（2015）怀民一终字第7号

裁判日期: 2015-01-23

公开日期: 2015-09-14

案件名称

詹枝鹏、胡明慧与湖南金时投资有限公司湖南金时投资有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

湖南省怀化市中级人民法院

所属地区

湖南省怀化市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

詹枝鹏,胡明慧,湖南金时投资有限公司湖南金时投资有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国建筑法（2011年）》：第六十一条第一款；《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第二十七条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

湖南省怀化市中级人民法院民事判决书（2015）怀民一终字第7号上诉人（原审原告）詹枝鹏。上诉人（原审原告）胡明慧。上诉人（原审被告）湖南金时投资有限公司湖南金时投资有限公司，住所地湖南省怀化市鹤城区迎丰西路。法定代表人李镇桂，该公司董事长。委托代理人林士楷（特别授权），系湖南金时投资有限公司职工。委托代理人周成华，湖南鹤洲律师事务所律师。上诉人詹枝鹏、胡明慧因与上诉人湖南金时投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化��鹤城区人民法院（2014）怀鹤民一初字第1115号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月7日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年1月22日公开开庭对本案进行了审理。上诉人詹枝鹏、上诉人湖南金时投资有限公司的委托代理人林士楷与周成华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原判认定：2013年3月4日,詹枝鹏、胡明慧与湖南金时投资有限公司签订《怀化市商品房买卖合同》，约定的主要内容：“詹枝鹏、胡明慧购买湖南金时投资有限公司开发的位于怀化市天星东路体育中心西北侧“金时花园”项目中的9幢301号房，购房总价款为533062元，付款方式为签订合同时支付首付款163062元，余款370000元采用公积金按揭方式支付；湖南金时投资有限公司应当在2013年8月底前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付买受人使用，交付时该商品房必��经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；商品房达到交付使用条件后，湖南金时投资有限公司应当书面通知詹枝鹏、胡明慧办理交付手续，詹枝鹏、胡明慧应在书面通知送达之日起10日内验收房屋并与湖南金时投资有限公司办理交接手续；逾期交房超过60日，詹枝鹏、胡明慧要求继续履行合同的，湖南金时投资有限公司从约定的最后交房期限的第二天至实际交房日止，按已交房款的每日万分之三支付违约金；如遇特殊原因（1、遭遇不可抗力，且湖南金时投资有限公司在事实发生之日起30日内告知詹枝鹏、胡明慧的，2、在施工过程中遇到异常重大的技术问题不能及时解决或因市政停电、停水、天气冰冻、雷雨两天以上的，影响正常施工作业，工期顺延），除双方协商同意解除合同或变更合同外，湖南金时投资有限公司可据实予以延期交��；湖南金时投资有限公司不得擅自变更建筑设计，确需变更且经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列（1、商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向，2、商品房所在小区的平面布局或公建配套设施）影响到詹枝鹏、胡明慧所购商品房质量或使用功能的，湖南金时投资有限公司应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知詹枝鹏、胡明慧，詹枝鹏、胡明慧有权在通知收到之日起10日内作出是否解除合同的书面答复，逾期未作书面答复的，视同接受变更，湖南金时投资有限公司未在规定时限内通知詹枝鹏、胡明慧的，詹枝鹏、胡明慧有权解除合同”。