（2014）石民初字第4396号
裁判日期: 2015-01-19
公开日期: 2015-06-26
案件名称
王琛与北京北辰万通国际投资有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市石景山区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款
全文
北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2014）石民初字第4396号原告王琛，女，1980年5月26日出生。被告北京北辰万通国际投资有限公司，住所地北京市石景山区八大处高科技园海特饭店6018号。法定代表人刘尧，董事长。委托代理人薛勇，北京市华德莱律师事务所律师。委托代理人陈金坡，女，1980年7月7日出生。原告王琛与被告北京北辰万通国际投资有限公司（以下简称北辰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由代理审判员沈霞担任审判长、人民陪审员张文华、董淑清参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告王琛、被告北辰公司的委托代理人薛勇到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告王琛起诉称：2009年11月6日，原告与被告于签订《北京商品房预售合同》、《商品房预售合同补充协议》。合同约定由原告向被告购买位于北京市石景山区八角街道TSM-南区0761-25璟都馨园25#地块3#办公楼3层X号房屋一套。房价按套内建筑面积34.92方米计算，总房款为693969元。2010年9月7日，原、被告交房结算时，根据房屋面积实际测绘结果，原告向被告补交596元购房款。原告实际向被告交纳购房款共计694565元。按照商品房预售合同及补充协议，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起550日内取得房屋所有权证书，且买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满至次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人每日按已付款万分之零点五计算向买受人支付违约金，违约金应自实际取得房屋所有权证书之日起15日内支付。原、被告约定的交房日期为2010年9月30日。被告实际交房日期是2010年8月31日。原告房屋所有权实际登记日期为2013年10月25日。原告认为，被告逾期办理产权转移登记的行为已经构成违约，为维护原告权益，故诉至法院。诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期办理房屋所有权证书的违约金20000元及支付逾期办理房屋所有权证违约金利息4000元；2.由被告承担本案诉讼费用。被告北辰公司答辩称：根据合同约定，办理房产证需要购买人和开发商共同提交一些材料才能够完成，被告应提交的材料包含初始登记和测绘附图。被告已经根据合同约定按期提供了初始房产登记和测绘附图，并在交付房屋时向每位业主发放了办理房产证通知书和办理房产证须知，告知业主应提交的材料以及告知业主如何办理房产证，被告已尽到相应义务，原告没有跟被告办委托没有办下房产证是原告自己原因，逾期办理责任应由原告自己承担。此外，该案现已过诉讼时效，应当驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2009年11月6日，王琛（买受人）与北辰公司（出卖人）签订《商品房预售合同》，合同编号为X，约定北辰公司将其开发的坐落于北京市石景山区八角街道TSM-南区0761-25璟都馨园25#地块3#办公楼3层X房屋（现石景山区时代花园东街8号院3号楼3层X号，以下简称涉案房屋）出售给王琛，该房屋用途为办公，总价款693969元；出卖人应当在2009年11月30日前向买受人交付该商品房；出卖人应当在2010年11月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起15日内向买受人支付。商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。（2）买受人同意委托出卖人或出卖人指定单位向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用500元人民币。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起550日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）加（2）种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照同期中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内由出卖人支付。