（2015）德民一终字第113号

裁判日期: 2015-01-19

公开日期: 2015-11-25

案件名称

邱玲与曾志房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

四川省德阳市中级人民法院

所属地区

四川省德阳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

全文

四川省德阳市中级人民法院民事判决书（2015）德民一终字第113号上诉人（原审被告）邱玲。被上诉人（原审原告）曾志。上诉人邱玲因与被上诉人曾志房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省德阳市旌阳区人民法院（2014）旌民初字第3282号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原判查明，2013年12月31日，原告为甲方，被告为乙方，双方签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于德阳市旌阳区旌湖星辰6-8号（面积30平方米）出租给乙方，乙方用于经营理发、美发；租期暂定为2年，自2014年1月1日至2015年12月31日止；租金为每月1500元，付款方式为每半年支付，合同签订时乙方缴清当年半年度租金9000元，该租金到期前��个月缴纳下一个半年度租金；乙方必须依约交付租金，不得借故拖延，如乙方拖欠租金一星期以上，甲方可提前解除合同，收回该房屋（店面）；在合同期内，如乙方转让门面，必须在甲方同意下（三方知情面谈）进行转让，转让费一人一半各50%等。被告于2014年1月1日在原告处租赁该门面。双方未签订合同前，原告从被告处借款3000元，后被告缴纳6000元并以借款3000元抵扣租金交2014年1月至6月租金9000元，被告交2014年7月至9月租金共计4500元，10月1日至20日房租应交而未交1000元。原判认为，关于本案所涉《房屋租赁合同》效力问题。被告辩称，该合同上的“邱玲”字样并非本人所签，不认可合同，原审法院认为，被告未能提供证据证明自己的主张，且庭审中被告自己提交的《房屋租赁合同》与原告提交的《房屋租赁合同》约定基本一致，2014年1月至9��被告亦按合同约定的1500元／月交付了租金，故被告的抗辩不成立，原判不予采信，故可以认定该《房屋租赁合同》系双方自愿签订，应系双方真实意思表示，且内容未违反法律法规的强制性规定，故为有效合同。有效合同依法受到保护，合同当事人应全面履行合同义务。被告租赁使用原告的房屋，欠缴2014年10月1日至20日的租金1000元，双方对此均无异议，现原告要求被告支付租金1000元的主张成立，原判予以支持。关于解除租赁合同的问题。根据双方签订的《房屋租赁合同》“付款方式每半年支付”、“该租金到期前一个月缴纳次年（半年度）的租金”、“拖欠租金一星期以上，甲方（原告）可提前解除合同”等约定，被告理应在2014年6月底之前缴纳2014年7-12月的租金，现被告至今只缴纳了2014年7-9月的租金，故依据合同的约定，原告可以要求提前解除合同，原告的主张成立，原审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决：一、解除原告曾志与被告邱玲之间的《房屋租赁合同》，被告邱玲应于本判决生效之日起十日内支付原告曾志租金1000元；二、被告邱玲应于本判决生效之日起二十日内腾退旌湖星辰6-8号门面房返还给原告曾志；三、驳回原告曾志的其他诉讼请求。本案应减半征收案件受理费100元，由被告邱玲承担（被告应承担的受理费原告已先行垫付，执行中一并履行）。宣判后，邱玲不服原审判决，向本院提起上诉称，本案所涉及的《房屋租赁合同》中签名非上诉人所签，且该份合同中大量内容是由被上诉人未经上诉人协商，以谎称完善合同为由私自修改的，非上诉人真实意思表达，故该《房屋租赁合同》是��份无效合同。综上，一审判决事实认定不清，适用法律错误，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人答辩称，该合同是真实有效的，上诉人确实拖欠房屋租金未交。关于合同中部分手写的内容是在双方签订合同当天且上诉人在场的情况下补充的。故一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法维持。在二审审理过程中，双方当事人对上诉人未交纳2014年10月1日至2014年10月20日租金1000元的事实均无异议，本院予以确认。同时，上诉人对该租赁合同是被上诉人于2014年6月交到上诉人手中及双方一直按合同执行至2014年9月的事实也予以认可，本院予以确认。二审查明的其他案件事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：本案所涉及的《房屋租赁合同》效力问题。上诉人称，该合同非上诉人本人��字，合同中内容也是由被上诉人擅自进行修改，非上诉人本人真实意思表示，该合同是一份无效合同。本院认为，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，上诉人对合同非上诉人本人签字以及合同被被上诉人擅自进行过修改的主张未向本院提交相应证据予以证实，上诉人应当对此承担举证不力的不利法律后果。依照查明的事实，上诉人对被上诉人于2014年6月将合同交到上诉人手中及双方一直按合同执行至2014年9月的事实无异议，故上诉人主张该合同无效的上诉请求，本院不予支持。本案中，双方当事人于2013年12月31日签订的《房屋租赁合同》第五条第一款约定：“乙方必须依约支付租金，不得借故拖延缴租。如乙方拖欠租金一星期以上，甲方可提前解除合同，收回该房屋（店面）”，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，本案中，上诉人邱玲拖欠租金超过一星期，被上诉人依据《房屋租赁合同》约定的解除条件，将其解除租赁合同的意思表示在了民事起诉状中，因此，上诉人收到起诉状副��之日，即为解除租赁合同的通知达到之日，故该租赁合同已于上诉人在2014年10月24日收到起诉状时解除。综上，原审法院审理程序合法，对部分事实认定有误，应当依法改判。依照前引法律和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、变更德阳市旌阳区人民法院（2014）旌民初字第3282号民事判决第一项为“2013年12月31日曾志与邱玲签订的《房屋租赁合同》于2014年10月24日解除，邱玲应于本判决生效之日起十日内支付曾志租金1000元”；二、维持德阳市旌阳区人民法院（2014）旌民初字第3282号民事判决第二项“被告邱玲应于本判决生效之日起二十日内腾退旌湖星辰6—8号门面房返还给曾志”；三、维持德阳市旌阳区人民法院（2014）旌民初字第3282号民事判决第三项“驳回曾志的其他诉讼请求”。本案一审案件受理费100元，由邱玲负担；本案二审案件受理费200元，由邱玲负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间债务的利息。本判决为终审判决。审　判　长　　黄晓宇代理审判员　　陈叶兰代理审判员　　杨　轩二〇一五年一月十九日书　记　员　　王　阳关注微信公众号“”