2014年1月18日詹枝鹏、胡明慧詹枝鹏与湖南金时投资有限公司签订《怀化市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定的主要内容：“詹枝鹏、胡明慧购买湖南金时投资有限公司开发��位于怀化市天星东路体育中心西北侧“金时花园”项目中的13幢-1-615号房（车库），购房总价款为79000元（按车位个数计算），付款方式为签订合同时一次性付款；湖南金时投资有限公司应当在2014年6月30日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付买受人使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》”；同时，该合同就违约责任、房屋交接、规划设计变更、特殊原因可据实延期交房的条件等，约定了与詹枝鹏、胡明慧和湖南金时投资有限公司于2013年3月4日签订的《怀化市商品房买卖合同》同样的内容。詹枝鹏、胡明慧于2013年3月4日交付购房首付款163062元，于2013年8月4日交购房款370000元（公积金贷款方式），据此，詹枝鹏、胡明慧交清了9幢301号房的全部购房款533062元。2014年1月18日詹枝鹏、胡明慧在签订合同时交清了13幢-1-615号房（车库）购房款79000元。2013年3月4日詹枝鹏、胡明慧交付9幢301号房办证等费用23083元（两证代办费1600元，产权抵押登记费160元，契税4%计21323元），湖南金时投资有限公司开具了收款收据，并在收款收据上注明了“多退少补”。2014年6月7日詹枝鹏、胡明慧交付13幢-1-615号房（车库）办证等费用6105元（两证代办费2000元，产权抵押登记费945元，契税3160元），湖南金时投资有限公司开具了收据，并在收据上注明了“多退少补”。湖南金时投资有限公司开发的本案中9栋房屋开工日期为2011年12月30日，验收合格时间为2013年9月28日，完成备案登记并取得《建设工程竣工综合验收备案书》时间为2014年3月5日。湖南金时投资有限公司于2013年6月25日在边城晚报刊登公告，通知业主从2013年6月30日开始可以前来办理收房手续，而后又于2014年3月21日在怀化日报刊登公告，通知业主及时前来办理交房手续，詹枝鹏、胡明慧于2014年6月7日收房13幢-1-615号房（车库），但9栋301号房詹枝鹏、胡明慧至今未收房，湖南金时投资有限公司在2014年3月5日取得《建设工程竣工综合验收备案书》后也没有通知詹枝鹏、胡明慧来收房9栋301号。在房屋修建过程中，湖南金时投资有限公司多次变更了规划设计内容，但该规划设计变更均是在双方签订合同之前。据湖南金时投资有限公司提供的怀化市气象局出示的气象证明，从2011年8月1日至2013年9月30日止，有中雨天气62天、大雨天气27天、暴雨天气8天、小雪或雨夹雪天气7天。在庭审中，詹枝鹏、胡明慧自述：詹枝鹏、胡明慧于2014年3月22日去湖南金时投资有限公司处收房，但物业管理处要詹枝鹏、胡明慧交纳从2013年10月份起的物业服务费（优惠2个月），詹枝鹏、胡明慧认为物��管理处违规，因而拒绝收房；2014年6月7日詹枝鹏、胡明慧去湖南金时投资有限公司处收房，但湖南金时投资有限公司要求詹枝鹏、胡明慧签订补充协议书放弃追究湖南金时投资有限公司违约责任的权利，詹枝鹏、胡明慧不肯签订该补充协议书，因而收不到房。但湖南金时投资有限公司对詹枝鹏、胡明慧的这一自述予以了陈述：詹枝鹏、胡明慧要索取逾期交房的违约金，双方没有达成协议，詹枝鹏、胡明慧就不愿意收房。原判认为：詹枝鹏与胡明慧、湖南金时投资有限公司签订的《怀化市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，双方意思表示真实，没有违反法律法规的禁止性规定，合法有效。湖南金时投资有限公司依约并提前于2014年6月7日交付13幢-1-615号房（车库）给詹枝鹏、胡明慧，就车库交付的合同履行湖南金时投资有限公司没有违约行为，该院予��认定。詹枝鹏、胡明慧与湖南金时投资有限公司签订的《怀化市商品房买卖合同》第十条约定“出卖人应当在2013年8月底前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付买受人使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》”，该条款的约定明确了湖南金时投资有限公司向詹枝鹏、胡明慧交房（9幢301号房）的最后期限，并明确湖南金时投资有限公司交付詹枝鹏、胡明慧的房屋在具备“按照国家和地方人民政府的有关规定”条件的同时，必须具备“该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》”的必要条件。