（2015）即民初字第386号
裁判日期: 2015-01-23
公开日期: 2015-07-21
案件名称
董文喜与杜守义房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
即墨市人民法院
所属地区
即墨市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
董文喜,杜守义
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条
全文
山东省即墨市人民法院民 事 判 决 书（2015）即民初字第386号原告董文喜。委托代理人刘正科，即墨中盛法律服务所法律工作者。被告杜守义。委托代理人屈希杰，山东海政律师事务所律师。原告董文喜为与被告杜守义房屋租赁合同纠纷一案，于2014年12月9日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告董文喜委托代理人刘正科，被告杜守义及委托代理人屈希杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董文喜诉称，2013年6月8日，原、被告签订了《厂房设备租赁合同》一份。合同约定：原告租赁被告位于即墨市北安街道办事处小庄村原老村委，现青岛昊顺机械有限公司的厂房、仓库及部分设备，租赁面积约为5000平方米，原告按约定向被告支付一年的租金238000元。2013年底，原告接到供电公司通知，自2014年1月1日起，对县级供电区域内符合受电变压器总容量在315千伏安以上等大工业用电条件的工业用户进行电价调整。按规定，原告租赁被告800千伏安的变压器，每千伏安增加28元，每月需多缴纳电费22400元，（28元×800千伏安=22400元）相当于成本翻倍，原告因此入不敷出。电价调整属政府行为，原告无法预见、不能避免、不能克服，因此，该事件应属不可抗力，致使原告不能继续履行合同。原告按照合同约定于2014年4月21日通过EMS向被告发出解除合同通知，被告收到通知后，拒不与原告解除合同，也不配合办理相关交接手续。为减少损失，维护原告的合法权益，请求判令：1、解除原、被告签订的《厂房设备租赁合同》。2、被告配合原告办理合同解除后的交接手续。3、诉讼费由被告承担。被告杜守义辩称，原告所诉与事实不符，不属实。原告无法定或约定解除权，无权单方要求解除合同，应当依法履行合同，请求法院查明事实，依法驳回原告诉讼请求。原告为证明自己的主张成立，向本院提交下列证据：1、厂房设备租赁合同，证明2013年6月8日，原、被告签订厂房设备租赁合同，租赁期限为六年，即2013年6月8日至2019年6月7日止。第一、二年租赁费为238000元，原告已经给付被告第一年的租赁费。2、邮政快递单回执，证明2014年4月21日，原告通过EMS的形式向被告发出解除厂房设备租赁合同通知书。3、即墨市邮政速递分局出具的妥投证明，2014年6月9日，被告已经收到邮政快递。4、国网山东省电力公司部门文件营销营业（2013）65号文件一份、大工业供电客户告知书。证明自2014年1月1日起，对县级供电供电区域内符合受电压器总容量在315千伏安以上等大工业用电条件的工业用户进行电价调整。按照规定，原告租赁被告的800千伏安的变压器每月需多缴纳电费22400元，相当成本翻倍，原告因此入不敷出。电价调整属于政府行为，原告无法预见、不能避免、不能克服，该事件应属不可抗力，致使原告不能继续履行合同。被告对原告提交的证据意见1、对证据一真实性无异议，该证明原、被告之间的租赁期限为六年，合同正在履行期间，原告应当继续履行。2对证据二、三真实性不予认可，该上面的签名不是被告本人所签，申请笔迹鉴定。3、证据四系复印件，不予认可。被告为证明自己的主张成立，向本院提交下列证据：1、被告与即墨北安街道办事处小庄村村民委员会签订的土地租赁及房屋转让合同两份，证明被告租赁即墨北安街道办事处小庄村村民委员会的厂房及土地，并享有转租权。2、被告与青岛昊顺机械有限公司签订的设备转让合同及收据一张，证明被告对租赁的机械设备享有转租权。3、即墨北安街道办事处小庄村村民委员会证明一份，证明涉案的厂房是由即墨北安街道办事处小庄村村民委员会转租的，是青岛昊顺机械有限公司营业登记的地点。4、税收完税证明一份，证明涉案的厂房依法缴纳了城市维护建设费、教育附加费、地方教育附加、地方水利建设基金、城市土地使用税、房产税等相关税种，该税种由青岛昊顺机械有限公司代付。5收据三份，证明被告已经给付青岛昊顺机械有限公司的缴纳各种税种。6、原、被告签订的厂房设备租赁合同及清单。证明原、被告租赁的期限为六年，原告在租赁合同期限内起诉，依法应予驳回。7、青岛昊顺机械有限公司工商登记查询结果。证明涉案的厂房可以办理企业工商登记。8、即集建（90）字第823号、（1993）字第228146号集体土地建设用地使用证两份，证明涉案的厂房享有土地使用权。9、即墨北安街道办事处小庄村村民委员会证明一份，证明其所有的办公室及配电室各一处，位于村北，产权归村委所有，已经全部租赁给杜守义使用，现由杜守义转租给董文喜使用。村委办公室部分使用面积及配电室部分面积已办理《集体土地使用证》手续，剩余部分面积的产权相关手续由村委正在办理中。