（2015）浙甬民二终字第8号
裁判日期: 2015-01-23
公开日期: 2015-03-12
案件名称
王建忠与时光林房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省宁波市中级人民法院
所属地区
浙江省宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
时光林,王建忠
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙甬民二终字第8号上诉人（原审被告）：时光林。委托代理人：李永华，浙江宇邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王建忠。委托代理人：章卫光，浙江金汉律师事务所律师。上诉人时光林因与被上诉人王建忠房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市海曙区人民法院于2014年11月18日作出的（2014）甬海民初字第1067号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月23日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理认定：原告王建忠系位于宁波市海曙区青林商业中心35、40、42、53号、青林湾街345号148幢8-10号房屋的所有权人，该房屋建筑面积48.66平方米，系办公用房。2013年12月10日，原、被告签订《租房合同》一份，约定原告将该房屋租赁给被告时光林使用，租赁期限自2013年12月15日至2014年12月15日，月租金2000元，每三个月支付一次，其中第一次需于2013年12月15日支付8000元，从第二次开始，每次提前15天支付。租房押金2000元，到期各项费用结算后多退少补；原告提供完好的房屋及设施；租住期间，水电、物业管理费、网络费等由被告承担；被告不按时支付租金、水电费等应付费用，原告有权单方面解除合同，收回房屋。合同签订后如一方违约，违约方支付守约方一个月租金的违约金，并承担由此给对方造成的损失；同时约定原告同意被告在承租期内可以注册公司，若租房合同解除，注册公司要迁出，原告并提供空调三台、热水器一台；等等。2013年12月15日，被告入住该房屋。至2014年1月4日，共产生电费422.86元，由原告垫付。2014年1月6日，该房屋内热水器冷热水管漏水。次日，该房屋所在的宁波市亚太酒店物业管理有限公司海曙分公司联系标段师傅，对热水器漏水问题进行了修复。漏水问题引起了墙面发霉，但不影响正常使用。2014年1月17日至3月11日期间，物业公司多次联系被告修复墙面，但被告不在家或不同意维修。至3月22日，标段维修师傅对承租房屋内发霉墙面进行了部分铲除。2014年4月8日，原告向被告发出书面通知，告知被告自2014年3月1日未按合同约定支付租金，要求被告收到通知后三日内将应付租金付至原告指定的银行账户，如逾期未付，决定解除与被告的租房合同，并结清相关费用，收回房屋。次日，被告收到该通知，但至今仍未支付拖欠的房租。2014年7月，承租房屋内的热水器水管再次漏水，标段师傅进行了维修，并铲除了发霉墙面。原审原告王建忠于2014年8月27日诉至原审法院，请求判令：1.确认原审原、被告于2013年12月10日所签订的《租房合同》于2014年4月13日解除及原审被告腾房并将位于宁波市海曙区水上公园青林商业中心h1号楼8-10房屋（面积49平方米）归还给原审原告；2.原审被告向原审原告支付房屋租金2000元（从2014年3月16日起至2014年4月15日止）；3.原审被告向原审原告赔偿合同解除后至腾房日的损失8000元（从2014年4月16日起暂算至2014年8月15日止，2014年8月16日起至腾房日止的损失参照同期租金另行计算）；4.原审被告支付原审原告电费422.86元，并如实结算水电费给原审原告且赔偿损失（2014年8月16日至腾房日止的水电费按实际另行结算的数额为基数按银行同期利息支付）；5.原审被告向原审原告支付违约金2000元；6.原审被告向原审原告支付因拒修房屋墙面发霉所造成房屋损失100000元。原审审理中，原审原告变更第二项诉讼请求为要求原审被告支付原审原告2014年3月16日至2014年4月13日期间的租金1866.67元；变更第三项诉讼请求为要求原审被告支付合同解除后至腾房日的占有使用费（从2014年4月14日暂计至2014年8月13日止为8000元，2014年8月14日起至实际腾房日的占有使用费参照租金标准计算）；变更第四项诉讼请求为要求原审被告支付原审原告垫付的电费422.86元，并如实结清至腾房日的水电费；撤回第六项诉讼请求。