（2014）石民初字第5906号
裁判日期: 2015-01-19
公开日期: 2015-06-26
案件名称
王艳欣与北京北辰万通国际投资有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市石景山区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王艳欣,北京北辰万通国际投资有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款
全文
北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2014）石民初字第5906号原告王艳欣，女，1986年5月20日出生。被告北京北辰万通国际投资有限公司，住所地北京市石景山区八大处高科技园海特饭店6018号。法定代表人刘尧，董事长。委托代理人薛勇，北京市华德莱律师事务所律师。委托代理人陈金坡，女，1980年7月7日出生。原告王艳欣与被告北京北辰万通国际投资有限公司（以下简称北辰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由代理审判员沈霞担任审判长、人民陪审员张文华、董淑清参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告王艳欣、被告北辰公司的委托代理人薛勇到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告王艳欣起诉称：2009年10月22日，原告与被告于签订了《商品房预售合同》、《商品房预售合同补充协议》。合同约定由原告向被告购买位于北京市石景山区八角街道TSM-南区0761-25璟都馨园25#地块1#办公楼10层X号房屋一��。房价按套内建筑面积35.93平方米计算，总房款为934633元。2010年9月30日，原、被告交房结算时，根据房屋面积实际测绘结果，原告向被告补交4942.40元购房款。原告实际向被告交纳购房款共计939575.4元。按照商品房预售合同及补充协议，原、被告约定的交房日期为2010年12月22日；原告房屋所有权实际登记日期为2012年11月24日。按照合同约定：买受人委托被告办理房屋权属转移登记，因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起550日内取得房屋所有权证书的，在买受人不退房的情况下，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起自实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人应当按每日已付款的万分之零点五向买受人支付违约金。原告应当于房屋交付日2010年9月26日后550日内（即2012年3月3日）取得房屋所有权证书，但原告直至2012年11月24日才取得房屋所有权证书��被告已违约。为维护原告自身合法权益，故诉至法院。诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期办理房屋所有权证书的违约金16470元；2.由被告承担本案诉讼费用。被告北辰公司答辩称：原告委托被告办证属实，但该案现已过诉讼时效，应当驳回原告的诉讼请求。即使原告的诉讼请求未过诉讼时效，被告认为原告主张的违约金损失过高，根据合同法解释二第29条规定，原告主张的违约金应相当于实际损失，原告主张的违约金不符合实际情况。经审理查明：2009年10月22日，王艳欣（买受人）与北辰公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，合同编号为Y898248，约定北辰公司将其开发的坐落于北京市石景山区八角街道TSM-南区0761-25璟都馨园25#地块1#办公楼10层X房屋（现石景山区时代花园东街8号院1号楼10层X号，以下简称涉案房屋）出售给王艳欣，该房屋用途为办公，���价款9346330元；出卖人应当在2009年12月31日前交付房屋；出卖人应当在2010年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起15日内向买受人支付。商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。（2）买受人���意委托出卖人或出卖人指定单位向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用500元人民币。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起550日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）加（2）种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照同期中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内由出卖人支付。买受人应在办理入住手续时向出卖人提交办理产权登记的全部有效资料并按国家规定缴纳相应税费。若因买受人原因未能按期办妥的，责任由���受人承担，因此给出卖人造成的损失，有买受人赔偿；如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起550日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任。同日，双方签订《北京市商品房预售合同补充协议》。合同约定，北辰公司于2010年9月30日将房屋交付给王艳欣。2010年9月26日，北辰公司向王艳欣交付涉案房屋。王艳欣向北辰公司交纳购房款共计939575元。同日，王艳欣与北辰公司签订《委托办理产权协议》，约定王艳欣委托北辰公司代为办理产权证书并交纳相关费用，北辰公司承诺王艳欣提供材料齐全并移交北辰公司后550天内取得产权证书。2010年12月14日，北辰公司取得涉案房屋所在楼栋的初始登记证书。2012年11月30日，北辰公司向其代理人出具授权委托书，授权代理人办理涉涉案房屋所有权转移登记手续。2012年11月22日，北辰公司向石景山区建委提交了房屋所有权转移登记申请书。2012年11月24日，石景山区建委为王艳欣办理涉案房屋所有权登记证书。2012年11月30日，北辰公司代王艳欣领取所有权登记证书。另查明：北辰公司主张在业主办理入住手续时向业主发送了《办理产权通知书》及《办理产权登记手续须知》，其中，《办理产权通知书》中载明：按揭客户必须缴纳产权办理费用（购房契税、公共维修基金），并由北辰公司统一办理房屋产权证；一次性付款客户必须缴纳房屋公共维修基金费用，产权可委托北辰公司办理或自行办理（详见《办理产权登记手续须知》）。《办理产权登记手续须知》中介绍了办理产权登记登记手续有关事项，该通知载明的办理产权登记时间为2010年8月30日至9月5日，交纳的款项包括购房契税、测绘费、产权证委托代办费等。北辰公司认为上述证据可以证实其在办理房屋入住手��时即履行了对业主办理房屋产权转移登记的通知义务。再查明，王艳欣于2014年7月8日就该案向本院起诉。本案庭审中，北辰公司认可逾期代为办理产权证书的事实，认为王艳欣主张的违约金数额过高，请求法院予以酌减。上述事实，有《北京市商品房预售合同》、委托办理产权协议、屋所有权转移登记申请证书、契税发票、授权委托书、领证凭证、房屋所有权证书、初始登记证书、《办理产权通知书》、《办理产权登记手续须知》、双方当事人陈述意见等证据材料，在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《北京市商品房预售合同》系双方真实的意思表示，合法有效，双方应遵守履行。合同明确约定了被告办理涉案房屋所在楼栋初始登记以及代为办理涉案房屋转移登记���期限，并约定了因出卖人的责任导致转移登记未按期办理的，出卖人应承担违约责任。因被告未能提供充分证据证实其逾期代为办理涉案房屋产权转移登记证书的正当事由，故关于原告要求被告支付违约金的主张，本院予以支持。鉴于我国法律规定的违约金具有补偿性，以填补损失为目的，依合同法相关规定，当约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院予以适当减少。本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平和诚实信用原则，对违约金依法予以酌情确定。关于北辰公司辨称本案已过诉讼时效，应当驳回原告诉讼请求的意见，经查，北辰公司的交房时间为2010年8月31日，而合同约定如因出卖人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起550日内取得房屋所有权证书的，由出卖人承担违约��任，并向买受人支付违约金。违约金为按日计付的连续性违约金的，以每个个别债权分别单独适用诉讼时效。本案中，双方未提供存在时效中断的情形，本案的违约金保护范围为当事人起诉之日起前两年即2012年7月7日起算。故本院对原告未过诉讼时效的民事权利应当予以保护。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、北京北辰万通国际投资有限公司自本判决生效之日起十五日内支付王艳欣因迟延取得涉案房屋所有权证违约金六千二百一十五元；二、驳回王艳欣的其他诉讼请求。如北京北辰万通国际投资有���公司未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二百一十二元，由北京北辰万通国际投资有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审 判 长 沈 霞人民陪审员 张文华人民陪审员 董淑清二〇一五年一月十九日书 记 员 解文娟 来源：百度搜索“”