（2014）榕民初字第284号
裁判日期: 2015-01-19
公开日期: 2016-03-16
案件名称
林廷丰、王巧洽与福建中盛房地产建设有限公司、马伟国等民间借贷纠纷一审民事判决书
法院
福建省福州市中级人民法院
所属地区
福建省福州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
林廷丰,王巧洽,福建中盛房地产建设有限公司,马伟国,潘海燕
案由
民间借贷纠纷
法律依据
《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》：第六条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第六十一条，第六十二条，第四条，第五十六条，第一百零七条，第二百零六条，第二百零七条；《中华人民共和国物权法》：第五条，第一百八十六条；《中华人民共和国民法通则》：第四条；《中华人民共和国担保法》：第十八条第一款，第二十一条第一款，第三十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）榕民初字第284号原告林廷丰，男，汉族，1975年7月24日出生，住福州市鼓楼区。原告王巧洽，女，汉族，1969年10月20日出生，住福州市鼓楼区。两原告共同委托代理人杨彩凤、郁年，福建世好律师事务所律师。被告福建中盛房地产建设有限公司，住所地福州市鼓楼区六一中路28号佳盛广场C栋28层06单元。法定代表人陈祥。委托代理人陈敏，福建创元律师事务所律师。被告马伟国，男，汉族，1957年11月9日出生，住福建省厦门市思明区。被告潘海燕，男，汉族，1973年5月25日出生，住上海市浦东新区。原告林廷丰、王巧洽因与被告福建中盛房地产建设有限公司（以下简称“中盛公司”）、马伟国、潘海燕民间借贷纠纷一案，向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭于分别于2014年7月14日、11月29日对本案公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨彩凤、被告潘海燕于2014年7月14日到庭参加了诉讼，被告中盛公司、马伟国经本院传唤未于当日到庭参加诉讼；原告委托代理人杨彩凤、被告中盛公司委托代理人陈敏于2014年11月29日到庭参加了诉讼，被告马伟国、潘海燕经本院传唤未于当日到庭参加诉讼。在本案审理中，本院根据原告的申请，作出（2014）榕民保字第386号财产保全的民事裁定。本案现已审理终结。原告林廷丰、王巧洽诉称：中盛公司因开发建设“中盛大厦”需要向两原告借款。2012年12月28日，中盛公司、马伟国、潘海燕与两原告签订《借款合同》，合同约定：中盛公司向两原告借款2800万元；借款期限六个月，自2012年12月28日起至2013年6月27日止（具体借款起止日期以各期资金实际到位时起算）；借款利息为月利率2%，各期借款每月利息需于各期资金每届满30日前按月分批付清；中盛公司将“中盛大厦”第十五、十六层的全部房产预告登记至两原告名下，借款合同到期，中盛公司按时足额归还全部借款及利息前提下，双方办理预售合同解约及退房手续，且中盛公司不得以任何理由追究两原告的任何退房责任或主张任何索赔，预售合同的价格按照标的房产在物价局备案登记的价格签订，但如中盛公司无法按照合同约定按时足额归还两原告借款及利息，任何一期还款（包括借款本金或利息）逾期超过15日即视为中盛公司无条件同意将标的房产按照每平方米人民币12984元的价格出售给两原告，中盛公司不得有任何异议，双方按照每平方米人民币12984元的价格重新签订新的商品房买卖合同，两原告出借给中盛公司的2800万元借款本金即冲抵标的房产的全部购房款，中盛公司应协助两原告办理房产备案、预告登记及产权登记手续；如果中盛公司未按时足额支付应付利息或借款本金，则每逾期一天，应按照全部借款金额每日2‰支付逾期付款违约金，逾期超过15天，两原告有权按照约定，要求中盛公司将标的房产正式按照上述约定价格卖给两原告，同时追索中盛公司所欠的利息及逾期付款违约金；若中盛公司未按约定重新签订商品房买卖合同并将标的房产产权登记在两原告名下，则两原告有权选择如下方式处理：1、诉请法院判令将标的房产确权至两原告名下，同时有权要求中盛公司承担违约金300万元；2、两原告有权立即解除本合同，要求中盛公司返还全部借款本息及逾期付款违约金，并要求中盛公司另行支付违约金1000万元。合同还特别约定，被告马伟国、潘海燕自愿作为中盛公司的连带保证人，为中盛公司履行上述借款合同对两原告产生的全部债务（包括但不限于借款本金、利息、违约金、诉讼费、律师费等）承担连带清偿责任。