（2014）新民初字第2470号

裁判日期: 2015-01-19

公开日期: 2015-10-21

案件名称

潘礼才与无锡国信置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

无锡高新技术产业开发区人民法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

潘礼才,无锡国信置业有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百一十条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第三条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

江苏省无锡高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2014）新民初字第2470号原告潘礼才。被告无锡国信置业有限公司。法定代表人徐志远，该公司董事长。委托代理人李英杰，湖北重友律师事务所律师。原告潘礼才与被告无锡国信置业有限公司（以下简称国信公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年10月23日立案受理后，依法由审判员任璐适用简易程序独任审理，于2015年1月7日公开开庭进行了审理。原告潘礼才及被告国信公司委托代理人李英杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘礼才诉称，其在购买房屋之前，国信公司对于其所购买的房屋小区将建立开办ＸＸＸXX幼儿园进行了公开的宣传和承诺，因此其才选择购买国信公司的该地段房屋，目的是为了自己的孩子能够进入相关幼儿园，但是经其向ＸＸＸ基金会、规划局等单位了解，才获知国信公司之前做的宣传为虚假宣传，所做的承诺根本无法兑现，因此现在其要求：1、要求国信公司保证其子女在2015年9月能够入学XX小学并按照当地物价部门规定的最低物价标准支付费用；2、要求国信公司支付其子女因不能在2013年9月在XX幼儿园入学而在老家请人接送所支付的相关托管费用9900元；3、本案诉讼费用由国信公司负担。为此，潘礼才向本院提交如下证据：1、太科园幼儿园项目战略合作意向书一份，证明其子女入读XXＸＸＸ幼儿园和XX小学的资格，国信公司以正式文件确认过；2、商品房买卖合同一份，证明其是国信观湖湾的业主，其子女也就能享有第1条的相应的教育资源；3、国信业主第一次沟通会会议纪要一份，证明国信公司在第一次的协调会上说明不能履行之前的学区教育资源的承诺；4、国信公司在国信会杂志登载的广告以及国信公司在媒体上登载的新闻报道、观湖湾项目总监吴XX接受采访的内容等，证明国信公司曾经在各种渠道承诺过业主子女可以无条件入读ＸＸＸ幼儿园和XX小学等内容；5、电话录音U盘，证明国信公司销售人员受公司指使，在2012年8月后，仍然虚假宣传学区房；6、规划审批文件的复印件，证明幼儿园项目实际规划和建设的日期远远落后于国信公司事先的承诺，但国信公司仍然做虚假宣传、隐瞒事实；7、无锡中院开展房屋买卖纠纷的意见，该意见中有关于商品房销售广告的认定，以及防止虚假宣传的法律依据。8、其小区业主向无锡ＸＸＸ基金教育发展有限公司的通话录音，以证明该基金会从未承诺单独接盘观湖湾配套幼儿园的项目，而且他们已经于2014年7月正式回复太科园管委会终止了该项目的进一步商谈。经质证，国信公司对于潘礼才提供的证据1、2的真实性、合法性、关联性没有异议，对证据3、4、5、6、7的真实性没有异议，但对证据的关联性不予认可，认为这些都不是针对潘礼才这样的第一批业主的承诺；对证据8的真实性、关联性、合法性均不予认可。被告国信公司辩称，首先国信公司与无锡国际科技园管理委员会（以下简称太科园管委会）、XX实验中学三方签订战略合作协议，国信公司已经为履行该协议投资到位后才做的相关宣传，并非虚假宣传，因XX实验中学的原因，导致三方合作协议最后没能实现；后通过太科园管委会曾与ＸＸＸ基金会进行过协商办学，但是最终也没有实现，过错不在于国信公司。作为一个房地产开发企业，不具备办学条件，也无法承诺让潘礼才子女入学XX小学；其次，潘礼才的子女2014年3月份才取得户籍资格，而该月份已经错过了幼儿园的春季入学时间，根据我国对幼儿园的管理要求，幼儿入学必须要有幼儿园所在地的相关的户籍，因此潘礼才主张的从2013年9月到2014年8月这个时间段的托管费用，即便XX中学不存在违约，且正式开办合同约定的幼儿园，潘礼才的子女依然也只能在2014年的9月份入学，且潘礼才主张的相关托管费用并没有提交相关证据证明，请求依法驳回潘礼才的诉请。经审理查明，2011年5月10日，太科园管委会、国信公司、无锡市XX实验学校（以下简称XX学校，系民办中学）签定一份《太科园幼儿园项目战略合作意向书》，约定：……将在国信公司开发的项目中引入“无锡XX中学”与“ＸＸＸ”教育品牌；……以服务所在区域为宗旨，首先满足并保障项目所在地业主子女正常的教育权利……。