（2014）开民一初字第02400号

裁判日期: 2015-01-19

公开日期: 2015-03-24

案件名称

湖南海联贵宾楼大酒店与长沙市开福区华盛泰食府房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

长沙市开福区人民法院

所属地区

长沙市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

湖南海联贵宾楼大酒店,长沙市开福区华盛泰食府,长沙旺晖休闲国际俱乐部有限公司,长沙市开福区旺紫休闲服务中心

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款，第八条第一款，第六十条第一款，第一百一十三条第一款，第二百二十一条，第二百二十六条，第二百三十一条；《中华人民共和国民法通则》：第四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十八条第一款

全文

湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2014）开民一初字第02400号原告湖南海联贵宾楼大酒店。法定代表人梁长初。委托代理人方杨，湖南天地人律师事务所律师。委托代理人胡远碧，湖南天地人律师事务所律师。被告长沙市开福区华盛泰食府。负责人陈金平，执行事务合伙人。委托代理人唐霞，湖南李凤祥律师事务所律师。委托代理人李莉，湖南李凤祥律师事务所律师。第三人长沙旺晖休闲国际俱乐部有限公司。法定代表人陶依林。第三人长沙市开福区旺紫休闲服务中心，住所地湖南省长沙市迎宾路海联大厦*楼。负责人张兰英，系该公司总经理。以上第三人共同委托代理人汤坤，系长沙旺晖休闲国际俱乐部有限公司法律顾问。原告湖南海联贵宾楼大酒店诉被告长沙市开福区华盛泰食府、第三人长沙旺晖休闲国际俱乐部有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李益芳适用简易程序公开开庭进行了审理，代理书记员彭小波担任庭审记录。在审理本案过程中为查明事实，本院依法追加长沙市开福区旺紫休闲服务中心为本案第三人，并于2014年12月26日，依法由审判员李益芳担任审判长，人民陪审员黄巧红、严丽君参加的合议庭开庭审理，代理书记员彭小波担任庭审记录。原告湖南海联贵宾楼大酒店的委托代理人方杨、胡远碧，被告长沙市开福区华盛泰食府的委托代理人唐霞、李莉，第三人长沙旺晖休闲国际俱乐部有限公司、长沙市开福区旺紫休闲服务中心的共同委托代理人汤坤均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告湖南海联贵宾楼大酒店诉称，2012年8月8日，原告与被告签订《酒店餐饮承包合同》，将位于长沙市迎宾路183号的湖南海联贵宾楼大酒店负一楼、二楼、三楼共计1770平方米的餐饮经营场地（以下简称“租赁场地”）交由被告承包经营，承包经营期限为11年。自2012年8月1日起至2023年7月31日止。《酒店餐饮承包合同》约定，前五年租赁场地承包管理费（包括场地租金、空调使用费、物业管理费）为每季度200000元，被告应在每个季度第二个月10日前向原告缴纳。自2013年第三个季度至2014年4月30日，被告拖欠承包管理费累计达人民币666667元，经原告多次催收至今未付。根据《酒店餐饮承包合同》约定，一方违反合同的，应向对方支付违约金50万元。原告认为，原告与被告签订的《酒店餐饮承包合同》合法有效，受法律保护。原告已履行了合同义务，被告拖欠管理费属违约行为，应当支付违约金。