（2014）昆花民初字第00610号
裁判日期: 2015-01-23
公开日期: 2015-08-18
案件名称
上海亨泰房地产经纪事务所与昆山市恒强房地产开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一审民事判决书（2）
法院
昆山市人民法院
所属地区
昆山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海亨泰房地产经纪事务所,昆山市恒强房地产开发有限公司
案由
商品房委托代理销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十四条第一款
全文
江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2014）昆花民初字第00610号原告上海亨泰房地产经纪事务所，住所地上海市普陀区石泉路***弄**号*室**座。法定代表人管云晓，该公司总经理。委托代理人张建义，上海管博律师事务所律师。被告昆山市恒强房地产开发有限公司，住所地江苏省昆山市陆家镇泾沙路28号，组织机构代码69554951-7。法定代表人朱斌，该公司董事长。委托代理人沙良方，江苏六典律师事务所律师。委托代理人王运福，江苏六典律师事务所律师。原告上海亨泰房地产经纪事务所与被告昆山市恒强房地产开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2014年6月24日受理后，依法由代理审判员叶翌晨适用简易程序独任审理，于2014年8月6日第一次公开开庭进行了审理，原告委托代理人张建义、被告委托代理人沙良方到庭参加诉讼。后因案情复杂转为普通程序审理，本院依法组成合议庭，于2014年10月13日第二次公开开庭审理，原告委托代理人张建义、被告委托代理人沙良方到庭参加诉讼，于2014年11月25日第三次公开开庭审理了本案，原告委托代理人张建义、被告委托代理人沙良方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2012年原、被告就“山水江南”项目合作事宜签署了两份《居间协议书》，还签署了相关补充协议，2013年7月24日，经原、被告对账，确认被告应支付原告佣金3045435元，并有佣金917734元待结算，后被告向原告支付佣金1108380元，尚有佣金2854789未支付，根据结算部分的实际结算情况以及居间协议书的约定，原告已开具并提交给被告金额为3684415元的居间服务费发票。根据居间协议书的约定，被告应于收悉发票之日起10个工作日内履行付款义务，但经原告多次催促，迄今被告仍未付款。故诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付居间服务佣金人民币2854789元，并支付违约金570957.8元；2、判令被告承担本案诉讼费用。本案审理中，原告申请撤回未经对账的部分金额为917734元以及对应违约金183546.8元的诉请，并保留另行起诉的权利，本院予以确认。故原告诉请1中确定请求被告支付佣金金额为1937055元，违约金387411元。被告辩称：1、被告不欠原告佣金，相反根据被告资料显示，已多付原告佣金300多万元，被告保留另案起诉要求返还的权利；2、退一步讲，即使被告拖欠原告佣金，原告计算违约金的比例为20%，大大高于所造成的损失，依法应予调整。经审理查明：原、被告于2012年2月、9月分别签订《居间协议书》两份，该居间协议中约定由上海亨泰房地产经纪事务所（乙方）为昆山市恒强房地产开发有限公司（甲方）在上海地区进行项目推广，销售“山水江南”小区。合作期为2012年2月1日至2013年3月31日。该协议在合作方案部分约定：意向客户的确认和收款依据为：4.1意向客户由乙方提供客户确认单，并由甲方工作人员或授权代表书面签字确认后，则该客户为乙方提供的有效客户。4.1.1乙方提供的上述意向客户成功购买甲方开发的持有房屋预售许可证的现有房源的，甲方以介绍服务居间费的形式按客户成交总额一定比例支付给乙方为酬金，计算方法为：（建筑面积以经过昆山市交易中心审核的预测面积为准）佣金=该户实际成交单价＊该户建筑面积＊4.5%＋（该户实际成交单价-该户最低限价单价）＊该户建筑面积＊30%；4.2本合同的成功购买指乙方提供的意向登记客户与甲方签订购房合同，房款一次性付清或首付款到位且银行贷款手续审批成功后方视为成功购买；4.3经确认为乙方客户后，若该客户所属的直系亲属，最终利用乙方提供的该项目的销售推广信息和甲方成交的，亦视为乙方代理推广成功，甲方仍应按本协议约定支付乙方酬金。经甲方书面确认的乙方提供的意向客户在本协议有效期内任何一天购买甲方房产，均视为乙方代理推广成功。4.4支付方式：佣金按月结算，每月对上月成功购买的房屋结算，计算方法为甲方收到乙方客户上月实到房款后，按实到房款额的4.5%支付给乙方服务费；溢价部分按（该户实际成交单价-该户最低限价单价）＊该户建筑面积＊30%计算，在房款全额到达甲方账户后予以结算支付。乙方每月2日前向甲方提交上月的结算清单，甲方在5个工作日内对结算清单进行审核，经甲方书面确认后乙方提供服务费的发票；逾期不书面通知乙方的，视为乙方提供的结算清单已审核确认。甲方应当自收到发票之日起10个工作日内将每期应付的代理服务费汇至乙方指定银行账户。4.7甲方在合作期间有相关优惠活动的，乙方在分销过程中同步参加该优惠活动。