（2014）穗中法民五终字第3844号

裁判日期: 2015-01-19

公开日期: 2015-06-02

案件名称

广东粤兴物业经营管理有限公司与林瑞德物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省广州市中级人民法院

所属地区

广东省广州市

案件类型

民事案件

审理程序

当事人

广东粤兴物业经营管理有限公司,林瑞德

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

广东省广州市中级人民法院民事判决书（2014）穗中法民五终字第3844号上诉人（原审原告）：广东粤兴物业经营管理有限公司，住所广州市天河区。法定代表人：黄模柱，总经理。委托代理人吴海燕，该公司职员。委托代理人罗芬秀，该公司职员。被上诉人（原审被告）：林瑞德，男，1956年10月5日出生，户籍住址广州市荔湾区。委托代理人孔美好，身份证地址同上。上诉人广东粤兴物业经营管理有限公司（以下简称粤兴物业公司）与被上诉人林瑞德物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2013）穗云法民四初字第1336号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理��明：林瑞德是广州市白云区大金钟路明珠中街15号105房（位于东方明珠花苑小区）的业主。房屋建筑面积170.1421平方米。2008年10月17日，粤兴物业公司（乙方）与东方明珠花苑业主委员会（甲方）签订《东方明珠花苑物业管理委托合同》，双方约定，由甲方委托乙方为东方明珠花苑提供物业管理服务，委托期限为三年，自2008年7月1日至2011年6月30日止。甲方的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，并对履行本合同承担相应的责任。甲乙双方在履行本合同时不得违反国家法律和政策。本合同有明确规定的，依本合同履行，本合同无明确规定的，依国家法律和政策。甲方委托乙方的具体事项如下：……（三）市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。市政公用设施和附属建筑物、构筑物包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化构筑��、自行车棚、露天停车场地以及公共厕所等。……（七）小区内路面交通秩序和停车秩序的管理。……（十一）负责向业主和物业使用人收取各项费用。各项费用包括：物业管理服务费、车辆停放保管费、室内私家车位服务费、代收代缴费和有偿服务费。……乙方依法享有的权利如下：……乙方有权根据双方商定的小区物业管理服务项目收费标准（详见附件3《东方明珠花苑物业管理服务收费项目及标准-暂行》），向业主及物业使用人，业主私人服务委托人收取物业管理费和服务费；有权向甲方委托管理的公共物业有偿使用项目的使用人代理甲方收费。……特别约定：（一）关于物业管理服务费的各项收费标准，暂按本合同签署前的执行（详见附件《东方明珠花苑现行物业管理服务收费项目与标准》）……（三）业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方可从��期之日起按每天应缴管理费总额的3‰计收滞纳金……。附件3《东方明珠花苑暂行物业管理服务收费项目与标准的约定》：多层（无电梯）住户房屋，按建筑面积0.6元／月.平方米；小高层住宅房屋1.2元／月.平方米；三层复式（别墅）2元／月.平方米；办公用房、商铺1.4元／月.平方米；室内私家车位服务费80元／月.大车位；室内私家车位服务费60元／月.小车位；自行车月租10元／部；室内路面车位月保400元／车位；室外路面车位月保150元／车位；临时机动车管费、有偿服务费、其他收费（如广告、出租、经营等）按实收取。上述合同签订后，粤兴物业公司依约为东方明珠花苑小区提供物业管理服务。合同到期后的2011年7月20日，东方明珠花苑业主委员会向粤兴物业公司发出《物业管理过渡期委托书》，该委托书载明“为使物管公司在新合同未签署前各项工作有章可��，决定从7月1日至9月30日期间对‘贵物管公司进行过渡期管理委托’，委托管理期间，服务项目及收费标准按原合同执行，服务项目及收费标准不变，一旦签署新的物业管理委托合同，按新合同的服务标准及收费进行。”2012年5月1日，东方明珠花苑业主委员会发函粤兴物业公司，拒绝与粤兴物业公司签订续聘合同，同年7月7日，东方明珠花苑小区召开业主大会，确定选聘广州市港联长江物业管理有限公司为小区的新物业公司，双方已正式签署合同。2013年3月28日，粤兴物业公司（乙方）与东方明珠花苑业主委员会（甲方）签订《协议书》，该协议书载明：“甲乙双方商定广东粤兴物业经营管理有限公司于2013年3月31日退出东方明珠花苑小区的物业管理服务，2013年3月31日之后的费用由新的物业公司收取。甲方同意乙方可在现小区管理处保留一个收费位置（时间不超过6个月），收取东方明珠花苑小区部分业主欠缴费用，并退回部分业主已缴纳2013年4月1日以后各类费用。