（2014）中一法民一初字第621号
裁判日期: 2015-01-23
公开日期: 2015-08-19
案件名称
郑继东、郑绍佳与黄灿、中山市时尚京都物业管理有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
中山市第一人民法院
所属地区
中山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郑继东,郑绍佳,黄灿,中山市时尚京都物业管理有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第九条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第六十三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第四百零二条，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2014）中一法民一初字第621号原告：郑继东，男，1968年12月26日出生，澳门特别行政区居民，住澳门。原告：郑绍佳，男，1981年10月3日出生，澳门特别行政区居民，住澳门。两原告共同委托代理人：郑剑娱，系两原告的母亲。两原告共同委托代理人：郑伯如，系两原告的父亲。被告：黄灿，男，1984年8月6日出生，汉族，住浙江省乐清市。委托代理人：张珍秀，广东威格信律师事务所律师。被告：中山市时尚京都物业管理有限公司，住所地中山市。法定代表人：邓向阳，经理。原告郑继东、郑绍佳诉被告黄灿、中山市时尚京都物业管理有限公司（以下简称时尚京都公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年2月14日立案受理后，依法组成合议庭于2014年7月18日公开开庭进行了审理。两原告共同委托代理人郑剑娱、郑伯如，被告黄灿委托代理人张珍秀到庭参加了诉讼。被告时尚京都公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2012年9月22日，原告与被告签订了《中山市商铺买卖合同》，合同约定原告购买被告所有的中山市西区富华道383号柏景台1层034号商铺，房价款为人民币411043元。签约当天，被告黄灿授权委托时尚京都公司签署该协议，并由广东邦杰律师事务所进行见证，原告于签约当日支付被告人民币411043元，但2013年11月23日，原告忽然接到中山市公安局西区分局西苑派出所通知，要求原告速到派出所办理登记中山市时尚京都买卖欺骗诈欺一案，经过沟通了解，被告在明知买卖标的商铺已进行房产抵押的情况下，还将该商铺转售给原告，导致无法过户，直接造成原告经济损失。基于以上事实，原告认为，原被告之间签订的房屋买卖合同系真实意思表示，应属合法有效，而被告明知买卖标的的商铺已抵押还签约买卖合同已构成违约。被告不仅浪费了原告巨大的精力和时间，同时也严重损害了原告的利益。特诉至法院，请求判令：1.两被告向原告返还交易金额411043元以及该笔金额产生应有利息收入13359元（按银行一年期定期利率计算），并承担卖方未履行合同产生的全部费用；如被告没有能力返还以上金额，原告有权收回中山市西区富华道383号柏景台1层034号商铺；2.两被告承担本案诉讼费用；3.终止［时尚京都服饰城］商铺租赁合约，取回使用权。诉讼中，原告明确第1项诉讼请求为：解除商铺买卖合同，两被告返还房款411043元以及代办证费用14013元，并支付利息（利息以购房款411043元以及办证费14013元的总和为本金，自2012年9月22付清全部款项之日起计算，按中国人民银行同期同类贷款利率计至实际清偿之日止）。原告撤回第3项诉讼请求。两原告对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交的证据有：1.商铺买卖合同、授权委托书；2.收据；3.商铺租赁合同；4.报警回执。被告黄灿辩称：房产虽登记在黄灿名下，但房产实际持有人是其舅舅郑立锋，所有商铺都是郑立锋出资购买的，当时郑立锋的工作重心都在广州，不方便过来中山，所以登记在黄灿名下方便在中山办理房产过户登记手续等。合同签订的整个细节黄灿都不知道，无法支付房款和违约金。被告黄灿就其辩解未提交证据。被告时尚京都公司未应诉答辩，在举证期限内未提交证据，以被告黄灿涉嫌合同诈骗罪并已由中山市公安局立案侦查为由，于2014年7月4日向本院提出中止审理的申请，请求待刑事案件审结后恢复审理。经审理查明：2012年9月22日，以黄灿作为出卖人，由时尚京都公司代理黄灿与郑绍佳、郑继东作为买受人签订《商铺买卖合同》，合同约定买受人购买出卖人代产权拥有人出售的中山市西区富华道383号柏景台1层034商铺，该商铺建筑面积共15.31平方米，商铺总价为411043元。合同第四条约定付款方式为：买受人于2012年9月22日前支付全部房价款。合同第六条约定出卖人应于2012年9月1日前交付合同约定的商铺。合同第十条约定：在商铺交付后的150个工作日内，由出卖人负责向中山市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人必须在出卖人或出卖人的委托人通知的时间内配合出卖人到国土部门签署过户文件、缴纳相关税费并提供办理过户手续所需的一切材料。出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，按下列方式处理：（1）逾期不超过30日的，自本合同规定的申办期限届满的第二天起至实际申办之日止，出卖人每日按已付房价款1‰的标准向买受人支付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过30日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同。