对该沐足场所的两张设计图纸也是第三人，对该涉案商铺经营沐足的室内装修工程、机械排烟设施消防设计的审核及验收，包括消防安全检查出具合格证明所对应的主体都是第三人，所以案涉的十个商铺，包括本案的EX商铺的租赁主体都是第三人，与被告潘杏满无关。文件里提到的曾晓轩、陈爱英是第三人的两个股东。原告对真实性无异议，认为该组证据并不能改变案涉商铺承租人即被告潘杏满的身份，也并不能说明承租人发生了变更。被告梁图华对真实性予以确认，认为即使申报材料是以第三人的名义进行的，也不能以此说明被告潘杏满与被告梁图华不存在租赁合同法律关系及被告潘杏满与原告不存在物业合同关系，租赁合同法律关系及物业管理合同法律关系的认定应当以相应的合同为基础。7.广东省佛山市顺德区人民法院（2013）佛顺法民一初字第31号民事判决书复印件、佛山市中级人民法院（2014）佛中法民一终字第2224号民事判决书复印件各一份（原件核对后退回），二审判决维持一审判决，二审判决于2014年10月20日发生法律效力。该两份生效判决书共同证实两个事实：一、一审判决书第35页第二段：2014年1月27日，顺德法院组织第三人与本案业主对本案涉及的商铺进行交接，也就是说从2014年1月28日起涉案商铺所涉及的物业管理费与第三人无关。二、一审判决书第41页第一段第七至九行：实际使用涉案商铺的主体是第三人而非被告潘杏满，故顺德法院确认被告潘杏满不是本案涉案商铺的承租人。前述证明的事实在本案中足以证明原告主张由被告潘杏满承担涉案商铺的物业管理费无事实及法律依据，请求法院驳回原告对被告潘杏满的所有诉讼请求。原告对真实性无异议，认为被告潘杏满从来没有提示原告其受第三人授权，从没有与原告签订以第三人为主体的前期服务协议，没有向原告提交与业主签订的租赁合同以及变更后的租赁合同，所以原告确认被告潘杏满是欠费的主体。诉讼中，被告梁图华提交李长容起诉唐秀颜、伍颖娟、沈朝辉关于排除妨害纠纷的案件的《民事起诉状》、《应诉通知书》、《关于贵户渗水至楼下商铺事宜的函》各一份，证明案涉商铺一直存在向楼下渗水漏水的情况，但原告直至2012年11月22日才将该情况书面告知被告梁图华，同时没有对该渗水漏水的情况进行妥善处理，明显属于没有尽物业管理职责的情况，因此导致楼下商铺业主李长容于2013年1月20日将被告梁图华以排除妨害纠纷为由告上法庭，因此被告梁图华认为原告并没有收取相应物业管理费的权利。原告对真实性无异议，认为起诉状中写明是楼上与楼下的问题，并不涉及公共地方，漏水问题也属于开发商的保修范围，原告无义务去管理，且原告对渗水问题也在接到商铺的通知后发出函，说明原告尽了物业管理责任。被告潘杏满、第三人认为，一、对民事起诉状、应诉通知书真实性无异议，但与本案无关，该证据被告梁图华在（2013）佛顺法民一初字第31号案中已经出示，该案已经由大良法庭移送民一庭审理，由（2013）佛顺法民一初字第31号案的主审法官审理，也已经开了一次庭，据说双方正在协商，协商不成也要进入鉴定程序，该案的民事起诉状中称，从2012年10月，其商铺的天面开始出现水痕，这说法印证第三人在（2013）佛顺法民一初字第31号案中的起诉所称，从2012年10月起，涉案十个商铺所在物业毗邻的嘉信城市花园嘉兆台建筑工程开始进入施工阶段。因受到该建筑工程施工的严重影响，尤其是桩工程施工期间的强烈震动的影响，涉案十个商铺的墙体开始不断出现裂缝，并导致该经营场地的外部天花批荡局部脱落、地面漏水，暗天花存在重大安全隐患。第三人认为，因为被告梁图华没有尽到作为业主的维修义务，根据相关规定，第三人提起诉讼要求解除合同。二、对于《关于贵户渗水至楼下商铺事宜的函》真实性不予确认，其没有收到这份函。从该函可以看出，原告明知承租嘉信城市广场二期EX至EX的承租人是第三人，印证了第三人在（2013）佛顺法民一初字第31号案中所陈述的事实，以及李长容起诉所陈述的事实，2012年10月至11月间，E309至E318商铺出现比较大面积渗水。