如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起550日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任。同日，双方签订《北京市商品房预售合同补充协议》。合同约定，北辰公司于2010年8月31日将房屋交付给王琛。2010年8月31日，北辰公司向王琛交付涉案房屋。王琛根据涉案房屋实测面积向北辰公司交纳购房款共计694565元。2010年11月29日，北辰公司取得涉案房屋所在楼栋的初始登记证书。2012年10月23日，王琛从北辰公司处领取了《房屋所有权转移登记申请书》、测量图表、补充协议等用于自办房屋所有权证书。2012年8月18日，北辰公司向其代理人出具授权委托书，授权代理人办理涉涉案房屋所有权转移登记手续。2013年10月23日，王琛向地税部门缴纳了办理涉案房屋契税。2013年10月24日，北辰公司、王琛向石景山区建委提交了《房屋所有权转移登记申请书》。2013年10月25日，王琛领取所有权登记证书。另查明：北辰公司主张在业主办理入住手续时向业主发送了《办理产权登记通知书》、《办理产权登记手续须知》。其中载明：按揭客户必须缴纳产权办理费用（购房契税、公共维修基金），并由北辰公司统一办理房屋产权证；一次性付款客户必须缴纳房屋公共维修基金费用，产权可委托北辰公司办理或自行办理（详见《办理产权登记手续须知》）。《办理产权登记手续须知》中介绍了办理产权登记登记手续有关事项，该通知载明的办理产权登记时间为2010年8月30日至9月5日，交纳的款项包括购房契税、测绘费、产权证委托代办费等。北辰公司认为上述证据可以证实其在办理房屋入住手续时即履行了对业主办理房屋产权转移登记的通知义务。对此，原告不予认可，称被告从未通知原告办理产权登记，原告多次找被告无果，后自行办理所有权证书。又查明，王琛于2014年5月22日就该案向本院起诉。本案庭审中，被告述称，其在办理房屋入住手续时已书面告知须交纳房屋测绘费等办理产权转移登记的相关手续，只有原告交纳了测绘费，被告才能提供测绘图。由于原告未按合同约定委托被告代为办理产权转移登记手续，在被告依约定履行了提供房屋初始登记和分户测绘图等协助义务情况下，应由原告自行承担逾期办理产权转移登记责任。对此，原告述称，被告在取得涉案房屋初始登记后未履行通知义务，由于被告未及时履行办理产权转移登记的通知和协助义务，应承担由此造成的逾期办证违约责任。上述事实，有《北京市商品房预售合同》、《办理产权通知书》、契税发票、授权委托书、领证凭证、房屋所有权证书、初始登记证书、《办理产权登记手续须知》、双方当事人陈述意见等证据材料，在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房预售合同》系双方真实的意思表示，合法有效，双方应遵守履行。根据合同法及相关司法解释相关规定，被告作为商品房出卖人负有办理涉案房屋所在楼栋初始登记并在房屋具备办证条件后及时通知买受人自行办理产权转移登记的义务。由于合同中明确约定了被告办理涉案房屋所在楼栋初始登记的期限，被告在取得涉案房屋所在楼栋初始登记后，依据诚实信用原则负有及时通知并协助原告办理产权转移登记手续的义务。因被告未能提供充分证据证实其在取得涉案房屋所在楼栋初始登记后及时尽到了通知和协助义务。故原告请求被告支付逾期办理转移登记违约责任的合理主张，本院予以支持。但是，依据合同约定，原告负有向被告交纳委托办证费用并及时交纳相关费用的义务，由于原告未依约向被告交纳代为办证费用而自行办理产权转移登记，且原告亦未能提供证据证实其及时提出了办理房屋转移登记手续的申请，故原告对迟延办理产权转移登记亦存在过错。综上，关于原告请求被告承担逾期办理所有有权证违约金的诉讼请求，本院综合考虑原告实际损失、合同履行情况、双方过错程度以及原告预期利益等因素，根据公平和诚实信用原则，予以酌定。关于北辰公司辨称本案已过诉讼时效，应当驳回原告诉讼请求的意见，经查，北辰公司的交房时间为2010年8月31日，而合同约定如因出卖人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起550日内取得房屋所有权证书的，由出卖人承担违约责任，并向买受人支付违约金。违约金为按日计付的连续性违约金的，以每个个别债权分别单独适用诉讼时效。本案中，双方未提供存在时效中断的情形，本案的违约金保护范围为当事人起诉之日起前两年即2012年5月21日起算。故本院对原告未过诉讼时效的民事权利应当予以保护。关于原告请求被告支付逾期办证违约金利息的诉讼请求，因依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、北京北辰万通国际投资有限公司自本判决生效之日起十五日内支付王琛逾期办理房屋所有权证违约金八千六百一十二元；二、驳回王琛的其他诉讼请求。如北京北辰万通国际投资有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费四百元，由王琛负担二百元（已交纳）；由北京北辰万通国际投资有限公司负担二百元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审 判 长 沈 霞人民陪审员 张文华人民陪审员 董淑清二〇一五年一月十九日书 记 员 解文娟 关注公众号“”