（2015）金东民初字第4号
裁判日期: 2015-01-19
公开日期: 2015-03-18
案件名称
吴云飞与金华市浙中建筑装饰材料市场有限公司买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
金华市金东区人民法院
所属地区
金华市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴云飞,金华市浙中建筑装饰材料市场有限公司
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第七十七条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
金华市金东区人民法院民 事 判 决 书（2015）金东民初字第4号原告吴云飞。被告金华市浙中建筑装饰材料市场有限公司。法定代表人王会明。委托代理人赵利。（特别授权）原告吴云飞诉被告金华市浙中建筑装饰材料市场有限公司（以下简称浙中建材）买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月25日立案受理。依法由代理审判员陈斐斐适用简易程序于2015年1月15日公开开庭进行了审理。原告吴云飞、被告浙中建材的委托代理人赵利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴云飞诉称，2012年10月30日，原、被告签订一份《商铺买卖合同》，约定：原告向被告购买坐落于金华市建才路99号浙中建材市场c-323商铺一间。合同签订之日，原告支付首付款110207元。合同约定首付款到位后，被告立即办理注销抵押登记，并向房地产产权登记机关申请办理房地产权属转移手续。如因被告原因造成原告在一年内不能取得商铺所有权证、土地使用权证的，视为被告违约，原告有权退房，被告必须在原告提出退房之日起，一周内将原告已付款退还，并向原告支付违约金50000元。合同签订后，原告按约支付了首付款，但被告因内部股权纠纷等原因，逾期办证。为此，原告认为被告已违约，要求按合同约定，请求判令：1、解除合同，判令被告退回所购商铺款110207元，办证费用8162元，支付违约金人民币50000元及第二年租金13212.42元，合计181581.42元；2、本案诉讼费用由被告承担。为证明上述事实，原告向本院提供以下证据：1、原告身份证一份（复印件），证明原告诉讼主体资格；2、商铺买卖合同、商铺委托经营管理合同各一份，证明双方买卖关系及相关权利义务；3、房屋土地证、房产证各一份（复印件），证明商铺逾期办证的事实；4、收款数据一张（复印件），证明原告支付首付款110207元；5、中国银行pos机签购单一张，证明原告为办证花费费用8162.37元；6、代收费用说明表、关于到期客户三证费用支付流程的说明各一份，证明办证的费用是8162.37元，被告承诺办证费用返还给原告。被告浙中建材辩称，1、本案所涉商铺已过户到原告名下，被告没有逾期办证，故原告要求解除合同无法律依据。2、关于办证费用，双方签订的商铺买卖合同第九条明确约定，房产税费由乙方即原告承担。3、根据合同约定，余款由原告办理银行按揭贷款手续，但至今原告都没有办理银行按揭，剩余房款11万元原告并未支付给被告，故被告没有违约，违约的是原告。违约金5万元不成立。4、针对租金问题，双方签订的委托管理合同与商铺买卖合同是一个主合同和从合同的关系，正因为原告还有剩余房款未支付，所以商铺租金被告没有支付。综上，请求驳回原告全部诉请。被告未向本院提供证据。对原告提供的证据，经质证，被告对证据1无异议；对证据2的真实性无异议；对证据3真实性无异议，对证明目的有异议，认为商铺过户是经过原告同意的，对过户的时间原告是认可的；对证据4的三性均无异议；对证据5的关联性有异议，认为并不能证明是原告支付办证的费用；对证据6中代收费用表的三性均有异议，认为只是原告单方面提供的表格，并没有被告的签字；对关于到期客户三证费用支付流程的说明的真实性无异议，但对关联性有异议，认为说明中载明“c区块办理按揭手续时由浙中建材市场统一将该费用返还至业主账户”。