合同签订后，两原告依约分期将2800万元借款支付给中盛公司，中盛公司于2013年1月7日向两原告出具《借款收条》，确认于2012年12月28日收到两原告借款1600万元，2013年1月6日收到两原告借款500万元，2013年1月7日收到两原告借款700万元。起初，中盛公司还能依约支付利息。但2013年6月27日、7月5日、7月6日合同约定还款期相继届满，中盛公司未能依约偿还两原告借款，且自2013年6月28日开始拖欠利息。两原告多次向中盛公司催讨未果，遂依约要求中盛公司就标的房产与两原告重新签订商品房买卖合同，至今中盛公司既未偿还借款本息，也未依约按照每平方米12984元与两原告重新签订商品房买卖合同。原告林廷丰、王巧洽请求判令：1、中盛公司立即归还两原告借款的逾期付款违约金（自2013年6月28日起至2014年1月27日止按照借款金额2800万元每日2‰计算，暂计1198.4万元）；2、确认中盛公司与原告约定的按照每平方米12984元购买“中盛大厦”第十五、十六层全部六间房产的房屋买卖合同有效；3、中盛公司将“中盛大厦”第十五、十六层全部房产交付给两原告，并将该房屋产权转移给两原告；4、中盛公司支付两原告未重新签订商品房买卖合同并将房屋产权登记在两原告名下应承担的违约金300万元；5、被告马伟国、潘海燕对上述中盛公司的债务承担连带保证责任；6、由三被告共同承担本案原告律师费28万元及全部诉讼费用。原告林廷丰、王巧洽向本院提交了下列证明资料：1、借款合同；2、福建海峡银行进账单（回单）、中国工商银行个人业务凭证（填单）、林廷丰建设银行账户流水账；3、借款收条；4、中盛大厦第十五、十六层《商品房买卖合同》6份；5、中盛大厦第十五、十六层《房屋预告登记证明》6本；6、两原告致被告中盛公司要求重新签订或变更《商品房买卖合同》的函及邮寄凭证；7、两原告聘请律师合同与支付律师费发票及电子转账凭证；8、两原告与中盛公司、潘海燕于2014年3月26日签订的《协议书》。被告中盛公司辩称，一、原告诉请按2012年12月28日签订的《借款合同》约定，要求答辩人支付自2013年6月28日起的逾期付款违约金1198.4万元，该诉请与原告的第2至4项诉请相互矛盾，不应双重支持。二、原告诉请确认其与答辩人之间签署的关于按照每平方12984元价格购买“中盛大厦”第十五、十六层全部六间房产的房屋买卖合同有效，因该房产每平方米成本价均在26000元以上，原告欲以2800万元借款本金取得价值超过5600万元的房产，该约定显失公平，且原告还另行主张高额利息及违约金，故其请求不应得到支持。三、因原告主张将房产抵作借款本金尚存争议，故原告诉请答辩人承担迟延办理房产过户的违约金300万元，缺乏依据。四、原告诉请的利息及违约金过高，请求依法予以调低。被告中盛公司向本院提交了下列证明资料：1、2014年3月26日《协议书》；2、《收条》；3、《网银付款凭证》；4、中盛公司借款协商情况表；5、上海龙川投资咨询有限公司出具的《证明》；6、上海龙川投资咨询有限公司营业执照、法定代表人身份证明、上海龙川投资咨询有限公司出具说明、公司章程、股东会决议、结婚证、中盛公司工商登记情况。被告马伟国、潘海燕未作答辩亦未提交证明资料。经法庭质证和审查，原告与被告中盛公司对对方提交的证明资料真实性均无异议，本院予以确认。根据本案现有证据，本院确认如下事实：2012年12月28日，甲方（借款方）中盛公司与乙方（出借方）林廷丰、王巧洽及丙方（担保方）马伟国、丁方（担保方）潘海燕签订《借款合同》，约定：甲方中盛公司向乙方林廷丰、王巧洽借款2800万元；借款期限六个月，自2012年12月28日起至2013年6月27日止（具体借款起止日期以乙方各期资金实际到位时起算）；借款利率为月利率2%；第五条“甲方承诺及借款支付”约定，“（一）甲方将标的房产［甲方名下开发建设的，位于福州市五四路西侧、庆城路与化民营路之间的“中盛大厦的第十五、十六层的全部房产，共六间以预售（一房一签）的方式进行备案并将标的房产预告登记至乙方名下，借款合同到期后，在甲方按时足额归还全部借款及利息的前提下，甲乙双方办理预售合同解约及退房手续，且甲方不得以任何理由追究乙方的任何退房责任或主张任何索赔。（二）……（三）预售合同的价格按照标的房产在物价局备案登记的价格签订，但如甲方无法按照本合同约定按时足额归还乙方借款及利息，任何一期还款（包括借款本金或利息）逾期超过15日即视为甲方无条件同意将标的房产按照每平方米人民币12984元的价格出售给乙方，甲方不得有任何异议。甲乙双方须按照每平方米12984元的价格重新签订新的商品房买卖合同，乙方出借给甲方的2800万元借款本金即冲抵标的房产的全部购房款。