（2014）盐民终字第03065号
裁判日期: 2015-01-19
公开日期: 2015-02-27
案件名称
刘洋与陈友东、吴冬云房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省盐城市中级人民法院
所属地区
江苏省盐城市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘洋,陈友东,吴冬云
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）盐民终字第03065号上诉人（原审原告）刘洋，个体工商户。被上诉人（原审被告）陈友东，居民。被上诉人（原审被告）吴冬云（系陈友东之妻），居民。上诉人刘洋因与被上诉人陈友东、吴冬云房屋买卖合同纠纷一案，盐城市盐都区人民法院于2011年11月7日立案受理后，于2011年12月30日作出（2011）都潘民初字第0814号民事判决，上诉人刘洋不服该判决向本院提起上诉，后本院裁定撤销原判决，发回盐城市盐都区人民法院重审。该院于2013年4月25日立案后，于2013年6月18日作出（2013）都民初字第0751号民事判决。上诉人刘洋不服该判决提起上诉，本院再次裁定撤销（2013）都民初字第0751号民事判决，发回盐城市盐都区人民法院重审。该院于2014年1月22日受理后，于2014年7月16日作出（2014）都民初字第0025号民事判决。上诉人刘洋仍不服该民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审法院经审理查明，陈友东、吴冬云与刘洋曾发生过借款往来，现仍未全部偿还。2011年7月31日，陈友东、吴冬云与刘洋签订了一份房屋买卖协议，约定：陈友东、吴冬云将其所有的坐落于盐城市盐都区解放南路都市豪庭7号楼302室的房屋出售给刘洋；该房作价为陆拾伍万元，于本协议签订之日起首付贰拾捌万元整，余款在该房过户手续办结束之日起付清，交付房屋日期为2011年9月30日；如陈友东、吴冬云反悔，可以在2011年9月30日前还清刘洋首付购房款，刘洋同意此协议无效，陈友东、吴冬云没有付清刘洋房款前，不得将此房屋转让他人；该房现有按揭贷款大约叁拾伍万元，交房后由刘洋以陈友东、吴冬云名义归还抵算购房价款；陈友东、吴冬云承诺在刘洋归还完按揭贷款后一个月内协助刘洋办理该房过户手续，费用由双方平分承担。协议还对其他事项作了约定。签订协议当日，陈友东、吴冬云以其欠刘洋的借款借条抵算28万元购房首付款，同时向刘洋出具一份收条，载明：本人陈友东、吴冬云至今收到刘洋购房首付款人民币贰拾捌万元整。嗣后，陈友东、吴冬云不同意将上述房屋出售给刘洋，亦未将买卖协议载明的28万元首付购房款退还刘洋，并为其所借高利贷之事与刘洋进行交涉未果。原告遂诉至一审法院，要求两被告立即向其交付盐城市盐都区解放南路都市豪庭7号楼302室房屋，并协助其办理产权变更手续；另要求两被告自2011年9月30日起自房屋交付之日止承担每月1000元的房屋租金。一审法院经审理作出（2011）都潘民初字第0814号民事判决书，驳回原告刘洋的诉讼请求。原告刘洋不服判决，以原判认定事实错误、适用法律不当及审理程序违法为由向本院提起上诉。2012年12月12日，本院以一审判决违反法定审理程序可能影响案件正确判决，裁定撤销该院（2011）都潘民初字第0814号民事判决；发回盐城市盐都区人民法院重新审理。2013年4月25日，一审法院立案受理后，依法公开开庭进行了审理，于2013年6月18日作出（2013）都民初字第0751号民事判决，驳回原告刘洋的诉讼请求。原告刘洋不服该院再次作出的判决，向本院提起上诉。2014年1月7日，本院以本案适用简易程序明显违反法律规定，裁定撤销该院（2013）都民初字第0751号民事判决，发回盐城市盐都区人民法院重审。一审法院在案件重审中，刘洋陈述两被告实借其40多万元，其现手中还有三张借条计12万元。2011年7月，给被告的28万元房屋首付款是现金给付。