若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日60天内退还全部已付房价款，并按房价款5%的标准向买受人计付违约金。买受人要求继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的申办期限届满的第二天起至实际申办之日止，出卖人每日按已付房价款1‰的标准向买受人支付违约金。该合同还约定本合同项下的商铺正在办理产权分割手续，对此买受人已经十分明确，本合同项下因分割具体商铺产权而涉及的大产权证包括：1层1卡、2层1卡等，买受人已知晓并认可出卖人的委托人是受上述物业的产权人之委托来处分本合同项下的商铺的。合同还约定了其他条款。该合同由郑继东、郑绍佳与时尚京都公司签名盖章。同日，以郑绍佳、郑继东与时尚京都公司签订了《［时尚京都服饰城］商铺租赁合同》，约定郑绍佳、郑继东将上述商铺出租给时尚京都公司，租期为三年，即从2012年9月1日至2015年8月31日。郑绍佳、郑继东于合同签订当日向时尚京都公司一次性支付全部房款411043元及代收款14013元，黄灿未按约为郑绍佳、郑继东办理产权过户手续，故郑绍佳、郑继东于2013年12月20日诉至本院，主张前述实体权利。另查：涉案商铺产权人为黄灿，黄灿于2012年4月16日与时尚京都公司签订授权委托书，授权时尚京都公司以受托人自己的名义销售、使用、出租包括本案涉案商铺在内的中山市西区富华道383号柏景台1层1卡、2层1卡、5层以及地下负2层。涉案商铺属于登记在黄灿名下的中山市西区富华道383号柏景台1层1卡［土地证号：国（2012）易20005**，房产证号02120156**，建筑面积3185.29平方米］其中一个卡位，尚未办理产权分割手续，至今仍登记在黄灿名下。该卡于2013年1月30日办理抵押登记在案外人李金锋名下，现由中山市公安局查封。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。原告与被告黄灿签订的商铺买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，该合同合法有效，当事人应恪守履行。原、被告于2012年9月通过返租的方式完成了该商铺的交付，被告黄灿应于2012年9月1日起150个工作日内申办商铺的交易过户手续。被告未按合同约定日期履行办证义务，且逾期时间达到原告可行使单方解除权的条件。原告请求解除与被告签订的商铺买卖合同，理据充分，本院予以支持。原告有权要求被告黄灿返还已付购房款411043元、代办证费用14013元，合计425056元，因商铺买卖合同约定的5%房价款的违约金低于原告的付款利息损失，故原告主张被告黄灿支付上述已付款项的银行利息，本院予以支持，即利息以已付款425056元为本金，自款项付清的次日即2012年9月23日起，按银行同期同类贷款利率计至清偿之日止。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”涉案商铺登记在被告黄灿名下，被告黄灿是涉案商铺的所有权人，原告有权基于登记的公信力与黄灿发生交易。且黄灿是合同的相对方，根据合同的相对性原则，被告黄灿应承担合同责任，其以自己未出资为由抗辩不承担违约责任的理据不足，本院不予采纳。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”及《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”的规定，两原告签订合同明知时尚京都公司系代理黄灿处理涉案房产，故相关违约责任应由被告黄灿承担，两原告要求被告时尚京都公司承担责任的理据不足，本院不予支持。根据原告的诉求，被告黄灿是否涉嫌合同诈骗不影响本案的审理，故被告时尚京都公司申请中止审理本案的理由不成立，本院不予准许。被告时尚京都公司经本院合法传唤，无正当部分理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃举证、质证、辩论的诉讼权利，相应的诉讼风险由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，第一百一十四条第二款、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告郑继东、郑绍佳与被告中山市时尚京都物业管理有限公司代被告黄灿于2012年9月22日签订的《商铺买卖合同》；二、被告黄灿于判决生效之日起七日内向原告郑继东、郑绍佳退还购房款411043元、代办证费14013元合425056元并赔偿利息损失（以425056元为本金，自2012年9月23日起，按中国人民银行公布的银行同期同类贷款基准利率计至清偿之日止）；三、驳回原告郑继东、郑绍佳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7666元（原告已预交），由被告黄灿负担（被告黄灿于本判决生效之日起七日内迳付两原告）。如不服本判决，两原告可在判决书送达之日起三十日内，两被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长 钟劲松审判员 杨海芳审判员 董诗婷二〇一五年一月二十三日书记员 李绮湘第6页，共8页 来源：百度搜索“”