（2015）沈中民二终字第38号
裁判日期: 2015-01-19
公开日期: 2015-11-30
案件名称
上诉人沈阳恒隆地产有限公司与被上诉人关丽霞房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沈中民二终字第38号上诉人（原审原告）：沈阳恒隆地产有限公司，住所地：沈阳市沈河区。法定代表人：姚永聪，系该公司总经理。委托代理人：赵惠兵，系北京隆安律师事务所沈阳分所律师。委托代理人：董晶，男，1978年12月10日出生，汉族。被上诉人（原审被告）：关丽霞，女，1964年3月3日出生，锡伯族，无职业，住址：沈阳市沈河区。上诉人沈阳恒隆地产有限公司（以下简称“恒隆地产公司”）因与被上诉人关丽霞房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2014）沈河民二初字第462号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法由审判员周濛担任审判长，审判员姜会军（主审）、代理审判员朱闻天组成合议庭，于2014年12月30日公开开庭进行了审理，上诉人恒隆地产公司的委托代理人赵惠兵、董晶，被上诉人关丽霞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2013年9月1日，原告作为出租方（甲方），被告作为承租方（乙方），签订《皇城恒隆广场商场房屋租赁合同》，约定甲方将皇城恒隆广场318号铺位租赁给乙方，租赁面积为53平方米，乙方在该房屋内经营“法娜贝尔”品牌经营。租赁期限自自2013年9月1日起至2014年8月31日止，关于租金金额，约定：租金的计算方法分为基本租金与营业租金两种，以两者之中较高者为当月适用租金。基本租金于交付起算的第一年内，每月人民币8056元。营业租金于交付起算的第一年内，该房屋当月的月营业额的18%，管理费为每月人民币3710元。该房屋内由乙方发生的水费、电费、煤气费、通讯费用的实际金额，乙方根据本合同的规定应支付的所有其它款项及有关国家、地方规定应由承租方缴纳的费用。收银机租用费每台每月人民币300元，共计每月人民币300元。关于保证金，自交付日起第一年为人民币22570元，商品质量保证金人民币5000元，收银机押金人民币900元。合同第四条约定：“……若乙方出现违约情形，在不影响甲方根据法律、法规及本合同的约定所享有的其它权利的前提下，甲方有权取消乙方的装修期（无论乙方是否已享有），在这种情况下，视为乙方自始不享有前述装修期，乙方须立即向甲方补交装修期的所有租金。”第十一条约定：“于合同期届满或提前解除时，乙方应交回该房屋且甲方有权收回该房屋。乙方完全履行以下各项义务，方视为乙方交回了该房屋。未能按时履行以下任何义务，视为乙方未按时交回该房屋：1、乙方应在合同期届满或提前解除前的三十（30）日内与管理处联系交回该房屋事宜，且应在合同期届满或提前解除日至少二（2）日前停止营业及开始恢复原状工程。甲方克自行或要求乙方在该房屋或其周围安装装修围板，相关费用由乙方承担。2、于合同期届满或提前解除时，乙方交回该房屋应符合如下状态：该房屋连同其内甲方提供的附属设施在与附件二所列及验收表一致或者甲方书面认可的可使用及良好的使用状态（合同期内该等设施的自然损耗除外）；该房屋内乙方装修、设备、设施、物品应全部移除，该房屋整体整洁。3、于合同期届满或提前解除时，乙方应将其向甲方租用的收银机、甲方提供的局域网线及网线接线盒在可使用及良好的使用状态下交还甲方。4、于合同期届满或提前解除时，乙方应将通向该物业各部分的锁匙（如有）交还甲方。……”。第十五条约定：“1、除本合同另有规定外，在整个合同期内，除开业日所在的历月外，乙方须于每个历月的第一（1）日前向甲方预先缴付当月的基本租金、管理费。……”。第十七条约定：“……（2）若乙方违反本合同或甲方根据本合同约定有权向乙方追偿或追讨任何费用或款项的，甲方有权从保证金中作出抵扣或没收全部保证金，并要求乙方于甲方书面通知后十四（14）日内予以补足或重新交付保证金。……第二十五条约定：“下列任何时间之一或多项发生，视为乙方违约：（1）乙方逾期支付、以任何理由抵扣或拒绝支付其于本合同项下任何应付款项，或逾期补足或重新缴纳保证金，且逾期超过十四（14）日的（无论甲方有否向乙方作出任何形式的催付）；（2）乙方未按时办理该房屋交接手续且逾期超过十四（14）日，或未按时交回或未按本合同约定的条件交回该房屋的；（3）乙方擅自提前解除本合同的；……出现乙方违约情形的，在不影响甲方根据法律、法规及本合同的规定所享有的其它权利的前提下，甲方有权选择采取以下一项或多项措施：（a）要求乙方限期纠正；……（g）涉及需作出某项行为（如修复、将房屋恢复原状至本合同约定的状态或杀灭虫害等）的义务的，自行或聘请第三方完成乙方未能完成的义务，由此引起的费用及开支由乙方承担；……（d）涉及支付义务的，每延迟一日，向乙方收取延迟支付款项千分之一（1‰）的滞纳金。