本协议不可作为广东粤兴物业经营管理有限公司与广州市东方明珠花苑小区业主欠缴费用法律诉讼的依据，仅作为广州市东方明珠花苑业主委员会与广东粤兴物业经营管理有限公司交接之用。”粤兴物业公司于2013年10月14日向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1、林瑞德支付自2012年1月至2013年3月31日止的物业管理费1531.35元（按102.09元／月标准计算）；2、林瑞德支付欠缴物业管理费的滞纳金（以应缴物业管理费为本金，按每日3‰的标准，自应交物业管理费的次日计至实际付清之日止）；3、林瑞德承担本案诉讼费。2013年3月31日，粤兴物业公司退出涉案小区。原审审理中，林瑞德对粤兴物业公司的物业管理费计算期间提出异议，主张没有合同和法律依据的期间��不应缴纳物业管理费。粤兴物业公司则主张物业管理费应计至2013年3月31日退场之日止。另查，林瑞德未有交纳粤兴物业公司主张的诉求期间的相应费用。再查，粤兴物业公司曾于原审法院提起诉讼，要求与东方明珠业主委员会签订续聘合同，经审理，原审法院作出（2012）穗云法民四初字第856号民事判决，驳回粤兴物业公司全部的诉讼请求。判后，粤兴物业公司不服，上诉于广州市中级人民法院，2013年2月6日，广州市中级人民法院作出（2013）穗中法民五终字第2号终审判决，驳回粤兴物业公司上诉，维持原判。原审审理中，粤兴物业公司主张在案件审理阶段，因判决结果尚未知晓，故粤兴物业公司有权按照原合同为小区继续提供物业服务。以上事实，有身份资料、物业合同、收费项目与标准的约定、查册表、判决书及双方当事人陈述等证据证实。原审法院认为，本案的争议焦点在于认定粤兴物业公司应收物业管理费的止算时间。从现有证据及当事人陈述显示，粤兴物业公司与涉案小区的物业合同期于2011年9月30日届满。在合同到期后，粤兴物业公司仍实际为涉案小区提供物业管理服务，未有证据显示业主或业委会对此提出异议，根据权利义务对等原则，林瑞德作为涉案小区的住户，享受了粤兴物业公司提供的物业管理服务，理应支付对价即物业管理费。在2012年7月7日，涉案小区已经选聘了新的物业服务企业，作为涉案小区的原物业服务企业，粤兴物业公司理应退出物业服务区域，并配合新的物业服务企业做好交接工作。在此之后，粤兴物业公司拒不退场并继续以提供实际服务为由向业主收取物业管理费已无理据。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款“物业服��企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”之规定，对于粤兴物业公司向林瑞德主张的其不再受聘仍不愿退出之后的物业管理费，原审法院不予支持。业委会虽曾于2012年5月1日发函粤兴物业公司，但该函件仅明确了不再续聘粤兴物业公司、未涉及要求粤兴物业公司搬出涉案小区的内容，故不应以该日作为粤兴物业公司应征物业管理费及相关费用的止算时间。鉴于涉案小区在2012年7月7日确定新的物业服务企业进驻后，考虑正常的交接期间，原审法院酌定粤兴物业公司可主张的物业管理费应计至2012年7月31日止。关于粤兴物业公司抗辩的《协议书》中约定“甲乙双方商定广东粤兴物业经营管理有限公司于2013年3月31日退出东方明珠花苑小区的物业管理服务，2013年3月31日之后的��用由新的物业公司收取。甲方同意乙方可在现小区管理处保留一个收费位置（时间不超过6个月），收取东方明珠花苑小区部分业主欠缴费用，并退回部分业主已缴纳2013年4月1日以后各类费用……”，故粤兴物业公司可以收取2013年3月31日之前的物业管理费的意见。原审法院认为，首先，该《协议书》虽约定2013年3月31日之后的物业管理费由新的物业服务企业收取，但并未约定2013年3月31日之前的物业管理费的收费主体是粤兴物业公司；其次，该《协议书》也明确约定了协议内容不作为业主欠缴费用的诉讼依据，仅作为业委会与粤兴物业公司的交接之用。故而该《协议书》对涉案小区的业主不具有约束力。综合以上两点，粤兴物业公司以《协议书》约定的内容为依据，要求林瑞德承担2013年3月31日之前物业管理费的抗辩意见理据不足，原审法院不予采纳。另粤兴物业公��提出了在（2012）穗云法民四初字第856号、（2013）穗中法民五终字第2号两案审理过程中，粤兴物业公司仍有权为小区继续提供物业服务的意见。原审法院认为，法院对案件的审理并不能否定涉案小区有通过合法途径选聘新的物业服务企业的权利。上述两案审理均已查明，小区在2012年7月7日即已选聘新的物业服务企业，粤兴物业公司对此应当知情且应依法配合做好交接工作。但在此之后，粤兴物业公司仍以诉讼为由要求继续为小区提供物业服务则显为不当，实有利用诉讼拖延服务期限之嫌。故粤兴物业公司相应主张缺乏理据，原审法院不予采纳。现林瑞德欠缴自2012年1月1日至2012年7月31日期间的物业管理费，粤兴物业公司要求林瑞德支付上述欠缴期间的物业管理费及滞纳金的诉求均合理合法，原审法院予以支持。经计算，林瑞德应缴物业管理费为102.09元／月×7个月=714.63元。滞纳金，粤兴物业公司主张依约按照每日3‰的计算标准较高，林瑞德对此提出异议，原审法院酌情调整至按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。