（2015）常民申字第00002号
裁判日期: 2015-01-19
公开日期: 2019-06-21
案件名称
徐桂霞与姜爱娣房屋租赁合同纠纷再审复查与审判监督民事裁定书
法院
江苏省常州市中级人民法院
所属地区
江苏省常州市
案件类型
民事案件
审理程序
民事审判监督
当事人
徐桂霞；姜爱娣
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》:第二百零四条第一款
全文
江苏省常州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2015）常民申字第00002号申请再审人（一审原告）：徐桂霞。委托代理人：陈伟，江苏金牌律师事务所律师。委托代理人：黄亚平，江苏金牌律师事务所律师。被申请人（一审被告）：姜爱娣。申请再审人徐桂霞与被申请人姜爱娣房屋租赁合同纠纷一案，常州市钟楼区人民法院于2014年8月7日作出（2014）钟民初字第00267号民事判决书，已经发生法律效力。徐桂霞不服该判决，于2014年12月5日向本院提起申诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审查。本案现已审查终结。申请再审人徐桂霞申诉称：徐桂霞因筹建经营高档会所，于2013年8月30日自姜爱娣处租赁位于常州市钟楼区西横街55号商铺，同日与姜爱娣签订了《房屋租赁协议》及具有关联性的关于受让姜爱娣原经营常州莫愁养颜养生馆（以下简称莫愁养生馆）内相应设备资产的《资产转让协议书》。徐桂霞依约定支付了相关费用（即租金75000元、保证金10000元及转让费128000元），后即着手店铺的改建装修工作，孰料工程队入驻现场施工数日即遭到商铺的所有权人--常州市钟楼区荷花池街道办事处（以下简称荷花池街办）相关人员口头勒令停工。徐桂霞几经交涉后方得知：姜爱娣将前述房屋加价转租给徐桂霞事先未经房屋产权人同意，事后房屋产权人拒绝对姜爱娣的转租行为予以追认，因此，姜爱娣擅自转租行为系无权处分，租赁协议依法应认定为无效合同。事后，徐桂霞多次与相关方约谈商讨后续相应事宜，但始终未能达成一致意见，姜爱娣的行为致使徐桂霞整体筹建工作被迫搁置、业已遭受巨额经济损失。为避免损失进一步扩大，徐桂霞决意终止原筹建预案并相继解除了其他关联方合同，至起诉前，徐桂霞业已腾房迁出。双方当事人签订的《房屋出租协议》无效，并有权解除双方签订的《转让协议书》，被申请人应当返还申请人支付的所有费用（包括租金75000元、保证金10000元及转让费128000元）。由于被申请人的过错导致上述两份合同无效和解除，被申请人应当赔偿申请人的实际损失。原审判决认定的基本事实缺乏证据证明，请求再审依法改判。被申请人姜爱娣未作答辩。原一审查明，自上世纪起，姜爱娣即租用荷花池街办位于本市西横街55号房屋（房屋共五层，姜爱娣租用其中一层）用于经营莫愁养生馆。2012年，姜爱娣再次与荷花池街办签订《房屋租赁合同》，合同约定：租赁房屋坐落在西横街55号，建筑面积约210平方米；租赁期限从2012年3月1日至2017年2月28日；年租金为126000元，先缴后用；未经出租人书面同意，承租人将出租房屋转租第三人，出租人有权解除租赁合同。2013年8月30日，徐桂霞、姜爱娣签订《房屋出租协议》一份，双方约定：徐桂霞自愿租用姜爱娣位于本市西横街55号现状的商铺作为商业用途使用，建筑面积为250平方米，租金150000元一年；租用的期限为3.5年，从2013年9月1日至2017年2月28日；租金先付后用，半年一交，分别在每年度的8月底前及2月底前交清年度上半年和下半年租金；在合同签订之日，徐桂霞须向姜爱娣交付10000元作为履约保证金；姜爱娣须于2013年9月1日将商铺交付徐桂霞使用。同日，徐桂霞、姜爱娣还签订了《转让协议书》一份，内容为：双方通过友好协商，就莫愁养生馆转让事宜达成如下协议：一、双方自愿将位于本市西横街55号莫愁养生馆转让给徐桂霞，经双方协商，徐桂霞自愿出价228000元购买姜爱娣在该商铺内所有关美容设备设施及客户（设备设施等详见清单）。徐桂霞承诺在协议生效之日支付128000元，余款100000元在2013年12月31日之前付清，如违约，徐桂霞除应立即付清上述款项外还须向姜爱娣支付违约金80000元；二、商铺转让后所发生的水电费、物业管理费、有线电视天线使用费等有关费用，如由于这些费用未交清而致使姜爱娣被有关部门（公司）追讨滞纳金或罚金，由徐桂霞负责缴付，与姜爱娣无关；三、姜爱娣将店铺转让给徐桂霞后，姜爱娣在2年内不得在常州市区开美容会所；四、双方责任：（一）姜爱娣责任：1、姜爱娣须于2013年9月1日将商铺交付徐桂霞使用；2、姜爱娣保证商铺交付使用时水电及排水排污线路管道畅通，所有水电等费用交清；（二）徐桂霞责任：1、徐桂霞应如期交纳转让金；2、转让期间，姜爱娣将莫愁养生馆给徐桂霞使用一年，在此期间所发生的所有经济纠纷和法律责任及一切费用均由徐桂霞承担，与姜爱娣无关，一年后双方再议门头名称事宜；3、经营期间，徐桂霞应自觉遵守有关法律法规规定及物业管理规定，爱护并正确使用该商铺及内部设施，如徐桂霞违反有关规定或超出其经营范围进行的活动，所引起的一切后果由徐桂霞自负。