滞纳金的计算期自上述各项费用应付之日起开始计算，直至乙方付清所有前述的费用的本金、滞纳金和其它相关的费用止；……（l）提前解除本合同，收回该房屋，并取消乙方的装修期（无论乙方是否已享有）。在这种情况下，视为乙方自始不享有装修期，乙方须全额向甲方补交装修期的租金。除此之外，乙方还应向甲方支付相当于届时三（3）个月基本租金及三（3）个月管理费之和的违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应照实赔偿。乙方同意上述违约金及甲方损失可从保证金中直接抵扣，而不需经乙方的同意。保证金不足以抵扣的，甲方有权直接在乙方预先支付的任何费用或尚未结算的该房屋营业收入或留存于甲方的其它款项中抵扣，或可直接向乙方追偿。收回该房屋的权利包括但不限于在乙方不到场的情况下进入、占有该房屋并处理、移除乙方在该房屋内的任何财物；……”。第二十六条约定：“若出现下列任何情形，甲方有权在事先书面通知乙方后立即解除本合同，双方互不承担违约责任：……6、如乙方连续四（4）个月营业租金未超过当月基本租金的；……”。2013年9月1日，原告将租赁场地交付被告。被告交付原告保证金人民币22570元，POS机保证金人民币900元，质保金人民币5000元，合计为人民币28470元。被告自该时起使用该租赁场地开店经营。原告2014年1月7日书面催告函通知，告知因被告未缴纳租金原告于2014年1月10日给该店停电，被告即撤场。现原告主张其于2014年3月10日向被告发出解除合同通知，请求判令原告解除租赁合同的行为有效，并主张被告自2013年9月1日起开始欠缴各项费用，应由被告给付原告2013年9月1日至2014年3月10日期间的拖欠费用及给付场地恢复费用、提前终止合同违约金等。本案在审理过程中，经对现场勘查，该档口被告锁门持钥匙，原告亦将该门加连锁一把，内有被告装修棚顶、地面及墙面的等装修，并存有大量的货品。原审法院认为：原、被告之间签订的《皇城恒隆广场商场房屋租赁合同》，系原、被告真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性与禁止性规定，合法有效，双方当事人均应遵照合同履行义务。由于被告于2013年9月1日开始经营即欠租金，经原告催告仍未缴纳，原告予以停电后，被告自行从租赁店铺撤场，亦未表示缴纳所欠费用及继续经营，故租赁合同无法继续实际履行。原告在该情形下主张解除与原告之间的租赁合同，该行为合法有效。被告于2014年1月10日即停电之日，无法经营，该合同已实际解除，原告于2014年3月10日向被告发送邮件，通知被告解除合同，在未得到被告书面明确回复的情况下，现原告主张合同解除有效，不违反合同约定，本院予以支持。2014年1月10日，原告予以停电，故被告无法使用，在该日之前产生的租金、管理费等各项费用，被告应给付原告。由于在实际解除租赁合同之前，租赁合同处于正常履行状态，后系由于被告经原告多次催要拒交租金的行为，导致原告予以停电合同无法继续履行，故被告应承担合同解除的违约责任。关于租金数额按合同约定人民币35899.4元（2013年9月1日至2014年1月10日包括应交租金及营业租金）。关于管理费数额按合同约定人民币16036.8元（2013年9月1日至2014年1月10日）。关于电费数额按合同约定人民币4522.92元（2013年7月28日至2014年1月26日）。关于收银机租用费数额按合同约定人民币1297元（2013年9月1日至2014年1月10日）。关于原告主张被告应给付提前终止合同违约金的问题，应按合同约定即3个月的租金及管理费即人民币35298元（8056元＋3710元）×3个月。由于原被告均同意上述欠款由被告已交付的款项中抵扣，原告已交款合计人民币28470元，抵扣后的违约金数额为人民币6828元。关于原告主张被告给付场地恢复费用人民币22000元的问题。因原告主张的该数额无依据，应由被告自行恢复，如逾期不予恢复则由原告恢复，费用由被告按实际发生负担。关于原告要求被告给付迟延付款滞纳金的请求，按合同约定应从应缴纳之日（2013年9月1日）按应支付金额的（1‰）计算至本判决确定的给付之日。