（2014）杭经开民初字第1667号
裁判日期: 2015-01-19
公开日期: 2015-02-13
案件名称
詹舟生、章明月与浙江万亚置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州经济技术开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
詹舟生,章明月,浙江万亚置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条
全文
杭州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2014）杭经开民初字第1667号原告：詹舟生。原告：章明月。上述二原告共同的委托代理人：郑雷，浙江众信达律师事务所律师。上述二原告共同的委托代理人：裘卡妮，浙江众信达律师事务所律师。被告：浙江万亚置业有限公司。法定代表人：滕荷雪。委托代理人：陈恒，浙江天屹律师事务所律师。原告詹舟生、章明月诉被告浙江万亚置业有限公司（以下简称万亚公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年12月19日受理后，依法适用简易程序由审判员申宁独任审判，于2015年1月15日公开开庭进行了审理。原告詹舟生、章明月共同的委托代理人郑雷，被告万亚公司的委托代理人陈恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告詹舟生、章明月起诉称：被告系万亚名城项目楼盘的开发商。2011年9月24日，原、被告双方签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定由两原告向被告购买位于杭州经济技术开发区万亚名城2幢1315室房屋，建筑面积为90.10平方米，购房价格为1261400元，交付日期为2013年12月25日前。此外，合同还对付款方式及期限、交付期限及条件、产权登记、违约责任等方面也作了明确约定。合同签订后，原告即按照合同约定向被告支付了全部购房款。然而被告却没有按照合同约定的期限，及时向两原告交付合同约定的房屋。被告的行为已经构成了违约。两原告现起诉请求：1.判令立即解除原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》；2.判令被告立即退还全部购房款1261400元；3.判令被告立即支付违约金37842元（以1261400元为基数，按3%标准计算）；4.判令被告承担利息损失46433.60元（暂根据支付给银行按揭利息计算，以后继续主张，直至贷款合同实际解除为止）；5.本案诉讼费用由被告承担。两原告为证明其主张的事实，向本院提交下列证据：1.《浙江省商品房买卖合同》，用以证明双方签订合同的事实及双方的权利义务。2.发票，用以证明两原告已经按照合同约定支付了全部购房款。3.房屋贷款借款（抵押）合同、按揭还款清单，用以证明两原告因购房而向杭州银行借款以及相关权利义务约定，两原告每月支出的按揭利息。被告万亚公司答辩称：（一）被告虽然超过合同约定时间交房，但系客观且被告不能控制的原因造成，应将该部分时间扣除，实际被告逾期交房并未超过90天，两原告不能据此要求解除合同，被告也不同意解除合同。由于2012年，特别是2013年期间杭州的天气情况与往年大不相同，天气反常并出现了极端状况，施工单位为了避免施工过程中相关事故的发生，根据政府相关部门的要求，停止施工。整个施工过程因2012年至2013年的特殊天气状况导致停工多达二十余天，这并非被告的过错，也不是被告所能控制的。根据合同第九条“出卖人可据实予以延期的原因”第五项约定及合同第十条“非因出卖人的过错及非出卖人所能控制的原因造成的延期，可据实予以延期，且不承担违约责任”的约定，上述停工的天数不应计入合同约定的交房期限内，被告实际逾期交房的时间并未超过90天，被告不能据此要求解除合同，合同应该继续履行。而实际上，被告经过不懈努力，已于2014年4月2日（超过合同约定的最后交房时间8天）取得竣工验收备案表，符合合同约定的交房条件，并通知两原告收房。（二）案涉项目施工地下室三层挖建的体量大、耗时长，导致项目整体的建设周期延长。案涉项目根据相关部门的要求，需打造成杭州经济技术开发区金沙大道沿线地标建筑，并要求合理利用地下空间。于是答辩人又挖建了三层地下室，使之成为开发区第一个三层地下室的商业项目。但因地下室三层挖建的体量大、成本高、耗时长，导致项目整体的建设周期延长。被告通过政府相关部门的审核审批，案涉项目最终调整至2014年5月5日前通过规划竣工验收。（三）案涉项目部分分项施工技术难度大，影响工期。另因为停水停电、政府部门要求及电力部分等的施工迟延等客观原因也在一定程度上影响了工期。（四）即使法院判决合同解除，两原告要求的赔偿也不符合合同的约定。原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》对违约金进行了明确的约定，已经对两原告的相关损失进行了补偿。两原告不能既主张违约金又主张相应利息损失。综上，原、被告签订的合同系双方真实意思表示，应受法律保护，两原告并不符合合同约定的解除合同条件。按照合同约定两原告的付款方式为按揭，但后来改为一次性付款，付款时间超过合同约定时间，应承担相应违约责任，同时两原告未向被告书面提出解除合同的通知。请求人民法院驳回两原告的起诉。被告万亚公司向本院提供了下列证据材料：1.竣工备案表，用以证明万亚名城项目于2014年4月2日已具备交房条件。2.通知4份、网易新闻、气象证明、新闻报导、工程联系单，用以证明在2012-2013年施工期间，因天气情况复杂，高温、台风导致涉案项目工程不得不多次停工，以保障施工安全。3.营业执照、资质证书、安全生产许可证，用以证明涉案项目建设单位系五洋建设集团股份有限公司，该公司具有房屋建设工程施工总承包特级资质，管理规范。在日常施工过程中严格遵照政府的相关指令，以保障施工安全等。4.