合同没有约定物业管理费的缴费日期，故当月物业管理费在当月的任意时间均可缴纳，滞纳金则应自应缴物业管理费的次月1日起计至实际清偿之日止。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年3月17日作出如下判决：一、于本判决生效之日起五日内，林瑞德向广东粤兴物业经营管理有限公司交纳自2012年1月1日至2012年7月31日止的物业管理费714.63元及滞纳金（当月应缴滞纳金以当��应缴物业管理费为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自次月1日起计至实际清偿之日止，并以本金为限）；二、驳回广东粤兴物业经营管理有限公司其他的诉讼请求。如果林瑞德未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由林瑞德负担。判后，粤兴物业公司不服，上诉至本院称：一、原审判决事实认定错误。原审判决认为，“在2012年7月7日，涉案小区已经选聘了新的物业服务企业，作为涉案小区的原物业服务企业，原告理应退出物业服务区域，并配合新的物业服务企业做好交接工作。在此之后，原告拒不退场并继续以提供实际服务为由向业主收取物业管理费己无理据”（见原审判决第6页第10行至第13行）。这一认定不符合事实。首先，��案小区业委会没有向粤兴物业公司通报其已于2012年7月7日选聘了新的物业服务企业。粤兴物业公司并不确切知道涉案小区何时选聘了新的物业服务企业。其次，涉案小区业委会没有通知粤兴物业公司退出物业管理服务并向其选聘的新的物业服务企业办理移交。粤兴物业公司收到涉案小区业委会拒绝续聘合同后，即向法院提起诉讼，要求涉案小区业委会履行承诺。在诉讼期间，涉案小区业委会并未要求粤兴物业公司退出物业管理，也未要求粤兴物业公司向其新选聘的物业服务企业办理交接。因此，根本不存在粤兴物业公司拒不退场的事实。二、原审判决调整滞纳金计算方式，于法无据。根据粤兴物业公司与涉案小区签订的物业服务合同，业主欠缴物业管理费，应自欠缴之日起，按每日千分之三的标准计付滞纳金。本案原审时，粤兴物业公司提出以此标准计付滞纳金，林瑞德并未以标准过高为由要求调整。而且，原审法院的过往类似判决，是支持以此标准计付滞纳金的。因此，原审判决对滞纳金的计算方式进行调整，没有法律依据。综上所述，向二审法院请求：将原审判决第一项变更为：林瑞德应于判决生效之日起五日内，向粤兴物业公司交纳自2012年1月1目至2013年3月31日止的物业管理费1531.35元及滞纳金（当月应缴滞纳金以当月应缴物业管理费为本金，按每日千分之三的标准，自次月1日起计至实际清偿之日止，并以不超过本金为限）。被上诉人林瑞德经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院将依法处理。经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。本院认为：结合双方一审证据以及一、二审陈述，原审法院认定在《东方明珠花园物业管理委托合同》期满之后，粤兴公司仍提供了事实上的物业管理服务并无不当，本院予以认可。在该合同期满之后，粤兴公司与涉案小区业主及业主委员会就是否继续签订物业服务合同仍然存在磋商的过程及续签合同的可能性。2012年5月1日涉案小区业委会发函明确不再续聘粤兴公司，粤兴公司在收到上述函件后应当及时与涉案小区业委会协商退场、交接事宜。至2012年7月7日涉案小区选聘新的物业公司，粤兴公司已失去与涉案小区业主续签物业服务合同的机会。鉴于2012年5月1日的函件中并未明确要求粤兴公司退出涉案小区，故原审法院结合2012年7月7日涉案小区已选聘新的物业服务公司以及考虑正常的交接期间酌情认定物业管理费应计至2012年7月31日止并无不当，本院予以维持。合同的签订应以双方自愿为原则，粤兴公司在《东方明珠花园物业管理委托合同》期满且涉案小区业委会发函明确不与其续签合同后仍继续提供物业服务已缺乏合同��据，其以业委会未告知何时选聘新的物业公司且已起诉要求续签合同为由主张其并非拒不退场缺乏依据，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”的规定，粤兴公司在涉案小区业委会发函不再与其续约且与其他物业公司签订新的物业服务合同后仍不退场，并以存在事实上的物业服务关系为由主张物业费应计至2013年3月31日，违反上述规定，本院不予支持。林瑞德以物业管理合同到期之后多次要求粤兴公司退出、双方已无物业服务合同关系为由拒绝支付物业管理费和滞纳金，原审法院据此酌情调整物业管理费滞纳金标准为中国人民银行同期同类贷款利��，公平合理，并无不当。综上所述，粤兴公司的上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由广东粤兴物业经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　韩志军审　判　员　　郭东升代理审判员　　刘　卉二〇一五年一月十九日书　记　员　　党春婷微信公众号“”