（2015）二中民四终字第045号
裁判日期: 2015-01-19
公开日期: 2015-01-21
案件名称
赵道理与津丽湖投资有限公司房屋买卖合同纠纷二审判决书
法院
天津市第二中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
天津市津丽湖投资有限公司,赵道理,许佩芸,赵亦婕
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民四终字第045号上诉人（原审被告）天津市津丽湖投资有限公司，住所地天津市东丽区东丽湖渡假区。法定代表人时守明，董事长。委托代理人李文明，该公司职员。被上诉人（原审被告）赵道理。委托代理人刘夫伦，天津易盈律师事务所律师。被上诉人（原审原告）许佩芸。委托代理人刘夫伦，天津易盈律师事务所律师。被上诉人（原审原告）赵亦婕。委托代理人刘夫伦，天津易盈律师事务所律师。上诉人天津市津丽湖投资有限公司因与被上诉人赵道理、许佩芸、赵亦婕房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市东丽区人民法院作出的（2014）丽民初字第5158号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年12月25日受理，依法组成合议庭。于2015年1月12日公开开庭进行了审理。上诉人天津市津丽湖投资有限公司的委托代理人李文明，被上诉人赵道理以及其与被上诉人许佩芸、赵亦婕的委托代理人刘夫伦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2010年10月23日，原、被告签订了《天津市商品房买卖合同》约定，原告购买由被告开发建设的坐落于天津市东丽区东丽湖东丽大道与中心环路交口绿洲花园7号楼-2-702号房屋一套，建筑面积148.65平方米，总房款1331599元。原告依约已将全部购房款支付给被告。依据双方签订的购房合同第三条约定，被告应于2011年12月30日前将商品房交付原告使用，但到期后被告未按合同约定交付房屋。原告因诉争房屋存在质量问题，未予以收房，直至2013年10月12日，原、被告双方办理了房屋交付手续。另查明，关于逾期交付商品房的处理，合同第五条约定，除遇不可抗力外，出卖人如未按照合同约定日期交付商品房，逾期在90日内的，买受人有权向出卖方追究已付款利息，利息自合同约定出卖人应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，按照补充协议第四条，追究出卖人违约责任。补充协议第四条第2款约定，出卖人如未按约定日期交付商品房，逾期超过90日的，合同继续履行，出卖人应自合同约定交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，每日按商品房价款的0.1‰向买受人支付违约金。原告诉至法院，请求，1、依法判决被告向三原告支付自2012年1月1日至2013年10月12日的逾期交房利息损失共计145837.5元（基数为1331599元，年利率6.15%，日利率约为千分之0.1685，天数650日）；2、依法判决被告支付原告租房损失44000元（自2012年1月-2013年10月，共计22个月，2000元／月）；3、依法判决被告向三原告支付未办理房屋产权登记违约金1331.6元（1331599＊0.1%），以上三项请求共计人民币191169元；4、依法判决被告为三原告办理房屋产权登记手续及办理产权证；5、被告承担本案诉讼费用。后，原告撤回第三、四项诉讼请求，原审法院予以准许。原审法院认为，原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，亦不违反社会公共利益，合法有效，该合同对双方当事人具有约束力，双方均应依照合同行使权利并履行义务。原告依合同约定支付了购房款，履行了合同义务。被告未能依合同约定在2011年12月30日前将商品房交付原告，其行为构成违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”上述规定明确表明，商品房买卖合同中没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，才按照以上标准办理。本案原、被告双方在签订《天津市商品房买卖合同》时，已选定违约责任按已付房款总额每日万分之一支付违约金。故被告应按照合同第五条及补充协议第四条的约定向原告支付违约金的赔偿责任。原、被告双方均认可诉争房屋存在质量瑕疵，被告也对房屋进行了维修。直至2013年10月12日，原、被告双方才办理了房屋交付手续。诉争房屋维修期间原告不能实际入住该房屋，因此，原告主张被告支付2012年1月1日至2013年10月12日期间的违约金的请求符合法律规定，应予以支持。故被告赔付原告逾期交房违约金期限应自2012年1月1日至2013年10月12日，共计650天。被告应赔付原告逾期交房的违约金为86553.94元（1331599元×0.1‰×650天）。关于原告提出的被告在延期交房期间给其造成租房损失的主张，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案原、被告在签订《天津市商品房买卖合同》中已明确就逾期交房违约责任应当支付的违约金计算标准作出约定，应按照约定进行履行。违约金与赔偿金是选择适用，不能重复适用。原告提出的实际损失并不大于约定的违约金的数额，故对原告要求赔偿租房损失的诉讼请求原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决：“一、被告天津市津丽湖投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告赵道理、许佩芸、赵亦婕逾期交房违约金86553.94元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告赵道理、许佩芸、赵亦婕的其他诉讼请求。案件受理费减半收取2061.5元，由原告赵道理、许佩芸、赵亦婕承担1080.5元，由被告天津市津丽湖投资有限公司承担981元。”判决后，天津市津丽湖投资有限公司不服提起上诉，要求撤销原审判决，改判上诉人不承担自2013年9月5日至2013年10月12日期间的违约金5000元。主要理由：诉争房屋在2013年9月5日已完成维修且被上诉人已在维修单上签字确认，但被上诉人仍不办理入住，拖延至2013年10月12日才办理入住手续。原审法院对此未予充分考虑，故上诉人上诉只同意承担2012年1月1日至2013年9月5日期间的违约金，要求二审予以改判。被上诉人赵道理、许佩芸、赵亦婕则认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明的事实与原审法院查明的一致。上诉人二审期间没有提供新证据。本院认为，当事人对自己的主张有义务提供证据加以证明。上诉人上诉主张诉争房屋于2013年9月5日已经维修完毕，具备办理入住的条件，违约责任的承担应以该日为截止日期。对此，上诉人负有举证义务。然，二审审理期间，上诉人对其上述主张未能提供证据证实，故上诉人的该项上诉主张，因缺乏证据，本院不予支持。原审法院根据本案查明的事实所作处理正确，本院予以维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人天津市津丽湖投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 崔 军审 判 员 包 颖代理审判员 李 茜二〇一五年一月十九日书 记 员 于明辉速 录 员 周晓琳 关注微信公众号“”