这些事实将在（2013）佛顺法民一初字第31号案中予以查明。被告梁图华补充，虽然民事起诉状中称自2012年10月EX号商铺开始出现渗水漏水，但事实并非如此，在2011年年初，第三人所经营的沐足场所就出现向楼下渗水漏水的情况，这原告也非常清楚。原告也在2010年年底至2012年之间多次发函给第三人要求其整改，因此，李长容的民事起诉状中所述的该部分事实是有误的。从另一方面也印证了第三人使用商铺漏水的情况与嘉信公司的施工无任何关联性。被告潘杏满、第三人认为，被告梁图华的意见是针对李长容的诉讼，而李长容不作为本案的主体，这剥夺了其诉讼权利，被告梁图华没有权利代表嘉信公司发言。案经开庭审理，由于被告梁图华经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃抗辩和质证的权利。经过庭审辩证、质证，本院对双方提供的证据作如下认证：对于原告提供的证据1、3-5，被告对证据的真实性没有异议，本院对其真实性予以采信。对于原告提供的证据2，被告梁图华没有证据证明原告的计算有误，本院对其真实性予以采信。对于被告潘杏满、第三人提供的证据1、6、7，原告及被告梁图华对证据的真实性没有异议，本院对其真实性予以采信。证据2，确认书陈述的基本事实与法院生效判决认定的事实基本一致，本院予以采信。证据3，是被告潘杏满与嘉信公司签订的，与本案是不同的法律关系，与本案无关，本院不予采信。证据4，原告及被告梁图华对证据的真实性没有异议，本院对其真实性予以采信，可以证明被告梁图华与第三人签订合同的事实，但实际承租人及物业管理费等相关费用的承担主体是谁由本院在事实认定部分论述。证据5，是本院另案的材料，本院对其真实性予以采信。对于被告梁图华提供的证据，原告及被告潘杏满、第三人对证据的真实性无异议，本院对其真实性予以采信。案经开庭审理，结合采信的证据，本院对本案事实确认如下：2009年8月20日，潘杏满与金发公司签订《嘉信城市广场前期物业管理服务协议》，合同约定：金发公司负责对潘杏满承租的位于嘉信城市广场二期EX-EX商铺进行物业管理，管理费按每月每平方米5元计收，每月用水用电分摊之费用，由金发公司按照当月实际支出公共设施用水用电费用总额及本物业面积进行分摊，并由金发公司代付；潘杏满应在金发公司发出收费通知之日起7日内以约定的方式一次性缴交。如潘杏满违反协议，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用，金发公司有权要求潘杏满补交并从逾期之日起按每天1%交纳违约金。2009年11月10日，梁图华与金发公司签订《嘉信城市广场前期物业管理服务协议》，合同约定：金发公司负责对梁图华名下位于嘉信城市广场二期EX商铺进行物业管理，管理费按每月每平方米5元计收，每月用水用电分摊之费用，由金发公司按照当月实际支出公共设施用水用电费用总额及本物业面积进行分摊，并由金发公司代付；梁图华应在金发公司发出收费通知之日起7日内以约定的方式一次性缴交。如梁图华违反协议，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用，金发公司有权要求梁图华补交并从逾期之日起按每天1%交纳违约金。EX面积为82.33平方米，每月管理费为411.7元。2010年4月3日，梁图华与美立方公司签订《租赁合同》，合同约定：梁图华将位于嘉信城市广场二期EX商铺出租给美立方公司作为经营沐足场使用，租赁期限自2009年8月20日起至2014年8月19日止，承租方依据规定交纳管理费、水电费等其他应缴费用。2012年5月30日，嘉信公司与金发公司签订《物业管理委托合同》，约定嘉信公司委托金发公司对嘉信城市广场二期商场进行物业管理。