（2014）虹民三（民）初字第464号

裁判日期: 2015-01-23

公开日期: 2015-08-27

案件名称

江小芳与上海阳浩拍卖有限公司、张九华拍卖合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市虹口区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

江小芳,张九华,上海阳浩拍卖有限公司

案由

拍卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百三十二条第一款；《中华人民共和国拍卖法（2004年）》：第六条，第四十二条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条

全文

上海市虹口区人民法院民事判决书（2014）虹民三（民）初字第464号原告江小芳。委托代理人周柳柳，上海金茂凯德律师事务所律师。委托代理人卫奕，上海金茂凯德律师事务所律师。被告张九华。被告上海阳浩拍卖有限公司。法定代表人唐毓敏。委托代理人樊国安。委托代理人陈律，上海市银安律师事务所律师。原告江小芳与被告张九华、上海阳浩拍卖有限公司（以下简称阳浩公司）拍卖合同纠纷一案，本院受理后，依法通知李乙作为第三人参加诉讼，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告江小芳及其委托代理人卫奕，被告阳浩公司的委托代理人樊国安、陈律到庭参加诉讼。被告张九华经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。李乙于诉讼中死亡。本案现已审理终结。原告江小芳诉称，2013年11月，原告得知被告阳浩公司将于2014年1月12日召开拍卖会，拍卖被告张九华承租的上海市虹口区梧州路XXX号底层房屋（以下简称梧州路房屋）使用权。为竞买该房屋，原告进行了竞拍登记，于2013年12月23日向阳浩公司支付了保证金20万元。经拍卖，原告以100万元竞得该房使用权，后又向阳浩公司支付拍卖款80万元，原告按照约定支付了全部拍卖款。张九华于2014年1月22日出具承诺书，确认收到全部拍卖款，今后该房屋所有权益归原告所有。原告并于2013年11月26日支付了阳浩公司拍卖佣金5万元。之后原告发现张九华不是该房屋的承租人，无权出售、转让使用权，无法办理承租权变更手续，无法实现原告拍卖的目的，故张九华应返还原告全部拍卖款。阳浩公司作为专业机构未对委托人提供的房屋租赁协议进行核实，明知该房屋的使用权不得处分仍然进行拍卖，违反拍卖法第42条、第58条的规定，故应对张九华的还款义务承担连带责任，并应返还拍卖佣金。故要求判令：1、张九华返还拍卖款100万元；2、阳浩公司对张九华的上述还款承担连带责任；3、阳浩公司返还拍卖佣金5万元。被告张九华未作答辩。被告阳浩公司辩称，阳浩公司在委托拍卖前到上海宏阳物业有限公司（以下简称宏阳公司）和虹口区房产交易中心进行过核实和查询，宏阳公司称其和张九华的租赁合同是真实的，虹口区房产交易中心查询结果该房承租权未办理过变更登记手续。阳浩公司并被告知，公有非居住房屋承租权转让应当到所属区房地产交易中心办理变更登记备案手续，交易中心的工作人员还向阳浩公司提供了《公有非居住房屋承租权转让须知》。因未办理承租权转让备案登记，故宏阳公司的内部记录即便属实，也不能对抗第三人。租赁合同系张九华是梧州路房屋承租人的唯一证明，宏阳公司没有办理变更备案登记，故阳浩公司有理由相信梧州路房屋承租人就是张九华。拍卖前，阳浩公司已作出对拍卖标的的特别规定，并明确告知了竞买人。特别规定明确拍卖物以现场实物为准，拍卖人应到现场查验，拍卖人一旦应价即代表接受拍卖物的现状，拍卖公司不承担担保责任，原告在该文件上签了名，故原告应承担相应的风险。原告支付的拍卖款，阳浩公司已全部转付给了张九华。阳浩公司在拍卖前已尽到调查、核实、查询及对特别规定进行告知的责任和义务，阳浩公司的拍卖行为符合拍卖法的规定，故不同意对张九华的还款承担连带责任。原告没有支付拍卖佣金，拍卖佣金是张九华支付的，故不存在返还原告拍卖佣金的问题。经审理查明，张九华委托阳浩公司拍卖梧州路房屋，原告参与竞拍，向阳浩公司支付了保证金20万元。原告以100万元的价格拍得该房屋后，分三笔转账给阳浩公司拍卖款70万元，并通过李乙支付给阳浩公司10万元，之前支付的保证金转为拍卖款，原告共计支付拍卖款100万元。阳浩公司留下拍卖佣金7万元后，转账给张九华93万元。2013年11月20日，张九华出具收条，确认收到阳浩公司转付的梧州路房屋的拍卖款100万元，其中银行汇款93万元，现金7万元。2013年11月26日，阳浩公司开具了以原告为付款人的拍卖佣金发票，金额为5万元。之后，原告未能办成过户。