（2014）民民初字第877号
裁判日期: 2015-01-23
公开日期: 2015-04-20
案件名称
刘成龙与马维召房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
民勤县人民法院
所属地区
民勤县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘成龙,马维召
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款
全文
甘肃省民勤县人民法院民 事 判 决 书（2014）民民初字第877号原告刘成龙，男，汉族，初中文化，甘肃省民勤县人，农民。委托代理人解永祥，民勤县三雷镇法律服务所法律工作者。被告马维召，男，汉族，小学文化，甘肃省民勤县人，农民。原告刘成龙诉被告马维召房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘成龙及其委托代理人解永祥、被告马维召均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年9月1日，原、被告签订铺面租赁合同1份，约定由原告承租被告位于民勤县三雷镇建新村八社门面房用于经营洗车和汽车装潢业务，租赁期限为5年，租金为每年8000元。2014年9月1日，被告要求原告一次性交清剩余四年的租金，原告认为双方没有一次性交纳剩余四年房租的约定，遂提出按合同约定的方式交纳房租，并要求被告将双方尚未履行的另一份租赁合同中原告已交给被告的4000元房租顶抵到期房租，但被告拒绝接纳，为此双方产生矛盾。之后，被告趁原告不在店面之际，撬开门锁，将原告店面内的所有汽车装饰用品和洗车设备全部转移，并捣毁室内装修设施，给原告造成重大损失。现原告起诉要求判令被告继续履行合同，承担违约责任，并赔偿原告全部损失。在庭审中原告将诉讼请求变更为解除双方签订的房屋租赁合同，并要求被告马维召承担违约责任，给付违约金8000元，同时赔偿房屋装修和室内物品的损失140266元。被告辩称，双方签订房屋租赁合同属实，但原告既未按照约定交纳下一年的租赁费，又不与我协商租赁费的问题，所以把原告租赁房屋的门撬开，将他的东西搬出去了。违约责任应当按已交纳的一年租赁费8000元确定，原告主张的装修损失和室内物品损失140266元，不同意承担，同意解除双方签订的租赁合同。原告为证明其主张，提供了下列证据：1、房屋租赁合同1份，拟证明双方约定了违约责任。该证据显示，双方约定的年租金为8000元，房屋租赁期限为2013年9月1日至2018年9月1日，违约责任为租金的20%。在该合同的背面，有被告书写的收据一张，内容为“收到刘成龙房屋租赁金8000元，租期一年。收款人：马维召，2013.8月8日”被告质证后，对该证据无异议。2、民勤县公安局的照片2张，拟证明被告强行收回房屋的事实。被告质证后，对该证据无异议。3、原告购买从事汽车装潢业务购买所需货品的票据6张，拟证明购买该物品的花费数额。被告质证后，认为该证据不属实，损失不予承担。4、民勤县旭东家电超市信誉卡1张、甘肃维通经贸公司出具的售货清单1张、民勤县凤凰电脑店出具的售货票据1张，拟证明上述票据载明的物品均放置在诉争租赁房屋内，现在没有了。被告质证后，认为该组证据不属实，租赁房屋内没有电脑和洗衣机。5、原告支出装修费用的票据4张，拟证明原告在诉争房屋内安装相关设施的事实。被告质证后，认为该组证据不属实。6、原告自己出具的生活用品清单1份，拟证明原告放置在诉争房屋内的生活用品以及装修该房屋使用的水泥、人工等没有票据的费用。被告质证后，认为水表是其安装的，人工费、水泥、红砖不属实，其他物品均在其家中。7、被告收取房租4000元的收据1张及另一间房屋租赁合同，拟证明原告与被告对另一间房屋没有签订租赁合同，但原告向被告交纳房租4000元的事实。该收据书写在铺面租赁合同的背面，在该合同中，双方对租房位置、面积、租金均进行了填写，但未填写租赁期限和签订合同的时间。被告质证后，认为该组证据属实，其签名是由原告书写，由其捺指印属实。8、民勤县价格认证中心出具的营业损失价格鉴定结论书一份，拟证明原告在2014年9月至12月的营业损失。被告质证后，认为该证据不属实，评估的损失比原告的实际收入高出很多。9、证人祁＊＊作证，证明2013年11月份，证人祁＊＊为原告安装暖气，收取费用8680元。被告质证后，认为证人证言不属实，原告的暖气是何＊＊安装的，不是祁＊＊安装的。10、证人刘＊＊（刘＊）作证，证明2013年12月份，证人为原告制作玻璃门一幅、货架两节、柜台两节，费用为6800元。2014年7月份，证人为原告制作铝合金隔断一幅，费用为4500元。被告质证后，认为证人所述属实。被告在庭审中未出示相关证据。本院组织双方当事人对上述证据进行了质证，并结合本案实际情况，对上述证据进行了认定。对原告出示的证据1、2，被告没有异议，该证据的证明效力予以确认。对原告出示的证据3、4，被告认为不属实，但其未提供相反证据否定该证据的效力，故该证据能够证明原告购买该证据载明的物品及花费数额的事实。对原告出示的证据5、9、10，被告对证据10无异议，对证据5、9有异议，但其未提供相反证据否定该证据的效力，且证据5、9、10之间相互印证，能够证明原告在装修租赁房屋时支出相关费用的数额，故对证据5、9、10的证明效力予以确认。