（2014）东民初字第13956号

裁判日期: 2015-01-19

公开日期: 2015-02-26

案件名称

郭伟彬与刘晶房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市东城区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

郭伟彬,刘晶

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款

全文

北京市东城区人民法院民事判决书（2014）东民初字第13956号原告：郭伟彬，男，1976年11月14日出生。委托代理人：李娟，女，1977年9月22日出生，中国航空工业集团北京青云航空仪表有限公司职员。被告：刘晶，男，1969年12月10日出生。原告郭伟彬诉被告刘晶房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年11月6日立案受理。依法由代理审判员代净适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭伟彬的委托代理人李娟，被告刘晶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郭伟彬诉称：2012年7月26日，原告因女儿落户上北京市重点灯市口小学等需要，通过我爱我家房产中介的介绍与被告刘晶签订《北京市存量房屋买卖合同经纪成交版》，约定原告购买被告所有的位于本市东城区×××号楼×单元×××号房屋，建筑面积58.3平方米，房产证号为京房权证东私成字第×××号，房款总价格为2080000元，同时约定原告采取首付款及银行贷款方式向被告支付房款。2013年8月13日，被告的配偶出具了同意出售证明。签订合同后，原告积极履行合同义务。签订合同当日，原告向被告支付50000元定金，并按照合同要求向银行办理了抵押贷款，并动员亲属多方筹措资金。但被告鉴于房屋涨价的利益诱惑，以各种理由推脱不配合办理过户手续。该房屋的原产权单位交通部船检局（现中国船级社）同意房屋备案上市，我爱我家公司也出具法务函督促被告履行过户义务。经多方督促未果的情形下，原告于2013年7月起诉被告请求判令被告履行合同，并于2013年11月初将全部购房款200余万元交付法院。2013年11月，法院一审判决被告配合原告办理过户手续。此后，被告不服上诉至二审法院。2014年3月，经二审法院调解，被告同意于2014年4月16日前配合原告过户。结果，被告仍不积极配合履行过户义务，被告无奈申请法院强制执行，并于2014年5月17日通过强制执行方式取得该房屋所有权证。但被告至今仍拒绝为原告迁出房屋处登记的户口，给原告及家人带来经济上和身心上的极大伤害和损失。故原告诉至法院，请求判令被告按照每日已付房款2130000元的万分之五支付自2014年4月26日起至2014年11月18日止的逾期迁出户口违约金175700元；判令被告赔偿原告已付款2130000元为基数，自2014年4月16日起至2014年5月17日止的按照中国人民银行同期贷款基准利率为标准的损失25000元，由被告承担本案诉讼费。被告刘晶辩称：不同意原告的诉讼请求。被告将房屋通过法院执行庭过户给原告后，被告对于原告何时取得房屋产权证并不清楚，原告也从未通知被告迁出户籍。因此，被告并不具备为原告办理户口迁出手续的条件。在此期间，被告自行到户口迁入地派出所办理户籍迁入手续。但该派出所以被告不在此实际居住为由不予办理。此后，被告收到法院的传票后再次来到派出所要求解决，派出所最终于2014年11月18日为被告办理了户籍迁入手续。因此，被告迟延迁出户籍的原因不在被告，被告对此不应承担责任，且原告不存在任何实际损失，原告所主张违约金过分高于原告的损失，原告现要求巨额赔偿属恶意索赔，于法无据。另，原、被告双方在二审法院调解之后，一审法院于2014年4月9日组织原、被告双方谈话时，双方均明确表示同意积极履行调解内容。当时由于被告到中央及在京国家机关住房交易中心（办公室）了解到，该房屋并未建立档案材料无法办理过户手续，因此，原告表示双方庭下继续办理过户手续，若双方自行办理不成，由原告申请法院强制执行办理过户手续。此后，被告再次向中央及在京国家机关住房交易中心（办公室）申请办理过户手续，该中心称可以办理过户手续，被告当即要求原告到场办理《房屋变更证明》等相关手续并交付原告，又与原告一同前往本市东城区房屋交易大厅办理其他手续直到该大厅下班，证明被告并无故意拖延之责。此后，由于原告申请法院强制执行，法院遂接手后续工作，被告未再跟进具体��办理过程。现原告将调解期间无法办理房屋过户的责任归于被告，并要被告承担购房款利息损失，明显不属实。综上，被告请求法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：位于本市东城区东×××号楼×单元×××号房屋原系被告刘晶所有的房产（以下简称涉诉房屋，建筑面积为58.30平方米）。2012年7月26日，原告作为买受人与被告作为出卖人经北京我爱我家房地产经纪有限公司居间介绍签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称涉诉合同）约定，原告购买被告所有的涉诉房屋；该房屋性质为已购公有住房；总房价款为2080000元；买受人在签订本合同时应支付定金50000元；买受人向商业贷款申办抵押贷款，拟贷款金额为800000元；出卖人应当在过户当天将涉诉房屋交付给买受人。双方同意，自本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。出卖人应当在涉诉房屋所有权转移之日起10日内向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付＿元的违约金；逾期超过10日未迁出的，自期限届满之次日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。