（2014）西民初字第1752号
裁判日期: 2015-01-19
公开日期: 2015-05-15
案件名称
葛秋玉与河北万峰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
邢台市桥西区人民法院
所属地区
邢台市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
葛秋玉,河北万峰房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款，第一百三十八条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十七条，第二十九条第一款
全文
河北省邢台市桥西区人民法院民 事 判 决 书（2014）西民初字第1752号原告葛秋玉，无业，现住邢台市临城县。委托代理人刘胜霞，现住邢台市临城县。被告河北万峰房地产开发有限公司，住所地邢台市中华西路三超商务楼。法定代表人栗少生，系该公司经理。委托代理人赵建廷，系该公司法律顾问。原告葛秋玉诉被告河北万峰房地产开发有限公司（以下简称万峰房地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告葛秋玉的委托代理人刘胜霞，被告万峰房地产的委托代理人赵建廷均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告葛秋玉诉称，2010年10月14日，原告在被告开发的金域首府住宅小区购买了7号楼1单元1601号房和地下室第7号楼地113号房，并一次性向被告交付了全部房款：554966元。在原告的多次催促下，于2012年5月3日双方签订了商品房买卖合同。合同第八条约定被告应在2012年7月31日前将综合验收合格的商品房交付给原告。2014年4月18日，原告接到被告的电话，要求原告于2014年4月底前，携带相关证件到物业楼办理相关手续。2014年4月20日，原告到达现场，发现小区的道路不通、小区内随处可见建筑垃圾，水、电、电梯等基础设施也不到位。更重要的是，原告从被告口中得知，目前房屋还没有通过验收，不能交房，相关手续还正在办理中尚未取得。并明确告知原告：目前被告按万分之0.5的违约金向原告承担逾期交房的违约责任，如果原告同意先签订合同，被告将违约金以银行转账的方式支付给原告。原告认为被告的行为已违反了《商品房买卖合同》的约定，故拒绝签字接受被告的赔付。截至目前，被告依然未能按照合同约定，书面通知原告办理房屋交付手续，并提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《竣工验收备案表》。鉴于被告的行为已违反了《商品房买卖合同》的约定，给原告造成经济损失和精神伤害，为维护自己的合法权益，现根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》的相关规定，请求依法判决被告承担逾期交房的违约金。依照合同第九条规定，被告应当在最后交付期限第二天起至实际交付之日止，按照向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。鉴于综合验收合格日期，遥遥无期，难以确定。原告要求，向原告先行支付2012年8月1日到2014年7月1日期间的违约金，共计金额554966×0.01%×699天＝38792.1234元。2014年7月2日之后的违约金，被告须在经综合验收合格后10日内，向原告进行现金赔付。庭审中，原告要求违约金暂时计算延长到2014年9月26日，向我邮寄交房通知书的时间，数额约43564.831元，且不放弃主张后续违约金的权利。被告万峰房地产辩称，一、合同中约定的综合验收条款由于行政法规的变更，已属无效条款，在合同约定的条款无效的情况下，应当按照法定交付条件履行，金域首府7号楼2014年9月20日通过竣工验收合格，达到法定交付条件，被告在当天即通知原告办理交房手续，并在2014年9月25日送达原告，但由于原告要求自取快件。因此，被告延迟交房的期限为2012年8月1日至2014年9月24日，之后被告不应当再承担任何延迟交房责任；二、合同中约定的违约金过高，应当依据《中华人民共和国合同法》第114条，合同法解释二第27、29条，商品房买卖司法解释第16、17条予以调整。经审理查明，葛秋玉于2010年10月14日向万峰房地产交付了金域首府住宅小区7号楼1单元1601室的房款。2012年5月3日，葛秋玉与万峰房地产签订《商品房预售合同》，合同编号为：YS2012001610。该合同约定葛秋玉购买万峰房地产出售的位于邢台市桥西区钢铁路、永康街、北二环、爱民路围合地块中金域首府7号楼1单元1601室（建筑面积为143.01平方米）和7号楼地113号（建筑面积为8.81平方米）的房产。总价款为554966元，付款方式为一次性付款。该合同第八条约定：出卖人应当在2012年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种（该商品房经综合验收合格）条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。该合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。原、被告于合同签订当日同时签订了合同补充协议。该补充协议第五条约定：乙方（葛秋玉）在接到甲方（万峰房地产）交房通知后十天内应到甲方处，办理交房事宜。甲方交付乙方房屋使用前，乙方应与甲方指定的物业公司签署签订《物业管理服务协议》、《业主公约》以及包括入住、装修、会所服务等各项后续管理的相关文件并办理相关手续，乙方不履行或逾期履行上述义务的，甲方可不交房或延期交房、不办理或延期办理产权证书且不构成违约。该补充协议第八条约定：《商品房买卖合同》及本补充协议约定的由甲方履行的通知方式为电话通知或登报通知，即通过买受人预留的电话方式及报纸通知乙方。因乙方预留联系号码错误、拒接、打不通、接通后未按合同约定行使权利、履行义务的，视为甲方已通知乙方。万峰房地产向本院提交的邢台市建设局监制的关于万峰大酒店综合开发项目7#楼的建设工程竣工验收报告中建设单位（万峰房地产）、勘察单位（地矿邢台地质工程勘察院）、设计单位（邢台市建筑设计研究院）、施工图审查机构（邯郸市国宁工程设计咨询有限公司）、监理单位（河北鑫德顺工程项目管理有限公司）、施工单位（江苏省建工集团有限公司）均加盖有单位印章和负责人或法定代表人的签章，且注明日期均为2014年9月20日。原告对此验收报告因无邢台市建设局、验收人签章认为系被告自行组织的验收不予认可。万峰房地产于2014年9月24日向葛秋玉邮寄送达了书面入住通知单，葛秋玉于2014年10月8日签收，原告对入住通知单的真实性无异议，但认为该房屋尚未经综合验收合格不符合交付条件，故未办理入住。庭审中万峰房地产法定代表人由栗少生变更为张峰。以上查明事实，有商品房预售合同、购房款收款收据、入住通知书、快递单、运单动态、签回单、12号楼验收报告、案外人弓孟军的房屋租赁价格鉴证书、庭审笔录在卷佐证。本院认为，原、被告所签订的商品房买卖合同有效，双方应按合同约定履行。葛秋玉按约定支付了房款，万峰房地产应按约定在合同期限内交付房屋，未如期交付应承担违约责任。关于违约天数问题。万峰房地产邮寄送达了交房通知书，葛秋玉已签收该通知书，逾期交房的违约天数应自合同约定的交房期次日起计算至交房通知送达日止，即2012年8月1日至2014年10月8日，该逾期交房天数为799日。关于被告辩称原、被告双方约定的违约金过高，要求人民法院予以调整的抗辩意见，本院参照相同小区不同房型的2012年、2013年平均年租金价格，同时结合本案的庭审情况，认为合同约定的违约金数额明显高于实际损失的130%，将违约金调整为按已交房款的日万分之0.8计算为宜。违约金数额为554966元×0.00008×799日=35473元。（以四舍五入方式计入整数位）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百三十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：被告河北万峰房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内给付原告葛秋玉35473元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费770元，由被告河北万峰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。审判长 张苗源审判员 刘静宇审判员 王永霞二〇一五年一月十九日书记员 梁明珠 来自：