原审法院经审理认为：原、被告之间签订的《租房合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。合同签订后，原告已按时交付房屋，被告应及时支付租金等费用。根据合同约定，被告不按时支付租金等费用，原告有权解除合同，现原告已于2014年4月8日书面通知被告收到通知后三天内不支付租金即解除合同，但被告于次日收到通知后仍未如期支付租金等费用，故原告要求解除合同，于法有据，应予支持。原告交付房屋初期，虽出现热水器漏水问题，但已及时修复，且未影响被告使用，被告以此为由拖延支付租金，依据不足，本案对其抗辩意见不予采纳。合同解除后，被告应及时腾房，并支付拖欠的2014年3月16日至2014年4月13日期间的租金1866.67元；原告要求被告参照租金标准支付合同解除后至腾房日的房屋占用使用费并结清水电费，于法无悖，予以支持。对于原告垫付的422.86元电费，被告辩称系房屋内漏电造成，并称原告自愿承担，但未能提供相应证据证明，不予采纳；鉴于该费用系被告入住承租房屋后产生，且原告也提供了电业局计量中心校准证明及商业房电价临时改类协议书等证据证明承租房屋内电表正常及该房屋原按商业电价计算的事实，故原告要求被告支付该笔费用，应予支持。因原告未按时支付租金导致合同解除，原告要求被告支付违约金2000元，具有合同依据，予以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出如下判决：一、确认原告王建忠与被告时光林于2013年12月10日签订的《租房合同》于2014年4月13日解除；二、被告时光林于判决生效之日起七日内将位于宁波市海曙区青林商业中心35、40、42、53号、青林湾街345号148幢8-10号房屋腾退给原告王建忠；三、被告时光林支付原告王建忠租金1866.67元、房屋占用使用费（2014年4月14日至2014年8月13日的房屋占用使用费为8000元，之后的房屋占有使用费参照月租金2000元的标准支付至实际腾房日止）；四、被告时光林返还原告王建忠垫付的电费422.86元，并在实际腾房日按实结清至实际腾房日的水电费；五、被告时光林支付原告王建忠违约金2000元；上述二、三、四、五项确定的款项，被告时光林应于判决生效后七日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费107元，减半收取53.5元，由被告时光林负担。宣判后，原审被告时光林不服，上诉至本院，称：1.上诉人租赁被上诉人的涉案房屋后不到半个月，墙体即出现渗水，墙面大面积发霉，后物业人员进行了数次维修，但一直未能修好，但原审法院却偏听偏信，认为漏水问题不影响正常使用。事实上，直至2014年9月26日作出公证书时，涉案房屋墙面、地面存在大面积渗水斑渍，被铲除的作业面超过了一大半，而且从渗水斑渍来看，不仅是热水器的水管在漏水，整个房屋均狼狈不堪，屋内大量物品被浸湿，严重影响了上诉人的正常办公经营。物业公司及其工作人员和本案有利害关系，其出具的证据不应被采信；2.被上诉人未履行维修义务，其违约在先，故根据法律规定，上诉人有权拒绝支付租金，被上诉人无权解除合同。请求撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人王建忠答辩称：双方当事人之间签订的《租房合同》合法有效，虽涉案房屋部分漏水，但已修复，不影响房屋的正常使用，双方当事人之间签订的《租房合同》因上诉人未按时缴纳房租已解除。请求驳回上诉，维持原判。在二审期间，双方当事人均未提供新的证据。经审理，本院对原审法院认定的事实予以确认。本院认为：上诉人、被上诉人签订的《租房合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。因上诉人未按时支付房租，被上诉人发出了解除合同的通知，现被上诉人主张解除涉案《租房合同》，有事实和法律依据，原审法院判决双方签订的《租房合同》于2014年4月13日解除，并无不当。上诉人主张漏水影响了其正常使用，但并未提供充分证据证明，本院难以采信。据此对上诉人主张的其有权拒绝支付租金的主张亦不予采信。原审法院认定事实清楚，判决得当。上诉人的上诉理由难以成立，本院难以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费107元，由上诉人时光林负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄永森审 判 员 朱亚君审 判 员 赵保法二〇一五年一月二十三日代书记员 王 静 来源：百度搜索“”