涉诉合同签订后，原告将定金50000元交给被告的朋友王玉梅。此后，原告在申请办理商业贷款过程中发现涉诉房屋系央产房，该房屋的原产权单位交通部船检局（现中国船级社）未将涉诉房屋在中央及在京国家机关住房交易中心（办公室）进行备案。原告遂于2013年1月5日在本院起诉被告房屋买卖合同纠纷一案，要求判令被告履行涉诉合同，协助办理涉诉房屋过户手续。本院于2013年2月20日作出（2013）东民初字第00610号民事判决书，��涉诉房屋不具备上市交易条件，涉诉合同无法继续履行为由，判决驳回原告的诉讼请求。该判决现已发生法律效力。2013年4月10日，原告在本院起诉被告房屋买卖合同纠纷一案，要求判令解除涉诉合同，由被告双倍返还定金，赔偿原告已支付的贷款服务费19200元及评估费600元，并赔偿涉诉房屋上涨差价100000元及中介费45760元。2013年7月4日，原告撤回该案的起诉。2013年7月5日，原告在本院再次起诉被告房屋买卖合同纠纷一案，以涉诉房屋完全具备上市交易条件为由，要求判令被告继续履行涉诉合同，协助原告办理涉诉房屋的过户手续，判令被告赔偿原告为购买涉诉房屋所损失的个人贷款服务费19200元；判令被告赔偿原告女儿不能落户上学的损失10000元。对此，被告向本院提起反诉，要求解除双方签订的涉诉合同。本院于2013年11月19日出具（2013）东民初字第09689号民事判决书，认定涉诉房屋现已具备上市交易条件，而被告负有协助原告申请办理房屋权属转让登记手续的义务，最终判决被告于判决生效之日起一个月内协助原告办理涉诉房屋的所有权转移登记手续，办理房屋所有权转移登记手续所应缴纳的相关税费由原告负担；原告在办理房屋所有权转移登记手续的同时，将剩余的购房款2030000元给付被告；驳回原告其他诉讼请求；驳回被告的反诉请求。被告不服判决，提起上诉。北京市第二中级人民法院于2014年3月7日出具（2014）二中民终字第00860号民事调解书，由被告于本协议生效之日起40日内协助原告办理涉诉房屋的所有权转移登记手续，办理房屋所有权转移登记手续所应缴纳的相关税费由原告负担；原告在办理房屋所有权转移登记手续的同时，给付被告购房款2130000元（其中50000元已给付）；被告在办理房屋所有权转移登记手续的同��，将房屋交付原告；双方就涉诉合同的履行再无其他争议。另查，原告于2014年4月23日在本院申请执行（2014）二中民终字第00860号民事调解书，本院于2014年5月5日组织原、被告双方就执行事项进行谈话，并于2014年5月7日通知原告已将北京市东城区人民法院协助执行通知书送达北京市东城区房屋登记事务中心。原告于2014年5月9日登记取得涉诉房屋所有权。被告于2014年5月21日取得购房款2080000元。对此，原、被告均认可真实性。被告称自2014年5月5日谈话后，对原告何时取得房屋所有权并不知情。原告则称，原告在取得房屋所有权证后告知过被告并督促被告办理户籍迁移手续，对此，原告提供通话记录及自制短信内容。被告对此不予认可。另查，原告于2014年5月20日将原告及其爱人、女儿的户籍迁入涉诉房屋。被告于2014年11月18日将其户籍从涉诉房屋处迁出。庭审中，被��提供2014年4月9日原、被告双方的谈话笔录和录像光盘，拟证明被告根据（2014）二中民终字第00860号民事调解书的内容积极履行过户义务，并于2014年4月9日当天前往中央及在京国家机关住房交易中心（办公室）了解到涉诉房屋尚未建档无法办理过户手续，且原告同意双方继续自行办理，若办理不成再行申请执行程序，并非被告恶意拖延履行的事实。对此，原告认可谈话笔录的真实性，不认可录像的真实性，称原告于2014年4月10日前往中央及在京国家机关住房交易中心（办公室）了解到涉诉房屋建有档案可以办理过户手续，此后，被告不再配合办理。另，原告称其女儿因户籍问题存在入学费用损失等。对此，原告未提供证据予以证明，被告亦不予认可。上述事实，有双方当事人的当庭陈述，《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，（2013）东民初字第00610号民事��决书，（2013）东民初字第09689号民事判决书，（2014）二中民终字第00860号民事调解书，X京房权证东字第×××号房屋所有权证，收据，谈话笔录，居民户口簿等证据材料在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据已查明的事实，原、被告经协商一致所签订的涉诉合同系双方的真实意思表示，合法有效。双方均应按约定履行各自的义务。根据涉诉合同的约定，被告负有于涉诉房屋产权转移之日起10日内办理原有户籍迁出手续的义务。现被告逾期履行上述义务，依约应当承担违约责任。故原告主张被告支付逾期迁出户籍违约金的诉讼请求，具有合同和法律依据，本院予以支持。关于被告称对原告取得房屋所有权证的时间不知情，不具备办理户籍迁出手续条件的抗辩意见，不能成为被告不及时履行户籍迁出义务的合法理由，故对被告的该项抗辩意见，本院不予采纳。关于合同约定的违约金数额，被告认为其过分高于原告的实际损失。应当指出，合同约定违约责任的目的在于督促双方如约履行义务，综合考虑原告的实际损失，合同实际履行情况，被告的过错程度，以及被告已将户籍迁出、原告已将户籍迁入等情节，本院认定涉诉合同约定的违约金标准偏高，将依据公平原则和诚实信用原则酌情确定违约金计算标准。关于原告主张被告赔偿原告已付购房款利息损失的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下：一、被告刘��于本判决生效之日起七日内支付原告郭伟彬逾期迁出户籍违约金一万元；二、驳回原告郭伟彬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2155元，由原告郭伟彬负担1077元（已交纳），由被告刘晶负担1078元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员　代　净二〇一五年一月十九日书　记　员　宿云达