（2015）三中民终字第00334号

裁判日期: 2015-01-19

公开日期: 2015-03-26

案件名称

时红伟与北京华都安然物业管理中心物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第三中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

时红伟,北京华都安然物业管理中心

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

北京市第三中级人民法院民事判决书（2015）三中民终字第00334号上诉人（原审被告）时红伟，女，1968年7月4日出生。委托代理人潘庆林（时红伟之夫），1971年4月29日出生。被上诉人（原审原告）北京华都安然物业管理中心，住所地北京市朝阳区安外外馆东街**号。法定代表人于国明，经理。委托代理人刘峰，男，1963年12月1日出生，北京华都安然物业管理中心房管科科长。委托代理人徐宣，女，1962年11月5日出生，北京华都安然物业管理中心客服部主任。上诉人时红伟因与被上诉人北京华都安然物业管理中心（以下简称华都安然中心）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第27786号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由法官蒋巍担任审判长，法官霍思宇、李冉组成的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华都安然中心在一审中诉称：时红伟在华都安然中心管辖的涉案房屋居住，建筑面积为56.47平方米，每年应交物业费872.27元。华都安然中心所主张的物业费包括的项目为工人工资、管理费、绿化费、化粪池清掏费、公共设施及设备综合维护费、垃圾清运费、营业税及附加税。时红伟自2007年至2013年拖欠华都安然中心物业费6105.89元。现诉至一审法院，要求时红伟支付自2007年1月1日至2013年12月31日7个年度的物业费6105.89元。时红伟未到庭参加2014年8月11日的开庭，但其委托代理人于庭前提交了书面答辩状、于庭后到庭进行了谈话，主要答辩意见为：时红伟在北京还有一套房子，每年足额按时交纳物业费。时红伟对华都安然中心的物业管理和服务忍无可忍。华都安然中心严重侵权，为获利出租其管理的房屋给郭林家常菜，但其缺乏有效的管理，占用公共区域违章搭建简易房屋，夜间大货车进出扰民，致使时红伟的生活受到严重影响，此问题时红伟向华都安然中心反映过，华都安然中心也做了一些工作，但未得到有效解决。华都安然中心物业服务严重缺失，擅自减小绿化面积。时红伟从2008年开始提出停车位申请，但华都安然中心一直答复没有车位了，时红伟把车停在自家窗户外，华都安然中心多次驱离，那里却经常停别人的车。双方未签订物业服务协议。诉讼时效是两年，在两年范围内也不应该全额支付物业费。华都安然中心向时红伟催缴过物业费，但未给过时红伟书面材料。一审法院经审理查明：2006年12月6日，时红伟购买了涉案房屋。涉案房屋建筑面积为56.47平方米。2005年1月1日，北京华都集团有限责任公司（甲方）与华都安然中心（乙方）签订《物业服务委托合同》，约定甲方续聘乙方提供物业管理服务，物业管理区域为外馆东街50号院（院内三栋住宅楼，居民总数242户）和曙光里家属院，物业服务收费标准执行政府指导价，由乙方按建筑面积计算，向有关单位和个人按年度收取，委托管理期限自2005年1月1日至2010年12月31日止。后附有（1997）196号《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》。2008年1月1日，北京华都集团有限责任公司（甲方）与华都安然中心（乙方）签订《物业服务委托合同》，约定甲方续聘乙方负责物业经营和管理服务，物业经营和管理区域为外馆东街50号院（院内三栋住宅楼，居民总数242户，机动车停车泊位50辆）和曙光里家属院，物业服务收费标准执行政府指导价，由乙方按房屋建筑面积计算，向有关单位和个人按年度收取，委托管理期限自2008年1月1日至2015年12月31日。《物业服务委托合同》后附有物业服务收费标准，包括工人工资每年6.04元／㎡、管理费每年2.40元／㎡、绿化费每年0.55元／㎡、化粪池清掏费每年0.30元／㎡、公共设施及设备综合维护费每年4.82元／㎡、垃圾清运费每年每户30元，营业税及附加税为合计金额的5.5%。华都安然中心称其收取物业费的依据为上述合同，北京华都集团有限责任公司为涉案房屋所在小区的大产权单位，该区域属于北京华都集团有限责任公司的职工家属宿舍，后进行房改售房。华都安然中心提交了律师函、物业管理费一览表及催缴欠费通知，用于证明华都安然中心向时红伟催缴过物业费，但时红伟不收该些材料，时红伟对该些证据不认可。华都安然中心提交了《关于对朝阳区物业服务企业开展等级评定及“三优评价”工作的通知》及《2012年度朝阳区物业服务企业等级评定结果的通报》，用于证明其物业服务合格。时红伟对此不认可。华都安然中心提交了维修单、记录表、日常工作检查登记表，用于证明华都安然中心提供了物业服务。时红伟对此认可。时红伟在庭后提交了照片，用于证明涉案房屋所在小区目前的情况。