国信公司按协议约定在该社区内投资建立了用于开办幼儿园的建筑物，并在其前期的销售中在网络、报纸等媒体上进行宣传，明确表示观湖湾业主的子女可以直接就读于XX中学开办的XX幼儿园。后因XX学校中途退出合作的原因，导致原定2013年9月在该社区内开办的幼儿园项目没能继续。2011年7月3号，潘礼才购买国信公司开发的位于太湖国际科技园环太湖公路B地块内的观湖湾第19幢49单元5层502室，并在2013年10月28日领取到该房屋的产权证书，潘礼才的儿子潘XX于2008年11月12日出生，2013年秋季及2014年春季在潘礼才老家的幼儿园大班学习，2014年3月户籍从老家迁至购买的房屋内并在无锡市新区新安善德幼儿园学习。潘礼才与国信公司订立的商品房买卖合同中没有对业主孩子入学问题有所约定和明确。在本案审理过程中，国信公司向本院提交了其为履行协议建造相关幼儿园的有关建造审批手续，太科园管委会出具的关于国信观湖湾花园配套幼儿园举办单位确定的函，以证明其在幼儿园项目的履行过程中不存在过错并已投资到位。对于为何没有在约定的2014年9月移交，国信公司解释是因为需要和后期接手开办幼儿园的单位进行装修方面的衔接才延期的。经质证，潘礼才对国信公司提供上述证据的真实性、合法性没有异议，但对于证据的关联性不予认可，认为国信公司存在虚假宣传的情况。以上事实，有潘礼才提供的商品房买卖合同、房屋产权证书复印件、太科园幼儿园项目战略合作意向书、国信公司在国信会杂志登载的广告、国信公司在媒体上、网络上登载的相关新闻报道、潘礼才老家幼儿园出具的上学证明、户口本复印件以及国信公司提供的国信公司关于幼儿园尚未交付的说明、幼儿园建造建设工程施工许可证、太科园管委会出具的函等证据予以证明。2014年10月23日，潘礼才以国信公司在幼儿园项目上存在虚假宣传，存在违约行为，致使其子女不能按时入学原来承诺的XX幼儿园或ＸＸＸ幼儿园等诉至本院，要求国信公司支付其在老家的子女托管费损失9900元（按每月1100元计算9个月），并要求国信公司保证其子女能在2015年9月入学XX小学，并按照当地物价部门规定的最低物价标准支付费用。但潘礼才对其主张的托管费损失未能提供证据证明，其表示该费用是按照其老家请保姆的费用计算出来的，但没有书面支付凭据。双方的争议焦点在于：1、国信公司是否有义务保证潘礼才子女入读XX幼儿园或者XX小学？2、潘礼才主张的托管费的理由能否成立？本院认为，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的应该承担违约责任。当事人一方不履行非金钱义务或者履行非金钱义务不符合约定的，对方可以要求继续履行，但有法律上或者事实上不能履行的情形除外。关于争议焦点一：1、根据查明的事实，国信公司向房屋销售网站、媒体等发表信息时虽然明确业主子女可以入学XX幼儿园和XX小学，但XX学校与国信公司并没有达成最终的合作协议，潘礼才的孩子能否进入XX小学需要征得XX学校的同意才行，事实上，国信公司作为房地产开发企业无权可以单方决定业主子女的入学问题。2、在潘礼才购买该房屋前，国信公司、太科园管委会、XX中学前期确实存在三方订立战略合作协议的事实，国信公司为履行该协议亦投入了大量的资金和成本，在其房屋销售时对此所做的宣传并不能认定为是虚假宣传，该项目最终未能按期完成的原因是XX学校中途退出所致，该情形不在国信公司能力控制范围之内，但三方战略协议仅是框架协议，是正式合同订立前的磋商阶段，并没有最终订立内容完善、权利义务明确的三方合作协议，法律上不具有合同约束力。国信公司在没有最终确定和XX学校合作的前提下就以业主孩子能入学XX幼儿园和XX小学作为房屋销售卖点的宣传是欠妥的。3、潘礼才在订立合同时曾要求明确子女入学问题，但这并没有得到合同相对方国信公司的认可和同意，潘礼才享有不订立商品房买卖合同，自主选择其他房源的自由，但潘礼才最终仍然选择购买国信公司的房屋，说明其对国信公司开发的房屋有所认可并最终选定。4、潘礼才并不是战略协议的相对方，其无权据此协议主张相关权利。综上，潘礼才要求国信公司保证其子女入学XX幼儿园或者小学的诉讼请求属于要求国信公司承担的是非金钱义务的违约责任，而这项请求在法律上或事实上均不能履行，故潘礼才要求国信公司保证其子女在2015年9月能够入学XX小学并按照当地物价部门规定的最低物价标准支付费用的诉讼主张，本院不予支持。关于争议焦点二：当事人对自己的主张有责任提供证据，不能提供证据的应承担举证不能的不利后果。潘礼才主张的托管费损失没有提供相关证据证明，仅凭其自己陈述支付的保姆费就作为其损失主张的依据不足，因此潘礼才主张托管费损失的诉讼请求，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回潘礼才的诉讼请求。本案受理费130元减半收取65元（此款已由潘礼才预交），由潘礼才负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省无锡市中级人民法院开户行：中国工商银行无锡市城中支行；账号：11×××05）。审判员　任　璐二〇一五年一月十九日书记员　狄春欢本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来源：百度搜索“”