（2014）神民初字第07830号
裁判日期: 2015-01-19
公开日期: 2015-06-25
案件名称
刘燕与高明俊房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
神木县人民法院
所属地区
神木县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘燕,高明俊
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第九十五条，第一百零二条；《中华人民共和国合同法》：第二百一十五条，第六十一条，第四十四条第一款，第二百一十二条，第二百二十七条，第二百三十二条，第二百三十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
陕西省神木县人民法院民 事 判 决 书（2014）神民初字第07830号原告刘燕，女，1959年8月出生，汉族，神木县神木镇人，无业，现住陕西省榆林市。被告高明俊，男，1972年1月出生，汉族，神木县乔岔滩乡凉水井村人，无业，现住陕西省榆林市。原告刘燕与被告高明俊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月29日立案受理后，依法由代理审判员邱艳萍适用简易程序于2014年11月24日第一次公开开庭进行了审理，原告刘燕与被告高明俊均到庭参加诉讼。于2014年12月2日第二次公开开庭进行审理，原告刘燕到庭，被告高明俊经本院传票传唤无故未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告刘燕诉称，被告高明俊自2007年至2014年3月8日一直租赁原告刘燕与李树明共同共有的位于神木县神木镇环保大楼南侧自东向西第七间门市，房屋租赁费随市场价格按年支付租赁费。2013年3月9日至2014年3月8日双方协商房屋租赁费为4万元，2014年3月8日之后，原告多次与被告协商，要求被告支付租赁费或者腾房，但被告均置之不理。故原告起诉请求依法判令解除原、被告之间的房屋租赁合同关系，责令被告高明俊腾出所租赁原告房屋，并给付原告2014年3月9日至腾房之日止的租赁费用（每年按2.8万元计算），由被告承担本案诉讼费用。被告高明俊辩称，原告起诉主体不符。本被告于2007年开始租赁李树明位于神木镇环保大楼南侧自东向西第七间门市开干洗店，并与李树明签订租房协议一份，租赁费为14000元。2008年到期后被告继续租赁使用该门市，但未签订书面合同，双方口头约定按年给付租赁费用。2013年3月9日至2014年3月8日租赁费为4万元，本被告已将该租赁费付清。2014年3月9日后未支付租赁费，是因现在经济形势不好，本被告希望原告降低租赁费继续租赁，但与李树明协商未果发生纠纷。（原告门市周围的其他店面租赁费均已下降为21000元至22000元）。另李树明自2006年开始在本被告经营的干洗店洗衣服至今未支付过费用，该款应在租金中予以扣除。综上应驳回原告的诉讼请求。原告刘燕第一次开庭时未提交证据。被告高明俊向法院提交2007年租赁协议一份，证明被告所租赁房屋系与李树明签订的租赁协议，租赁费为14000元，此后租赁房屋均与李树明协商租赁事宜，故原告无权起诉要求被告支付租赁费，应驳回原告的诉讼请求。原告刘燕对被告高明俊提供证据的真实性和证明目的均有异议，认为原告与李树明系夫妻关系，该房屋为原告与李树明共同共有，故原告有权起诉与被告解除租赁关系并要求被告支付租赁费。另，被告虽与李树明签订过书面租赁合同，但该租赁协议书第一页签名并非李树明所签。原告刘燕第二次开庭向法庭提交以下证据：1、产权证号为09105667房屋所有权证书一份，证明原告刘燕与李树明为该房屋共有人，故原告有权要求被告高明俊腾房并支付租赁费。2、租房协议一份，证明2009年3月9日至2010年3月8日，被告高明俊租赁原告房屋，租赁期限为一年，租赁费为25000元，而2007年租赁费为14000元，能证明租赁费每年都在上涨。第二次开庭被告高明俊未到庭，未对原告提供的证据进行质证。经本院审查，原告提交的证据来源合法、内容真实，与本案具有关联性，本院予以采信。对被告高明俊提供的证据，虽然原告不予认可，但与双方陈述一致，故对其真实性予以采信。本院根据当事人的陈述、举证及认证，查明以下事实：位于神木县神木镇中阳路环保大楼南侧自东向西第七间门市（产权证号：091056**）系原告刘燕与李树明共同共有的房屋。2007年3月7日，李树明与被告高明俊签订租赁协议一份，将该房屋租赁给被告高明俊开办经营干洗店。双方约定租赁期限为2007年3月9日至2008年3月8日，租赁费14000元。到期后双方未签订书面租赁合同，被告仍租赁原告门市继续经营。2009年3月8日，李树明与被告高明俊再次签订租赁协议一份，约定租赁期限为2009年3月9日至2010年3月8日，租赁费为一年25000元。期满后双方再未签订书面协议，被告高明俊继续租赁原告与李树明共有的房屋。此后租赁费逐年上涨，2013年3月9日至2014年3月8日双方约定租赁费为4万元，被告高明俊将此前租赁费均已付清。2014年3月8日租赁期满后，原告向被告催要下一年度租赁费，被告高明俊与原告就降低租赁费协议未果，故原告诉至本院，要求解除租赁合同，给付腾房前的租赁费用，诉讼中原告要求2014年3月9日后租赁费按每年28000元计算。本院认为，本案争议焦点之一：原告未与被告签订租赁合同，原告起诉主体是否适格。被告高明俊辩称涉诉租赁的房屋系与李树明签订租赁协议，原告无权起诉。经本院审查认为，原告所提供产权证号09105667房屋产权证可以证明原告刘燕与李树明为被告高明俊所租赁房屋的共同共有人。根据《中华人民共和国物权法》第九十五条之规定“共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权”；第一百零二条“因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务……”。故原告刘燕作为房屋共同共有人有权要求与被告高明俊解除租赁合同并要求被告支付租赁费。故被告此辩称理由不能成立。本案争议焦点之二：原、被告双方租赁合同应否解除，租金以何标准计算。被告高明俊租赁原告刘燕与李树明共同共有的房屋，双方形成合法租赁合同关系。但2009年3月8日双方所签订租赁合同于2010年3月8日到期后，因原、被告双方再未签订书面合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条之规定“租赁期限6个月以上的，应当采取书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”。因此原、被告间应为不定期租赁，根据法律规定可以随时解除。故对原告要求解除与被告房屋租赁合同关系，并腾出所租赁原告房屋的诉讼请求本院予以支持。本案源于原、被告双方未能就2014年3月后租赁费达成一致意见，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条之规定“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”。而被告既不提供租金普遍下降的相关证据，又不积极应诉，双方上一年度租赁费为4万元，原告现请求按28000元计算租赁费不违反法律规定，故对原告要求按年租金28000元计算租赁费本院予以支持。被告要求在租赁费中扣除李树明干洗衣物费用，因未明确具体金额并提供相关证据，故本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九十五条、第一百零二条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十一条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下：一、解除原告刘燕与被告高明俊之间的房屋租赁合同。二、限被告高明俊于本判决生效之日起二十日内腾出所租原告位于神木县神木镇环保大楼南侧自东向西第七间门市并交付原告刘燕执掌。三、由被告高明俊于本判决生效后二十日内支付原告从2014年3月9日起至腾房之日止的房屋租赁费（房屋租赁费按每年2.8万元计算）。当事人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息案件受理费400元，由被告高明俊负担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。代理审判员 邱艳萍二〇一五年一月十九日书 记 员 刘 桃 微信公众号“”