原告对被告提交证据一、二，认为与本案无关。对被告提交的证据三的证明内容不予认可，认为虽经有关部门认可，但不具有涉案房屋的相关的合法手续。对被告提交的证据四、五认为，企业纳税与本案无关。对被告提交的证据六、七的真实性无异议，该证据与本案无关。对被告提交的证据八、九与本案无关，土地证仅是租赁土地的一部分，认为被告提交的证据恰好证明被告租赁的厂房不具有合法性。经审理查明，2013年6月8日，原、被告厂房设备租赁合同一份。合同约定：1、被告（出租方）将位于即墨市北安街道办事处小庄村原老村委，现青岛昊顺机械有限公司的厂房、仓库及部分设备，详见明细表（以下简称租赁物）租赁给原告（承租方）使用。租赁面积为5000平方米，建筑面积为2300平方米；本租赁物功能为铸造、机械加工包租给原告使用。如原告需转变功能，须经被告书面同意，因转变功能所办理的全部手续和费用均由原告自行承担；本租赁物采取包租方式，有原告自行管理。2、租赁期限为6年，即从2013年6月8日起至2019年6月7日止；租赁期满前3个月需由原告方提出，经被告同意后，原、被告双方将对有关租赁事项重新签订租赁合同，在同等租赁条件下，原告享有优先租赁的权利。3、第一、二年租金均为人民币238000元，第三、四年租金均为人民币261800元，第五、六年租金为人民币287980元。4、原告应在每年的6月8日前一次性向被告支付一年金额的租金；如遇原告逾期支付租金，应向被告支付滞纳金，滞纳金的金额为拖欠天数乘以缴租金的3%。5、原告在承租期内，所租赁的厂房、设备、在账物品，被告不得转租或出售。6、原告在租赁期间，享有租赁物所属设施的专用权。在租赁期间内，原告负责租赁物的维护和保养，及房屋维修并保证在本合同终止时，专用设施可以运行，但设备根据使用年限越长，设备就越陈旧，被告理解并给于接受，被告对此有检查、监督权。7、原告在租赁期间内新上的设备、工装、模具等，在合同终止后为原告所有，是原告的物体归原告拉回，并按租赁明细表归还被告的物品。8、凡因发生严重自然灾害、战争或其他不可预见的，政府行为的法律法规发生修改时，其发生和后果不能防止或不能避免的不可抗力致使一方不能履行本合同时，偶有上述不可抗力的一方，应立即邮递或传真通知对方，并在三十日内提供不可抗力的详情及合同不能履行的或不能部分履行或迟延期履行理由的证明文件。该证明文件，应由不抗力发生地区的公证机关出具，如无法获得公证机关出具的未见证明，则应提供其他有力证明，遭受不可抗力的一方由此免责。租赁合同签定后，被告将租赁的厂房设备交付给原告使用，原告按照约定给付被告一年的租金238000元。另查明，2014年4月21日，原告以EMS全球邮政特快专递的形式向被告发出厂房设备租赁合同解除通知一份，快递单上明确记载内件品名为“厂房设备租赁合同解除通知”。原告以电价调整，致使其企业成本翻倍，电价调整属政府行为，不可抗力，要求与被告解除租赁合同。即墨市邮政速递分局出局妥投证明一份，“该邮件快递单号为1012495326005，由即墨市即墨邮政速递营上邮政支局投递，有杜守义签收，投递员赵璐”。证明原告于2014年4月21日向被告发出解除合同通知书，被告已经收取。本案在审理过程中，被告又对EMS全球邮政特快专递回执单上的“杜守义”的签字不予认可，申请对快递单上是否是其本人签字进行鉴定。在（2014）即民初字第4482号原告董文喜诉被告杜守义房屋租赁合同纠纷一案中，第一次庭审笔录记载，被告认可有过文件签收，认为快递单上的内容仅有厂房设备租赁合同解除通知，不能证明邮政快递单里面文件内容，对快递单里面原告董文喜提交的解除合同通知书的文件的内容不认可，并提交邮政快递单里的书面材料一份。因被告认可原、被告有过内件品名为“厂房设备租赁合同解除通知”的文件签收，被告仅是对邮政快递单里面的书面材料不认可，且即墨市邮政速递分局出具妥投证明，被告已经收到原告向其发出的EMS全球邮政特快专递，故，对于原告鉴定申请，本院依法未予准许。原告董文喜曾于2014年6月11日，以房屋租赁合同纠纷为由向本院提起诉讼，本院受理后，依法向被告杜守义送达起诉状副本，于2014年7月16日公开开庭进行审理。庭审中，被告明确表示要求原告继续履行合同，不同意办理房屋交接手续。第二次开庭时，因原告经传票传唤无正当理由未能按时到庭，本案依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十三条规定，本案按撤诉处理。还查明，被告杜守义与即墨市北安街道办事处小庄村民委员会签订土地租赁及房屋转让合同后，把此土地及厂房租赁给青岛昊顺机械有限公司使用，原、被告签订厂房设备租赁合同之前，该厂房一直有青岛昊顺机械有限公司使用。青岛昊顺机械有限公司的法定代表人系杨水清。被告杜守义与杨水清系夫妻关系。上述事实，有原、被告陈述、辩论记录在案，有原告提交房屋租赁合同及设备清单一份、EMS全球邮政特快专递回执单一份、即墨市邮政速递分局出局妥投证明一份、（2014）即民初字第4482号租赁合同纠纷一案的庭审笔录、青岛昊顺机械有限公司工商登记查询结果，被告杜守义与即墨市北安街道办事处小庄村民委员会签订的土地租赁及房屋转让合同一份、即墨市北安街道办事处小庄村民委员会的证明二份在案佐证，经开庭双方当事人质证，本院依法予以采信。