为此，原告为维护其合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告向原告支付拖欠的2013年第三季度、第四季度及2014年1月1日至4月30日的承包管理费，共计人民币666667元；2、被告向原告支付违约金500000元；3、被告承担本案诉讼费用。被告长沙市开福区华盛泰食府辩称，原、被告之间签订的酒店餐饮承包合同产生的是经营承包管理关系，原告应当按照约定履行发包人、出租人及管理人的义务，但是在被告承包经营期间原告提供的经营场地不符合合同约定，原告也没有尽到管理人的义务，导致被告不得已停业经营，原告无权向被告主张停业期间的承包经营管理费，被告在履行承包经营管理合同期间没有违约行为，原告主张违约金不应当得到支持。第三人长沙旺晖休闲国际俱乐部有限公司、长沙市开福区旺紫休闲服务中心共同述称，一、第三人不是原、被告双方争议法律关系的主体，本案的审理与判决均与第三人没有法律上的利害关系。本诉是被告拖欠原告租金引起的租赁合同纠纷，其产生的基础是原、被告之间的《房屋租赁合同》，法律关系存在于原、被告之间，第三人不是原、被告争议法律关系的主体，因此原告要求被告支付租金及违约金等诉讼请求均与第三人无关，第三人不应对本案的审理结果承担任何民事责任。二、被告要求赔偿应当另行起诉，即使赔偿，责任主体也应当是原告而不是第三人。经审理查明，2012年8月8日，原告湖南海联贵宾楼大酒店（甲方）与被告长沙市开福区华盛泰食府（乙方）续签订《酒店餐饮承包合同》一份，合同内容为：一、承包经营场地及相关约定。甲方将位于长沙市迎宾路183号湖南海联贵宾楼大酒店内，其中二楼620平方米，三楼690平方米，负一楼餐饮加工制作间460平方米，餐饮经营场地共计面积为1770平方米继续出租给乙方。乙方承担上述场地的装修及经营所需要设备的购买，并承担与此有关的全部费用和相关责任。但乙方的装修方案须报甲方审定和备案。甲方将负一楼免费提供给乙方作为与甲方共用员工食堂场地，其他经营和办公场所及商场等按原有不变。在乙方承包期间免费提供泊车位（过夜车辆除外），但乙方客户车辆必须服从甲方的统一管理。二、承包期间。承包期限为11年（含两次装修期各6个月），实际承包期限自2012年8月1日至2023年7月31日止。具体为：2012年8月1日至2013年1月31日为前五年装修期；2013年2月1日至2018年1月31日为前五年经营期；2018年2月1日至2018年7月31日为后五年装修期；2018年8月1日至2023年7月31日为后五年经营期。合同期满后在同等条件下乙方有优先承包权。合同期内甲方给予乙方两次各6个月的免费装修期，甲方不向乙方收取承包金。但乙方须与甲方同步进行装修。三、承包管理费及其他税费。前五年（2013年2月1日至2018年1月31日）承包管理费为人民币400万元整（其中场地租金占30%，空调使用费占35%，物业管理费占35%），每年80万元，每季度20万元。后五年（2018年8月1日至2023年7月31日）在前五年的基础上递增3%，即412万元；即每年82.4万元，每季20.6万元。即每季度第二个月10日前缴纳本季度承包管理费。如业主（统战部）签单延迟付款致使乙方资金受滞不能按期缴纳承包管理费时，则乙方提出有效单据，经三方协商后相互抵扣或适当缓缴。甲方负责缴纳房产税、土地使用费、承包管理费发生的税费；乙方负责缴纳因经营发生的相关税费。乙方经营所需的水、电、燃气按表计量，并按长沙市经营性收费和损耗分摊标准可由甲方代收代缴；其费用月结月清。公共区域运行费、卫生清洁费、垃圾外运费由甲方负责；除此以外，乙方经营过程中的相关费用均由乙方承担。四、双方的权利与义务。甲、乙双方为经营承包管理关系。甲方具有按照合同约定收取管理费及其他已约定应收取费用的权利；甲方对乙方承包期间所提供的经营场地、资产及其他相关物品享受所有权；乙方有按期缴纳承包管理费和相关费用的义务等。五、违约责任。