甲方应协助乙方办理房产备案、预告登记即产权登记手续，原来双方签订的商品房买卖合同同时作废。（四）……（五）……”。第六条“违约责任”条款主要约定，“（一）如果甲方未按时足额支付应付利息或借款本金，则每逾期一天，应按照全部借款金额的每日2‰支付逾期付款违约金，逾期超过15天，乙方有权按照上述第五条的约定，要求甲方将上述标的房产正式按照上述约定价格卖给乙方，同时追索甲方所欠的利息及逾期付款违约金。（二）……（三）若甲方未按本合同第五条第三款的约定，重新签订商品房买卖合同并将标的房产产权登记在乙方名下，则乙方有权选择如下方式之一处理：1、诉请人民法院判令将标的房产确权至乙方名下，同时有权要求甲方承担违约金人民币300万元；2、乙方有权立即解除本合同，要求甲方返还全部借款本息及逾期付款违约金，并要求甲方另行支付违约金人民币1000万元。（四）……（五）……。”丙、丁方自愿作为甲方的连带保证人，为甲方履行本借款合同对乙方产生的全部债务（包括但不限于借款本金、利息、违约金、诉讼费、律师费等）承担连带清偿责任，保证期间为本借款合同履行期限届满2年。合同还约定了其他相关事项。2012年12月28日，被告中盛公司分别与两原告签订六份《商品房买卖合同》，其中与原告林廷丰签订编号为201235940004、201235940007《商品房买卖合同》，与王巧洽签订编号为201235940005、201235940006、201235940008、201235940009《商品房买卖合同》。其中，林廷丰购买中盛大厦两套办公房（15层01办公房，每平方米29080元，总价12215345元；16层01办公房，每平方米29410元，总价12353965元）；王巧洽购买四套（15层02办公房，每平方米29245元，总价9773971元；15层03办公房，每平方米29135元，总价9437992元；16层02办公房，每平方米30110元，总价10063063元；16层03办公房，每平方米30220元，总价9789467元）。上述房屋均办理房屋预告登记，1501至1603室六套办公房预告登记号分别为榕房预YR字第1300157号、第1300117号、第1300105号、第1300158号、第1300056号、第1300160号。原告陆续向被告出借2800万元款项。2013年1月7日，被告中盛公司向原告出具《借款收条》，确认其于2012年12月28日收到原告借款1600万元、2013年1月6日收到500万元、2013年1月7日收到700万元。上述借款中，1600万元的借款于2013年6月27日到期、500万元于2013年7月5日到期、剩余700万元于2013年7月6日到期。2014年3月26日，甲方（借款方）中盛公司、乙方（出借方）林廷丰和王巧洽、丙方（担保方）潘海燕三方签订《协议书》，约定：一、甲、乙、丙三方确认以借款本金2800万元为基数，一次性结清至2014年3月5日前的利息及违约金，共计人民币800万元整，甲方同意在2014年3月26日前付清800万元。二、乙方同意将借款本金2800万元再续借给甲方三个月，每月利息按3%计，即每月84万元，甲方应于2014年4月5日、5月5日、6月5日将当月利息支付给乙方，在2014年6月6日将借款本金2800万元全部归还乙方。三、如甲方未依本协议履行上述第一、二项还款义务，则甲方应继续按照2012年12月28日甲、乙、丙三方签订《借款合同》第五条“甲方承诺及借款支付”第三项约定，将“中盛大厦”的第十五、十六层的全部房产，共六间以每平方米12984元的价格出售给乙方，即甲乙双方于2012年12月28日签订的《商品房买卖合同》项下全部房产均按每平方米12984元价格出售给乙方，乙方出具给甲方的2800万元借款本金直接冲抵上述房产的全部购房款。同时，甲方除应按照约定支付利息外，还应另行支付乙方违约金1000万元。四、丙方自愿作为上述债务的连带保证人，为甲方履行本协议对乙方产生的全部债务（包括但不限于借款本金、利息、违约金、诉讼费、律师费等）承担连带清偿责任，保证期间为本借款合同履行期届满2年。五、如甲方按照本协议第一、二条约定义务如期如数归还全部借款本金、利息及违约金，则视为甲乙双方债权债务个全部结清，付款当日甲乙双方于2012年12月28日签订的六份《商品房买卖合同》自行解除，甲乙双方至福州市房地产交易中心办理退房、注销《商品房买卖合同》预售备案登记、预告登记等相关手续，甲方不得以任何理由追究乙方的退房责任或主张任何索赔。六、乙方指定收款账户为林廷丰在建行福州六一支行开立的账号为62×××88的账户。