甲方推出特价房源，若乙方客户成功购买特价房源的，乙方只计取特价房成交总价的4.5%的佣金，不计溢价。在该协议双方的权利义务方面中约定甲方的信息及数据确认人员为江艳。该协议中约定双方应严格履行合同内容，甲方应按本合同约定向乙方支付费用，如逾期30日未支付，乙方有权向甲方要求支付应付费用20%的违约金。另查明，原、被告签订关于《居间协议书》的补充协议，该补充协议中约定：2012年5月22日前由乙方分销成功的客户佣金计算方法及结算方法参照原《居间协议书》执行，2012年5月22日之后以以下方式执行：1、佣金=该户实际成交单价＊该户建筑面积＊6.5%；2、结算方法为：甲方收到乙方客户上月实到房款后，按实到房款额的6.5%支付给乙方服务费，在房款全额到达甲方账户后予以结算支付，3、元《居间协议书》中的溢价及限价约定不再执行。其余事宜按《居间协议书》继续进行。另查明，原、被告之间对账确认“截止2013.5月恒强房地产开发有限公司山水江南项目欠事务所佣金（发票都已开具）”，欠收金额为3045435元，由双方的财务人员签字并注明“以上数据已确认”“情况属实”。该庭审中原告提供了相对应的确认单以及清单，但部分确认单上没有被告人员的签字。原告提供的对账日期为2013年7月24日，庭审中原告自认其2013年7月24日之后收到1108380元佣金，被告认为原告的诉请房屋佣金其已经支付，并提供了相应请款付款单据证明，原告认为该部分付款系原、被告双方之前的交易，2013年7月24日对账后，被告除1108380元并未支付原告任何款项，本院责令被告提供2013年7月24日后付款凭据或相应证据，被告逾期未能提供。庭审中被告提出有部分房屋存在贷款未办理下来或者退房情况，故原告在最初起诉的917734元方面自愿撤回该部分诉请，愿另行对账核实并保留另行起诉的权利，在本案中不作处理。被告未能提供证据证明在1937055元方面不应支付的证据，故本院对该部分数额予以确认。再查明，第三次庭审中被告提出原告提供的证据材料中有部分是陆家地区的客户。以上事实由居间协议2份、补充协议1份、对账单、待结佣金明细、销售发票清单及附件、客户确认单、销售成功房屋清单以及庭审中原被告的陈述予以证实。本院认为，《居间协议书》系原、被告双方的真实意思表示，不违反法律规定，双方应当按照协议的约定履行各自的义务。本案中，原告积极提供居间义务，促成“山水江南”项目的交易，并开具了发票，也进行过对账，被告应当依照合同约定在相应时间履行付款义务。即便被告所述原告提供的确认单中不全有被告的签字认可，但原告实际居间成功且经对账，被告未能提供相反证据证明原告未实际居间成功，本院认为也应认定双方的对账单系对双方交易行为的认可。被告辩称原告仅代理上海地区的房屋中介业务但原告提供的房屋成交信息中有陆家地区客户，本院认为，上海地区的中介业务不代表房屋购买者必须为上海户籍，被告未能提供证据证明原告提供的证据材料中显示的房屋购买情况有不是原告中介的情况，故对其相关意见，本院不予采纳。根据居间协议约定，乙方每月2日前向甲方提交上月的结算清单，甲方在5个工作日内对结算清单进行审核，经甲方书面确认后乙方提供服务费的发票；逾期不书面通知乙方的，视为乙方提供的结算清单已审核确认。甲方应当自收到发票之日起10个工作日内将每期应付的代理服务费汇至乙方指定银行账户。2013年7月24日双方财务人员确认了“截止2013.5月恒强房地产开发有限公司山水江南项目欠事务所佣金（发票都已开具），”故认定最后发票收取以及对账日期为2013年7月24日，被告应当在2013年8月7日前支付相应款项，被告在审理阶段仍未支付相应款项，故对原告诉请要求被告支付1937055元佣金予以支持；关于违约金，居间协议中约定甲方应按本合同约定向乙方支付费用，如逾期30日未支付，乙方有权向甲方要求支付应付费用20%的违约金。因被告未依约履行付款义务，故于2013年9月7日开始应当承担相应违约责任。被告认为关于违约金的约定数额过高，原告未能举证证明其因该欠款所受实际损失，故本院将计算标准依法调整为按照中国人民银行同期贷款利率的130%计算，以1937055元为本金，以2013年9月7日起算至判决生效之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告昆山市恒强房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海亨泰房地产经纪事务所居间服务佣金1937055元，以及违约金（违约金的计算方法为按照中国人民银行同期贷款利率的130%计算，以1937055元为本金，以2013年9月7日起算至判决生效之日止）。（如采用转账方式支付，请汇入原告上海亨泰房地产经纪事务所指定账号，或汇入昆山市人民法院，开户行：中国建设银行昆山支行营业部，账号：32×××60）。案件受理费34206元，保全费5000元，共计39206元，由原告负担11761元，由被告负担27445元。该款项原告已预交，本院不再退还，被告支付部分在履行上述付款义务时一并支付给原告。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费，苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部；账号：10×××99。审 判 长 叶翌晨人民陪审员 陆 芳人民陪审员 郭静芳二〇一五年一月二十三日书 记 员 朱 彬 来源：百度搜索“”