双方均不得违约，发生争议首先应协商解决，协商不成，违约方向守约方支付违约金伍拾万元。如违约金不足以弥补守约方经济损失，尚须赔偿其不足部分。非特殊原因乙方不得逾期缴纳承包管理费，如乙方无故逾期30天未缴纳或未足额缴纳承包管理费的，视为乙方违约，甲方可追究乙方的违约责任，并有权解除合同。如乙方未征得甲方同意而延迟缴纳或未足额缴纳水电费用的，甲方有权停止供应水电，直至乙方足额缴纳为止。因一方过错给对方造成巨大经济、形象损失或发生重大安全事故，守约方除追索违约金及损失赔偿外，并有权单方解除合同和追究对方违约与法律责任等……。合同续签后，被告长沙市开福区华盛泰食府继续依约使用该场地经营大型餐馆服务，并向原告缴纳了至2013年第二季度的承包管理费。另查明，第三人长沙市开福区旺紫休闲服务中心为个体工商户。原告湖南海联贵宾楼大酒店其酒店第四楼出租给了第三人长沙市开福区旺紫休闲服务中心。第三人长沙市开福区旺紫休闲服务中心在该层楼经营美容、美发、足浴、美体等业务。第三人长沙市开福区旺紫休闲服务中心与长沙旺晖休闲国际俱乐部有限公司实际经营者为同一人，除登记以各自名义外，对外均以第三人长沙市旺晖休闲国际俱乐部有限公司名义进行。本案原、被告因渗漏水问题，涉及第三人长沙市开福区旺紫休闲服务中心的事务，均以第三人长沙市旺晖休闲国际俱乐部有限公司名义协商处理。第三人长沙市开福区旺紫休闲服务中心经营原告湖南海联贵宾楼大酒店第四楼，自2012年9月该栋大楼进行整体装修以来，第三人长沙市开福区旺紫休闲服务中心所承租物业的洗手间位置因出现渗漏水问题，造成被告长沙市开福区华盛泰食府三楼西南面大厅、北面的一、二、五包厢、备餐间、洗手间等地受到影响，导致被告无法正常使用、经营。被告长沙市开福区华盛泰食府发现问题后先后多次书面致函给原告及第三人长沙旺晖休闲国际俱乐部有限公司，要求其解决四楼出现的渗漏水问题。同时原告湖南海联贵宾楼大酒店亦多次组织三方进行协商，但三方未达成一致意见。2013年7月10日，被告就四楼出现的渗漏水问题，导致其无法正常经营向原告发出《关于下调承包租金的报告》，要求原告减少承包租金300000元，原告对此没有予以认可。被告长沙市开福区华盛泰食府于2013年7月25日至2014年4月10日自行停业。在被告停业期间2014年3月12日，原告湖南海联贵宾楼大酒店（甲方）与被告长沙市开福区华盛泰食府（乙方）签订了《华盛泰恢复营业协议》一份，协议内容：自2012年下半年第二次装修以来，乙方三楼餐饮包厢遭遇四楼漏水，于2013年7月25日关停了其在二、三楼的店面经营。由于双方就漏水原因和责任以及赔偿损失金额在短时间内很难达成一致，依法解决也需要更长时日，为不使损失继续扩大，经双方协商，就乙方恢复营业的有关问题签订如下协议：一、关于前期因漏水而发生的工程费132500元的问题。经商议暂时按120000元支付，由甲方暂付施工方50000元，乙方给予施工方在乙方餐饮签单消费10000元，因四楼责任人旺晖公司推诿搪塞，上述款项待本协议后由甲方组织三方协商或双方依法向旺晖公司索要。二、关于乙方欠管理费的问题。至2014年2月底乙方欠缴甲方承包管理费533333元，在漏水损失赔偿没有最终解决前，甲方暂时不向乙方催交。三、关于“7.21”事故补偿费用问题。在该坠人事故处理中，乙方垫付了补偿金350000元，甲方同意暂时支付150000元补偿费用给乙方。四、特别约定。本协议签订后，甲方约定的付款须在2天内支付到位，乙方应在3天内恢复营业；特殊原因或人员不能及时到位可适当延长。上述一、二、三项约定事项与金额并非最终确认数据或最终结算，最终确认及结算以三方协商或法院终审裁决为准。本协议履行后，关于乙方停业期间所受的经济损失，甲方应积极组织三方协商解决，若在1以个月内仍不能协商解决，任何一方都可以向经营管辖范围内的人民法院提起诉讼，诉请人民法院裁决处理，按照多退少补的原则结算。