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用，承租人支付租金的合同。原告董文喜与被告杜守义签订厂房设备租赁合同后，被告杜守义亦依约将租赁的厂房设备交付原告董文喜使用，原告董文喜按约给付被告杜守义第一年的租金238000元。涉案的租赁合同虽系双方当事人的真实意思表示，但租赁合同的厂房应当是合法建筑。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。被告杜守义在一审法庭辩论终结前未能提交涉案房屋建设工程规划许可证或临时建筑审批手续，且被告杜守义提交的已缴纳涉案厂房的各种税费、企业工商登记等证据也无法证明涉案厂房具有合法的建设工程规划许可证明。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人的利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益的；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。被告杜守义租赁给原告董文喜的厂房系未取得房屋产权证，未办理房屋建设工程规划许可证，亦未办理临时建筑审批手续，因原、被告签订的房屋租赁合同违反法律、法规的强制性规定，属合同无效的法定情形，故，本院依法认定原、被告签订的厂房设备租赁合同无效。无效合同具有不得履行性，原告以电价调整属于政府行为，原告无法预见、不能避免、不能克服为由，请求解除厂房设备租赁合同，其理由不符合法律规定，本院依法不予支持。被告以双方的租赁合同在履行期间要求继续履行租赁合同为由，其理由亦不符合法律规定，本院依法不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。由过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。原、被告签订的厂房设备租赁合同自始无效，因双方均未主张租赁合同无效的过错责任及受到的损失，故，原告依法应将承租的厂房设备返还给被告。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，在房屋租赁合同无效时，出租人可以参照合同约定向承租人主张房屋占有使用费。由于原、被告签订的房屋租赁合同无效，被告依法不得基于租赁合同收取租金，被告已经收取了原告第一年租金238000元，应当视为被告收取厂房设备占有使用费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款规定判决如下：一、原告董文喜与被告杜守义于2013年6月8日签订的厂房设备租赁合同无效。二、原告董文喜于判决生效后在十日内返还被告杜守义厂房设备（详见租赁物明细表）。案件的受理费100元（原告已预交）由原告董文喜与被告杜守义均担如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长 毛咏梅人民陪审员 江婷婷人民陪审员 王文萃二〇一五年一月二十三日书 记 员 王 迪附租赁物明细表：1、厂房占地面积约5000平方米见图，建筑面积约2300平方米见明细2、设备明细名称规格型号数量备注航车5吨1套箱变1台水柜1套电熔炉、控制柜各1套电炉锅1吨、0.5吨各1套铁水吊包1吨、0.5吨各1套料吊斗1件磅秤0.5吨1件磅秤200kg1件电焊机1台割气焊瓶罐1套压力罐、高压泵、地下供水2套装载机1台混沙辗大小各1台抛丸清理室1套开水器3套铁床太阳能2套小推车监控器1套（8个头）立式空调1台小砂轮机1台切割锯1台打气泵小各1台办公桌、椅子塑料水罐10吨水1件台钳1台名称规格型号数量备注1车间北大屋20.5米×43米882平方米2、车间西厢屋10.05米×58米609平方米3、车间西南屋17.7米×20米354平方米4、车间南屋8米×20米160平方米5、附房南屋6米×35米210平方米6附房东厢屋5米×12米60平方米7附房西北正厢房4.5米×17米77平方米合计2352平方米附法律条文：1、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。2、《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人的利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益的；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”3、《中华人民共和国合同法》五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。由过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。4、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款：“在房屋租赁合同无效时，出租人可以参照合同约定向承租人主张房屋占有使用费。” 来源：