（2014）和民二重字第0006号

裁判日期: 2015-01-23

公开日期: 2015-07-08

案件名称

天津一动体育用品销售有限公司与罗红梅房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

天津市和平区人民法院

所属地区

天津市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

天津一动体育用品销售有限公司,罗红梅,天津现代商业有限公司,天津现代集团有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第三条第一款，第五条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第四条；《中华人民共和国合同法》：第二百一十二条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

天津市和平区人民法院民事判决书（2014）和民二重字第0006号原告天津一动体育用品销售有限公司（反诉被告），住所地天津市和平区赤峰道64号108室。法定代理人张龙，总经理。委托代理人冯晶晶，该公司职员。委托代理人杜子祥，北京永杜律师事务所律师。被告罗红梅（反诉原告）。委托代理人罗志琴，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。委托代理人周永利，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。第三人天津现代商业有限公司，住所地天津市和平区云南路12号清华园b座4门702室。法定代表人马成喜，董事长。委托代理人章璐，该公司员工。委托代理人张燕，该公司员工。第三人天津现代集团有限公司，住所地天津市河北区李公祠大街中段东北侧凤凰商贸广场3-101。法定代表人马成喜，董事长。委托代理人史萌萌，该公司员工。委托代理人李广明，该公司员工。原告天津一动体育用品销售有限公司（反诉被告，以下直称原告）与被告罗红梅（反诉原告，以下直称被告）及第三人天津现代商业有限公司（以下简称现代商业公司）、第三人天津现代集团有限公司（以下简称现代集团）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月5日作出（2014）和民二初字第0116号民事判决书。被告罗红梅不服该判决，上诉于天津市第一中级人民法院。2014年8月11日天津市第一中级人民法院作出（2014）一中民一终字第708号民事裁定书，发回原审人民法院重新审理。本院于2014年9月3日受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人冯晶晶、杜子祥，被告的委托代理人周永利，第三人天津现代商业有限公司的委托代理人章璐、张燕，第三人天津现代集团有限公司的委托代理人史萌萌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天津一动体育用品销售有限公司诉称，原、被告经协商一致，由原告将承租的现代商业公司位于天津市和平区南京路与滨江道交口编号为b1商铺的部分建筑面积309平方米（一层40平方米，二层269平方米）转租给被告经营使用，因租赁标的物系临时建筑，随时面临拆除，因此原、被告采用原告与现代商业公司一致的使用期限来签约；为避免转租带来的麻烦，双方仅在合约标题采用了联营协议字样，没有任何联营的实质条款和实际履行的事实存在，合约双方是名为联营实为租赁的法律关系；同时双方合约明确约定被告承担装修及增添设施的费用，并应按规定安装电器和消防等专项设备，被告如对经营场地内的装潢、电气等设备变更、整修或移动时，费用由被告负担等。自2012年8月10日起，原告将b1商铺309平方米场地交付被告使用，直至2014年5月31日。