（2015）白山民二终字第3号
裁判日期: 2015-01-23
公开日期: 2015-03-28
案件名称
临江市金诚房地产开发有限公司与瑞云、付瑞红房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书
法院
吉林省白山市中级人民法院
所属地区
吉林省白山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
临江市金诚房地产开发有限公司,付瑞云,付瑞红
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
吉林省白山市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）白山民二终字第3号上诉人（原审原告）临江市金诚房地产开发有限公司。住所：吉林省临江市临江大街。法定代表人夏乐文，总经理。委托代理人王海峰，吉林乾羽律师事务所律师。被上诉人（原审被告）付瑞云，男，汉族，无职业，住吉林省临江市。委托代理人王桂芝，女，汉族，无职业，住吉林省临江市。被上诉人（原审被告）付瑞红，男，汉族，无职业，住吉林省临江市。委托代理人索世林，吉林万秋律师事务所律师。上诉人临江市金诚房地产开发有限公司（以下简称金诚房地产公司）因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服临江市人民法院（2014）临民二初字第99号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。金诚房地产公司原审诉称，金诚房地产公司在对付瑞云、付瑞红位于吉林省临江市建国街4委36组569号房屋（房屋所有权证号00005511）拆迁过程中，没有详细了解房屋真实情况，仅以房屋产权机构登记的房屋面积为准，与其签订了拆迁调换协议书，但付瑞云、付瑞红的房屋实际面积与产权机关登记的面积不符，经临江市房产测绘有限责任公司实地测绘，付瑞云、付瑞红的房屋实际情况是一层四间，面积84平方米，其原始档案（1985年吉房执浑临字第004871号）记载的面积也是84平方米，而在1994年登记时却登记为四间二层楼面积168平方米，超出实际面积一倍。付瑞云、付瑞红隐瞒真实情况，采用欺骗手段，使金诚房地产公司对其房屋面积情况作出了错误判断，与其签订了产权调换协议，给金诚房地产公司造成重大损失。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第六十八条的规定，金诚房地产公司请求人民法院依法撤销其与付瑞云、付瑞红签订的房屋拆迁产权调换协议书，按照拆迁相关法律规定为付瑞云、付瑞红计算安置补偿款。付瑞云、付瑞红原审辩称，付瑞云、付瑞红取得的房屋所有权证合法有效，1986年颁发的第004871号房照正反两面记载的房屋层数均是2层，房屋面积168平方米，1994年第00005511号房照是根据第004871号房照换发的，记载的是二层楼房，面积168平方米。白山市中级人民法院（2013）白山行终字第8号行政判决虽然已经判决住建局为付瑞云、付瑞红颁发第00005511号房照违法，但未判决无效或撤销，所以第00005511号房屋所有权证仍然具有法律效力。金诚房地产公司与付瑞云、付瑞红签订的《房屋拆迁产权调换协议书》合法有效，该协议第二条写明“建筑面积是168平方米，实际建筑面积84平方米。”无论房屋面积是84平方米还是168平方米，金诚房地产公司都应按照该协议第三条的约定将4户房屋调换给付瑞云、付瑞红。该协议是金诚房地产公司提供的格式合同，其记载的168平方米和84平方米均是金诚房地产公司书写并认可的。如果对该面积的理解发生争议，应当作出不利于金诚房地产公司的解释。该协议经过公证，应当作为认定案件事实的依据。金诚房地产公司与付瑞云、付瑞红签订的产权调换协议已经履行完毕，不存在欺诈行为。金诚房地产公司已经全部交付了拆迁协议约定的4户房屋，付瑞云、付瑞红也已经按照协议第三条的约定支付面积差价款40，090.00元。金诚房地产公司于2012年10月26日收取该差价款的行为，是其对拆迁协议的认可。