（2014）沪一中民二（民）终字第3402号
裁判日期: 2015-01-23
公开日期: 2020-10-16
案件名称
张敦旺诉上海轩赫投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
民事二审
当事人
张敦旺；上海轩赫投资管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》:第一百七十条第一款第一项
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪一中民二(民)终字第3402号上诉人（原审被告）张敦旺委托代理人**，上海锦智律师事务所律师。被上诉人（原审原告）上海轩赫投资管理有限公司。委托代理人张奎，上海普世律师事务所律师。上诉人张敦旺因与被上诉人上海轩赫投资管理有限公司（以下简称轩赫公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一(民)初字第26886号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月8日受理后，依法组成合议庭，于同年12月30日公开开庭进行了审理，上诉人张敦旺之委托代理人****、被上诉人轩赫公司之委托代理人张奎到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审查明，2009年12月至2011年5月，轩赫公司陆续接受系争房屋所有权人的委托，经营管理该房地产，负责对外招商和订立租赁合同或以其它方式对该房地产进行商业性利用。2012年初，轩赫公司作为出租人（甲方）、张敦旺作为承租人（乙方）就系争房屋签订了《租赁合同》，合同约定系争房屋租赁建筑面积为1,****.58平方米（最终以实测面积为准）；租赁期限为12年，起租自二期****国际工地大门拆除之日起（以每季度首月的25日作为租金支付日），免租期自二期****国际工地大门拆除之日止；乙方在该房屋经营下列业务：餐饮休闲娱乐，在租赁合同有效期内，乙方有权将该房屋部分转租，进行与营业范围关联项目的招商租赁；本合同中所称“租赁年度”均系指自免租期满之次日起，向后推算，满十二个月为一租赁年度；该房屋的租金为人民币（下同）1.60元/平方米/天，季度租金为177,327元（首季租金于交房当日付清），年租金为709,308元；该房屋租金3年内不变，自第4年起，租金每3年按5%递增；租金的支付方式为押二付三，先付后用，逾期支付的，每逾期一日，则乙方须按日租金的5%支付违约金；本合同签订之日，乙方需支付定金118,218元，该定金自起租日起自动转为本合同押金，但不计利息；在租赁期内，在不影响甲方其它权利的前提下，若发生以下情况的，乙方必须向甲方支付全部应付款项的日息0.05%的滞纳金：A、乙方拖欠租金以及因乙方实际使用所发生的任何费用，自应付日起算至甲方收到全部该笔款项及相应的滞纳金之日止，超过30日未支付的，甲方有权解除合同；甲乙双方约定甲方于2012年5月31日前与乙方签订房屋交接书，并按附件约定的交房标准执行；交付房屋时，甲、乙双方应派代表到现场检查房屋移交情况，并签署房屋交付确认书，确认书签署之日，为房屋正式交付之日；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面终止合同并收回商铺，且按本合同租金总额的20%承担违约责任及赔偿甲方因此而遭受的其他实际损失（包括律师诉讼代理费）：5）乙方未按双方约定如期支付租金，拖欠租金、物业管理费、水、电、燃气等费用超过15日的，甲方有权解除合同；乙方逾期返还房屋的，每逾期1日，乙方应按当时乙方承租该房屋日租金的2倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费。2012年3月2日，张敦旺向轩赫公司支付系争房屋3个月的租金177,327元及押金118,218元。2013年11月15日，张敦旺收到轩赫公司《关于****国际二期工地大门即将拆除暨按时履行租金支付义务的告知函》：“本公司近日接上海袭明房地产开发有限公司通知，告知我方：****国际二期工地围墙与大门预计将于2013年11月31（30）日前拆除。……因此，本公司预先告知您，能让您有较为充分的时间做支付租金的准备。届时请您依照合同的约定按时支付租金及押金。”张敦旺于2013年12月15日回函：“1、根据合同约定，商铺应当2012年5月31日前交付，至今为止**、***、****号商铺未交付；**、***、****号商铺因根据贵司的要求交付给开发商使用，但至今也未返还。我已将前述情况多次反馈至贵司，但贵司至今未能解决，导致我的后续招商工作无法顺利开展。