（2014）临兰民初字第3225号
裁判日期: 2015-01-19
公开日期: 2015-07-02
案件名称
刘金峰、崔炜与狄如湘、王明芬房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
临沂市兰山区人民法院
所属地区
临沂市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘金峰,崔炜,狄如湘,王明芬
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十二条，第五十二条；《中华人民共和国担保法》：第八十九条第一款
全文
山东省临沂市兰山区人民法院民 事 判 决 书（2014）临兰民初字第3225号原告刘金峰。原告崔炜。二原告共同委托代理人刘海燕，山东有泰律师事务所律师。二原告共同委托代理人顾文珂，山东有泰律师事务所律师。被告狄如湘。被告王明芬。二被告共同委托代理人惠善军，山东鹏哲律师事务所律师。二被告共同委托代理人狄伟。原告刘金峰、崔炜诉被告狄如湘、王明芬房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告刘金峰、崔炜的共同委托代理人刘海燕、顾文珂，被告王明芬，被告狄如湘、王明芬的共同委托代理人惠善军、狄伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘金峰、崔炜诉称，两原告系夫妻关系，2013年5月3日，原、被告双方口头达成房屋买卖协议，当日原、被告双方签订定金合同，原告向被告支付定金5万元，并由被告王明芬（系被告狄如湘儿媳）出具定金收条一份。原、被告于2013年5月4日正式签订房屋买卖合同一份，合同约定被告狄如湘将所拥有的临沂市兰山区金坛小区57号楼2单元301室房产卖于原告，并约定房款39万元整，签订定金合同时支付的5万元定金冲抵房屋买卖金。后原告遵守合同约定，于2013年5月14日按照被告狄如湘的指示将余款34万元打到被告王明芬的账户上。后原告多次催促被告狄如湘办理房屋过户手续，被告拒不履行协助义务，后单方解除买卖协议，未经原告同意便将39万元打到原告的账户上。被告的违约行为给原告造成了严重损失，为维护原告的合法权益特诉至法院，请求法院依法判令或调解原、被告解除房屋买卖合同关系，被告向原告支付定金损失5万元，诉讼费用由被告承担。被告狄如湘书面辩称，原告所诉与事实不符，其要求我支付定金5万元无事实依据。2013年5月3日，我与原告就我所有的位于临沂市兰山区金坛小区57号楼2单元301室房屋达成口头买卖协议，当日原告将定金5万元以转账的方式转入我儿媳即被告王明芬的账户。2013年5月4日，我与原告在第三方中介临沂东创房地产经纪有限公司的参与下签订了房屋买卖合同一份，在签订合同时，我儿子狄伟告知原告涉案房屋为我和妻子的夫妻共同财产，合同签订后在办理房屋过户手续时需要我的妻子签字，若我的妻子不签字则合同无效，则三方解除房屋买卖合同，我退还原告房款及定金后，三方互不追究任何法律责任。原告对我的提出的条款无异议，但我要求将上述条款列入合同时，原告表示没有必要列入合同，并表示若合同解除，不会追究我的责任。我出于对原告的信任，就未将上述约定列入合同。从房屋买卖合同签订的过程能够看出，我与原告签订的合同为效力待定的合同，根据合同法第五十一条的规定，我的行为在合同签订后未取得处分权，亦未取得我妻子的追认，因此我与原告签订的合同为无效合同。根据合同法第五十六条的规定，原告要求我返还定金五万元无事实及法律依据。综上所述，我在签订合同时告知了原告我的财产为夫妻共同财产，我无权单方处理，原告亦同意若我妻子不签字则合同无效，我与原告及中介均互不追究。另原告作为完全民事行为能力人亦能预见到合同无效。因此原告要求我返还定金五万元无事实及法律依据。被告王明芬书面辩称，原告所诉与事实不符，我只是给原告出具了收条一张，不存在原告诉状中所说的定金合同一说。原告将我列为被告系主体错误，我不是原告与被告狄如湘所签订的合同的当事人，只是根据原告与被告狄如湘的约定代狄如湘收取了房款，我在合同中不享有权利不承担义务，我与上述合同无任何关联性。原告将我列为被告系主体错误。我在该案中未受益，没有给原告造成任何损失，在原告与被告狄如湘签订的房屋买卖合同解除后，我将代收的房款及利息一并转给原告，未给原告造成任何损失。综上所述，原告将我列为被告系主体错误。请求法院依法驳回原告对我的起诉。经审理查明，原告刘金峰与原告崔炜系夫妻关系，被告王明芬系被告狄如湘的儿媳。2013年5月3日，二原告与被告狄如湘口头协议，被告狄如湘将位于临沂市兰山区平安路79号的金坛小区57号楼2单元301室房屋一套卖于二原告。