若在2014年6月底前未提出诉讼，视为自愿放弃各自诉讼权利与诉求主张。被告于2014年4月11日恢复营业。被告未按《酒店餐饮承包合同》约定向原告缴纳2013年第三季度至2014年4月10日期间的承包管理费。2013年第三季度至2014年4月10日期间按合同约定的承包管理费为622222.22元（200000元／季×3＋200000元／季÷90天×10天=622222.22元）。再查明，原告湖南海联贵宾楼大酒店在组织本案三方进行协商期间，原告湖南海联贵宾楼大酒店就该贵宾楼大酒店四楼第三人卫生间楼面渗漏问题原因，委托了湖南湖大土木建筑工程检测有限公司进行检测鉴定。2014年1月13日，湖南湖大土木建筑工程检测有限公司作出了HD13-03-03-015号《湖南海联贵宾楼大酒店四楼旺辉美容美发卫生间楼面渗漏原因检测鉴定》报告，其结论及建议为：（一）根据现场检测情况及分析结果，得出如下结论：1、卫生间一和卫生间二的下水管周边出现渗漏的原因是：下水管埋没时，防水处理措施不当及卫生间防水不到位。2、卫生间二边梁外侧梁顶与墙交接转角的部位也出现渗水现象原因是：卫生间卷边防水不到位，且从渗漏特征无明显裂缝处渗出，应为硂毛细渗水，与该楼面板硂呈疏松状有关。（二）建议处理方案：1、在卫生间二的楼面板顶面加钢筋网浇筑细石混凝土或自密实混凝土35mm厚，钢筋斜植入周边梁内15d，然后按规范要求在板面做防水，应特别注意管道周边及卫生间四周的卷边；2、对渗水部位的卫生间先对管道周边采用细石混凝土或结构胶（根据缝隙大小选择）进行封堵，然后在板面重做防水，防水可采用聚氨酯防水层。防水层施工应特别注意做好管道周边及卫生间四周的卷边防水。庭审中，原、被告及第三人对该份报告均无异议。现三方就该渗漏造成的问题，协商未果，原告便诉至本院请求判如所请。上述事实，有《酒店餐饮承包合同》、《HD13-03-03-015号《湖南海联贵宾楼大酒店四楼旺辉美容美发卫生间楼面渗漏原因检测鉴定》报告、函件、《关于下调承包租金的报告》、承诺书、庭审笔录等证据材料在卷佐证。本院认为，一、被告长沙市开福区华盛泰食府应否支付原告承包管理费。原、被告双方续约签订的《酒店餐饮承包合同》，该合同系双方当事人真实意思表示且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告双方均应按照合同约定各自享有权利，承担义务。根据双方在合同中约定：被告支付原告承包管理费及其他费用，前五年（2013年2月1日至2018年1月31日）承包管理费为人民币400万元整（其中场地租金占30%，空调使用费占35%，物业管理费占35%），每年80万元，每季度20万元。后五年（2018年8月1日至2023年7月31日）在前五年的基础上递增3%，即412万元；即每年82.4万元，每季20.6万元。即每季度第二个月10日前缴纳本季度承包管理费。合同签订后，原告已依约将场地交付给被告继续使用承包场地，被告向原告缴纳了至2013年第二季度的承包管理费，及2014年4月11日后的承包管理费。2013年第三季度至2014年4月10日期间的承包管理费至今未缴纳。故原告要求被告承包管理费的诉请本院予以支持。依据合同约定，本院确认2013年第三季度至2014年4月10日期间的承包管理费为622222.22元（200000元／季×3＋200000元／季÷90天×10天=622222.22元）。审理中被告对原告的该项主张不予认可，认为被告在租赁期间因四楼发生渗漏水，造成其在2013年7月25日至2014年4月10日期间停业。原告提供的经营场地不符合合同约定，原告没有尽到发包人、出租人及管理人的义务，原告无权向被告主张停业期间的承包经营管理费。