其中：2012年7月27日原、被告合约约定每月场地占有使用费14万元，自2012年8月10日至2012年10月31日计379355元，同时被告交付原告保证金10万元；2012年11月9日原、被告合约约定每月场地占有使用费14万元，自2012年11月1日至2013年4月30日计84万元；上述场地占有使用费及保证金被告均已交纳。之后自2013年5月1日起，被告虽不承认与原告续签有合约，但一直实际占有使用该场地，虽经原告多次催款，被告未能按时支付该场地的占有使用费，因原告向现代商业公司交租至2014年5月31日，因此原告向被告主张房屋的占有使用费至2014年5月31日。根据相关司法解释规定，结合被告认可的双方约定的每月14万元标准房屋占有使用费，扣减被告交纳的10万元保证金，被告实际应支付拖欠的使用费172万元。当庭陈述诉讼请求为：1、判令被告给付原告2013年5月1日至2014年5月31日期间使用天津市和平区南京路与滨江道交口编号为b1商铺中面积为309平方米房屋共计172万元的占有使用费。2、诉讼费用由被告承担。提交证据为：1、租赁合同两份及关于电力支持的补充协议，拟证明原、被告双方关系名为联营实为租赁；2、原告与第三人现代商业公司的租赁合同及补充协议、交费凭证，拟证明原告与被告的合约期限均依照原告与第三人商业公司合约期限而定，被告清楚该场地是临时建筑，原告有权主张使用费；3、被告支付第一期、第二期合同租金及保证金的凭证，拟证明被告持续向原告付款，合同到期后，被告一直实际占有使用场地的事实；4、被告承租场地开办的5家个体店铺外观照片，拟证明被告或被告又转租后一直持续经营，恶意欠租；5、被告承租场地开办的店铺持续经营照片，拟证明截止2014年6月6日被告承租的一、二层均在经营，原告向被告主张至2014年5月31日的时间节点合情合理。被告罗红梅辩称，不同意原告的诉讼请求，请法院依法驳回。2013年4月30日联营合同期满，后双方没有签订包括联营合同、租赁合同在内的任何协议，也没有形成事实上的租赁关系，因此原告诉请没有事实依据。提交的证据为：1、联营协议两份，拟证明原、被告系联营关系；2、授权书和申请，拟证明联营期间因电量不足致2013年4月30日协议终止后双方未再续约；3、天津市小型建设施工合同和收据，拟证明被告支付联营场地装修款150万元，但因电量问题导致合同无法实现，原告为弥补该损失愿意将一楼40平方米的场地在联营协议终止后无偿提供给被告独自经营直到该场地无法使用为止；4、来源于原审中原告曾经提交的租赁协议两份，拟证明原审时原告伪造证据虚构事实恶意诉讼。被告罗红梅针对原告天津一动体育用品销售有限公司的本诉提起反诉，诉称：2012年7月27日，被告与原告签订了《联营协议》，该协议明确约定由原告提供联营场地，被告负责对联营场地进行装修并负责经营联营项目，同时约定原告每月可获得固定联营收益费14万元，被告应在本合同签订时向原告交纳保证金10万元，保证金由原告无息保管，本合同期满或解除后7个工作日，原告将全部保证金及时返还被告，并约定若合同期满，被告如要求续约，须在届满前10日内书面通知原告，经原告同意重新签订合同。上述协议签订后，被告依约支付了保证金并依约对联营场地进行了装修，为此被告投资装修花费人民币150万元。2012年11月19日经被告事先通知及原告同意，原、被告又续签了为期三个月的《联营协议》。但第二份联营协议签订后，被告除发现原告随意篡改合同用词将“联营收益费”改为“场地占有使用费”外，还出现原告提供的联营场地电量无法满足正常经营的情况，且在被告向相关部门反映解决电量问题时，得知原告并非是联营场地的实际所有权人，该联营场地又属于临时建筑，电力部门不同意增容，最终致使不能实现合同目的。此前提下，在第二份联营协议终止前，被告未通知原告续约，双方于2013年4月30日合同期满自行终止协议，但联营协议期满后，原告未按约返还保证金，经被告屡次催讨，原告均拒绝返还。故当庭陈述反诉请求：1、请求法院判令原告返还被告支付的保证金10万元；2、请求法院判令原告支付自2013年5月10日至实际清偿之日止上述款项逾期返款的违约金，以10万元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计算；3、本案诉讼费用由原告承担。被告提交的证据与本诉提交的证据相同。