（2015）连民终字第00006号
裁判日期: 2015-01-23
公开日期: 2015-03-30
案件名称
胡文、朱梓菡与刘后陆房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省连云港市中级人民法院
所属地区
江苏省连云港市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘后陆,胡文,朱梓菡
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）连民终字第00006号上诉人（原审被告、反诉原告）刘后陆。被上诉人（原审原告、反诉被告）胡文。被上诉人（原审原告、反诉被告）朱梓菡。以上两被上诉人共同委托代理人程海兵、高海荣，江苏顺维律师事务所律师。上诉人刘后陆因与被上诉人胡文、朱梓菡房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2014）海民初字第00932号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年12月29日立案受理后，依法组成合议庭于2015年1月19日公开开庭进行了审理。上诉人刘后陆、被上诉人朱梓菡及二被上诉人共同委托代理人高海荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。胡文、朱梓菡一审诉称：2011年6月28日，胡文、朱梓菡与刘后陆签订了商铺租赁合同，约定胡文、朱梓菡将坐落于科苑路98号苍梧河滨花园23-84号门面房出租给刘后陆用于经营，租赁期限为2011年7月1日至2014年6月31日，租金按年计算，前2年为25000元／年，后1年为26000元／年。合同对双方的权利义务、违约责任进行了约定。刘后陆未交纳2012年至2014年的物管费用，胡文、朱梓菡代垫了该费用，租赁合同期满，刘后陆强行占用该房屋，拒不归还。故诉至法院，请求依法判令刘后陆赔偿胡文、朱梓菡损失共计13519.5元（物业费1512元，1个月的损失至7月31日，包含租金2166.5元、占用费6905元、违约金236元）。刘后陆一审辩称：双方签订的租赁协议合法有效，均应按协议履行；胡文、朱梓菡在履行合同期间违约，合同租赁期满后，刘后陆没有续租，胡文、朱梓菡应留出合理期间15日让刘后陆搬离；对于物管费，合同期满后刘后陆没有使用该房屋，至今没有将自己的设备、货物搬出的责任在胡文、朱梓菡。关于退房，因双方未结算相关费用，把各项费用结清后，刘后陆保证按合同约定交房。请求依法驳回胡文、朱梓菡的诉讼请求。胡文、朱梓菡出租的是毛坯房，刘后陆经过胡文、朱梓菡同意对该房屋进行了装修，共计支付装修费用50800元，因双方合同未约定该费用如何处理，依据公平原则，胡文、朱梓菡应给付刘后陆该费用，现申请对房屋改造装修费用进行鉴定，请求判令胡文、朱梓菡给付刘后陆房屋装修费用50800元，并退还租赁房屋保证金1000元。陆胡文、朱梓菡一审针对反诉辩称：反诉没有事实和法律依据，反诉方没有按照事实陈述，合同内记载了涉案房屋是符合使用的房屋，请求驳回刘后陆的诉求。原审法院经审理查明：胡文、朱梓菡系夫妻，双方共同共有位于本市新浦区科苑南路98号苍梧河滨花园小区23号楼84号商铺，建筑面积为62.99平方米。2011年6月28日，胡文、朱梓菡、刘后陆签订商铺租赁合同一份，约定：一、租赁门面描述甲方将其合法拥有的坐落于科苑路98号苍梧河滨花园23-84号门面房出租给乙方用于经营。该门面建筑面积共63.01平米。二、租赁房屋用途1、乙方租赁房屋作为商业门面使用。2、乙方向甲方承诺：在租赁期限内，未事先征得甲方的书面同意，乙方不得擅自改变门面的原有结构和用途。三、租赁期限本合同租赁期为2011年7月1日起至2014年6月31日止。……五、甲方的权利义务6、租赁期满，乙方未续租的，甲方有权收回房屋。乙方添置的用于经营的所有可以移动、拆除的设备设施归乙方所有。乙方应在租赁期满后15日内搬离。7、为保证合同的履行，乙方于本合同签订之日向甲方支付履约保证金人民币零壹仟元整。8、租赁期满若乙方无违约行为，结清乙方费用后（水、电）剩余履约保证金由甲方不计利息全额退还给乙方。六、乙方的权利与义务1、乙方按照本合同约定使用房屋，不承担门面自然损耗的赔偿责任。2、乙方在不破坏门面原主体结构的基础上，有权根据营业需要对上述房屋进行装修，甲方不得干涉。3、在租赁期内，因租赁门面所产生的水、电、卫生费、物业管理费、债务由乙方自行承担。六、房屋使用要求和维修责任3、在租赁期内，甲方需要对该房屋进行改建、扩建或装修的，甲方负有告知乙方的义务。具体事宜可由甲、乙双方在条款中另行商定。八、房屋返还时的状态1、除甲方同意乙方续租外、乙方应在本合同的租期届满后的15日内应返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按5元／平方米向甲方支付该房屋占用使用费。2、乙方按本合同约定返还该房屋时，应经甲方验收认可，并相互结清各自的费用，方可办理退租手续。十一、违约责任及赔偿2、租赁期满，乙方应如期交还该房屋，如乙方未经甲方同意逾期交还。甲方有关要求乙方按当年租金的日万分之五支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失。该合同还对双方的其他权利义务等作出了约定。胡文、朱梓菡在出租方（甲方）处签字，刘后陆在承租方（乙方）处签字。合同签订后，胡文、朱梓菡交付了房屋给刘后陆，刘后陆给付了租金及1000元履约保证金。之后刘后陆经胡文、朱梓菡同意对该门面房进行了装修。