综上，金诚房地产公司请求撤销拆迁协议没有事实及法律依据，也没有法定事由，请求驳回金诚房地产公司的诉讼请求。原审法院审理查明，1986年3月29日，付瑞云、付瑞红取得吉房执浑临字第004871号房产执照，建筑面积为84平方米，后付瑞云、付瑞红于1994年7月12日取得吉房权临字第00005511号私有房屋所有权证，房屋面积168平方米。2011年4月27日，金诚房地产公司与付瑞云、付瑞红签订《房屋拆迁产权调换协议书》，约定付瑞云、付瑞红同意将位于建国街四委（房屋产权证编号00005511），建筑面积168平方米，实际建筑面积84平方米的住宅房屋，交给金诚房地产公司拆除；金诚房地产公司将位于台兴棚户区二期B区第捌、玖栋的2单元301室、2单元402室、4单元502室、3单元302室，建设面积分别为64平方米、58.9平方米、58.9平方米、65.3平方米的房屋作为产权调换房屋，该房屋为期房。2011年4月29日，临江市房产测绘有限责任公司对临江市建国街4委36组569号房屋作出测绘报告，测绘该房屋面积为84平方米，后金诚房地产公司将协议约定的建国街4委的房屋拆除。2012年5月16日，金诚房地产公司与付瑞云、付瑞红达成协议，因对房屋面积有争议，B8-2-301室64平方米及B8-4-502室58.9平方米待临江市人民法院裁决后，根据裁决执行。2012年10月25日，金诚房地产公司将台兴棚户区B区8号楼2单元301室、台兴棚户区B区8号楼4单元502室的房屋钥匙交给付瑞云、付瑞红。2012年12月23日，临江市人民法院作出（2012）临行初字第14号行政判决，确认临江市住房和城乡建设局于1994年7月12日为付瑞云、付瑞红颁发的吉房权临字第00005511号私有房屋所有权证违法，付瑞云、付瑞红不服判决提出上诉，2013年5月8日，白山市中级人民法院作出（2013）白山行终字第8号行政判决，驳回上诉，维持原判。原审法院认为，金诚房地产公司与付瑞云、付瑞红之间形成房屋拆迁安置补偿合同关系，该合同合法有效，双方应当按照合同履行各自的义务。因临江市人民法院及白山市中级人民法院作出行政判决，确认临江市住房和城乡建设局于1994年7月12日为付瑞云、付瑞红颁发的吉房权临字第00005511号私有房屋所有权证违法，依照吉房执浑临字第004871号房产执照存根，本案争议被拆迁房屋的实际面积应认定为84平方米。金诚房地产公司称付瑞云、付瑞红隐瞒真实情况，使金诚房地产公司做出了错误的意思表示，按照被拆迁房屋为168平方米与付瑞云、付瑞红签订房屋产权调换协议，主张撤销该协议，但依照双方签订的《房屋拆迁产权调换协议书》第二条，金诚房地产公司在签订协议时已经知道被拆迁房屋实际面积为84平方米，且依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”金诚房地产公司应当了解被拆迁房屋的实际价值。金诚房地产公司作为独立法人，于2012年10月25日将剩余两户房屋钥匙交付付瑞云、付瑞红，应当认定为金诚房地产公司的真实意思表示。综上，金诚房地产公司与付瑞云、付瑞红签订《房屋拆迁产权调换协议书》，是金诚房地产公司的真实意思表示，该协议书不存在可以被撤销的法定情形，对金诚房地产公司的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款的规定，原审法院判决：“驳回临江市金诚房地产开发有限公司的诉讼请求。”金诚房地产公司的上诉理由为，原审法院查明事实基本正确，金诚房地产公司在履行房屋拆迁产权调换协议时得知付瑞云、付瑞红持有的吉房权临字第00005511号私有房屋所有权证违法，付瑞云、付瑞红调换的房屋面积并非168平方米，而是84平方米，因此金诚房地产公司申请依法撤销房屋拆迁产权调换协议，原审法院认定该协议系金诚房地产公司真实意思表示，不存在予以撤销的法定情形是错误的。理由为：一、金诚房地产公司在房屋拆迁产权调换协议上签字不是真实意思表示，该协议书未生效；二、付瑞云、付瑞红采用违法手段取得吉房权临字第00005511号私有房屋所有权证。