（2014）尖商初字第101号
裁判日期: 2015-01-23
公开日期: 2017-09-20
案件名称
山西金广快捷酒店管理有限公司与山西长风房地产开发有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
太原市尖草坪区人民法院
所属地区
太原市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
山西金广快捷酒店管理有限公司,山西长风房地产开发有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第二百二十七条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十条，第十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
太原市尖草坪区人民法院民 事 判 决 书（2014）尖商初字第101号原告山西金广快捷酒店管理有限公司，住所地太原市小店区建设南路459号。法定代表人俞萌，董事长。委托代理人寿坚荣，上海融孚律师事务所律师。委托代理人缪贯中，上海融孚律师事务所律师。被告山西长风房地产开发有限公司，住所地太原市杏花岭区胜利街147号。法定代表人吴竹林，总经理。委托代理人赵海山，山西鼎信泽律师事务所律师。委托代理人张玉林，男，该公司副总经理，住太原市。原告山西金广快捷酒店管理有限公司与被告山西长风房地产开发有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告山西金广快捷酒店管理有限公司的委托代理人寿坚荣、缪贯中，被告山西长风房地产开发有限公司的委托代理人赵海山、张玉林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告山西金广快捷酒店管理有限公司诉称，2007年4月19日，原、被告签订了一份《租赁协议书》，原告租赁了被告位于太原市解放路265号同心泉大厦整体建筑一幢、后院及相关设施设备。协议书约定租赁期限为12年，自2007年4月19日至2019年11月30日止。原告承租房屋后，按照协议约定的酒店经营用途，投入巨资对房屋进行了装修改造。2013年12月14日，被告向原告送达了《合同解除通知书》，要求解除双方签订的《租赁协议书》，后该协议于2013年12月15日被正式解除。依照原、被告签订的《租赁协议书》第26条第3款第（1）项的约定和《合同法》的相关规定，被告提前解除合同，应对原告造成的经济损失给予赔偿。原告对房屋进行的装修改造费用为6638265.6元，现被告单方提前4.5年解除了协议，被告应当对原告的投资予以赔偿。为了维护原告的合法权益，故诉至法院请求判令：一、被告赔偿原告房屋装修改造投资额人民币2489349.6元；二、诉讼费用由被告承担。被告山西长风房地产开发有限公司辩称，本案租赁合同的解除是因原告严重违反合同约定，被告依约行使合同的解除权，被告对合同的解除无任何过错，原告对因解除合同造成的损失应当自行承担；《租赁协议书》第26条第3款约定的提前解除合同的法律责任不适用于本案违约解除的情形，原告的装修损失法律已指明处理方式，应依法处理，原告的起诉无事实及法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。在庭审中，原告为证明自己的主张，提供以下证据举证说明：证据一：租赁协议书，证明原、被告存在租赁合同关系，双方对租赁物、租赁期限、租金等作出约定，且被告提前解除合同应对造成的经济损失予以赔偿。被告的质证意见：对真实性无异议，但认为是因原告的违约行为才导致合同的解除，而不是根据合同第26条的约定。合同中没有对合同解除后装修和装饰物的归属进行约定，对于可移动的物品，原告可自行搬走。证据二：合同解除通知书，证明2013年12月14日，被告向原告送达了该通知，要求解除双方签订的租赁协议书。被告的质证意见：对真实性无异议，但解除合同依据的是合同第21条而不是第26条。证据三：装修清单及凭证，证明原告承租房屋后累计投入6638265.6元对房屋进行了装修改造。被告的质证意见：对真实性无法确认，且与本案无关，原告的损失应由其自行承担。被告为证明自己的主张，提供以下证据举证说明：证据一：租赁协议书，证明原、被告解除合同是根据合同第21条的约定。原告的质证意见：真实性无异议，但对关联性有异议。证据二：（2014）并商终字第108号民事判决书及（2014）尖商初字第12号民事判决书，证明合同解除的理由已经由生效的法律文书确认。原告的质证意见：真实性无异议，但两份判决书未对提前解除合同的处理予以说明。综上认证，结合庭审中双方当事人的陈述，本院可以认定的本案事实如下：2007年4月19日，原告与被告签订了《租赁协议书》，出租方为被告山西长风房地产开发有限公司（甲方），承租方为原告山西金广快捷酒店管理有限公司（乙方），合同约定：乙方租赁甲方位于太原市解放路265号（原名同心泉大厦）；房屋建筑面积为3946平方米，占地670平方米，实际建筑面积3953.97平方米；甲方租赁给乙方经营的资源包括房屋主体、房屋附属设施等区域；租赁期限为12年，自2007年5月1日起至2019年11月30日止（其中，2007年5月1日至2007年11月30日为甲方赠予乙方的装修期，免收租金）；租金及交纳方法：采取上打租金的方式给付，费用按每年度支付一次，应在每年度的最后一个月的月底提前一个月付清下一期的费用，自合同生效之日起一周内乙方支付甲方第一期部分租金60万元，截至2007年9月30日，乙方付清第一期剩余租金50万元，以后每年度租金于每年11月1日前付清。具体为：2007年12月1日至2011年11月30日，每年租金110万元；2011年12月1日至2015年11月30日，每年租金115万元；2015年12月1日至2019年11月30日，每年租金120万元；甲方权利和义务：甲方自行承担租赁房屋交付乙方以前的债权和债务；甲方同意给予乙方自场地移交之日起，210天的免装修期；甲方须在合同生效之日起，允许乙方进入场地进行前期的拆除准备工作，并于2007年5月1日前将房屋整体使用权交给乙方，并甲方原有人员全部撤出。