被告中盛公司已向原告偿还1540万元（其中，2013年2月7日偿还56万元、2013年3月8日偿还30万元、2013年3月15日偿还26万元、2013年4月10日偿还20万元、2013年4月26日偿还36万元、2013年7月17日偿还150万元、2013年9月2日偿还100万元、2013年9月4日偿还70万元、2014年3月24日偿还400万元、2014年3月26日偿还400万、2014年5月14日偿还168万元、2014年6月26日偿还84万元）。原告确认上述2013年2月7日至2013年9月2日偿还款项中的336万元（即2013年2月7日至2013年7月17日共计偿还的318万元，2013年9月2日偿还100万元中的18万元）系中盛公司支付的《借款合同》约定的半年借款期间内的利息。另，原告为提起本案诉讼支出律师代理费人民币28万元。在本案审理过程中，原告明确其诉请第2至4项若无法得到支持，被告亦应偿还其借款本金，被告中盛公司对此不持异议。经审理，本案争议焦点为：1、被告中盛公司及其担保人的责任；2、具有担保功能的商品房买卖的效力。本院认为：一、关于被告中盛公司及其担保人的责任问题。根据2012年12月28日两原告与被告中盛公司、马伟国及潘海燕签订《借款合同》、原告提交的转账凭证及中盛公司出具的《借款收条》，可证明被告中盛公司向原告借款人民币2800万。本案各方当事人于2014年3月26日签订《协议书》，系对上述《借款合同》项下的借款及逾期利息等事项进行结算，并非形成新的借款合同关系。借款期限届满后被告中盛公司未足额偿还借款本金，已构成违约，应承担违约责任。原告确认被告中盛公司已支付了《借款合同》约定的借款期限内的利息合计336万元，因《借款合同》约定的借款利率为月利率2%，并未超过中国人民银行同期贷款利率的四倍标准，故对于被告中盛公司已付的上述利息，本院予以确认。借款期限届满后，被告中盛公司未依约偿还借款本金，应向原告支付逾期利息。因合同约定的违约金性质为逾期利息，所约定逾期利率为日2‰，明显过高，根据最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条的规定，对于超过中国人民银行同期同类贷款利率的四倍部分，本院不予支持。借款期限届满后，被告中盛公司又陆续向原告偿还了1204万元（中盛公司共计偿还1540万元-借款期间内利息336万元=1204万元，分别为2013年9月2日偿还100万元中的82万元、2013年9月4日偿还70万元、2014年3月24日偿还400万元、2014年3月26日偿还400万、2014年5月14日偿还168万元、2014年6月26日偿还84万元），该款项应按各具体还款时间先充抵计至该还款日的逾期利息，若有余额再充抵借款本金。至各还款时间的逾期利息利率计算标准可参照月利率2%（日利率为：2%（30日=0.000666667）确定。计算如下：1、中盛公司于2013年9月2日应付逾期利息为1182000.59元（2800万元借款中的1600万元的逾期利息应从借款期间届满次日即2013年6月28日起计，至2013年9月2日逾期67天，逾期利息为714667.02元（1600万元（日利率0.000666667（67天=714667.02元）；500万元的逾期利息从借款期间届满次日即2013年7月6日起计，至2013年9月2日逾期59天，逾期利息为196666.77元（500万元（日利率0.000666667（59天=196666.77元）；700万元的逾期利息从借款期间届满次日即2013年7月7日起计，至2013年9月2日逾期58天，逾期利息为270666.80元（700万元（日利率0.000666667（58天=270666.80元）】，中盛公司于当天偿还的100万元中82万元系偿还上述逾期利息，尚欠逾期利息362000.59元（应付逾期利息1182000.59元-已偿还820000元=362000.59元）。2、中盛公司于2013年9月4日应付逾期利息399333.94元（2013年9月2日尚欠的逾期利息362000.59元＋2800万元（日利率0.000666667（逾期2天=399333.94元），中盛公司于当日偿还原告70万元，该款项先用偿还尚欠逾期利息399333.94元，余款300666.06元（700000元-399333.94元=300666.06元）用于偿还尚欠本金，故偿还后中盛公司尚欠本金为27699333.94元（28000000元-300666.06元=27699333.94元）。