原告天津一动体育用品销售有限公司针对被告罗红梅的反诉辩称，不同意被告的反诉请求。第一，本案是重审阶段，二审是以“事实不清”发回而非“程序不当”，被告无权在重审时提起反诉；被告就联营合同提起反诉，但原告在本案及重审均是对租赁合同提起的诉讼，应另案解决；第二，原告在重审变更诉请时，将被告的10万元保证金从应付款项中扣除，原告诉请的第一项172万元的计算依据是2013年5月1日至2014年5月31日共13个月，乘以月使用费14万元，减去被告已付10万元保证金，得172万元，因此如果被告针对重审的租赁合同提起反诉，则没有任何意义；第三，被告在反诉中表述的事实和理由均是错误的，与事实不符，事实上被告在2013年4月30日后仍然一直占有使用，且一直持续到2014年5月31日，因为原审原告起诉时原告与第三人天津现代商业公司的租赁合同租期尚未结束，同时被告也继续占有使用转租商铺，因此在原审时原告未将该10万元保证金折抵房租。原告提交的证据与本诉提交的证据相同。第三人天津现代商业有限公司述称，原告本诉与我方没有关系，我公司一直与原告存在租赁关系，我方对原告私自转租的行为并不知情，保留追究原告违约责任的权利。被告反诉与我方没有关系，不发表意见。提交证据为与原告往来函件七份，拟证明因原告迟延交付租金、迟延签订合同及擅自转租的违约行为，曾多次发函要求履约并停止违约行为。第三人提交的证据与本诉提交的证据相同。第三人天津现代集团有限公司述称，原告本诉和反诉与我公司均没有关系，不发表意见。提交证据为：1、会议纪要；2、现代集团承建现代项目临时展示销售中心申请的复函；3、关于同意天津现代集团有限公司建筑工程消防设计的审核意见；4、现代集团边廊建设会议纪要；5、天津市和平区规划处规划图纸；6、关于恳请协调解决滨江道临时商铺市场准入审批事宜的报告；7、关于恳请协调解决滨江道临时商铺改建事宜的请求。以上七个证据拟证明现代集团所有的位于滨江道南京路一侧临时商铺有合法的手续。第三人提交的证据与本诉提交的证据相同。经审理查明，诉争房屋系位于天津市和平区南京路与滨江道交口编号为b1商铺的一部分。b1商铺系第三人现代集团建设的临时建筑，2008年4月2日经天津市和平区规划处批准建设，该临时建筑的有效期至2010年3月31日。2010年3月31日后第三人现代集团未能获得相关主管部门批准延长使用期限。第三人现代集团委托其子公司第三人现代商业公司对外出租诉争房屋。2009年3月31日，原告与第三人现代商业公司签订《经营场地使用合同书》，约定第三人现代商业公司将天津市和平区南京路与滨江道交口编号为b1商铺共计建筑面积558平方米交予原告使用，一层279平方米，使用费为每平方米每年15000元；二层面积279平方米，使用费每平方米每年4000元。使用期限自2009年2月4日至2010年6月14日。合同约定，原告未经第三人现代商业公司同意擅自转租的，第三人现代商业公司有权解除合同，原告应承担支付违约金及支付所获得收益的责任。此外还约定，因市政建设需要拆除该场地使本合同不能继续履行的，双方互不承担责任。后原告与第三人现代商业公司分别签订了十一份《租赁合同补充协议书》，双方就2009年3月31日签订的合同续约，场地使用费的价格保持不变，使用期限延长至2014年5月31日。2014年5月31日后，原告与第三人现代商业公司未再续签协议。原告向第三人现代商业公司按照合同及补充协议约定给付了全部场地使用费，支付场地使用费用至2014年5月31日。原告自第三人现代商业公司处租用b1商铺后，2012年7月27日与被告签订《联营协议》，约定原告向被告提供联营场地309平方米，即b1商铺中二层269平方米以及一层40平方米部分。该联营协议对联营的定义约定为：本合同所称联营，指按被告统一部署，统一的经营理念和经营模式，统一的营业规范和作业流程并被告统一管理，由原告提供联营场地、相关设施和能源的使用权，被告提供商品或服务、经营人员及与商品或服务经营直接相关的设备、设施，双方联合经营的经营模式。