本案由于原告是外地人，无法办理按揭手续，该办证费用不应由被告承担，被告也从未承诺为其办理出按揭贷款手续。经本院审核，对原告提供的证据1、2、3、4、5、7的真实性予以确认。对证据6中《关于到期客户三证费用支付流程的说明》的真实性予以确认；对其中的《代收费用表》，因被告有异议，本院对真实性无法核实，不予确认。经审理，根据当事人陈述、举证、质证及认证，本院查明事实如下：2012年10月30日，原告吴云飞（乙方）与被告浙中建材（甲方）签订一份《商铺买卖合同》，约定：原告向被告购买坐落于金华市建才路99号浙中建材市场a座地面三层c区323号商铺，建筑面积共13.51平方米，每平方米价格16299.56元，总价为220207元。合同签订之日支付首付款110207元，剩余款项110000元办理按揭贷款。买受人需在合同签订之日起七个工作日内，将符合银行规定的材料递交给出卖人指定的银行，并办妥银行按揭贷款手续。出卖人应当在2012年10月30日前，将商铺交付买受人使用。合同签订当天，原告在合同附件二《交房确认书》上签字，确认商铺已交付。根据合同第八条3、关于产权登记的约定：双方商定，在本合同约定的首付款到位后，甲方立即办理注销抵押登记，并向房地产产权登记机关申请办理房地产权属转移手续，乙方给予积极协助。如因甲方原因造成乙方在一年内不能取得商铺所有权证、土地使用权证的，视为甲方违约，乙方有权退房。甲方必须在乙方提出退房之日起一周内将乙方已付款退还给乙方，并向乙方支付违约金50000元整。合同签订后，原告按约支付了商铺首付款110207元。由于被告在一年内未办出相应权证，原告一直催促。后被告通知原告办证，至2014年1月8日，被告才为原告办妥所购商铺的产权证。同年1月22日，被告为原告办妥相应的土地使用权证。因原告户籍不在本省，无法办理按揭手续，遂要求退还商铺，退回已付购房款并支付违约金及第二年租金。另查明，原、被告在签订《商铺买卖合同》的当天，还签订了一份《商铺委托经营管理合同》，涉案房产原告委托被告统一经营管理，期限十三年，委托管理的第一、第二年，由被告每年支付原告该商铺总房款的6%作为委托经营收益，第一年的收益在签订合同时一次性支付。但被告实际未支付该款项，只是在《商铺买卖合同》中，按原定总房款扣除第一年的租金后，折算成优惠价计算成总房款220207元与原告签订合同。本院认为，原、被告之间签订的《商铺买卖合同》，是双方真实意思的表示，双方均应按合同约定履行相应的义务。现因被告原因，致原告在一年内不能取得商铺所有权证、土地使用权证的，被告已构成违约。但鉴于目前商铺所有权证、土地使用权证已办理在原告名下，且原告在明知合同约定期限内，被告不可能办妥产权证的情况下，仍与被告办理了相关办证所需履行的手续，应视为双方已达成新的合意，故对原告要求退房、退款（购房款及办证费用）的请求，本院不予支持。但被告逾期办证，已构成违约，应承担支付违约金的责任。本案中房产已交付，原告未能举证证明其实际损失的具体金额，且与本案相同情况的购房户有数百户及被告企业的实际经营状况，本院依法对逾期办证违约金作调整，以实际交付的房款额，从交款之日起，按每日万分之三计算损失至相应权产实际转移至原告名下之日止。至于原告要求支付第二年租金的请求，本院认为，原告对造成损失的具体数额并未举证证明，本院结合双方过错程度，已在违约金请求中予以酌情考虑，故对该部分诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、由被告金华市浙中建筑装饰材料市场有限公司于本判决生效后十日内支付原告吴云飞违约金14844.88元（按已付款110207元从2012年10月30日计算至2014年1月22日止）。二、驳回原告吴云飞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1966元（已减半），由原告吴云飞承担1000元，由被告金华市浙中建筑装饰材料市场有限公司承担966元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。代理审判员 陈斐斐二〇一五年一月十九日代书 记员 张雪敏 来源：百度“”