对原告出示的证据6中显示的物品和相关费用，被告认为水表是其安装的，人工费、水泥、红砖不属实，其他物品均在其家中放置，故对该证据中被告认可部分的证明效力予以认定。被告对原告出示的证据7无异议，该证据显示的信息中可以反映出双方在签订发生争议的租赁合同外，又签订了涉及其他房屋的租赁合同，并对租赁房屋的位置、面积、租金等进行了约定，虽未填写租赁期限和签订合同的日期，但双方均认可签订合同的时间为2013年9月2日，且被告向原告出具的收据中注明租赁期限为一年，故该证据能够证实原告承租被告30平方米的房屋的事实，但不足以证实原告所持之证明目的。原告出示的证据8，是本院依据原告申请委托具有评估资质的机构对原告主张的营业损失进行评估的鉴定意见，被告虽有异议，但其未提供相反证据否定该鉴定意见，故该证据的证明效力予以确认。根据双方当事人的陈述以及对证据的分析认证，本院查明以下事实：2013年8月份，原、被告对租赁房屋的事项进行协商并达成口头协议后，原告刘成龙于当月8日向原告马维召交纳房租8000元，并开始装修租赁房屋。同年9月1日，原告与被告签订书面租赁合同1份，对租赁房屋的位置、面积、租金、租赁期限、违约责任等进行了约定。在合同签订后，原告刘成龙在租赁房屋内经营“鑫靓车浴”洗车店，从事洗车业务和汽车装潢业务。此后原告刘成龙又陆续在租赁房屋内安装了供暖设施、玻璃门和铝合金隔断。2014年9月，被告马维召在收取下一年度的房屋租赁费时，与原告刘成龙发生矛盾。当月4日，被告马维召在向原告刘成龙再次催要下一年度的租金时，阻挡车辆进入原告刘成龙的洗车店，干扰原告刘成龙的经营活动。当月15日，被告马维召打开原告刘成龙承租的房屋，将屋内物品搬出，收回原告刘成龙租赁的房屋。被告马维召现已将本案诉争的租赁房屋出租给他人。在审理期间，根据原告的申请，本院委托具有鉴定评估资质的机构对原告经营的鑫靓车浴的每月营业纯收入进行了评估，经评估该店每月的纯收入为5680元。另查明，原、被告于2013年9月2日又签订铺面租赁合同，约定由原告刘成龙租赁被告马维召所有的30平方米的房屋一间，原告刘成龙在合同签订后向被告马维召交纳租赁费4000元。本院认为，原告刘成龙与被告马维召签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。原告刘成龙要求解除与被告马维召于2013年9月1日签订的房屋租赁合同的诉讼请求，因被告马维召同意解除，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。2014年9月15日，被告马维召以原告刘成龙未交房租为由搬出租赁房屋内物品，收回出租房屋的行为违反了合同约定，应当按照约定承担违约责任。双方约定的违约责任为租金的20%，但未明确约定违约金应按年度租金8000元计算，故双方约定的违约金应当按照合同总价进行计算，被告承担的违约金应为8000元（8000元／年×5年×20%）。被告认为违约金应当按年租金8000元计算的辩解理由，与事实不符，本院不予采信。在合同履行过程中，双方因租赁费的交纳问题发生矛盾后，被告马维召阻挡车辆进入原告经营的洗车店进行清洗，干扰原告正常的经营活动，应当赔偿由此给原告造成的损失。原告要求被告赔偿其4个月营业损失的诉讼请求，因其无据证实停业时间为4个月，故其主张的停业损失应当从被告实施干扰行为之日即2014年9月4日起至同月15日被告强行收回租赁房屋时为止，数额应当根据价格认证中心评估的每月纯收入计算，2014年9月1日至当月15日期间的房屋租赁费是原告欲获取纯收益应当承担的合理费用，但原告未实际支出，应从被告赔偿的营业损失中予以扣减，故被告赔偿原告的营业损失应当为1943.23元（5680元／月÷30天×12天-8000元／年÷365天×15天）。原告要求被告赔偿租赁房屋内装修损失的诉讼请求，因其提供的证据只能证明装修时支出的费用，但不足以证实其装修设施尚可使用的价格，该项诉讼请求无据证实，不予支持。原告刘成龙要求被告马维召赔偿其放置于室内用于经营洗车和汽车装潢业务等物品损失的诉讼请求，系其对该物品的物权提出的侵权主张，与原告主张的违约责任不是属于同一法律关系，原、被告应另行解决。双方于2013年9月2日签订的租赁合同与本案诉争的租赁合同之间没有关联性，如有争议，亦应另行解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条一款、第一百零七条、第一百一十三条一款、第一百一十四条一款之规定，判决如下：一、解除原告刘成龙与被告马维召于2013年9月1日签订的房屋租赁合同；二、被告马维召给付原告刘成龙违约金8000元；三、被告马维召赔偿原告刘成龙营业损失1943.23元；四、驳回原告刘成龙的其他诉讼请求。上述款项限被告马维召于本判决生效后十日内付清。案件受理费70元，由被告马维召负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省武威市中级人民法院。审 判 长 陈国滨代理审判员 刘继瑞人民陪审员 徐超前二〇一五年一月二十三日书 记 员 张 燕注：本判决书发生法律效力后，当事人必须履行，一方不主动履行法律文书所确定的义务，对方当事人应在法定期限内申请本院执行，逾期不申请的，本院将不予立案执行（申请执行的期限为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，规定分期履行的，从每次履行期限最后一日算起）。 关注微信公众号“”