该联营协议第三条约定：1、被告可以在原告规定的时间内对联营场地进行适当装修，被告承担装修及增添设施的费用，并应按原告规定安装电器、消防等专项设备；2、被告如对联营场地内的装潢、电气等设备进行变更、整修或移动时，应以书面形式通知原告，经原告同意后方可施工，其费用由被告承担；3、联营区内原有设施及原告管理的电器等设备发生故障或不良反应时，被告应立即通知原告处理，原告应立即处理。被告使用场地期限自2012年8月10日至2012年10月31日，每月联营收益14万元，自2012年8月10日至2012年10月31日共计联营收益为379355元。该协议还约定，被告在本合同签订时向原告交纳保证金10万元。本合同期满或解除后7个工作日，除协议另有约定外，原告将全部保证金及时返还被告。税费、水电等能源使用费均由被告自行负担。上述协议签订后，原告依约将涉案房屋交付给被告，2012年7月30日，被告向原告支付了包括保证金及联营收益共计479355元。其后原、被告在2012年11月19日再次签订联营协议，第二份联营协议约定被告对诉争房屋使用期限自2012年11月1日至2013年4月30日。在该份联营协议中，将之前的第一份联营协议中的“联营收益”字样变更为“场地使用费”，使用费为每月14万元。后被告陆续向原告付款共计84万元，被告已交付完毕至2013年4月30日的场地使用费。对于诉争房屋的使用期间，原、被告双方均认可自2012年8月10日开始由被告使用，期间被告将一层40平方米部分交由案外人经营使用。被告对此解释为因被告与案外人有债务纠纷，故将该一层房屋的使用费抵偿债务，对此原告认为属于转租行为。对被告使用诉争房屋的结束时间，被告自述二层已经在2013年4月30日协议届满前电话通知原告不再使用，被告自行撤出；一层使用至2014年5月31日，并解释为第二份联营协议届满后原告口头承诺作为给被告装修损失的补偿免费使用。对此原告否认，并提供照片予以佐证截止2014年6月6日被告仍占用诉争房屋。被告未提交相关证据证明其所述事实。另查，2014年6月底第三人现代商业公司根据相关部门的要求已经将包括诉争房屋在内的b1商铺全部拆除。再查，原告向被告收取场地使用费的标准与原告向第三人现代商业交纳的场地使用费标准一致。对原告提供的证据，被告质证意见为：对证据1-3的真实性无异议，对其证明目的不予认可；不认可证据4的真实性和证据5的关联性。第三人现代商业公司质证意见为：对证据2的真实性予以认可，其他证据不发表质证意见。第三人现代集团质证意见为：因与我公司无关，不发表质证意见。对被告提交的证据，原告质证意见为：对证据1和证据2的真实性予以认可，不认可其证明目的；对证据3的真实性和关联性均不予认可；对证据4解释为原告已撤回该证据。第三人现代商业公司和现代集团对被告的证据均认为与其公司无关，不发表意见。对第三人现代商业公司提交的证据，原告质证意见为：对证据的真实性、合法性、关联性均认可，对其证明目的不认可。被告质证意见为：对证据的真实性、合法性、关联性均认可，商洽函中有原告自认转租一层的明确表示。第三人现代集团对该证据无异议。对第三人现代集团提交的证据，原告无异议，被告认为与本案无关，不予质证。第三人现代商业公司对该证据无异议。根据当事人的质证意见及审理查明的事实，本院对证据的认证意见如下：原告的证据1-3，被告对其真实性予以确认，第三人现代商业公司认可证据2的真实性，本院对原告证据1-3予以确认；被告虽否认证据4和证据5，但未提出相反证据予以佐证，且照片中的商铺名称与被告陈述一致，本院对证据4和证据5予以确认。对被告提交的证据1-2，因原告对其真实性予以认可，该证据证实了原、被告双方存在的联营协议以及发生过电力增容的申请行为，故本院以确认；因证据3不能证明被告无偿使用一层40平米的事实，本院不予确认；证据4系原审中原告提交但在本次诉讼中并未提交的证据，与本案不具关联性，本院不予确认。对第三人现代商业公司的证据，因往来函双方均认可其真实性，该函件的内容证实了双方对租赁事宜的协商过程，本院予以确认。对第三人现代集团的证据证实了诉争房屋的来源和审批情况，本院予以确认。上述事实，有当事人的当庭陈述及提交的相关证据，经质证，本院予以确认。