民事行为在没有违反法律法规禁止性规定的条件下，应充分履行双方当事人真实意思表示的契约，且本案中的《怀化市商品房买卖合同》系湖南金时投��有限公司提供的格式合同，湖南金时投资有限公司了解该合同内容比詹枝鹏、胡明慧更加充分，因此，湖南金时投资有限公司只有在2014年3月5日实际取得了《建设工程竣工综合验收备案书》后，才具备了向詹枝鹏、胡明慧交付房屋的约定条件。9栋301号房湖南金时投资有限公司至今未交房给詹枝鹏、胡明慧，违反了双方签订的《怀化市商品房买卖合同》中关于交房期限的约定，构成了逾期交房的违约行为，应支付詹枝鹏、胡明慧逾期交房的违约金。詹枝鹏、胡明慧自述于2014年3月22日去湖南金时投资有限公司处收房时，因物业管理处违规要求收取物业服务费于是就拒绝收房（9栋301号房），但詹枝鹏、胡明慧自述拒绝收房的理由没有充分证据证实，本院不予采信，故根据詹枝鹏、胡明慧关于湖南金时投资有限公司逾期交房违约金计算期间的请求，本院认定湖南金时投资有限公司逾期交房违约金的计算期间为2013年9月1日至2014年3月22日（共203天）。詹枝鹏与胡明慧、湖南金时投资有限公司签订的《怀化市商品房买卖合同》约定了湖南金时投资有限公司逾期交房的违约金计算方式“逾期交房超过60日，詹枝鹏、胡明慧要求继续履行合同的，湖南金时投资有限公司从约定的最后交房期限的第二天至实际交房日止，按已交房款的每日万分之三支付违约金”，湖南金时投资有限公司以同期银行存款利率作为詹枝鹏、胡明慧的实际损失而予以比较，认为“每日万分之三支付违约金”的比率过高，请求法院予以调整违约金计算比率为“每日万分之一”。本院认为，双方的约定是民事行为人之间的意思自治体现，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以据当事人请求予以适当减��。双方约定的房产未经竣工验收，即未达到法定交付条件，该时段至2013年9月27日（从约定交房的最后时间的第二天2013年9月1日起算），共计27天。湖南金时投资有限公司以银行存款利率核定詹枝鹏、胡明慧该时段的实际损失，没有法律依据，本院不予支持。但詹枝鹏、胡明慧对其所受损失也并未提交证据证明，考虑到詹枝鹏、胡明慧所购为住宅，按已交房款的日万分之三计算违约金明显过分高于其损失，本院酌情调整为以日万分之二计算。故湖南金时投资有限公司应按詹枝鹏、胡明慧已交房款的每日万分之二支付该时段逾期交房的违约金。我国相关法律法规并未明确规定房屋建设工程必须取得《竣工验收备案表》后方可交付使用，要求取得《竣工验收备案表》是建设主管部门为加强房屋建筑质量管理的一项行政管理措施。《中华人民共和国建筑法》第六十一条、��中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条均确定了“工程竣工验收合格”为法定交付标准。达到法定交付标准的房产交付行为即为有效，达到法定交付标准但未取得《竣工验收备案表》的交付行为可能导致行政主管部门依法依规作出行政处理，但并不影响其作为民事行为的有效性。故湖南金时投资有限公司在达到了法定标准的交房条件后，詹枝鹏、胡明慧已可以使用房产，对可能造成的詹枝鹏、胡明慧的损失明显降低，故对2013年9月28日至2014年3月22日共计176天的逾期交房违约金标准应酌情再调整为按已交房款日万分之一计算。湖南金时投资有限公司虽然在房屋修建施工过程中进行了设计规划变更，但设计规划变更是在原、湖南金时投资有限公司签订《怀化市商品房买卖合同》之前，故湖南金时投资有限公司以其进行了设计变更为由应予延长施工期限从而应予��长交房期限的抗辩，没有事实依据，本院不予支持。湖南金时投资有限公司开发的本案中9栋房屋开工日期为2011年12月30日，其提供的怀化市气象局出示的气象证明证实的2011年8月1日至2013年9月30日止的天气情况，不能充分证实实际能够影响施工的具体时间，也没有其他充分证据能够证实何时的天气情况能够对施工产生何种程度的影响，故湖南金时投资有限公司以天气情况为由认为应予延长施工期限从而应予延长交房期限的抗辩，本院不予支持。湖南金时投资有限公司在收取詹枝鹏、胡明慧办证等费用时，在收据上注明了“多退少补”，说明了湖南金时投资有限公司是预收詹枝鹏、胡明慧的该项费用，现原、湖南金时投资有限公司就该项费用并没有最后结算，故詹枝鹏、胡明慧要求判令湖南金时投资有限公司返还违规多收取的“两证”代办服务费2534元及产权抵押登记费1105元（共3639元）的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。