（2014）镇民初字第00090号
裁判日期: 2015-01-19
公开日期: 2015-03-23
案件名称
周京立、庄景冬与镇江深国投商用置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
江苏省镇江市中级人民法院
所属地区
江苏省镇江市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
周京立,庄景冬,镇江深国投商用置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第四条；《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第一百一十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：
全文
江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）镇民初字第00090号原告周京立。委托代理人吕东东，江苏江成律师事务所律师。原告庄景冬。委托代理人吕东东，江苏江成律师事务所律师。被告镇江深国投商用置业有限公司，住所地镇江市桃园新村75号。法定代表人刘灿祥，该公司董事长。委托代理人周文波，江苏南昆仑律师事务所���师。委托代理人李敏，江苏南昆仑律师事务所律师。原告周京立、庄景冬与被告镇江深国投商用置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，两原告于2014年7月23日向本院提起诉讼。本院受理后依法组成合议庭，分别于2014年10月14日、2015年1月15日公开开庭审理了本案。原告周京立、庄景冬的共同委托代理人吕东东，被告镇江深国投商用置业有限公司的委托代理人周文波、李敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。两原告诉称：原告于2014年1月24日与被告签订《定购协议书》，向被告购买其开发建设的镇江市中山北路东方伟业广场二号楼四层2-4F-1至2-4F-23号商品房（酒店式公寓），总房价为1350万元。被告分别在2014年1月27日和3月18日收取原告定金250万元。协议订立后，原告发现在原告定购前，上述房屋已被被告出售给其他人，且出售合同已经网上备案。因被告不可能将上述房屋出售给原告，故原告未按照约定足额支付首期购房款。被告与原告订立定购协议、收取原告定金是典型的欺诈行为，应双倍返还定金。请求判令解除双方的《定购协议书》，被告双倍返还原告定金500万元，诉讼费用由被告负担。诉讼期间，原告变更诉讼请求为判令被告双倍返还定金100万元，返还购房款200万元以及利息98250元（从2014年3月18日至2014年12月17日，按年利率6.55%计算），以及从2014年12月18日至欠款还清之日的利息。被告辩称：原告诉称的23套商品房中仅有20套曾经网签备案，此20套房屋的网签备案合同不是真正的买卖合同，而是被告法定代表人为其个人债务而做的抵押担保，该网签合同无效。被告没有一房二卖的主观故意和客观行为。原、被告共签订两份定购协议书，四楼定购协议约定定金40万元，五楼定购协议约定的定金10万元，五楼定购协议还约定���如果原告不按期缴纳首付款，该10万元定金抵充四楼房屋的购房款。被告财务人员收款时错将购房款记作定金，实际定金应为40万元。如果定购协议被认定无效，定金合同亦应无效，原告主张双倍返还定金不应支持。被告未按定购协议的约定支付购房款，构成违约。如果被告应当双倍返还定金，原告要求被告赔偿利息损失的请求不应重复支持。本案诉讼费用应由原告负担经审理查明：被告镇江深国投商用置业有限公司是镇江东方伟业广场的开发商，其开发的镇江东方伟业广场已于2011年取得商品房预售许可证。周京立因开办酒店，需要购买房地产。2014年1月24日，原告周京立与被告签订《定购协议书》两份，分别向被告定购该广场二号楼四层2-4F-1至2-4F-23号以及五层2-5F-1至2-5F-33商品房（酒店式公寓），建筑面积1863.68平方米和1831.49平方米。双方约定总房价为1350万元和1500万元，周京立在签订定购协议当日向被告支付定金40万元和10万元，在2014年2月28日前付清首付款675万元和769万元，余款按揭贷款，周京立在签订房地产买卖合同前将贷款所需资料提交被告；周京立应于被告通知签订《商品房买卖合同》之日起七日内携定购协议书等到被告指定的地点签订《商品房买卖合同》，否则被告有权解除定购协议；若被告在上述定购期内将上述房屋转售他人，被告应双倍返还定金，协议终止，若周京立存在其他不履行本协议的情况，逾期15日未支付应付款项的，无权要求返还定金；若本物业有设定抵押，被告负责在本协议书签订后办理该房产解除抵押手续，并在解除抵押手续后通知周京立签订《商品房买卖合同》。双方关于五层房屋的定购协议还约定，如2014年2月28日前，首付款未能及时支付，则本协议中所交付的10万元定金将自动转为二号楼四层首付款，本协议失效。两份《定购协议书》中还约定了周京立不得转让购房权益、宣传资料不属要约、周京立可独立经营管理所购楼层、被告提供指定车位给周京立无偿使用、外墙墙面广告位使用、房屋所有权变更登记手续办理等事项。