金发公司认为潘杏满、梁图华自2013年1月起没有缴纳物业管理费、自2012年11月起没有缴纳公摊水电费，遂于2013年3月25日向本院提起诉讼。金发公司在庭审中表示不需要美立方公司承担清偿责任。另查，2012年12月，本院另案受理美立方公司诉被告梁图华等八人租赁合同纠纷，案号为（2013）佛顺法民一初字第31号，2014年1月27日，本院组织梁图华、美立方公司对案涉商铺进行交接，梁图华拒绝接收；本院确认实际使用案涉商铺的主体是美立方公司而非潘杏满，故潘杏满不是案涉商铺的承租人。美立方公司不服提起上诉，佛山市中级人民法院作出（2014）佛中法民一终字第2224号民事判决，确认原审判决认定的事实，并驳回上诉，维持原判。该判决已发生法律效力。本院认为，本案的争议焦点之一是案涉商铺的物业管理费及相关费用应由谁承担。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”法院生效判决认定案涉商铺的实际使用人是第三人，承租人也是第三人，虽然被告潘杏满以承租人的身份与原告签订《前期物业管理服务协议》，但被告潘杏满是作为第三人成立之前的代表签字。对此，原告表示并不知情，但在本案诉讼前，物业服务费等相关费用均以第三人的名义缴纳，可视为原告知悉案涉商铺实际上由第三人使用，因此物业服务费、水电费等相关费用应由第三人承担，而非被告潘杏满。原告明确表示不要求第三人承担相关责任，是对其自身权利的自由处分，本院予以确认。至于被告梁图华，是案涉商铺的业主，虽然其与第三人在租赁合同中约定物业管理费等相关费用由承租方承担，但没有证据证明原告知悉双方在合同中的约定，该约定对外并不能对抗原告，因此原告要求被告梁图华支付欠费有理。被告梁图华认为因案涉商铺漏水，原告没有行使足够的管理职责，其管理费应免交。但原告行使的是对公共地方的管理职责，而房屋由于内部结构问题引起的漏水并不是原告管理的范围，退一步说，即使业主确实认为物业管理公司提供的物业服务存在问题，可以向物业管理公司提出意见，甚至可由全体业主表决更换物业管理公司，但物业管理公司为业主提供物业服务期间，业主应当缴纳物业管理费。案涉商铺从2013年1月起欠缴管理费，从2012年11月起欠缴公摊水电费，即至2013年3月31日，共欠管理费1235.1元（411.7元×3个月），公摊电费491.2元，公摊水费90.3元，原告要求被告支付滞纳金（即违约金）有理，但每日2‰明显高于被告迟延缴费给原告造成的损失，本院予以调整为按每日万分之五计算，暂计至2013年3月31日，违约金共34.58元。综上所述，对于原告的诉讼请求，超出本院确认的范围，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告梁图华应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市顺德区金发策划管理有限公司支付2013年1月至2013年3月的物业管理费1235.1元、2012年11月至2013年3月的公摊电费491.2元、公摊水费90.3元，违约金34.58元（违约金暂计至2013年3月31日，之后的违约金以1816.6元为本金，按每日万分之五计算至被告清偿之日止）；二、驳回原告佛山市顺德区金发策划管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费25元（已减半收取并由原告佛山市顺德区金发策划管理有限公司预交），由被告梁图华负担（被告梁图华径向原告佛山市顺德区金发策划管理有限公司支付，本院不另作退收）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 宁瑞红二〇一五年一月二十三日书记员 洪 勉 关注微信公众号“”