3、中盛公司于2014年3月24日应付的逾期利息为3711712.60元（27699333.94元（日利率0.000666667（自2013年9月5日至2014年3月24日逾期201天=3711712.60元），中盛公司于当日偿还原告400万元，该款项先用于偿还尚欠逾期利息3711712.60元，余款288287.4元（4000000元-3711712.60元=288287.4元）用于偿还尚欠本金，故偿还后中盛公司尚欠本金为27411046.54元（27699333.94元-288287.4=27411046.54元）。4、中盛公司于2014年3月26日应付的逾期利息为36548.08元（27411046.54（日利率0.000666667（逾期2天=36548.08元），中盛公司于当日偿还原告400万元，该款项先用于偿还尚欠逾期利息36548.08元，余款3963451.92元（4000000元-36548.08元=3963451.92元）用于偿还尚欠本金，故偿还后中盛公司尚欠本金为23447594.62元（27411046.54元-3963451.92元=23447594.62元）。5、中盛公司于2014年5月14日应付的逾期利息为765955.14元（23447594.62元（日利率0.000666667（自2014年3月27日至2014年5月14日逾期49天=765955.14元），中盛公司于当日偿还原告168万元，该款项先用于偿还尚欠逾期利息765955.14元，余款914044.86元（1680000元-765955.14元=914044.86元）用于偿还尚欠本金，故偿还后中盛公司尚欠本金为22533549.76元（23447594.62元-914044.86元=22533549.76元）。6、中盛公司于2014年6月26日应付的逾期利息为645962.08元（22533549.76元（日利率0.000666667（自2014年5月15日至2014年6月26日逾期43天=645962.08元），中盛公司于当日偿还原告84万元，该款项先用于偿还尚欠逾期利息645962.08元，余款194037.92元（840000元-645962.08元=194037.92元）用于偿还尚欠本金，故偿还后中盛公司尚欠本金为22339511.84元（22533549.76元-194037.92元元=22339511.84元）。综上，至2014年6月26日，被告中盛公司尚欠借款本金22339511.84元。被告中盛公司应按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍标准，支付自2014年6月27日起至款项还清之日止的逾期利息。原告为提起本案诉讼支出的律师代理费28万元，系原告为实现债权支出的费用，且本案系复杂疑难案件，该律师费并未超过律师收费标准，被告中盛公司依约应承担该费用。被告马伟国、潘海燕自愿为上述中盛公司的借款债务承担连带责任保证，原告亦在约定的保证期内向其主张权利，故被告马伟国、潘海燕应对中盛公司所负债务承担连带清偿责任，其在承担责任后有权向被告中盛公司追偿。二、关于具有担保功能的商品房买卖的效力问题。原告与被告中盛公司于2012年12月28日签订六份《商品房买卖合同》，并办理预告登记，其目的在于担保借款主债权获得清偿，故本案讼争商品房买卖具有担保之功能，其能否履行应以主债务是否获得清偿为条件，当债务人还清主债务，则商品房买卖合同解除，出卖人不负有履行交付房屋之义务，预告登记应予注销；当债务人未清偿主债务，则出卖人应履约并交付房屋，以抵偿主债务，从而实现担保目的。因此，此类商品房买卖行为有别于单纯以转移商品房所有权为目的的一般的商品房买卖。因具担保功能的商品房买卖合同亦系当事人真实意思表示，在不存在《合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形情况下，不能以该类合同具有担保功能而非单纯商品房买卖而否定此类合同之效力。具体分析如下：首先，具担保功能商品房买卖并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定。其一，具担保功能的商品房买卖之担保，仅是其可实现的法律效果，其基础法律关系为附条件的商品房买卖与债务抵销，即在债务人未清偿主债务时，债权人可要求履行商品房买卖，并就其对债务人享有的债权本息抵偿相应购房款。因我国《合同法》对附条件合同与债务抵销均有作出规定，其并非在不动产上创设新的担保物权，故其系特殊的非典型担保，并不违反《物权法》第五条所确立的物权法定原则。其二，《物权法》第一百八十六条关于禁止流押之规定，旨在避免在订立抵押合同时，债权人利用其缔约优势地位，约定以高价之物担保较小债权，以图债务人清偿不能时不经任何程序而取得担保物的所有权而牟取非法利益。