2、根据合同附件-2,贵司应当确保2013年8月1日前将****国际工地的大门拆除，但至今尚未拆除，……综上所述，……考虑到商铺的交付情况、我的实际付出的经济损失等，推迟租金支付时间，并延长租约的免租期。”2014年1月27日，****国际项目的临时围墙及工地大门拆除完毕。2014年6月5日，张敦旺收到轩赫公司的《租赁合同解除函》：“贵方与我方于2012年就上海市浦东新区周浦镇周市路****及上海市浦东新区周浦镇周市路****室商铺租赁事宜分别签订了两份《玺莲美世界商铺租赁合同》。……****国际工地大门已于2014年1月27日拆除，贵方就以上两份合同应于2014年4月25日支付第二季度租金人民币457,361元。但直至今日，贵方仍未付，已逾期十五日。……通知贵方如下事项：1、自即日起终止本函题述《合同》，并要求贵方按照法定及约定的合同解除处理事宜履行相关义务。2、贵方自本解除函发出之日起15日内支付截止至2014年5月26日未缴纳租金及滞纳金。……”。张敦旺于6月15日回函称房屋未交付，并要求轩赫公司于交付房屋给予20个月的免租期；另称二期****国际工地大门拆除后，又在周市路沿街建起新的阻断围墙，系争房屋至今尚未有人入驻。2014年7月，轩赫公司诉讼来院，本次诉讼聘请律师支付服务费19,000元。另查明，系争房屋于2013年9月27日取得大产证，之后陆续转移登记至小业主名下。系争房屋实测建筑面积为1****.58平方米。轩赫公司于2014年7月28日诉诸原审法院，请求判令：一、确认《租赁合同》于2014年6月5日解除；二、张敦旺立即迁出系争房屋，将房屋恢复原状返还给轩赫公司；三、张敦旺向轩赫公司支付拖欠的房屋租金79,676元及相应的滞纳金（以79,676元为基数，按照日万分之五的标准，自2014年6月6日起计算至实际支付之日止）；四、张敦旺按每日3,886.66元的标准，向轩赫公司支付自2014年6月6日起至房屋实际返还之日止的房屋占有使用费；五、张敦旺支付轩赫公司合同解除违约金141,863元；六、张敦旺支付轩赫公司法律服务费19,000元。原审审理中，张敦旺称只在系争房屋****室安排了一名张敦旺的工作人员进行招商，其余13间房屋均未交付也不存在使用问题，张敦旺同意支付1间房屋自2014年1月27日起的租金。根据轩赫公司提供的现场照片，张敦旺在系争房屋现场放置了广告牌：“招商办请上二楼本楼一、二楼旺铺电话：……”，同时在通往二楼系争房屋的房屋门窗上张贴“旺铺招租”、“二楼招商部”，并在房门上加锁了环形锁。对轩赫公司主张的年租金20%的解约违约金，张敦旺认为过高要求法院酌情调整；轩赫公司则认为合同约定解约违约金为合同租金总额的20%，轩赫公司已自行调低到年租金的20%，应获支持。原审认为，讼争《租赁合同》系当事人真实意思表示，内容合法有效，双方均应恪守约定、按约履行。双方虽未签订系争房屋交付确认书，但张敦旺在对轩赫公司提示履行付款义务告知函的回函中提及房屋交付情况时，系争房屋并没有在尚未交付房屋之列；且张敦旺已就系争房屋对外进行招商招租，并在进入系争房屋的房门上加锁了环形锁，系争房屋已实际处于张敦旺控制之下，故应当认定轩赫公司已将系争房屋交付张敦旺。根据合同约定自二期****国际工地大门拆除之日起起租，以每季度首月的25日作为租金支付日。张敦旺逾期不支付租金或其他费用超过15日的，轩赫公司可解除合同。二期****国际工地大门已于2014年1月27日拆除，免租期于该日届满，张敦旺支付租金的条件已成就，但张敦旺至今未支付2014年4月28日之后的租金，时间显已超过15天，轩赫公司依约具有单方合同解除权。张敦旺于2014年6月5日收到轩赫公司的解除函，法院确认《租赁合同》于解除函到达张敦旺时解除。合同解除前，张敦旺仍应按约支付租金。合同解除后，张敦旺应将系争房屋返还轩赫公司并支付合同解除后至轩赫公司收回房屋前的使用费，轩赫公司应将收取的押金返还张敦旺。依合同约定，张敦旺应于每季度首月的25日作为租金支付日，先付后用，逾期支付的，逾期一日，则张敦旺需按逾期支付金额的0.5%支付违约金，张敦旺理应承担逾期支付第二季度应付租金的违约责任，但鉴于合同约定“租赁年度”系指自免租期满之次日起，故讼争租赁合同的租赁年度应始于2014年1月28日，第二季度租金应自2014年4月28日起。现轩赫公司要求张敦旺支付2014年4月26日至6月5日的租金及租金滞纳金（自2014年6月6日起算），除租金起算日应为2014年4月28日外，其余依法皆应准许，滞纳金以计算到判决生效之日止为宜。轩赫公司要求张敦旺按租金的2倍支付房屋使用费并承担律师费，有合同依据，可予支持。张敦旺逾期支付租金，系导致合同解除的违约方，现轩赫公司已自行调低了解约违约金，其数额远远低于双方的合同约定，故张敦旺要求再予调整，法院难以采纳。