（2014）海民初字第15370号

裁判日期: 2015-01-23

公开日期: 2015-08-27

案件名称

徐建国与北京东居物业管理有限公司等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市海淀区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

徐建国,北京东居物业管理有限公司,徐建中

案由

确认合同无效纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

北京市海淀区人民法院民事判决书（2014）海民初字第15370号原告徐建国，男，1951年2月20日出生。被告北京东居物业管理有限公司，住所地北京市海淀区东北旺西路58号。注册号：110108004469789。法定代表人孔凡，董事长。委托代理人黄德增，男，北京市海淀区马连洼街道法律服务法律工作者。被告徐建中（曾用名徐建忠），男，1947年8月21日出生。原告徐建国与被告北京东居物业管理有限公司（以下简称东居物业公司）、被告徐建中确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐建国，被告东居物业公司之委托代理人黄德增，被告徐建中到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐建国诉称，我是北京市海淀区西二旗铭科苑X号楼7门6X2室的承租权人。2001年6月1日，东居物业公司和徐建中（以下称二被告）在我不知情的情况下将承租权人更改为徐建中。为此，我曾于2009年将二被告诉至法院，并于该案审理期间签订了调解协议。按照该调解协议，徐建中应该履行协助变更的义务，并交出手里的无效承租本，但其至今拒不交出。这说明上述调解协议已经被徐建中单方撕毁。故我诉请法院依法判令二被告就北京市海淀区西二旗铭科苑小区X号楼7门6X2室签订的《北京市公有住宅租赁合同》无效。被告东居物业公司辩称，6X2室最初由徐建国承租，但其一直拖欠租金，虽经我公司多次索要，但其均拒不交纳，而依据《城市公有住房管理条例》第26条第4项的规定，我公司有权收回房屋租赁权。2001年，徐建国和徐建中签订申请书，要求将6X2室使用权进行互换，当时我公司已向徐建中告知该房屋欠付房租，徐建中表示愿意补齐房租，我公司向徐建国核实后同意互换并放弃收回6X2室的租赁权，维护了徐建国和徐建中的利益。此后，双方发生矛盾并诉至法院，并分别于2010年11月26日和2011年3月2日达成调解协议，说明徐建国对变更房屋使用权的事实予以认可。我公司认为，双方于2011年3月2日达成的调解协议，是双方自愿达成的真实意思表示，具有法律效力。如徐建国对该调解协议有异议，也应当依法撤销该调解协议。综上，我公司就徐建国与徐建中互换房屋的事宜不存在过错，没有侵犯徐建国的合法权利，也不应该承担任何责任，不同意其诉讼请求。徐建国应该依据于2011年3月2日达成的调解协议执行。被告徐建中辩称，不同意徐建国的诉讼请求，理由是：1、即使换房手续不规范，但大致符合换房手续，且双方已经实际履行了换房协议内容；2、换房后多年以来，徐建国和我父亲对此均为明知并予以默认；3、我和徐建国曾就涉诉争议先后达成过两份调解协议，但其均拒绝履行。所以，我认为其起诉不具备法定的合同无效的理由，要求驳回其诉讼请求。经审理查明，徐建中与徐建国系兄弟关系。二人的父亲为徐彬；母亲为王素云，已去世；另，家庭成员还包括妹妹徐建华、弟弟徐建东和二妹徐建春。王素云系北京市海淀区西二旗村南街（即西二旗中街2X-1号）北房五间的产权人。1998年8月7日，徐建国、王素云、徐建东和徐建春分别作为被拆迁人（合同乙方）与北京市安达房地产开发公司（拆迁人，合同甲方，以下简称安达公司）签订了《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》，且均由徐建东代为签署。