胡文、朱梓菡支付了2012年7月12日至2014年7月12日的物业管理费1512元。租赁合同到期后，双方因刘后陆搬离问题产生了争议。2014年7月3日，因双方租房合同引发纠纷，连云港市公安局海州分局新东派出所到现场出警处理。刘后陆至今未搬离租赁的门面房。原审法院认为：胡文、朱梓菡与刘后陆签订的商铺租赁合同是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行。合同到期日为2014年6月31日，依据合同约定，双方未续约，刘后陆应于到期之日起15日内返还房屋，但刘后陆在合同到期后拒不搬离，应按合同约定承担违约责任。现胡文、朱梓菡主张刘后陆返还房屋，原审法院予以支持。关于胡文、朱梓菡主张的物业费1512元，合同中约定在租赁期内，因租赁门面所产生的水、电、卫生费、物业管理费、债务由刘后陆自行承担，胡文、朱梓菡为其代垫的物业管理费，刘后陆应给付胡文、朱梓菡，故对该部分主张予以支持。关于胡文、朱梓菡主张的房屋占用费，合同中约定了逾期一日按5元／平米支付房屋占用使用费，即每天314.95元／天（5元／平米×62.99平方米），依据合同刘后陆应于2014年7月15日前返还胡文、朱梓菡房屋，即从7月16日其计算房屋占用使用费，胡文、朱梓菡主张计算至7月31日为16天，共计5039.2元。关于胡文、朱梓菡主张的1个月租金，因7月16日至7月31日胡文、朱梓菡已取得房屋占用使用费，与租金性质相同，不应重复主张，故原审法院仅予以支持7月1日至7月15日的租金为1083.3元。关于胡文、朱梓菡主张的违约金，按照当年租金的日万分之五支付违约金，从7月16日计算至7月31日16天，为208元。故刘后陆共计应给付胡文、朱梓菡7842.5元。关于刘后陆反诉要求胡文、朱梓菡给付装修款的主张，原审法院认为，双方合同约定对于其添置的用于经营的所有可以移动、拆除的设备设施归其所有，对于刘后陆进行的装修合同中并无明确约定，刘后陆对商铺进行装修经胡文、朱梓菡同意，刘后陆对涉案门面的装修已形成附和的装修，依据规定，对于双方无约定的，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附和装饰装修费用的，不予支持。对于刘后陆申请对装修费用进行鉴定，因要求胡文、朱梓菡给付装修费用的主张未能支持，故无需对其进行鉴定。关于刘后陆反诉主张胡文、朱梓菡退还履约保证金1000元，因刘后陆违反合同约定，到期未将房屋返还胡文、朱梓菡，双方尚未结清水、电费用，刘后陆现无权要求胡文、朱梓菡返还，故原审法院不予支持。综上，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十六条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决：一、刘后陆于判决生效之日起十日内返还胡文、朱梓菡所有的位于本市新浦区科苑南路98号苍梧河滨花园小区23号楼84号商铺；二、刘后陆于判决生效之日起十日内给付胡文、朱梓菡7842.5元；三、驳回胡文、朱梓菡的其他诉讼请求；四、驳回刘后陆的诉讼请求。本诉案件受理费140元，反诉案件受理费550元，由刘后陆负担（本诉案件受理费胡文、朱梓菡已预交，刘后陆将此款在履行判决时一并给付胡文、朱梓菡）。刘后陆不服一审判决，向本院提出上诉称：原审判决对刘后陆的反诉请求驳回不当。刘后陆对租赁房屋装潢、做楼隔层、安装门窗等均是经过被上诉人同意的，价值达58000余元，对装潢费用如何处理，双方没有约定，法院应公平处理。如果不判决给相关费用，也应当判决准许刘后陆取回属于自己能够拆除的东西（如楼隔层、门窗等）。如果刘后陆拆除取回楼隔层、门窗等，将租赁房屋恢复到租赁前的原状，会不可避免地引发新的矛盾，请法院慎重处理。原判决不公正，违反法定程序，请求撤销原审判决，查清事实后改判：被上诉人给付上诉人装潢费用58000元或准许刘后陆取回属于自己能够拆除的东西（如楼隔层、门窗等），准许刘后陆将租赁房屋恢复到租赁前的原状。被上诉人胡文、朱梓菡辩称：上诉人的上诉事实与理由均不成立，请求依法驳回上诉，维持原判。经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，刘后陆上诉主张其在涉案租赁房屋上所做的安装窗户、隔卫生间、楼隔层、墙面粉刷、铺设地板砖等装修均系附和装修，依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附和装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”胡文、朱梓菡、刘后陆签订的商铺租赁合同对于附和装饰装修费用亦未作明确约定，故一审法院对于刘后陆主张胡文、朱梓菡给付其房屋装修费用50800元的请求不予支持，并无不当，本院对此予以确认。刘后陆上诉主张取回其能够拆除的东西（如楼隔层、门窗等），胡文、朱梓菡不认可门窗是刘后陆安装。刘后陆主张的楼隔层、门窗等均不属于可以移动、拆除的部分，均系附和装修。虽然二审庭审中胡文、朱梓菡同意刘后陆将房屋恢复原状，但双方当事人对于房屋原状陈述不一致，亦无证据予以证实，故本院对此不予确认。综上，上诉人刘后陆的上诉请求与理由均无事实和法律依据，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费690元，由上诉人刘后陆负担。本判决为终审判决。审 判 长 应庆国代理审判员 万红英代理审判员 张 奇二〇一五年一月二十三日书 记 员 赵萍萍法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 更多数据：搜索“”来源：