本院认为，针对本案争议焦点之一即原、被告之间签订的联营协议的性质，经庭审查明，原、被告之间共签署两份联营协议，两份协议的第一条均对该协议所称的联营定义为“按被告统一部署，统一的经营理念和经营模式，统一的营业规范和作业流程并被告统一管理，由原告提供联营场地、相关设施和能源的使用权，被告提供商品或服务、经营人员及与商品或服务经营直接相关的设备、设施，双方联合经营的经营模式”，故该协议的性质属于原告并未参与实际经营、亦不承担经营风险的“名为联营、实为租赁”的房屋租赁合同。本案争议焦点之二为原、被告之间签订的联营协议的效力。本案第三人现代集团系包括诉争房屋在内的b1商铺的建设方，该临时建筑的有效期至2010年3月31日，后未再续期。按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定为有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。”故原、被告之间签订的联营协议无效。本案争议焦点之三为原告是否具有的过错责任问题。本案中原告擅自转租违反了其与现代商业公司的合同约定，但庭审答辩中第三人现代商业公司并未主张原、被告之间的转租合同无效，只是要求保留追究原告擅自转租的违约责任，但实际上现代商业公司与原告一直履行合同至2014年5月31日，双方并未就转租行为产生纠纷，擅自转租的行为并非导致原、被告之间联营协议无效的原因，且被告在使用过程中并未因原告的擅自转租行为受到影响。同时，在原审判决后原告还与第三人现代商业公司签订了第十一份补充协议并交付了至2014年5月31日的租金，该行为系第三人现代商业公司对原告转租行为的追认。对于诉争房屋的临时建筑的性质，原告未举证证明在签订协议时已向被告说明，但因两份协议的使用期间至2013年4月30日已经届满，故在之后未续签协议而被告仍占有使用诉争房屋的期间，原告不具有应当告知被告诉争房屋属于临时建筑的法定义务。本案争议焦点之四即被告是否应当按照联营协议约定的租金标准向原告支付房屋使用费。首先，原、被告之间约定的使用费每月14万元，该数额与原告向现代商业公司支付b1商铺全部面积的租金标准一致，即原告未从中赚取差价。其次，自2012年8月10日至2013年4月30日原、被告双方签订两份联营协议已经履行完毕，被告提交的证据2和证据3不能证明因诉争房屋存在电量不足影响正常使用而形成被告无偿使用一层及在协议届满时通知原告撤出二层房屋的事实主张。自2013年5月1日起，在原、被告双方没有合同约定的情况下，被告仍继续使用诉争房屋至2014年6月，故被告在协议期满后的占用行为应属于无权占用，应承担给付使用费的责任。被告应当按照原使用费的标准即每月14万元，给付原告自2013年5月1日至2014年5月31日期间13个月的房屋使用费共计182万元。原告主张退还其收取被告的保证金10万元，本院予以照准，故对于被告要求原告返还10万元保证金的反诉请求，本院不再重复判定。对于被告要求原告支付自2013年5月10日至实际清偿之日的逾期返款违约金的请求，因被告一直占用诉争房屋至拆除，故被告的该项反诉请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、本判决生效之日起十五日内，被告给付原告2013年5月1日至2014年5月31日期间使用天津市和平区南京路与滨江道交口编号为b1商铺中面积为309平方米房屋的占有使用费共计182万元；二、本判决生效之日起十五日内，原告退还被告保证金10万元；三、驳回被告的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20280元及保全费5000元全部由被告负担，反诉费1150元，由被告自行负担（被告负担部分于本判决生效之日起十五日内直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审　判　长　　陈亚洁审　判　员　　许慧勋人民陪审员　　杨津茹二〇一五年一月二十三日书　记　员　　马　克附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。来源：百度“”