（2014）盐民终字第02794号
裁判日期: 2015-01-19
公开日期: 2015-02-27
案件名称
毛春明与盐城鹏程塑业有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省盐城市中级人民法院
所属地区
江苏省盐城市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
盐城鹏程塑业有限公司,毛春明
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）盐民终字第02794号上诉人（原审被告）盐城鹏程塑业有限公司，住所地大丰市万盈镇工业园区4排2幢。法定代表人张燕，该公司董事长委托代理人吴亚勤。被上诉人（原审原告）毛春明，个体工商户。上诉人盐城鹏程塑业有限公司（以下简称鹏程公司）因与被上诉人毛春明房屋租赁合同纠纷一案，不服大丰市人民法院（2013）大南民初字第0417号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审法院经审理查明，2011年1月4日，原、被告签订房屋租赁合同一份，载明：“甲方：吴亚勤，乙方：毛春明。一、乙方租用甲方位于万盈镇中小企业园内四排二幢厂房南半边及北半边楼房，用于合法生产经营。租期五年，租金一年一付，先付后用，第一年期限为2011年元月20日-2012年元月19日，房租第一年、第二年每年3万元，第三年、第四年、第五年每年3.5万元。第一年租金在2011年元月15日前交清。二、甲方确保水、电（15KVA）到位，电到西墙角，水到附房，水电费用由乙方承担。三、厂房内吊顶及墙面粉刷由乙方自己负责，但施工方案需经甲方同意，不得野蛮施工，中间隔墙高度3.3米，由甲方负责，费用1万元，由乙方预付给甲方，从第五年租金中扣除。四、乙方预付房租定金1万元后，开始进场施工。五、乙方租用期间不得改变房屋结构，未经甲方同意，不得转租，乙方生产经营中的各项税费由乙方承担，与甲方无关。六、如因甲方原因，造成乙方损失，皆由甲方承担经济责任。七、租期到期后，乙方有优先承租权。八、未经事宜，双方协商解决，协商不成，可申请大丰市人民法院依法解决。此协议一式三份，甲、乙双方、见证人各执一份，双方签字后生效。见证人：朱义平（签字）甲方：吴亚勤（签字）乙方：毛春明（签字）。”协议签订后，原告毛春明于当天支付租房定金10000元，于2011年1月17日支付租金20000元，于2011年2月1日支付第一年租金余款10000元。租金支付后，原告毛春明进场装修使用。2011年11月20日，被告原法定代表人吴亚勤收到大丰工商局《责令改正通知书》，该通知书载明：“吴亚勤：经查，你（单位）于2011年1月30日在大丰市万盈镇中小工业园七排2幢从事缝纫加工业务行为，违反了《无照经营查处取缔办法》第四条的规定，根据《中华人民共和国行政处罚法》第二十五条的规定，现责令你（单位）壹个月内（时间）改正上述违法行为。盐城市大丰工商行政管理局，2011年11月20日。”2011年12月，被告鹏程公司以原告毛春明未办理工商营业执照等相关经营手续、私拉电线给中小企业园内其他企业用电、未经其同意将厂房部分区域转租给他人存放电动车为由，要求与原告毛春明解除房屋租赁合同，并通过当面送达、在原告所租赁的厂房张贴等方式向原告毛春明送达《解除合同通知书》，该通知书载明：“毛春明：本人于2011年1月4日与你签订了《房屋租赁合同》一份，在合同履行期间，因你违反合同第一条、第五条规定，虽然本人数次通知你全面履行合同，但你没有。现根据《合同法》的规定，本人特书面通知你解除《房屋租赁合同》，请你于2012年1月20日前将租赁房屋交付给本人。特此通知！通知人：吴亚勤。2011年12月20日。”2012年1月16日，原告毛春明通过邮政储蓄银行汇款30000元给被告原法定代表人吴亚勤支付房屋租金，吴亚勤拒收。2012年2月10日，原、被告发生纠纷，经万盈派出所出警处理，双方未能形成一致意见，接处警工作登记表载明：“……2012年2月10日早上7时许，吴亚勤到原告毛春明承租的厂房内，以原告毛春明无工商营业执照为由要求解除租赁合同，双方发生纠纷。”2012年2月29日，原、被告再次发生纠纷，原告毛春明生产车间用电被切断，万盈派出所出警后进行调解，双方达成调解协议，载明：“1、从现在起（2012年2月29日上午10时）至2012年3月10日上午10时前，吴亚勤不阻挠毛春明的生产；2、供电公司工作人员将吴亚勤房子的电接好，毛春明使用至这批货生产结束为止；3、若这批货在10天内生产结束，毛春明停止生产，与吴亚勤将房屋租赁问题处理好再说；4、在这批货生产结束之前，不超过10天，吴亚勤不得干涉毛春明的生产。