2014年1月22日，张九华出具承诺书，内容为：“我张九华所拥有的虹口区梧州路XXX号门面（非居住用房）于2013年11月17日通过阳浩公司已拍卖给江小芳名下，该房拍卖房款我已全部收到。我承诺该房的一切债权债务与江小芳无关，今后该房的所有权益归江小芳所有。该房如遇动迁等相关事宜全部由江小芳负责处理，与我张九华无关。”另查明，1、2006年8月，宏阳公司与张九华签订《上海市公有非居住房屋租赁合同》，约定宏阳公司将梧州路房屋出租给张九华使用，租赁期限为20年，自2006年8月1日起至2026年7月31日止。2、《拍卖须知》第七条规定：拍卖人应当按规定在拍卖前展示拍卖标的，并提供查看拍卖标的的条件及有关资料。竞买人可以在公告规定的咨询展示期内，实地勘察拍卖标的物，充分了解拍卖标的的情况，必要时应聘请专家帮助，避免自己盲目竞买。第八条规定：拍卖人应当向竞买人说明已经知道或者应当知道的标的瑕疵，拍卖人将标的情况予以明示的，对明示文件界定内容的真实性承担责任。拍卖人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质的，不承担瑕疵担保责任，为此所作的文字说明、图片目录和估价等仅供竞买人参考。第十二条规定：拍卖成交后，买受人交付的保证金即转为定金……。3、《阳浩公司2014年1月拍卖会特别规定》第二条规定：本期的拍品均以现状进行拍卖，竞买人在展示期内应亲自到现场查验拍卖标的的实际情况，委托人和我公司提供的拍卖资料仅供参考，不作担保。拍卖时，竞买人一旦应价，即表明已完全了解拍卖标的的实际情况，并愿接受拍卖标的的一切现在（包括瑕疵）。第三条规定：本期拍卖系房产使用权拍卖。……。有租赁。竞买人竞得拍品后自行对其拍品过户及租赁变更。……。本公司只提供现有资料（非居住用房合同书），不负责过户及其它手续。第四条规定：拍卖成交后，买受人除支付成交款外，另须向拍卖公司支付成交价5%的佣金。4、2014年3月10日，案外人蔡某某（张九华之妻）起诉案外人吴某某、陈某，要求确认以蔡某某名义与吴某某、陈某签订的二份《有限公司出资（股权）转让协议》无效。该案审理中，本院依法通知张九华作为第三人参加诉讼。该案查明，上海仁九燃料物资有限公司（以下简称仁九公司）由原虹口燃料物资第一销售公司改制设立，公司注册资本为50万元，其中蔡某某出资20万元，张九华出资30万元，改制当时蔡某某和张九华系夫妻关系。2012年，仁九公司股权转让至吴某某、陈某名下。本案庭审中，原告提供了一份其委托代理人到宏阳公司所做的承租人情况摘录，根据摘录，梧州路房屋承租人系仁九公司，承租日期自2007年4、5月至今，因电子版合同尚未归档，无法找到租赁合同，信息来源系上海公房信息网上海市公房集中式管理信息系统。本院向宏阳公司进行了核实，该公司确认该份摘录系真实的，并称梧州路房屋承租人由张九华变更为仁九公司，系经其上级单位上海虹房（集团）有限公司审核批准；公有居住房屋承租权可以转让，公有非居住房屋承租权不管是个人名下还是单位名下都不得转让；对阳浩公司和李乙所称来宏阳公司核实过张九华的合同不予确认，如果其来核实，宏阳公司会告知其公有非居住房屋承租权不得拍卖转让。审理中，李乙称：1、原告系通过案外人李甲介绍获取梧州路房屋出售信息，梧州路房屋须通过拍卖取得，但该房承租权在个人名下，不能办理过户，如将来该房屋动迁，只需要具备该房屋通过拍卖取得、张九华出具承诺书承诺房屋权利全部归原告及张九华从该房屋转移营业执照这三项条件，动迁公司就可以直接认定原告为动迁对象，李乙将上述情况都对原告说清楚了。该房屋成交价100万元，中介费10万元，故原告购买该房屋总共需要支付110万元，因张九华执照没有从梧州路房屋转移，故原告实际只支付了5万元中介费，该5万元已分给李甲3万元、中介公司2万元。2、拍卖佣金7万元由张九华承担，原告不需要承担佣金。佣金发票是李乙要求阳浩公司开给原告的，目的是为了证明该房屋系原告通过拍卖取得的，原告实际没有支付佣金。拍卖佣金数额是7万元，为少缴税，佣金发票开成5万元。3、企业承租的公有非居住房屋可以转让过户，个人承租的公有非居住房屋不得转让过户，故即便梧州路房屋还在张九华名下，也不能办理过户。如果是仁九公司承租的，则可以办理过户，但仁九公司股权已被张九华转让，仁九公司现股东不同意转让系争房屋。4、张九华是拿着其与物业公司的租赁合同原件以及仁九公司的营业执照来中介公司要求售房，当时张九华是仁九公司的法定代表人，租赁合同的期限以及营业执照的期限均在有效期内。李乙拿着租赁合同原件到物业公司核实过，物业公司确认合同是真实的，但称承租人已经变更为仁九公司了，李乙当时认为公司是张九华的，张九华又是法定代表人，故承租人是谁都一样。5、梧州路房屋承租权现在仁九公司名下，仁九公司的法定代表人已不再是张九华，故未办成过户。原告称：李乙称要将梧州路房屋卖给原告，须通过拍卖行拍卖，李乙给原告看了租赁合同，上面是张九华的名字。