（2014）仓民初字第1680号
裁判日期: 2015-01-19
公开日期: 2015-06-30
案件名称
黄玲云与被告李水英房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
福州市仓山区人民法院
所属地区
福州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄玲云,李水英
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第一百一十四条第一款
全文
福建省福州市仓山区人民法院民 事 判 决 书（2014）仓民初字第1680号原告黄玲云，女，1980年7月9日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区霍童镇观霞北路右*弄*号，现住福州市台江区。委托代理人刘芳杰，福建元一律师事务所律师。被告李水英，女，1972年9月10日出生，汉族，住安徽省临泉县，现住福建省福州市仓山区。委托代理人田学志，男，1973年8月9日出生，汉族，住安徽省临泉县，现住址同上，系被告李水英丈夫。原告黄玲云诉被告李水英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月8日受理后，依法组成合议庭，于2014年11月25日公开开庭进行了审理。原告黄玲云的委托代理人刘芳杰、被告李水英的委托代理人田学志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年10月3日原、被告在中介的介绍下达成原告向被告购买福州市仓山区某单元房产的《房屋买卖合同》。双方在合同中约定：1、该房产交易总价为人民币1310000元；2、买方出资为卖方解除该房产的抵押权；3、出售方保证该房屋权属无争议且不存在被查封（冻结）等限制房地产权利的情形；4、如在房屋所有权过户前违约，自违约行为发生之日起，违约方每日按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金，自违约行为发生之日超过5日的，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日其超过10日仍未履约的，守约方可解除本合同，双方任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金人民币壹拾伍万元整，同时守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的律师代理费。此后原告陆续向被告如约支付了房款534000元以及中介押金66000元，另外的510000元人民币由银行申请贷款，但至2013年11月份，原告在福州市房屋登记中心申请办理产权过户手续的时候，得知被告因涉讼导致该标的物被法院诉讼保全。为解决该事宜，原告于2013年12月28日向被告正式邮寄送达《律师函》，催告及时处理该事宜，但被告无履行《房屋买卖合同》的事实行为。故原告诉至法院，请求判令：1、原、被告解除《房屋买卖合同》；2、依请法院依法判令被告赔偿原告人民币150000元违约金；3、诉请法院依法判令被告承担本案的律师费用人民币15000元；4、被告承担本案的诉讼费用。被告辩称，请求法院判令原、被告解除房屋买卖合同，同时判令原告退还被告李水英的产权证、公证书。原、被告签订合同当日房子不存在查封的情形，在2013年11月13日左右在福州市房屋登记中心办理过户期间，才发现房屋被贵院查封，原因是该房屋当时卖给了案外人薛海燕，但是其未去付房款，所以被告才将房屋卖给了本案原告，后薛海燕起诉被告，因此，房屋是在签订合同以后被查封，所以被告不构成违约，合同不能履行是因为不可抗力，这期间造成的损失应由甲、乙双方共同承担。在庭审过程中，原告提交以下证据：A1、《房屋买卖合同》，证明原、被告对房产买卖情况的约定，以及被告对条款的违约；A2、《交易服务合同》，证明原、被告对房产买卖行为的约定；A3、《产权证》，证明被告房产的产权情况；A4、《房产抵押权证》，证明被告房产的抵押情况；A5、《收条》，证明原告陆续支付给被告以及中介房款及押金；A6、《律师函》，证明2013年12月，原告已经督促被告积极履行合同约定，被告至今怠于履行；A7、《委托代理合同》律师费发票，证明因案件原告支付的律师费用，依据约定应由责任人承担.被告对原告的证据A1无异议，但是认为按照合同中的第14条约定，应属于不可抗力的原因；对证据A2-A6无异议；对A7认为根据房屋买卖合同约定，被告没有承担律师费的依据。被告提交以下证据：B1、转账凭单，证明购房款被告已全部退还原告；B2、《房屋买卖合同》，证明合同第4条在时间上与原告证据A1有出入，合同的其他内容是一样的。原告对被告的证据B1无异议，被告有退还原告52万的购房款；认为证据B2有约定合同签订时间为2013年10月3日，并且原告提供的房屋买卖合同中第4条，也明确房屋存在抵押，甲方应在2013年10月15日前向抵押权人申请还款；同时，上述的2013年10月15日的日期上有被告的指印确认，因此应当以原告提供的为准，被告提供的应该是房屋买卖合同书写过程中的笔误。本院认为，被告对原告的证据A1-A6均无异议，故对原告证据A1-A6的本院均予以采信；原告证据A7，被告对其真实性未持异议，对A7本院予以采信。原告对被告的证据B1无异议，故对证据B1本院予以采信；被告的证据B2《房屋买卖合同》第四条第（一）项B款的内容与原告证据A1存在出入，本院认为经质证，被告对证据A1并无异议，应以证据A1为据。根据上述有效证据及当事人庭审陈述，本院确认以下法律事实：2013年10月3日，原告黄玲云（乙方）与被告李水英（甲方）在福州市仓山区达万麦田房产中介所的居间服务下签订《房屋买卖合同》，合同主要约定：乙方以1310000元的价格购买甲方所有的位于福州市仓山区某单元房产（面积90.35平方米）；甲方保证合同项下房屋权属无争议且不存在被查封（冻结）等限制房地产权利的情形；甲乙双方任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方自付违约金人民币150000元，同时，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任产生的律师代理费。合同签订后，原告陆续向被告支付了购房款534000元并支付中介押金66000元。但至2013年11月份，双方在福州市房屋登记中心申请办理产权过户手续时，得知被告因涉讼导致该房产被法院查封。2014年3月10日、2014年3月26日，被告分两次退还原告购房款共计520000元。本院认为，原、被告于2013年10月3日签订的《房屋买卖合同》系双方当事人在自愿平等基础上达成，为双方真实意思表示，且没有违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效，双方应全面遵照履行。被告辩称，其是在签订合同以后房屋被查封，故不构成违约，合同不能履行是因为不可抗力。本院认为，不可抗力是指不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况，但是本案是因为被告将该房屋出卖给第三方引发债权债务纠纷，导致该房屋被法院查封，不属于不可抗力情形。被告有违诚信原则，明知诉争标的房产因另案诉讼被司法查封，交易受到限制，而未尽如实告知之合同义务，已构成违约。被告的违约行为致使合同的目的无法实现，原告于2014年5月8日诉至本院，请求解除合同，被告对此未持异议，原告的这一诉请，本院予以支持。由于被告的违约导致合同解除，故被告应当承担违约责任。根据双方合同约定，原告已选择适用违约金条款，其诉请被告支付违约金150000元，本院予以支持。原告另主张律师代理费，该项目属于损失部分，与违约金主张不能同时并举，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告黄玲云与被告李水英于2013年10月3日签订的《房屋买卖合同》；二、被告于本判决生效之日起十日内向原告支付违约金150000元；三、驳回原告其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币16590元，公告费（凭公告费收据），由被告李水英负担，被告应自本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审 判 长 李晓红人民陪审员 吴建英人民陪审员 吴国钧二〇一五年一月十九日书 记 员 王秋娜附一：本民事判决书引用的主要法律条文1、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”附二：执行申请提示发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。” 微信公众号“”