当事人：毛春明（签字）吴亚勤（签字）2012、2、29。”2012年3月10日上午，原、被告再次发生纠纷，万盈派出所接处警工作登记表载明：“毛春明向吴亚勤承租万盈工业园区一厂房，租期5年，自2011年1月始。2011年底，吴亚勤欲单方面解除租赁合同关系，多次到毛春明承租的厂房内，切断电源要求解除租赁合同，双方发生纠纷、2012年3月10日上午，吴亚勤再次来到厂房内闹事。民警到现场要求双方必须通过合法途径解决此纠纷，不允许发生违法犯罪行为。”因纠纷未能解决，2012年3月14日，原告毛春明诉至一审法院，请求判令：吴亚勤继续履行双方签订的厂房租赁合同，停止妨碍生产并恢复供电；赔偿原告因被告断电造成的停工期间经济损失510元／天，以及因停工造成无法按期交货，支付案外人扬州烟花三月日化公司的违约金8400元。自2012年3月10日起，讼争厂房处于停工状态。一审法院组织双方约定于2012年9月3日到场进行恢复供电，因原告不予配合未果。2012年9月10日，一审法院以被告主体不适格为由驳回原告毛春明的诉请。2013年10月15日，原告毛春明以鹏程公司为被告诉至一审法院，请求判决：解除双方签订的房屋租赁合同；被告赔偿其装潢损失49030元、停业损失71125元，罚款损失8400元、培训工人工资损失32000元，计160555元；被告返还其隔墙费用10000元；诉讼费用由被告承担。2013年12月12日，原告毛春明申请一审法院委托鉴定机构对其在租赁厂房内的装修及车间布置的损失进行评估。2014年3月14日，大丰市物价局价格认证中心对原告所列的吊顶、地坪、隔墙、涂料、电器电路作出了价格鉴定为23814元。一审法院另查明，讼争厂房的所有权人及土地使用权人为被告鹏程公司，土地使用权类型为出让，房产证登记时间为2011年1月27日。吴亚勤在签订房屋租赁合同时，系鹏程公司的法定代表人，拥有该公司90%的股份，吴亚勤妻子张燕拥有该公司10%的股份。2012年8月31日，被告鹏程公司法定代表人变更为张燕。原告毛春明于2012年2月10日取得字号为“大丰市万盈春明拖鞋加工厂”的个体工商户营业执照，执照有效期自2012年2月10日至2016年2月10日。租赁期间讼争厂房电费由原告毛春明缴纳，缴费用户名为“盐城鹏程塑业有限公司”。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案所涉厂房的所有权登记于被告鹏程公司名下，吴亚勤在签订房屋租赁合同时系鹏程公司的法定代表人及控股股东，具有代表被告鹏程公司的资格，其与原告毛春明签订并履行房屋租赁合同，应当认定为职务行为。吴亚勤与原告毛春明签订的租赁合同的效力直接约束被告鹏程公司与原告毛春明。吴亚勤主张解除厂房租赁合同，并切断涉案厂房电线，双方对租赁合同是否解除发生争议时，吴亚勤的身份尚为鹏程公司的法定代表人，其行为亦应当认定为代表公司行使职权，系职务行为，相关法律后果亦应当由鹏程公司承担。原、被告双方订立租赁合同时未约定解除合同的条件，合同履行过程中双方亦未达成解除合同的一致意见。原告毛春明未办理工商营业执照等相关经营手续、私拉电线给其他企业等行为属于公共行政管理领域，理应由国家有关公共管理领域的法律、行政法规予以调处，不应成为被告鹏程公司单方解除合同的理由，即原告的行为不属被告可单方解除合同的法定情形。被告鹏程公司另以原告私自转租为由解除合同，因被告未提供证据证实原告转租的情形，故被告据此单方解除合同没有事实依据。综合以上两点，被告鹏程公司虽通过邮递、张贴公告、当面告知等方式送达原告解除合同通知书，但并不产生解除合同的法律效力。原、被告间订立的房屋租赁合同仍对双方具有合同约束力，双方仍应按约履行各自义务。被告鹏程公司多次切断电源导致原告无法正常生产经营构成严重违约，导致原告无法实现合同目的，原告以此为由提出解除房屋租赁合同的诉请符合法律规定，依法予以支持。被告鹏程公司违约后，原告可向被告主张赔偿损失，但应当采取适当措施防止损失的扩大。原告没有采取适当措施致使损失扩大，不得就扩大的损失要求赔偿。关于原告主张的装潢损失一审法院已依原告申请委托大丰市物价局价格认证中心作出价格鉴定。原告以其于2012年3月10日实际停产为由对鉴定的基准日提出异议。一审法院认为原告第一次起诉时，法庭已向原告释明被告主体不适格，可追加鹏程公司为被告，但原告不同意追加。