对被告的主张，结合湖南湖大土木建筑工程检测有限公司作出了HD13-03-03-015号《湖南海联贵宾楼大酒店四楼旺辉美容美发卫生间楼面渗漏原因检测鉴定》的结论：（一）根据现场检测情况及分析结果，得出如下结论：1、卫生间一和卫生间二的下水管周边出现渗漏的原因是：下水管埋没时，防水处理措施不当及卫生间防水不到位。2、卫生间二边梁外侧梁顶与墙交接转角的部位也出现渗水现象原因是：卫生间卷边防水不到位，且从渗漏特征无明显裂缝处渗出，应为硂毛细渗水，与该楼面板硂呈疏松状有关。据此，综合上述的客观情况，结合被告的客观损失，兼顾公平、合理的民法原则，酌情减免被告承包管理费。即将原告主张的停业期间逾期未缴纳的承包管理费标准调整为每季度160000元，即被告应支付原告2013年第三季度至2014年4月10日期间的承包管理费为497777.78元（160000元／季×3季＋160000元／季÷90天×10天=497777.78元）。对原告超过部分的诉求本院不予支持；2、被告长沙市开福区华盛泰食府应否支付原告违约金。原、被告双方续约签订的《酒店餐饮承包合同》关于违约责任的约定：“双方均不得违约，发生争议首先应协商解决，协商不成，违约方向守约方支付违约金伍拾万元。如违约金不足以弥补守约方经济损失，尚须赔偿其不足部分。非特殊原因乙方不得逾期缴纳承包管理费，如乙方无故逾期30天未缴纳或未足额缴纳承包管理费的，视为乙方违约，甲方可追究乙方的违约责任，并有权解除合同”。本案中，被告主张在承包经营期间四楼发生渗漏水系原告提供的经营场地不符合合同约定，原告没有尽到发包人、出租人及管理人的义务，因此被告无须向原告缴纳停业期间的承包经营管理费。对此，根据2014年1月13日湖南湖大土木建筑工程检测有限公司作出了HD13-03-03-015号《湖南海联贵宾楼大酒店四楼旺辉美容美发卫生间楼面渗漏原因检测鉴定》结论及在2014年3月12日原、被告签订了《华盛泰恢复营业协议》第二条关于乙方欠管理费的问题。双方约定至2014年2月底被告欠缴一个承包管理费533333元，在漏水损失赔偿没有最终解决前，甲方暂时不向乙方催交。因此被告未缴纳2013年第三季度至2014年2月底承包管理费，原告已予确认并认可。故被告未约支付承包管理费的期间为2014年3月至2014年4月10日。综合双方的合同约定，被告的行为已违反合同约定。因此被告应承担相应的违约责任。鉴于原、被告之间约定的伍拾万元违约金过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。故结合案件实际情况，本院酌情认定本案违约金的数额为人民币20000元。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第四条和《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、被告长沙市开福区华盛泰食府在本判决生效之日起十日内向原告湖南海联贵宾楼大酒店支付承包管理费497777.78元；二、被告长沙市开福区华盛泰食府在本判决生效之日起十日内向原告湖南海联贵宾楼大酒店支付违约金20000元；三、驳回原告湖南海联贵宾楼大酒店的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15300元，由原告湖南海联贵宾楼大酒店承担3000元，被告长沙市开福区华盛泰食府承担12300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审　判　长　　李益芳人民陪审员　　黄巧红人民陪审员　　严丽君二〇一五年一月十九日代理书记员　　彭小波 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