2013年1月27日，周京立向被告交付50万元，被告向周京立出具收据一份，收据金额为50万元，收款事由为定金（2-4F-1至2-4F-23，2-5F-1至2-5F-33）。2014年3月18日，两原告向被告交付75万元和125万元，被告向两原告出具收据两份，金额分别为75万元和125万元，收款事由均为定金（2-4F-1至2-4F-23）。诉讼期间，本院到镇江市房产登记管理中心调查时，该中心商品房销售管理系统显示，2013年3月15日，东方伟业广场2号楼4001-4020共计20套房屋已经在镇江市房产登记管理中心的商品房销售管理系统进行了商品房买卖合同备案登记，该备案登记尚未撤销，登记的买受人为谢文彬；4021-4023号房屋无商品房买卖合同备案登记记录。诉讼期间，被告申请本院向镇江市公安局润州分局核实陈绍章涉嫌职务侵占犯罪已被立案侦查的事实，以及向厦门建方税务师事务所有限公司调取对被告财务、债权债务所做调查资料，以证实相关网签合同均用于抵押，应为无效合同。上述事实有双方当事人陈述，原告提交的双方共同确认的《定购协议书》、收据，本院摘抄记录等证据证实。本院认为：原告周京立与被告签订的《定购协议书》合法有效。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预购等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因，未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的出卖人应当将定金返还买受人。本案中，周京立与被告签订《定购协议书》，被告收受周京立定金后，至今未能订立正式的商品房买卖合同，未能订立正式合同的原因是在周京立定购前，被告已经与他人订立了涉案大部分房屋的正式的商品房买卖合同，而且已经完成网上备案，被告应当承担相应的责任。周京立与被告签订的第二份《定购协议书》约定的定金为10万元，协议还约定如2014年2月28日前，第二份合同的首付款未能及时支付，则本协议中所交付的10万元定金将自动转为二号楼四层首付款，本协议失效。因周京立未交付第二份协议中约定的首期购房款，双方对第二份《定购协议书》失效亦无异议，故周京立2014年1月27日支付的定金中的10万元应当视为支付第一份《定购协议书》中约定的购房款。周京立支付的定金总额应为40万元。因在与周京立订立《定购协议书》前，被告已经与他人订立了涉案大部分房屋的正式的商品房买卖合同，而且已经完成网上备案，周京立签订《定购协议书》后，得知该事实，其有理由相信被告丧失或者有可能丧失履行《定购协议书》的能力，享有不安抗辩的权利。两原告2014年3月18日向被告交付购房款200万元，被告并未就周京立未按约定足额支付首期购房款而主张解除《定购协议书》，故被告以周京立逾期缴纳购房款构成违约为由提出的抗辩意见，本院不予支持。原告要求被告双倍返还定金80万元，应予支持。即使如被告抗辩，被告与案外人之间的商品房买卖合同是被告法定代表人为其个人债务而做的抵押担保，订立《定购协议书》后，该“抵押权”至今未注销，周京立同样因此无法实现订立《定购协议书》的目的，被告有明显的过错，对两原���主张的权利是否成立无法律上的关系。被告的调查申请，不应支持。周京立与被告签订《定购协议书》，向被告定购商品房是用于开办酒店，其定购的23套房屋中，有20套至今不能成立正式的商品房买卖合同，订立《定购协议书》的目的显然不能实现，其主张解除该定购协议符合法律规定，应予支持。被告收到两原告的购房款共计210万元，两原告要求被告返还该款，应予支持。本案中，合同被解除、双倍返还定金是因违约导致的法律责任，原告主张的首付购房款的利息损失也是因被告违约、合同被解除导致的法律责任。违约责任的基本功能是填补功能，原告主张的首付购房款的利息损失不超过被告应当双倍返还的定金数额，被告双倍返还定金后，原告要求被告再承担首付购房款利息损失，不应支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）款���第九十七条、第一百一十五条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告周京立和被告镇江深国投商用置业有限公司2014年1月24日签订的镇江东方伟业广场二号楼四层2-4F-1至2-4F-23号房屋的《定购协议书》，在本判决生效时解除。二、被告镇江深国投商用置业有限公司于本判决生效后十日内双倍返还原告周京立定金共计80万元。三、被告镇江深国投商用置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告周京立、庄景冬购房款210万元。四、驳回原告周京立、庄景冬的其他诉讼请求。案件受理费31666元，诉讼保全费5000元，合计36666元，由原告周京立、庄景冬负担2341元，被告镇江深国投商用置业有限公司负担34325元。如果被告未按本判决指定的期间��行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。审 判 长 陈 静代理审判员 李益成人民陪审员 王有志二〇一五年一月十九日书 记 员 刘 静 微信公众号“”