其中，王素云被安置于北京市海淀区西二旗铭科苑小区3号楼X门1X1号房屋（三居室，以下简称1X1号房屋）；徐建国被安置于北京市海淀区西二旗安宁南小区X号楼7门6X2号房屋（亦称为北京市海淀区西二旗一里X号楼7单元6X2号房屋或北京市海淀区西二旗铭科苑小区X号楼7门6X2号房屋，二居室，以下简称6X2号房屋，即诉争房产）；徐建东被安置于北京市海淀区西二旗铭科苑小区X号楼7门3X2号房屋二居室，以下简称3X2号房屋）；徐建春被安置于北京市海淀区西二旗铭科苑小区10号楼12门X01号房屋一居室，以下简称X01号房屋）。1998年11月10日，徐建国与北京东居物业管理中心（于2002年变更名称为北京东居物业管理有限公司，即本案第一被告）就6X2号房屋签订了《公有住宅租赁合同》。其中，第四条约定：乙方应于当月交纳房租。逾月未交者，除补交欠租外，须另交所欠租金金额百分之十的违约金。无正当理由拖欠租金六个月以上的，按合同第十二条处理。第十二条约定：乙方有下列情况之一时，甲方有权中止合同、收回房屋：1、擅自将承租的房屋转租、转让、转借、私自交换使用、出卖或变相出卖使用权；2、擅自改变房屋用途的；3、利用住宅进行非法活动的；4、无正当理由拖欠房租六个月以上的；5、房屋无故空闲连续六个月以上的；6、全家迁往外地的。2001年6月1日，徐建中向东居物业公司提交《调换住房申请书》，内容为：“经协商，我们兄弟两人同意互换住房，对原公证书内容作如下修改：原公证书中妈妈准备留给我的三居室住房（3号楼X门1X1号）主动换给大弟徐建国居住，原已分给他住的X号楼7单元6X2号两居室改换由我居住。”该申请书落款处“徐建国”的签名系由徐建中代签。东居物业公司表示曾就该申请书向徐建国进行核实，徐建国曾表示同意换房。但东居物业公司未能就此提交相关证据；徐建国亦否认该事实。同日，徐建中与东居物业公司签订了《公有住宅租赁合同》。2008年6月16日，徐建中与东居物业公司补签《公有住宅租赁合同》。东居物业公司负责人潘云起和安达公司负责人凌海燕曾在原房主为徐建国、新房主为徐建中的《换房（承租人）申请及批准单》上签字。自2000年1月1日起，6X2号房屋无人缴纳租金；直至2009年1月23日，徐建中向东居物业公司缴纳了自2000年1月至2009年12月的租金共19183元。后因租金调整，东居物业公司确认总房租数额应降减为11760元，并表示徐建中多交出的7422元等待处理。对此，徐建国表示徐建中因不享有6X2号房屋的承租权而无权交纳租金，其自2000年1月1日起未交纳6X2号房屋租金是根据相关政策待将6X2号房屋出售给承租权人时再行补交。此前，徐建国曾将二被告诉至本院。审理期间，双方于2010年11月26日达成《调解协议》（以下称第一份调解协议），内容为：“双方在法院主持下经过调解，对（2010）海民初字第4199号案件自愿达成以下协议：一、位于北京市海淀区西二旗铭科苑X号楼6X2室（以下简称6X2室）承租人由徐建中变更为徐建国，徐建中有协助变更义务。二、徐建国承诺6X2室由徐建中永久居住，并保证不出售6X2室。三、如果徐建国用6X2室抵押，则抵押风险造成房屋被收回则由徐建国为徐建中另外解决两居室的居住问题。四、徐建国愿意给付徐建中已缴纳的6X2室的房租（以票据为准）。五、徐建国撤回（2010）海民初字第4199号案件的起诉。”该协议签订后，徐建国向徐建中交付了6X2号房屋的钥匙；徐建中以徐建国没有索要房租本、徐建国需保障其永久居住权利等为由没有向徐建国交还房租本。2011年，徐建中将徐彬和徐建国诉至本院。审理期间，徐建国与徐建中于2011年3月2日达成《调解协议》（以下称第二份调解协议），内容为：“双方在法院主持下经过调解，对（2011）海民初字第4826号案件自愿达成以下协议：一、在徐彬去世后，徐建国取得1X1号房屋产权后，将6X2号房屋按照徐建国购买6X2号房屋的实际价格转让给徐建中。二、徐建中撤回（2011）海民初字第4826号案件的起诉”。徐建国认为上述两份调解协议均为有效，应一并履行。徐建中认为第一份调解协议已经被第二份调解协议取代，故已失效，但已否认了换房协议无效；第二份调解协议应等徐彬去世后履行。1X1号房屋一直由徐彬居住使用至今；1998年至王素云去世期间，徐建国在6X2号房屋内居住；王素云去世后，徐建国搬至1X1号房屋，并将6X2号房屋交由徐彬出租，租金由徐彬支配；2008年，徐建中将自有住房出卖后搬入X01号房屋直至2011年初，此后，徐建中代徐建春管理X01号房屋，将该房屋出租并以租金用于支付其治疗费用；自2011年初，徐建中搬入6X2号房屋并居住至今。