刘洋的该陈述与2011年12月7日，在潘黄法庭开庭时“陈友东向我借款，用借条相抵充”的陈述相矛盾。陈友东陈述，原告手中的三张借据，其中3万元我己归还，原告没有将借条退给我。另两张借据，是以前借款所欠的利息打的借条。审理中，经一审法院释明，刘洋坚持以房屋买卖关系，主张要求陈友东、吴冬云交付房屋、协助过户，对诉讼请求未予变更。一审法院另查明，本案案涉房屋位于盐城市都市豪庭7幢302室（建筑面积127.97㎡）、7幢40室（建筑面积6.88㎡）系被告吴冬云所有，被告陈友东系共有权人，两被告以该房屋于2010年3月3日向中国银行股份有限公司盐城城中支行办理抵押贷款，他项权利证号为044600，抵押权利值为375000元，抵押期限至2029年7月3日；又于2010年12月19日向郭刚设立了抵押，他项权证号为0004739，抵押权利值为200000元，抵押期限至2011年6月8日。截止，2014年6月底，尚欠中国银行股份有限公司盐城城中支行抵押贷款318422.21元。一审法院认为：民事法律行为是公民设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为；民事法律行为应当具备行为人意思表示真实的条件。原、被告虽签订了一份房屋买卖协议，但根据双方当事人的陈述，应认定为两被告因暂时无法偿还所欠原告借款而与原告签订的房屋买卖协议，协议中亦约定如两被告反悔，可以在2011年9月30日前还清原告首付购房款；两被告出具给原告的收到购房首付款的收条亦是以两被告欠原告借款的借条抵算；原告诉称的事实中亦明确“双方约定于当年9月30日前要么还清借款，要么交付房屋”，故原、被告所签订的房屋买卖协议实系双方对归还借款期限及逾期还款后果的约定，实际是双方以借贷为目的签订房屋买卖合同作为担保，原、被告并没有买卖案涉房屋的真实意思表示，故原、被告之间名为房屋买卖关系，实为民间借贷关系。在庭审中，原告坚持以房屋买卖关系主张权利，缺乏事实和法律根据，不予支持。遂判决：驳回原告刘洋的诉讼请求。原审案件受理费210元，财产保全费1020元，合计人民币1230元，由原告刘洋负担。上诉人刘洋不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1.一审判决认定本案房屋买卖协议“名为买卖，实为担保”错误；2.一审判决适用法律不当，案涉合同应合法有效。请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审。被上诉人陈友东、吴冬云共同答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉人的上诉请求，维持原判。本院二审查明的事实与一审相同，对一审法院查明的事实本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定：民事法律行为应以行为人意思表示真实为条件。本案中，上诉人与两被上诉人之间存在借贷往来并均认可尚有欠款未能清偿。双方签订案涉房屋买卖协议，在被上诉人仍有借款未归还的情况下，双方未对借贷往来进行结算而上诉人称支付部分房款的行为与常理不符，且上诉人在一、二审中对于28万元房款交付方式的陈述前后矛盾，亦未能举证证明其交付房款的事实。结合案涉房屋买卖协议中“如甲方（两被上诉人）反悔，可以在2011年9月30日前还清乙方（上诉人）首付购房款，乙方同意此协议无效”的约定，应认定双方签订房屋买卖协议的目的是为两被上诉人所欠债务作出担保，即双方名为房屋买卖关系实为民间借贷关系，应当认定上诉人与被上诉人之间签订案涉房屋买卖协议并非真实意思表示，其所作民事行为不具有法律效力，故上诉人以该房屋买卖合同合法有效为由主张两被上诉人履行房屋买卖合同的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费210元，由上诉人刘洋负担。本判决为终审判决。审 判 长 周联联代理审判员 樊丽萍代理审判员 臧 峰二〇一五年一月十九日书 记 员 吴思懿