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，于二〇一四年十月二十二日判决：一、上海轩赫投资管理有限公司与张敦旺签订的《玺莲美世界商铺租赁合同》于2014年6月5日解除；二、张敦旺应于判决生效之日起十日内迁出上海市浦东新区周市路****室房屋，并将上述房屋返还给上海轩赫投资管理有限公司；三、张敦旺应于判决生效之日起十五日内支付上海轩赫投资管理有限公司自2014年4月27日起至2014年6月5日止的租金75,790元，并支付自2014年6月6日起至实际返还上述房屋之日止的占有使用费（按每日3,886.66元的标准计算）；四、张敦旺应于判决生效之日起十五日内支付上海轩赫投资管理有限公司逾期付款违约金（以75,790元为基数，按每日万分之五的标准，自2014年6月6日起计算至判决生效之日止）；五、张敦旺应于判决生效之日起十五日内支付上海轩赫投资管理有限公司解约违约金141,863元；六、张敦旺应于判决生效之日起十五日内支付上海轩赫投资管理有限公司律师费19,000元；七、上海轩赫投资管理有限公司应于判决生效之日起十五日内返还张敦旺押金118,218元。负有金钱给付义务的被告如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7,558元，减半收取计3,779元，由张敦旺负担。判决后，张敦旺不服，上诉称：原判认定事实错误，即所谓标的房屋已交付张敦旺不实；原判以所谓房屋控制代替合同约定的房屋交付条件，悖离双方约定及租赁合同惯例，属适用法律错误；原判以其调解方案作为查明事实依据属程序违法。故上诉请求二审改判或发回重审。轩赫公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。另查明，原审庭审中，张敦旺（原审代理人何卫国）称“被告招商办公室使用的一间愿意从2014年1月27日开始支付租金，其余13间因未交付，不愿意支付租金。其余13间愿意从办理交付手续之日起支付租金”。该代理人在原审庭审笔录签署注明“调解方案，不是认可”字样。本院认为，上诉人张敦旺与被上诉人轩赫公司签订的《玺莲美世界商铺租赁合同》系当事人真实意思表示，内容不违反强制性法律规定，双方由此形成的房屋租赁合同关系依法应属有效。有效合同约束双方应全面按约履行。张敦旺主张原审认定事实存在程序违法。根据本院上述查明事实，上诉人主张涉及原审查明事实“被告（张敦旺）称只在系争房屋****室安排了一名被告的工作人员进行招商，其余13间房屋均未交付也不存在使用问题，被告同意支付1间房屋自2014年1月27日起的租金。”经查，该部原审查明并非原审认定之案件实体事实，原审裁判及其理由均未以之确定为裁判民事责任的事实基础，所谓程序违法主张缺乏基本依据，本院不能采信。需要指出的是，上诉人原审该表述中涉及调解金额、意愿及与之相关的承认、变更、确定事实部分均属调解意思表示之组成，属审理程序事实，依法不能构成案件裁判实体事实。但上诉人该表述中明确其曾使用系争房屋****室招商，该内容与调解意思表示相较具有独立性，在无相反证据条件下，可认定为构成案件实体事实。本案上述争议焦点为租赁标的房屋是否业经交付承租人张敦旺。根据上述双方租约约定，房屋交付应签署“房屋交付确认书”，实际履行中，双方并未签订此类文件，即双方约定占有转移的形式交付未完成。但根据查明事实，张敦旺实际使用标的房屋一部并用于对外招租，其在进入房屋通道房门处添加环形锁，即在无相反证据条件下，应该认为，上诉人对标的房屋存在实际占有，此为其一。其二，因租金支付产生纠纷，双方自2013年11月15日至2014年6月5日期间之来往函件中对是否交付房屋争执相左，其中2013年12月15日上诉人函中明确列支了未交付或交付有瑕疵之商铺室号，但不包含本案标的房屋。上诉人在此七个月双方争议函往期间亦未提及本案标的房屋未交付或有交付瑕疵，显然该等状态如果未交付房屋与上诉人作为完全民事行为能力之行为主体的合理谨慎义务标准不符，与一般商业惯例甚至是生活常识悖离。故在现有证据条件下，确认上诉人实际占有标的房屋符合民事证明优势概然性证明标准。上诉人之实际占有应推定双方已完成租赁标的房屋交付，上诉人该部否定主张缺乏事实依据，本院难以采信。有效合同约束双方应全面按约履行。原审以上诉人欠租裁断解约并由其承担解约、违约责任，理由详尽、合理，本院予以确认。原审法院在查明事实的前提下，判决正确，本院应予维持。上诉人张敦旺的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币7,558元，由上诉人张敦旺负担。本判决为终审判决。审 判 长 叶振军代理审判员 蒋庆琨代理审判员 蒋辉霞二〇一五年一月二十三日书 记 员 李 庆附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来自