乙方权利和义务：本协议生效后，乙方可出资具备资质和资金实力的酒店专业设立公司，执行本协议，该公司承担乙方被授权经营期间内，以乙方名义而产生的相关民事及债权、债务；乙方对甲方的房屋及其附属物有完全的使用权；乙方应按期支付甲方的租金；乙方在租赁经营期间所产生的水、电、暖等相关费用及所涉及的租赁物应承担的相关费用均由乙方承担；变更和转让：在协议规定的期限内，协议条款的变更应取得双方的一致同意，未经一方书面确认，任何一方不得擅自变更、解除、终止本协议的履行；乙方在经营期间未经甲方同意一次性全部转让经营权，乙方应赔偿甲方的全部损失，并承担违约责任；其他约定：如因甲方违约行为导致乙方无法实现合同目的，甲方应赔偿乙方全部项目投资的损失，如因乙方严重违约行为导致甲方无法实现合同目的，乙方应赔偿甲方全部损失；如乙方不能按时缴纳应支付甲方的款项，滞纳时间不能超过7天（含7天），超过7天甲方有权终止合同，收回全部租赁房屋及物业；房屋性质为商业服务业用途，因甲方房屋所有权、土地使用等因素如导致乙方商业酒店营业执照不能办理或导致乙方不能正常经营，甲方应退回乙方所有费用，并承担相应的赔偿责任；生效和终止：协议的延续、中止，协议规定的经营年限届满，乙方在同等条件下享有优先续约权；本协议规定的经营年限届满，如乙方无意续约，甲方将收回房屋及其全部配套资源；甲方因客观原因提前解除合同，甲方应对乙方造成的经济损失给予赔偿，赔偿额度为乙方总投资额度（以双方共同审计的定额为准）；乙方因客观原因提前解除合同，乙方应对甲方造成的经济损失给予赔偿，赔偿额度为甲方一年租金，同时，该房屋的投资建设成品不得拆除带走；如遇法律法规规定的不可抗拒的因素等原因造成乙方无法经营，甲、乙双方协商解决；乙方因其它原因造成本出租物业损毁、灭失等情况，乙方应负完全责任；通知和表达：本协议要求通知的送达，不论以何种方式传递，均自实际收到之日起生效；双方之间的申请、致函、提出解除合同或其他的要求和通知，均应全部用中文书面文字进行，无书面文字为依据时视为无效表达。合同签订后，被告将所出租房屋交付原告，原告也向被告支付了截止到2012年度的全部租金。原告于2012年12月11日向被告支付了2013年度租金92万元，剩余租金23万元未予支付。被告于2013年12月14日向原告邮寄送达了《合同解除通知书》，其内容为：2007年4月19日，你公司与我公司签订了《租赁协议书》，通过该协议，你公司承租了我公司享有出租权的位于太原市解放路265号的同心泉大厦，依据上述《租赁协议书》的相关约定，你公司应”上打房租”，即下一租赁年度的房屋租金应于上一年度租赁期限最后一个月月底提前30日交付，逾期超过七日（含七日）我公司有权单方终止合同。现经我公司核实，你公司已有两个租赁年度未能按时足额向我公司支付相应的房屋租金，且逾期交付期限均超过七日，故我公司依据上述协议的有关约定，决定解除上述合同。现特专函通知，请你公司于接到后，立即依据合同约定向我公司移交全部租赁房屋及物业，并积极派人与我公司磋商合同解除的详尽事宜。该函原告于2013年12月15日签收。还查明，山西长风房地产开发有限公司于2014年向本院提起诉讼，要求确认于2013年12月9日向山西金广快捷酒店管理有限公司发出的《合同解除通知书》有效，认定双方在2007年4月19日签订的《租赁协议书》已解除；山西金广快捷酒店管理有限公司将租赁的房屋及全部附属设施等财产向其归还；山西金广快捷酒店管理有限公司向其支付租赁费23万元及从2013年12月1日起至返还房屋之日止的租赁损失费（按每日3150元计算）。本院于2014年4月8日作出（2014）尖商初字第12号民事判决书，判决确认山西长风房地产开发有限公司与山西金广快捷酒店管理有限公司于2007年4月19日签订的《租赁协议书》于2013年12月15日予以解除；山西金广快捷酒店管理有限公司将租赁山西长风房地产开发有限公司的位于太原市解放北路265号房屋（原名同心泉大厦）及附属设施返还于山西长风房地产开发有限公司；山西金广快捷酒店管理有限公司支付山西长风房地产开发有限公司2013年度的剩余租金人民币23万元；山西金广快捷酒店管理有限公司赔偿山西长风房地产开发有限公司自2013年12月1日起至实际返还房屋之日止的经济损失，损失按照每日人民币3150元计算。后山西金广快捷酒店管理有限公司不服该判决，向太原市中级人民法院提出上诉，太原市中级人民法院于2014年7月3日作出（2014）并商终字第108号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决已发生法律效力。以上事实有原、被告当庭提供并经质证、认证的证据及双方当庭陈述在案佐证。本院认为，原、被告签订《租赁协议书》后，原告未按照合同约定向被告支付租金，已构成违约，被告根据协议约定行使合同解除权向原告送达了《合同解除通知书》，本院及太原市中级人民法院已作出民事判决书，确认双方的《租赁协议书》解除。根据法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除；对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。本案中，原、被告双方未对装饰装修物的处理进行约定，故对未形成附合的装饰装修物，可由原告拆除；对已形成附合的装饰装修物，原告无权要求被告赔偿其剩余租赁期内装饰装修残值损失，故原告的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百二十七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告山西金广快捷酒店管理有限公司的诉讼请求。案件受理费26715元，由原告山西金广快捷酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长 赵智宏审 判 员 刘晓宇人民陪审员 王润花二〇一五年一月二十三日书 记 员 李文文 来源：