综上所述，湖南金时投资有限公司支付詹枝鹏、胡明慧逾期交房的违约金12261元（533062元×0.0002×27天＋533062元×0.0001×176天）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院》第二条之规定，判决：一、湖南金时投资有限公司支付詹枝鹏、胡明慧逾期交房的违约金12261元，于本判决生效后7日内付清；二、驳回詹枝鹏、胡明慧的其他诉讼请求。案件受理费1426元，由湖南金时投资有限公司负担。上诉人詹枝鹏、胡明慧上诉称：1、原判决对于部分事实认定清楚;2、一审法院调整违约金，没有事实依据，如同支持和鼓励违约。��之，请求依法改判，维护上诉人的合法权益。上诉人湖南金时投资有限公司不服一审判决，向本院提起上诉称：1、2013年9月27日，上诉人的开发项目经验收合格，已具备交房法定条件，不应继续承担违约责任；2、原判决判令上诉人承担的违约金比例过高，违反法律规定；3、上诉人判令被上诉人承担逾期交房房屋管理费2690元；4、因阴雨天气及重大技术问题，调整部分设计方案，上诉人可据实延期交房，并且免除相应违约责任。总之，请求依法改判，维护上诉人的合法权益。本案在二审审理过程中，上诉人湖南金时投资有限公司与上诉人詹枝鹏、胡明慧均未提供新的证据。本院二审审理查明的事实与一审法院认定的事实基本一致，本院予以确认。上述事实，有原判决所列证据及二审庭审笔录在卷证明，足以认定。本院认为：詹枝鹏与胡明慧、湖南金时投资有��公司签订的《怀化市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，双方意思表示真实，合法有效。詹枝鹏、胡明慧与湖南金时投资有限公司签订的《怀化市商品房买卖合同》第十条约定“出卖人应当在2013年8月底前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付买受人使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》”，该条款的约定明确了湖南金时投资有限公司向詹枝鹏、胡明慧交房（9幢301号房）的最后期限。湖南金时投资有限公司只有在2014年3月5日实际取得了《建设工程竣工综合验收备案书》后，才具备了向詹枝鹏、胡明慧交付房屋的约定条件。9栋301号房湖南金时投资有限公司至今未交房给詹枝鹏、胡明慧，违反了双方签订的《怀化市商品房买卖合同》中关于交房期限的约定，构成��逾期交房的违约行为，应支付詹枝鹏、胡明慧逾期交房的违约金。湖南金时投资有限公司逾期交房违约金的计算期间为2013年9月1日至2014年3月22日（共203天）。《怀化市商品房买卖合同》约定了湖南金时投资有限公司逾期交房的违约金计算方式按已交房款的每日万分之三支付违约金”，按已交房款的日万分之三计算违约金明显过分高于损失，原判决酌情调整为以日万分之二计算，符合本案实际。《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条均确定了“工程竣工验收合格”为法定交付标准。达到法定交付标准的房产交付行为即为有效，达到法定交付标准但未取得《竣工验收备案表》的交付行为可能导致行政主管部门依法依规作出行政处理，但并不影响其作为民事行为的有效性。故湖南金时投资有限公司在达到了法定标准的交房条件后，詹枝鹏、胡明慧已可以使用房产，对可能造成的詹枝鹏、胡明慧的损失明显降低，故对2013年9月28日至2014年3月22日共计176天的逾期交房违约金标准，原判决酌情按已交房款日万分之一计算，符合本案实际。湖南金时投资有限公司的设计规划变更、天气情况，不能充分证实实际能够影响施工的具体时间、影响程度，故湖南金时投资有限公司认为应予延长施工期限从而应予延长交房期限的理由，本院不予支持。综上所述，上诉人詹枝鹏与胡明慧、湖南金时投资有限公司的上诉理由均不能成立，本院依法不予支持。原判决程序合法，认定事实基本清楚，处理基本适当，依法应予维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1473元，由上诉人湖南金时投资有限公��承担。本判决为终审判决。审　判　长　　冷旗帜审　判　员　　欧晓林审　判　员　　周永连二〇一五年一月二十三日代理书记员　　唐红霞来自