3X2房屋始终由徐建东居住使用。本案审理期间，徐建国与徐建中均提交了徐彬签字的书面证人证言。徐彬作为证人出庭作证，证言的主要内容为：此前签写的书面证人证言是我出于家庭和睦而违心签写的；6X2号房屋由徐建国承租，由我管理，我将该房屋及X01号房屋出租并以租金作为我的生活费。后来，徐建中将X01号房屋的租户赶走，自己住进X01号房屋，后又将6X2号房屋的租户也赶走，并使用手段与物业公司签订相关手续。我对徐建中占用X01号房屋和6X2号房屋有意见，曾为此找过拆迁公司、海淀区委等单位。另查，海淀区人民政府住房制度改革办公室及海淀区国土资源和房屋管理局于2002年5月27日发布了《海淀区农转居人员购买安置住房实施方案》，明确售房对象是1998年11月30日前因国家或单位建设需要在海淀区征用农村集体所有土地，并在此范围内住自有房屋，拆迁安置的住户均可按此方案购买现住公有住宅楼房；售房范围为现居住在海淀区行政区域内由被拆迁户租用的单元式公有住宅楼房及单位自管楼房；对欠交租金的住户，按规定补交租金后可享受入住年限折扣优惠政策，补交标准：1996年以后的租金标准每使用平方米1.3元，1996年以前按各年租金标准补交。上述事实，还有双方当事人陈述等证据材料在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，徐建国与东居物业公司于1998年11月10日签订的《公有住宅租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。则在徐建国与东居物业公司就6X2号房屋形成租赁合同关系期间，双方不得擅自变更合同。尽管东居物业公司表示因徐建国拖欠租金，该公司有权将该房屋收回，但此后，该公司未将房屋收回，而是于2001年6月16日依据徐建中向该公司提出的《调换住房申请书》将该房屋承租权人变更为徐建中。且直到2009年1月23日，徐建中才交纳了自2000年1月至2009年12月的租金，故东居物业公司所述徐建国拖欠房租的事实并不构成其将该房屋承租权人变更为徐建中的合法理由。东居物业公司虽表示曾就调换住房一节向徐建国进行过核实，但未提交相关证据予以证明，且徐建国亦否认该事实，故本院依法认定东居物业公司将6X2号房屋的承租权人由徐建国变更为徐建中时未经徐建国的同意，事后亦未取得徐建国的追认，属于擅自变更合同。同理，徐建中亦无证据证明其代徐建国在《调换住房申请书》签名事先征得徐建国的同意或事后得到徐建国的追认，故其代为签字的行为构成无权代理。另，本次诉讼前，徐建国与徐建中先后达成的两份调解协议，均系徐建国与徐建中的真实意思表示，且内容均未违反法律、行政法规的强制性规定，均为合法有效。其中，第一份调解协议约定6X2号房屋承租权人由徐建中变更为徐建国，系对徐建国享有6X2号房屋承租权的确认；第二份调解协议约定在徐彬去世后，徐建国取得1X1号房屋产权后，徐建国将6X2号房屋按照购买的实际价格转让给徐建中，系在第一份调解协议的基础上，进一步约定了徐建国系6X2号房屋的购买主体，以及其将6X2号房屋转让给徐建中所附条件。上述两份调解协议内容上为递进关系而非替代关系，徐建国与徐建中均应按照上述两份调解协议的约定履行自己的义务。现6X2号房屋承租权人为徐建中，不仅与第一份调解协议约定的“承租人由徐建中变更为徐建国”不符，亦会影响徐建国按照相关政策购买6X2号房屋，从而导致无法继续履行第二份调解协议，故徐建国提起本案诉讼与上述两份调解协议不存在冲突之处。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：确认徐建中与北京东居物业管理有限公司就北京市海淀区西二旗铭科苑小区九号楼七门六O二室签订的《北京市公有住宅租赁合同》无效。案件受理费七十元，由徐建中负担三十五元，于本判决生效后七日内交纳；由北京东居物业管理有限公司负担三十五元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审　判　长　　佟　冰人民陪审员　　周保山人民陪审员　　商凤鸣二〇一五年一月二十三日书　记　员　　张　健关注公众号“”