李乙称不能转到原告名下，但通过拍卖行拍卖可以证明系原告购买的。原告总共支付了105万元，其中90万元转账支付给阳浩公司，15万元支付给了李乙。现确认李乙将收取的15万元中的10万元支付给了阳浩公司，原告付清了成交拍卖款100万元，另5万元是否付的中介费，原告不清楚。审理中，根据原告申请，本院依法裁定：1、查封原告江小芳与担保人潘金生、潘宇捷名下的上海市国权北路XXX弄XXX号XXX室房屋产权；2、查封担保人潘宇捷名下的上海市周家嘴路XXX号甲XXX室房屋产权；3、冻结被告张九华、上海阳浩拍卖有限公司银行存款共计90万元，或查封、扣押其相等价值的财产。上述事实，有原告提供的上海市公有非居住房屋租赁合同、拍卖须知、拍卖会特别规定、竞投登记交款单、成交确认书、佣金发票、银联商务签购单、银行交易明细、银行卡客户交易查询、承诺书、租赁情况摘抄、承租人情况摘录，阳浩公司提供的成交确认书、转账凭证、收条、公有非居住房屋承租权转让须知、其他房屋租赁权转让登记表、（2014）虹民二（商）初字第351号案答辩状和民事判决书，本院调取的承租人变更处理单存根，本院向宏阳公司所做调查笔录以及当事人的陈述等证据为证。本院认为，根据拍卖法的规定，拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利；拍卖人应当对委托人提供的有关文件、资料进行核实；委托人委托拍卖其没有所有权或者依法不得处分的物品或者财产权利的，应当依法承担责任；拍卖人明知委托人对拍卖的物品或者财产权利没有所有权或者依法不得处分的，应当承担连带责任。原告通过阳浩公司拍卖购买梧州路房屋承租权，经查实，梧州路房屋承租权在原告购买前已由张九华名下变更为仁九公司名下，张九华已不是梧州路房屋的权利人，无权处分该房屋，原告购房但无法取得房屋权利，故张九华应返还原告房屋拍卖款。根据张九华出具的收条、承诺书以及阳浩公司和李乙的陈述，张九华收取了原告购房款100万元，现原告要求其返还，依据充分，本院予以支持。阳浩公司作为专业拍卖公司，对委托人张九华提供的有关文件资料应进行核实。阳浩公司称其到宏阳公司核实过张九华的租赁合同，现宏阳公司不确认，而李乙表示其到宏阳公司核实张九华合同时，宏阳公司告知其承租人已变更为仁九公司，阳浩公司并无证据证明其确实履行了审核义务。拍卖特别规定是指阳浩公司对拍卖物现状是否存在瑕疵不承担担保责任，但阳浩公司对委托人是否有权处分拍卖物应负的审核义务不能免除。鉴于阳浩公司疏于审核，连带造成原告损失，现原告主张宏阳公司对张九华的还款承担连带责任，于法有据，本院予以支持。阳浩公司虽开具了付款人为原告的发票，但原告称其拍卖佣金系通过李乙支付给阳浩公司的，现李乙表示其未将原告支付的钱款用于支付拍卖佣金，阳浩公司和李乙均称拍卖佣金是张九华支付的，开具给原告拍卖佣金发票系为了证明梧州路房屋系由原告购买。鉴于原告无充分证据证明阳浩公司确实收取了原告拍卖佣金，现原告主ＸＸ浩公司返还拍卖佣金，依据不足，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十二条第一款，《中华人民共和国拍卖法》第六条、第四十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张九华应于本判决生效之日起15日内返还原告江小芳房屋拍卖款100万元；二、被告上海阳浩拍卖有限公司对被告张九华的还款承担连带责任；三、驳回原告江小芳的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13，300元，由原告江小芳负担633元，被告张九华、上海阳浩拍卖有限公司负担12，667元；财产保全费5，000元，由原告江小芳负担238元，被告张九华、上海阳浩拍卖有限公司负担4，762元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审　判　长　　郑　煌人民陪审员　　施陈明人民陪审员　　王国华二〇一五年一月二十三日书　记　员　　管西凤附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。……二、《中华人民共和国拍卖法》第六条拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利。第四十二条拍卖人应当对委托人提供的有关文件、资料进行核实。拍卖人接受委托的，应当与委托人签订书面委托拍卖合同。第五十八条委托人违反本法第六条的规定，委托拍卖其没有所有权或者依法不得处分的物品或者财产权利的，应当依法承担责任。拍卖人明知委托人对拍卖的物品或者财产权利没有所有权或者依法不得处分的，应当承担连带责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。关注公众号“”