由于拆迁时间紧迫，确认房屋面积需要较长时间，金诚房地产公司被迫无奈与付瑞云、付瑞红于2011年4月27日签订房屋拆迁产权调换协议，2011年4月29日临江市房产测绘有限责任公司对房屋进行测绘，结论为该房屋面积为84平方米，后吉房权临字第00005511号私有房屋所有权证被确认违法。付瑞云、付瑞红用违法房照隐瞒真实情况，弄虚作假，使金诚房地产公司作出错误意思表示，订立协议书显失公平，该协议应当撤销。二、金诚房地产公司与付瑞云、付瑞红于2012年5月16日签订的协议书，约定“先交付付瑞红B8-2单元-402室58.9平方米，付瑞云B9-3单元-302室65.3平方米。剩余付瑞红B8-2-301室64平方米，付瑞云B8-4-502室58.9平方米待临江市人民法院裁决，根据裁决执行”，已经否认了房屋拆迁产权调换协议，故该产权调换协议不生效。三、付瑞云、付瑞红于2012年10月25日到临江市人民政府上访，政府领导指令金诚房地产公司必须交付剩余两户房屋钥匙，金诚房地产公司迫于压力只好交付钥匙，并非金诚房地产公司真实意思表示。综上，请求二审法院查明事实，作出公正判决。付瑞云、付瑞红答辩称，付瑞云、付瑞红取得的房屋所有权证合法有效，虽然白山市中级人民法院作出（2013）白山行终字第8号行政判决，确认住建局颁发的吉房权临字第00005511号私有房屋所有权证违法，但未判决无效，也未判决撤销，所以该房屋所有权证仍然具有法律效力。二、金诚房地产公司与付瑞云、付瑞红签订的房屋拆迁产权调换协议是双方的真实意思表示，合法有效，该协议第二条记载“建筑面积168平方米，实际建筑面积84平方米”，金诚房地产公司清楚知晓房屋状况，并同意用四户房屋进行调换。该协议已经履行完毕，付瑞云、付瑞红亦按照协议第三条交付给金诚房地产公司房屋面积差价款40，090.00元，不存在欺诈行为，不具备可撤销的法定情形。三、金诚房地产公司与付瑞云、付瑞红签订的房屋拆迁产权调换协议经法定程序予以公证，人民法院应当作为认定事实的根据。综上，金诚房地产公司的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉。经本院审理查明，金诚房地产公司在一、二审庭审时认可在与付瑞云、付瑞红签订协议前多次到被拆迁房屋进行实地查看。其他事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，金诚房地产公司与付瑞云、付瑞红于2011年4月27日签订的房屋拆迁产权调换协议第二条明确写明被拆迁房屋“建筑面积168平方米，实际建筑面积84平方米”，同时根据金诚房地产公司庭审中自认签订协议前曾多次到被拆迁房屋进行实地查看，上述事实可以证明金诚房地产公司知晓被拆迁房屋的真实情况，故金诚房地产公司主张付瑞云、付瑞红在签订协议时隐瞒被拆迁房屋真实情况，使其作出错误意思表示的理由不成立，本院不予支持。双方签订的协议书是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，金诚房地产公司应当按照协议第三条的约定，将位于台兴棚户区二期B区楼第捌、玖栋的2单元301室、2单元402室、4单元502室、3单元302室，建设面积分别为64平方米、58.9平方米、58.9平方米、65.3平方米的房屋作为产权调换房屋交付付瑞云、付瑞红。金诚房地产公司与付瑞云、付瑞红于2012年5月16日签订的协议书约定待人民法院裁决后执行，系双方对房屋拆迁安置补偿产生争议后选择的解决方案，而非对原协议的变更或否认。2012年10月25日，金诚房地产公司已将剩余两户产权调换房屋的钥匙交付给付瑞云、付瑞红，此二人亦按协议约定交纳了房屋差价款，双方签订的产权调换协议履行完毕。金诚房地产公司主张房屋拆迁产权调换协议显失公平，申请撤销，没有依据，本院不予支持。综上，原审判决并无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100.00元，由上诉人临江市金诚房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 朱瑛华代理审判员 郭惠靖代理审判员 兆艳红二〇一五年一月二十三日书 记 员 李 勇 更多数据：