而具担保功能的商品房买卖，其性质并非抵押，且在债务人不履行债权时债权人仍应请求出卖方履行房屋买卖合同义务而转移房屋所有权，并非直接取得其所有权，在约定的购房价款亦合理情况，其并不违反物权法关于禁止流押规定。其次，具担保功能的商品房买卖，有别于普通的以房抵债协议，若所约定的商品房价格合理的，其并未损害国家、集体或第三人利益。其一，普通的以房抵债协议，因缺乏公示之外观，极易损害到债务人及其他债权人的利益，故该协议通常以实际履行为生效要件，一方当事人在未履行而反悔情况下，不得强行要求其履行抵债协议，故其性质为实践性合同。而具担保功能的商品房买卖，其结果虽亦为以商品房抵偿主债务，但当事人已办理商品房买卖的预告登记，已开始履行商品房买卖合同，且预登记具有一定的公示效力，可对抗债务人的其他债权人，登记权利人依法可优先取得房屋所有权，故并未损害第三人合法利益。其二，根据《民法通则》第四条规定，民事活动应遵循等价有偿原则，若约定低价购买商品房，并将购房款与主债务相抵销，实为以高价房屋抵偿低额债务，有违等价有偿原则，将导致债权人与债务人利益严重失衡而显失公平，亦将导致债务人责任财产不当减少，损害到债务人的其他债权人的利益。并且，该担保最终实为以房抵债，房屋价值亦应与主债务价值相当。故当事人应对商品房进行合理估价，若约定价格过低，则该约定应认定无效，根据《合同法》第六十一条、六十二条第（二）项规定，当事人应重新协商确定合理价格，协商不成的应按订立商品房买卖合同之时履行地的市场价确定商品房价值。本案中，原告与被告中盛公司签订的六份书面《商品房买卖合同》中包括合同价款、房屋交付时间、违约责任等在内的主要合同条款并非双方真实意思表示，而应以《借款合同》相关约定为准。因《借款合同》约定主债权未获清偿时，原告以每平方米12984元（案涉房产合同备案价每平方米均在28000元以上）购买案涉房屋，约定价远低于市场价，应认定无效。故原告在本案中诉请按每平方米12984元低价购买案涉房产并以2800万元借款本金抵偿购房款，并据此要求被告中盛公司支付违约金300万元，不能得到支持。鉴于原告在本案中明确若上述以房产抵偿借款本金的相关诉讼请求无法得到支持情况下被告应偿还借款本金，被告中盛公司亦不持异议，故为解决纠纷、避免当事人讼累，被告中盛公司应偿还原告尚欠的借款本金22339511.84元。原告与被告中盛公司约定低价购房条款无效系合同部分无效，并不影响本案具担保功能的商品房买卖合同之效力，债权人基于信赖其有效而出借款项产生的合理期待利益，应当得到法律保护。被告若未依法清偿本案讼争借款本息的，原告仍有权另案请求履行商品房买卖合同，但应以合理价格（可另行重新协商，协商不成时应按2012年12月28日订立合同时案涉房产的市场价）购买案涉六套或其中的部分房产，本案讼争借款本息可冲抵相应购房款。被告马伟国、潘海燕经本院合法传唤，马伟国于2014年7月14日、11月29日均未到庭参加诉讼，潘海燕于2014年11月29日未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第四条、第五十二条第（二）（五）项、第五十六条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告福建中盛房地产建设有限公司应于本判决生效之日起十日内偿还原告林廷丰、王巧洽借款人民币22339511.84元，并支付逾期利息（按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍标准，从2014年6月27日计付至款项还清之日止）；二、被告福建中盛房地产建设有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告林廷丰、王巧洽支付原告所支出的律师代理费28万元；三、被告马伟国、潘海燕对本判决第一、二项确定的被告福建中盛房地产建设有限公司的债务承担连带清偿责任，在承担责任后有权向被告福建中盛房地产建设有限公司追偿。四、驳回原告林廷丰、王巧洽的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费258120元，由原告林廷丰、王巧洽负担89602元，由被告福建中盛房地产建设有限公司、马伟国、潘海燕负担168518元；诉讼保全申请费5000元，由三被告共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。审 判 长 陈光卓代理审判员 王燕燕人民陪审员 徐苏琳二〇一五年一月十九日书 记 员 卓垚磊（2014）榕民初字第284号共18页 微信公众号“”