杭经开管法（2013）128号文件、杭州市国土资源局建设用地开竣工事项意见单2份，用以证明根据政府相关部门要求合理利用地下空间，建设区域地标项目的要求，涉案项目进行地下三层施工，因地下三层挖建力量大、成本高、耗时长、施工技术难度大，导致项目整体建设周期延长，相关部门均已同意涉案项目延期竣工，最终调整至2014年5月5日前通过规划竣工验收。经庭审质证，本院认证如下：（一）两原告提交的证据，被告对三性均无异议，本院予以采纳。（二）被告提交的证据，两原告对证据1三性均无异议；对证据2认为系网上下载的，真实性无法确认，气象资料无法证明高温天气是每天保持在41度，且即便天气炎热，也不是必然要停工；对证据3真实性无法确认，且与本案没有关联；对证据4认为原告与第三人之间的文件不能约束原告，且政府的建议并非强制性的，且在双方签订合同时，已经明确了该房产是地下三层的，被告以此提出延期的抗辩理由不能成立。经审核，本院对证据1予以采纳，并作为定案依据，其余证据与本案缺乏关联性，本案中不予认定。本院经审理查明：2011年9月24日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》，合同约定詹舟生、章明月向万亚公司购买杭州经济技术开发区万亚名城2幢1315号商业用房，建筑面积为90.10平方米，总价款1261400元，两原告应于2011年9月24日前付清首期房款631400元，剩余房款630000元在合同签订之日起30天内到指定银行签订按揭贷款合同，办结贷款手续。合同第九条约定：万亚公司应当在2013年12月25日前将符合下列条件的商品房交付原告：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路、排污等具备商品房正常使用的基本条件；但如遇其他非因出卖人的过错及非出卖人所能控制的原因造成的延期，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期。合同第十条约定：被告逾期交房不超过90日，被告按日向原告支付已交付房价款的万分之0.3的违约金，合同继续履行；逾期交房超过90日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的0.3%向买受人支付违约金。两原告于合同签订当日付清了首付款631400元。后原告詹舟生与杭州银行股份有限公司下沙开发区支行签订《个人房屋贷款借款（抵押）合同》，贷款630000元，付清剩余购房款。贷款发放后，截止2014年11月16日，原告詹舟生已向杭州银行股份有限公司下沙开发区支行支付利息46433.55元。2014年4月2日，万亚名城项目通过竣工验收，办理了竣工验收备案，具备交房条件。本院认为：原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定有效。原、被告均应当按照合同约定履行自己的义务。两原告支付购房款后，被告应按合同约定按时将房屋交付给两原告，现因被告原因，万亚名城于2014年4月2日才具备交房条件，距合同约定的交付时间已逾期90日以上，因此，两原告主张解除双方签订的商品房买卖合同，并要求被告返还其支付的购房款1261400元的请求，符合双方约定，本院予以支持。被告辩称因2013年高温天气、台风天气致工程停工22.50天，属于合同约定的其他非因出卖人的过错及非出卖人所能控制的原因，应将该停工时间予以扣除，本院认为杭州地区发生高温及台风天气应属于施工过程中可以预见的情形，且涉案工程建设周期长达三年，被告完全可以根据工程进展情况调整工程进度，故高温及台风天气不应归类于合同约定的其他非因出卖人的过错及非出卖人所能控制的原因，被告以此作为可延期交房的理由，于法无据，本院不予采纳。同时，根据合同约定，被告应按两原告已付购房款的0.3%支付违约金，经计算为3784.20元，两原告要求按3%支付违约金，于法无据，本院不予支持。两原告另主张被告承担其支付给银行的贷款利息，本院认为，两原告为履行其与被告万亚公司的买卖合同，而与银行订立借款合同，并因此而支出的贷款利息属于两原告在本案中的合理损失，应当由被告万亚公司承担，直至被告将房款全额返还给原告为止。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条，第一百零七条之规定，判决如下：一、原告詹舟生、章明月与被告浙江万亚置业有限公司于2011年9月24日签订的《浙江省商品房买卖合同》于本判决生效之日解除；二、被告浙江万亚置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告詹舟生、章明月购房款1261400元；三、被告浙江万亚置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告詹舟生、章明月违约金3784.20元；四、被告浙江万亚置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告詹舟生、章明月偿还的银行贷款利息46433.55元（暂计算至2014年11月16日，此后按实际偿还金额计算至购房款全额返还为止）；五、驳回原告詹舟生、章明月的其余诉讼请求。案件受理费16911元，减半收取8455.50元，由原告詹舟生、章明月负担214元，由被告浙江万亚置业有限公司负担8241.50元。原告詹舟生、章明月于本判决书生效之日起十五日内来本院退费，被告浙江万亚置业有限公司于本判决书生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费（本院开户银行：中信银行杭州经开支行；户名：杭州经济技术开发区人民法院；帐号：73×××41）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未缴纳的，按自动撤回上诉处理（浙江省杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，账号12×××68）。审判员 申宁二〇一五年一月十九日书记员 高源 来自