（2014）江宁民初字第712号
裁判日期: 2015-01-23
公开日期: 2015-03-23
案件名称
原告陈小云诉被告程超房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书
法院
南京市江宁区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈小云,程超
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2014）江宁民初字第712号原告陈小云，女，1963年9月13日生，汉族。委托代理人袁宏祥，南京市江宁区周岗法律服务所法律工作者。被告程超，男，1979年8月17日生，汉族。原告陈小云诉被告程超房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈小云及其委托代理人袁宏祥到庭参加诉讼，被告程超经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈小云诉称，2012年11月13日，其与被告程超签订《房屋租赁协议》一份，协议约定程超租赁其位于江宁区东山街道文靖路91号的房屋经营猫王酒吧，租赁期限为2013年3月1日至2018年2月28日，第一年租金为66000元，支付方式为每半年支付一次，先付后租。协议签订后，其将房屋交付给程超，但程超一直未支付租金。现猫王酒吧已停止经营，租赁房屋处于闲置状态，程超也下落不明。租赁房屋至今未取得规划许可，双方就上述房屋签订的房屋租赁协议无效。现诉至法院，请求法院依法判令：1、被告立即迁出江宁区东山街道文靖路91号的房屋；2、被告支付2013年3月1日至2014年2月28日的房屋占有使用费66000元，并承担自2014年2月13日起至判决生效之日止按同期银行贷款利率计算的利息；3、被告支付拖欠的水电费16240.34元；4、被告承担本案诉讼费。被告程超未应诉。经审理查明，2000年8月11日，赵敏祥与原东山镇东山村民委员会签订购房协议书一份，约定赵敏祥购买位于本区东山街道文靖路91号房屋（以下简称涉案房屋）。2012年11月13日，陈小云（甲方）与程超（乙方）就涉案房屋签订房屋租赁协议一份。协议约定：租赁期限为2013年3月1日至2018年2月28日止；租金为66000元／年，先付后租，每半年付一次租金，（租金每年上涨10%）；乙方租期满，退租前，必须结清应缴水电费、房租及其他所有费用。2013年10月8日，陈小云通过EMS向程超邮寄通知一份。通知载明：“2012年11月13日，你与本人（即通知人陈小云）签订房屋租赁协议约定，由你作为乙方承租本人位于文靖路91号门面房，租期为2013年3月1日至2018年2月28日止，租金为陆万陆千元／年，付款方式为现金，每年半年付一次租金（租金每年上涨10%）。然而，至今你分文未付，本人多次催要，你总是推脱。现本人再次书面通知你交付第一年度（即2013年3月1日至2014年2月28日期间）的租金66000元，并与你解除剩余期间的租赁关系。望你接此通知之日起十日内，付清66000元租金，并腾让出此租赁房屋，交付本人”。程超于2013年10月9日签收此通知。2013年12月24日，南京市江宁区东山街道东山社区居民委员会（以下简称东山社区）出具证明一份，证明载明：程超租到东山街道文靖路91号陈小云门面房两间经营猫王酒吧在2013年2月至10月欠到东山社区水电费共计16240.34元。2014年2月25日，东山社区出具说明一份，说明载明：供电局、水务集团收费是以东山社区总表结算，变压器、水厂总表产权属东山社区，社区代交水电费后，再收各户费用。另查明，赵敏祥与陈小云系夫妻关系。涉案房屋未取得建设工程规划许可证。以上事实，有购房协议书、房屋租赁协议、授权委托书、户口簿、证明、说明、调查笔录及当事人陈述等证据证实。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。无效的合同自始没有法律约束力。本案中，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，陈小云就涉案房屋与程超签订的房屋租赁协议无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。现陈小云主张程超迁出涉案房屋，本院予以支持。房屋租赁合同无效，当事人可以请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。陈小云请求参照双方签订的房屋租赁协议约定的租金标准支付2013年3月1日至2014年2月28日房屋占有使用费66000元，具有事实及法律依据，本院予以支持。程超未支付涉案房屋的占有使用费，陈小云于2013年10月8日发函催要，现陈小云主张程超支付自2014年2月13日（起诉之日）起按同期银行贷款利率计算的利息，本院予以支持。2013年2月至2013年10月期间涉案房屋由程超占有使用，程超应支付该期间的水电费用。陈小云主张的2013年2月至2013年10月水电费16240.34元，由东山社区出具的证明、说明及调查笔录为证，本院予以采信。对陈小云的该诉讼请求，本院予以支持。程超经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，依法可缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告程超于本判决发生法律效力之日起10日内迁出本区东山街道文靖路91号房屋；二、被告程超于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告陈小云20**年3月1日至2014年2月28日期间的房屋占有使用费66000元，并以66000元为基数支付自2014年2月13日起至本判决生效之日止按同期同档银行贷款利率计算的利息损失；三、被告程超于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告陈小云20**年2月至2013年10月期间的水电费16240.34元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案应收案件受理费1866元、公告费560元，合计2426元，由被告程超负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：南京市中级人民法院，开户行：农行南京市鼓楼支行，账号：10105901040001276）。审 判 长 申慧君人民陪审员 张志强人民陪审员 吴海燕二〇一五年一月二十三日见习书记员 戴 业 关注公众号“”