一审法院驳回原告诉请后原告于2013年10月再次起诉，对此期间的折旧损失属原告未采取适当措施导致的扩大损失，依法应由原告自行承担，物价鉴定中心鉴定的基准日并无不妥，对原告的异议不予采纳。被告鹏程公司对此鉴定亦有异议，但未提出重新鉴定的书面申请，亦不予采纳。原告主张的罚款损失8400元，因原告未提供足够证据予以证实，不予支持。关于原告主张的停业损失71125元、培训工人工资损失32000元，因其未提供证据予以证实，不予支持。关于原告主张的返还隔墙费用问题，根据合同约定，设置隔墙（东西方向）属于被告应当履行的义务，隔墙产生的该费用应当由被告承担，被告应返还原告预付的10000元隔墙费用。一审法院遂判决：一、原告毛春明与被告鹏程公司的房屋租赁合同解除；二、被告鹏程公司赔偿原告损失33814元。案件受理费3712元，由原告毛春明负担3067元，被告鹏程公司负担645元。上诉人鹏程公司不服上述一审判决，向本院提起上诉称：1.一审判决认定事实错误，上诉人已于2011年12月20日通过邮递、当面送达、张贴等方式向被上诉人送达了解除合同通知书，被上诉人未在法定异议期限内向法院起诉，故该解除合同通知书已生效，双方合同已经解除；2.导致双方合同解除是由于被上诉人有重大违约行为，上诉人在履行合同过程中没有违约行为，被上诉人的装潢损失应由其自行承担。另合同已经解除，被上诉人应当将所租赁房屋恢复原状并返回上诉人，其非法占用期间的损失应自行承担；3.被上诉人于2012年3月14日已就诉争事实向原审法院起诉，且在诉讼中明确放弃权利，不追究上诉人责任，故原审法院不应再次受理，应驳回被上诉人的诉讼请求。请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的原审诉讼请求。被上诉人毛春明答辩称：1.被上诉人没有收到上诉人邮寄的解除合同通知书，上诉人当面送达和张贴均在2012年3月份，被上诉人也在当月向大丰市人民法院起诉，并未超出异议期限，故合同并未解除，一审判决上诉人赔偿被上诉人损失符合法律规定；2.被上诉人于合同签订后已办理了营业执照，并无转租房屋行为，且按期缴纳房租但上诉人拒收，被上诉人已履行合同义务，没有违约行为，上诉人多次切断电源使被上诉人被迫停产，造成订单及人工损失，故被上诉人要求解除合同并赔偿损失有法律依据。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。本院二审查明的事实与一审相同，对一审判决查明的事实本院予以确认。本院认为：1.上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效。合同中未约定解除合同的条件，履行过程中双方亦未就合同解除事宜重新约定或达成一致意见，故上诉人主张合同解除应符合法定解除条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。被上诉人租赁上诉人厂房从事个体拖鞋加工，上诉人所称的被上诉人存在未能及时办理营业执照等行政审批手续、私拉电线等行为属于公共行政管理领域，且并不影响双方租赁合同的目的实现，不符合当事人可以单方解除合同的法定情形。上诉人另称被上诉人私自转租厂房，但未提供相应证据予以证实，本院不予采信。故上诉人主张被上诉人存在违反双方合同第一条合法经营、第五条不得转租的违约行为，其有权解除合同的上诉理由，与合同约定不符，亦无事实和法律依据，本院不予支持。2.公安机关的出警记录证实上诉人存在多次切断电源，阻挠被上诉人生产的行为，客观上造成被上诉人无法正常生产经营，已构成根本违约，上诉人应承担相应的违约责任。被上诉人主张解除合同并要求上诉人赔偿损失符合法律规定，一审依据双方合同约定及司法鉴定意见认定上诉人赔偿被上诉人装潢损失及隔墙费用33814元于法有据，应予支持。对上诉人主张因被上诉人存在违约行为而导致的损失应由其自行承担的上诉理由，本院不予采信。3.被上诉人于2012年3月份起诉吴亚勤的案件中，不同意追加上诉人参加诉讼并不表明对自身权利的放弃。在该案判决生效并明确合同相对方主体为上诉人后，被上诉人重新向上诉人主张权利不违反法律规定，人民法院应当受理。因此对上诉人提出被上诉人已在前案中放弃自身权利的上诉理由，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3172元，由上诉人盐城鹏程塑业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 周联联代理审判员 樊丽萍代理审判员 臧 峰二〇一五年一月十九日书 记 员 周亚梅 微信公众号“”