（2014）穗番法石民初字第394号
裁判日期: 2015-01-23
公开日期: 2015-04-02
案件名称
广州东华物业管理有限公司与施海英物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
���州市番禺区人民法院
所属地区
���州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广州某物业管理有限公司,施某英
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年）》：第二十一条，第三十六条第一款，第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国合同法》：第五条，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二���第一款，第七十六条
全文
广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2014）穗番法石民初字第394号原告：广州某物业管理有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：陈可，总经理。委托代理人：周某，该公司职员。委托代理人：梁明，该公司职员。被告：施某英，1970年2月18日出生，汉族，住广州市番禺区。原告广州某物业管理有限公司（以下简称某公司）诉被告施某英物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告某公司的委托代理人周登，被告施某英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告某公司诉称：2005年7月，原告与发展商番禺某地产有限公司、广州市番禺区某房地产实业公司签订物业管理合同，约定由原告为番禺大石某部分小区外围公共地段提供物业管理服务。被告为某如意六街5栋3梯701房的业主。合同签订后，原告依约为该物业范围的业主提供了物业管理服务，但被告自2012年7月起无故拖欠管理费，至2013年12月，被告已拖欠原告物业管理费合计人民币743.4元整。以上事实，有《物业管理合同》、《房地产权情况证明》等证据证实。原告对小区提供了物业管理服务，但业主无故拒交物业管理费，是对我司合法权益的侵害，故将被告诉至法院，请人民法院依法判决：1.被告清偿拖欠原告的物业管理费，自2012年7月起至2013年12月止，管理费合计人民币743.4元；滞纳金自逾期之日起，按照欠费金额的千分之一每日计算，截至2013年12月合计人民币214.1元（从欠费之日起计至全部款项清偿之日止），总计人民币957.5元；2、本案的诉讼费用由被告承担。被告施某英辩称：1.我方不同意原告的诉讼请求；2.原告违反了物业管理条例第65、66条的有关规定，10年来将小区配套物业管理用房改变用途出租，同时未经业主同意，在小区公共出入口违章搭建商铺出租，收取租金，严重侵占全体业主的合法权益；3.关于滞纳金一事，合同非业主所签，而且拒缴物业管理费事出有因；4.之前我家的天台漏水，将这个情况向物业管理反映，他们的态度极其恶���；综上，希望法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：某公司是具有从事物业管理资质的企业法人。广州市番禺区大石镇洛溪新城如意花园6街5幢之三701（以下简称涉讼物业）的权属人为施某英及案外人夏小军，该物业建筑面积为68.8平方米。涉讼物业所在小区至今尚未成立业主委员会。2005年7月8日，某公司与发展商番禺洛溪新城地产有限公司、广州市番禺区开源房地产实业公司签订物业管理合同，约定将番禺大石洛溪新城部分小区及小区外围公共地段（包括如意吉祥小区、吉祥北园小区、如意中心小区、吉祥楼小区、某天花园小区、彩虹花园小区、某棠居小区、雅澜苑小区、绿茵岛水岸别墅）在小区业主委员会未与物业管理公司签定物业管理委托合同前委托某公司实行物业管理。物业管理合同第十八条约定委托管理期限自2005年7月11日起至业主委员会成立并依法选聘物业公司之日止；第二十二条约定物业管理服务费标准按附表标准收取，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，按相关法规计收滞纳金，从逾期之日起每天按应交管理费的千分之一交纳滞纳金。上述物业管理合同还对其它事项进行了相关约定。另查明：物业管理合同约定涉讼物业收费标准为每月0.6元／平方米，施某英及案外人夏小军未缴纳2012年7月至2013年12月期间涉讼物业的管理费。以上事实，有物业管理合同、房地产权情况证明、物业管理费拖欠明细清单、资质证明及当事人陈述等予以证实。本院认为：《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建��单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”涉讼物业所在小区至今尚未成立业主委员会，某公司是根据其与发展商番禺洛溪新城地产有限公司、广州番禺区开源房地产实业公司签订的物业管理合同对涉讼物业所在小区提供物业管理服务并收取相应的物业管理费的。虽然某公司没有与施某英本人签订物业管理服务合同，但某公司已向包括施某英在内的小区业主提供了物业管理服务，双方形成了事实上的物业服务关系。某公司在履行相应的义务后，有权向物业服务相对人收取物业服务费，故对某公司要求施某英缴纳拖欠物业管理费本金的主张，本院予以支持。某公司放弃要求涉讼物业的另一权属人夏小军在本案中承担民事责任属自由处分自己的权利，本院予以认可。某公司主张物业服务费的收费标准为每月0.6元／平方米，该标准符合上述物业管理合同的约定且未超过政府指导价规定的标准，涉讼物业每月的管理费应为41.28元（68.8平方米×0.6元／平方米）。对某公司要求施某英交纳2012年7月至2013年12月期间物业管理费的诉讼请求，本院予以支持。涉讼物业所在小区的现状反映出某公司在履行物业服务过程中确有瑕疵，施某英就该部分的抗辩意见有理，鉴于某公司存在履约瑕疵行为，对某公司要求施某英支付滞纳金的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条、第三十六条第一款、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律���干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决如下：一、被告施某英在本判决发生法律效力之日起七日内按每月41.28元的标准支付2012年7月至2013年12月期间的物业管理服务费743.04元给原告广州某物业管理有限公司；二、驳回原告广州某物业管理有限公司的其余诉讼请求。如义务人未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告施某英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。发生法律效力的民事判决，当事人必须履��。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。审 判 长 王宏平代理审判员 黎碧云人民陪审员 麦绮旋二〇一五年一月二十三日书 记 员 邬敏秋 微信公众号“”