二原告按照被告狄如湘的要求将定金5万元转入被告王明芬的账户，被告王明芬向二原告出具定金收条一份。次日，原告刘金峰、被告狄如湘及中介方临沂东创房地产经纪有限公司签订了《房屋买卖合同》一份，合同约定，被告狄如湘同意将所拥有的临沂市兰山区金坛小区57号楼东二单元三层东户房产出售给原告刘金峰，被告狄如湘保证此房产一切情况介绍属实，承诺和保证无任何权属和经济纠纷，权属无任何瑕疵，同户籍、相关及房产共有、所有人同意出售。房屋价款为39万元，原告刘金峰已支付的5万元为购房定金，剩余房款原告刘金峰应于2013年6月3日前支付给被告狄如湘，被告狄如湘承诺于2013年6月6日前到房产部门办理房产所有权转移手续。2013年5月14日，原告崔炜将剩余的房款34万元转入被告王明芬的账户。后因被告狄如湘的妻子高希峰不同意卖房并拒绝到房产部门签字，故涉案房屋未能办理过户。2013年5月17日，被告王明芬将二原告交纳的定金、购房款及利息共计390016.73元转回原告崔炜的账户。庭审中，二被告申请证人张海滨、韦洪利出庭作证，二证人作证称，其二人系中介方临沂东创房地产经纪有限公司的工作人员，在签订合同时，被告狄如湘之子狄伟提出，如该房屋过户需要其继母到场签字，则三方解除房屋买卖合同，被告狄如湘退还原告刘金峰房款后，三方互不追究法律责任，原告刘金峰口头同意，并表示此条款没有必要写入合同。二原告质证称，原、被告双方在签订合同前进行了一系列的磋商，并最终签订了书面合同，合同内容明确具体，应以该书面合同为准。还查明，涉案房产位于兰山区金坛小区57号楼东二单元三楼东户，产权证号为临房权证兰山区第153215**号，登记所有权人为被告狄如湘，产权登记时间为2003年4月24日，被告狄如湘与高希峰登记结婚时间为1992年4月29日，涉案房屋为被告狄如湘与高希峰的婚后共同财产。上述事实，主要依据定金收条、房屋买卖合同、房屋所有权登记审批书、房权证、结婚证、银行卡存款业务回单及证人证言等证实，相关证据均已收集并记录在卷。本院认为，原告崔炜向被告狄如湘交付定金5万元，在原告刘金峰与被告狄如湘签订买卖合同后，原告崔炜又向被告狄如湘交付剩余房款34万元，在合同不能继续履行后，被告王明芬将该定金、购房款及利息共计390016.73元返还原告崔炜的事实，有定金收条、房屋买卖合同、银行卡存款业务回单及借记卡明细查询等证据证实，本院予以确认。对于二原告与被告狄如湘于2013年5月4日签订的《房屋买卖合同》的效力问题，因被告方证人出庭作证称，在签订合同时，被告狄如湘之子狄伟提出，如该房屋过户需要其继母到场签字，则三方解除房屋买卖合同，二原告称证人所述只是签订合同前磋商的过程，由此可以看出，涉案房屋共有人高希峰不同意卖房，且原、被告双方对此都知情，故二原告与被告狄如湘签订的《房屋买卖合同》应为无效。对于二原告于2013年5月3日向被告狄如湘交付定金5万元的性质问题，根据被告王明芬出具的定金收条的内容，该定金应为立约定金，且二原告已实际交付，定金合同成立并生效，主合同无效对定金合同成立生效并无影响，立约定金目的是担保当事人未来的正式缔约行为，在被告狄如湘收受定金后，其应与二原告签订合法有效的房屋买卖合同，但其与二原告明知房产共有人高希峰不同意卖房，仍签订了《房屋买卖合同》，并最终导致该合同无效，二原告与被告狄如湘对此均有过错。对二原告要求被告狄如湘双倍返还定金的诉讼请求，结合二原告与被告狄如湘的过错程度，本院认为被告狄如湘应当返还二原告2.5万元。被告王明芬不是原告刘金峰与被告狄如湘签订的房屋买卖合同的当事人，其只是代被告狄如湘接收定金及房款，在合同不能履行后，被告王明芬将其代收的定金、房款及利息返还了原告崔炜，故二原告对被告王明芬的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、五十二条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》、《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》的相关规定，判决如下：一、原告刘金峰与被告狄如湘于2013年5月14日签订的《房屋买卖合同》无效；二、被告狄如湘于本判决生效后十日内支付原告刘金峰、崔炜25000元；三、驳回原告刘金峰、崔炜的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费1050元，诉讼保全费520元，计1570元，由原告刘金峰、崔炜负担785元，由被告狄如湘负担785元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审 判 长 孙晓梅审 判 员 董晓庆人民陪审员 张华东二〇一五年一月十九日代书 记员 张俊萍 更多数据：搜索“”来源：