以上事实，有《物业服务委托合同》、维修单、记录表、日常工作检查登记表及当事人陈述等在案佐证。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，合同双方均应依照约定履行各自的合同义务。本案中，华都安然中心根据《物业管理委托合同》为涉案房屋所在小区提供物业服务，华都安然中心与时红伟之间就涉案房屋形成了物业服务合同关系。华都安然中心为涉案房屋提供了物业服务，时红伟应给付物业费用，现华都安然中心主张数额并无不当，故一审法院对华都安然中心之诉讼请求依法予以支持。时红伟主张华都安然中心提供物业服务不到位，但证据不足，故一审法院对此意见难以采信。关于时红伟提到的诉讼时效问题，因华都安然中心对时红伟进行过催缴，且考虑到物业服务的持续性及特殊性，故一审法院对时红伟的此抗辩意见不予采信。时红伟经一审法院合法传唤，无正当理由未参加庭审，视为其放弃相关权利，一审法院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：时红伟于判决生效之日起七日内给付北京华都安然物业管理中心自二○○七年一月一日至二○一三年十二月三十一日的物业费六千一百零五元八角九分。如果未按判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。时红伟不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其上诉理由是：一、华都安然中心的服务侵犯业主权益，擅自占用和出租小区公共空间获利。1.华都安然中心侵犯业主权益，擅自在公共区域内违章搭建并出租获利，这部分收入应归全体业主享有。2.华都安然中心违反物业合同，擅自减小绿化面积，侵犯业主利益，把减小的绿化面积改造为停车位出租获取的收入应归全体业主所有。二、华都安然中心物业服务缺失，服务质量达不到物业合同要求和相关法律规定的标准，应该核减物业费标准。三、物业服务委托合同不能作为本案判决的依据。北京华都集团有限公司在没有得到业主或业主委员会的授权的前提下，与华都安然中心续签了物业合同。该合同不能代表业主意志。四、一审判决程序存在瑕疵。一审判决审查证据不全面，没有对现场进行勘察。一审法院没有考虑时红伟对于诉讼时效的抗辩。五、一审判决未能考虑案件的社会影响，盲目支持没有服务意识的华都安然中心。综上，时红伟不服一审法院判决，上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.发回重审或依法改判，判决华都安然中心按减收标准征收诉讼时效内欠缴物业费，年度减收幅度以华都安然中心物业合同收费标准核减华都安然中心非法出租小区公用空间所得收入，酌情考虑华都安然中心服务缺失。时红伟未向本院提交新的证据。华都安然中心针对时红伟的上诉理由答辩称：认可一审判决，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持，不同意时红伟的上诉请求。时红伟对于公共面积相关阐述与本案无关。时红伟购买涉案房屋之前小区就有餐饮企业经营，时红伟自愿购房，现以此为由不缴纳物业费是恶意欠缴行为。关于小区收取的停车费在财务账务管理上计入其他收入项目，作为充抵物业费不足。华都安然中心多次催缴时红伟物业费，时红伟以各种理由拒缴物业费，2007年开始时红伟一直住在涉案房屋，享受物业服务，应当缴纳物业费。华都安然中心在二审期间向本院提交如下证据：1.2011年房改售房备案，用以证明家属院房屋性质是房改售房。2.北京市国土资源和房屋管理局关于房改房上市后向产权人收取物业管理费的复函，用以证明时红伟应该按照小区物业费收费标准缴纳物业费。本院经审查认为，华都安然中心在二审期间提交的证据，其在一审审理过程中未提交，该证据亦不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条规定的“新的证据”的范畴，故本院对该两份证据不予采信。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实无异。上述事实，有当事人陈述在案佐证。本院认为：时红伟在涉案房屋居住，华都安然中心依据《物业管理委托合同》为涉案房屋所在小区提供物业服务。华都安然中心与时红伟之间形成物业服务合同关系。华都安然中心应当依约提供物业服务，时红伟应给付物业费用。时红伟主张保安费及卫生费已缴纳至华都安然中心，但就此未提交相关证据，华都安然中心对此亦不予认可。故关于时红伟主张的该项上诉理由，缺乏依据，本院对此不予采信。时红伟主张华都安然中心提供的服务不到位，但对此未提出充分有效证据予以证明，故时红伟的该项主张不足以构成其拒缴物业费的理由。时红伟主张华都安然中心的起诉已经超过诉讼时效，一审法院结合华都安然中心催缴事实并考虑物业服务的持续性及特殊性，认定未超过诉讼时效，于法有据，并无不当。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费25元，由时红伟负担（北京华都安然物业管理中心已预交，时红伟于本判决生效之日起七日内给付北京华都安然物业管理中心）。二审案件受理费50元，由时红伟负担（已交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　　蒋　巍代理审判员　　霍思宇代理审判员　　李　冉二〇一五年一月十九日书　记　员　　罗雅竺搜索“”