上述协议签订后，徐桂霞支付给姜爱娣房屋租金75000元、保证金10000元及莫愁养生馆转让费128000元，姜爱娣则将租赁房屋交付给徐桂霞使用，徐桂霞则准备用于开办青春极限高级会所。2013年9月17日，徐桂霞与常州市美拓装饰工程有限公司签订《装饰装修工程施工合同》，约定由该公司为西横街55号房屋进行装修，施工期限为2013年9月17日至2014年3月30日，工程造价为980000元。2013年11月14日，徐桂霞与常州市耐邦电器有限公司签订《空气能热水工程合同书》，约定由该公司为徐桂霞在租赁房屋安装空气能热水机组，价款为129000元。2014年1月3日，徐桂霞委托律师向荷花池街办发出《律师函》，主要内容为：徐桂霞、姜爱娣签订了《房屋出租协议》和《转让协议书》，徐桂霞在装修时遭到街办勒令停工，后经了解得知姜爱娣与荷花池街办的租赁合同约定不得转租，经与街办商讨处理方案均未见效，望街办在收到函件起五日内书面回复对姜爱娣转租行为是否予以追认，逾期视为拒绝追认。2014年1月10日，徐桂霞再次委托律师向荷花池街办发出《律师函》，主要内容为：荷花池街办在五日内未回复信函，应视作拒绝追认，徐桂霞、姜爱娣间的《房屋出租协议》应认定为无效，徐桂霞决定迁出租赁房屋，请荷花池街办接函后三日内派员至房屋现场办理房屋退还手续，逾期徐桂霞将自行腾房并将房屋钥匙交至街办。同日，徐桂霞还向姜爱娣发出《律师函》，主要内容为：姜爱娣未经出租人荷花池街办同意擅自转租西横街55号房屋，双方签订的《房屋出租协议》应认定为无效合同，现书面函告如下：1、解除与无效合同相关联的《转让协议书》；2、姜爱娣返还已收取的租金及转让费并赔偿损失；3、现场办理退房交接手续。2014年1月23日，徐桂霞诉至原审法院，请求判如所请。另查明，莫愁养生馆为个体工商户，登记业主为姜爱娣姐姐姜爱珍，姜爱娣为实际经营人。审理中，姜爱娣申请证人徐某到庭作证，徐某称：其承租荷花池街办西横街55号房屋二楼及地下室经营利笛广告公司，大约2013年10月，一楼承租户因为装修要在地下室开孔，因为房屋是街办的且自己刚装修好故表示不同意。2013年11月，街办的沈某主任来协调，徐某表示同意并约好打孔，但后来没有来。另本院根据徐桂霞、姜爱娣的申请，分别对荷花池街办资产管理办公室原主任沈某和现主任张某进行了调查，沈某称：荷花池街办与姜爱娣签订的租赁合同约定是不允许转租的，徐桂霞、姜爱娣转租后，在装修的头两天，其正好办事路过租赁房屋，发现情况后就要求徐桂霞停工。过了一个星期，街办领导要求沈某配合徐桂霞进行装修，于是其找徐某及隔壁的香烟店为徐桂霞协调装修事宜，后面的情况就不知道了。张某称：街办谈不上同意不同意姜爱娣转租房屋，只要不影响街办的收益，街办也派人帮徐桂霞协调过装修工作，西横街55号房屋的钥匙是去年年底由徐桂霞主动交至街办的，房屋的装修情况只是简单敲了两面墙。本院认为，姜爱娣与荷花池街办签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律强制性规定，合同合法有效。双方在合同中虽然约定，在租赁期内，未经出租人书面同意，承租人将出租房屋转租第三人，出租人有权解除租赁合同。本案姜爱娣将该争议房屋转租给徐桂霞后，徐桂霞在装修租赁房屋时，曾遭到荷花池街办阻止，但随后荷花池街办又配合徐桂霞与其他租赁户协调装修事宜，该事实可以通过隔壁租赁户徐某的证言、荷花池街办工作人员沈某和张某的笔录予以证实。荷花池街办已通过自己的行为追认了徐桂霞、姜爱娣转租合同的效力。徐桂霞以姜爱娣擅自转租系无权处分为由，要求确认《房屋出租协议》无效，要求被申请人姜爱娣返还申请人支付的所有费用（包括租金75000元、保证金10000元及转让费128000元）及实际损失的再审申请，法院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。申请再审人徐桂霞的再审申请，不符合法律规定的再审条件，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回徐桂霞的再审申请。审 判 长 杨 迪审 判 员 费 亮代理审判员 沈超彦二〇一五年一月十九日书 记 员 黄文燕 来自