关于原告请求被告给付解除合同后的场地占用费8056元问题，因原告已将诉争档口加锁，被告无法腾空，原告又未举证证明其通知被告腾空房屋，否则加锁控制，故本院对此请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告关丽霞于本判决发生法律效力之日起15日内给付原告沈阳恒隆地产有限公司房屋租金人民币35899.4元；二、被告关丽霞于本判决发生法律效力之日起15日内给付原告沈阳恒隆地产有限公司管理费人民币16036.8元；三、被告关丽霞于本判决发生法律效力之日起15日内给付原告沈阳恒隆地产有限公司电费人民币4522.92元；四、被告关丽霞于本判决发生法律效力之日起15日内给付原告沈阳恒隆地产有限公司POS租金人民币1297元；五、被告关丽霞于本判决发生法律效力之日起15日内给付原告沈阳恒隆地产有限公司提前解除合同违约金人民币6828元；六、被告关丽霞于本判决发生法律效力之日起15日内给付原告沈阳恒隆地产有限公司迟延给付租金及管理费的违约金（自2013年9月1日至本判决确定的给付之日止，按欠款金额的日1‰计算）；七、被告关丽霞于本判决发生法律效力之日起15日内将租赁原告沈阳恒隆地产有限公司的经营场地恢复原状，如逾期不予恢复，由原告沈阳恒隆地产有限公司自行恢复，所需费用由被告关丽霞负担；八、驳回原告沈阳恒隆地产有限公司的其他诉讼请求。如被告关丽霞未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2840元，由被告关丽霞负担。宣判后，上诉人恒隆地产公司不服一审法院判决，向本院提起上诉，理由：1、原审已认定上诉人向被上诉人发出解除租赁合同函件的时间为2014年3月10日，但又认定涉案合同解除的时间为2014年1月10日，属于事实认定错误；2、原审认定上诉人将诉争档口加锁导致被上诉人无法腾空，进而对上诉人场地占用费的诉求不予支持属于事实认定错误。请求：撤销原判第一项、第二项、第八项，依法改判被上诉人支付上诉人房屋租金人民币52，011.37元、管理费人民币23，456.78元和场地占用费8，056元，由被上诉人承担全部诉讼费用。被上诉人关丽霞辩称：上诉人所述与事实不符。上诉人于2014年1月10日给我们来电，导致我方不能正常营业。另外，上诉人主张的场地占用费，因其不让我方拿货，因此我方无法清空，责任不在我方。本院查明事实与原审法院认定事实一致。另查明：涉案合同第二十五条第一款约定：……，“出现乙方（被上诉人）违约情形的，在不影响甲方（上诉人）根据法律、法规及本合同的规定所享有的其它权利的前提下，甲方有权选择采取以下或多项措施：……；（C）不经事先通知切断该房屋的水、电、煤气、通讯供应，直至乙方的违约行为得到纠正，因此所产生的一切后果应由乙方承担。”上述事实，有双方当事人的陈述及其提供的皇城恒隆广场商场房屋租赁合同、房屋所有权证书等证据材料在卷佐证，经庭审质证，本院依法予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因案涉《皇城恒隆广场商场房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且合同的内容不违反法律、行政法规的强制性与禁止性规定，故该合同应为合法、有效，双方当事人均应遵照合同履行义务。本案双方当事人的诉争焦点为：1、涉案合同解除的时间应如何认定；2、被上诉人应否给付2014年1月11日至2014年3月20日期间的房屋租金及管理费。关于涉案租赁合同解除的时间应如何认定问题，本院认为，因2014年3月10日，上诉人已向被上诉人发送邮件，通知被上诉人解除合同，故涉案租赁合同解除的时间应认定为2014年3月10日，而原审认定合同解除的时间为2014年1月10日证据不足，应予纠正。关于上诉人要求被上诉人给付至2014年3月10日租金及管理费的上诉主张，本院认为，因被上诉人于2013年9月1日开始经营即欠租金，期间，经上诉人多次催告后仍未缴纳，故被上诉人的行为已构成违约。而上诉人依据合同第二十五条第一款的相关约定，给被上诉人经营的商铺拉闸断电既符合合同约定，亦是督促被上诉人及时纠正违约行为。在此种情况下，被上诉人仍不交纳房屋租金，亦不撤离场地，因此，被上诉人应当承担继续交纳2014年1月11日至2014年3月20日期间的房屋租金义务。至于该期间的管理费问题，本院认为，因上诉人的断电的行为，导致被上诉人在此期间未能经营，该期间的管理费亦不能产生，故本院对上诉人的该项上诉主张不予支持。关于上诉人要求被上诉人支付从2014年3月11日至2014年3月20日期间占地费用的上诉主张，本院认为，因从上诉人提供的解除函件的通知内容可知，该函件只通知被上诉人解除合同的时间，亦未记载合同解除后要求被上诉人何时撤离场地等事项及其法律后果，故本院对上诉人的该项上诉主张不予支持。综上，原审判决适用法律错误，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销原审判决第八项即：“驳回原告沈阳恒隆地产有限公司的其他诉讼请求”；二、维持原审判决第二项、第三项、第四项、第五项、第六项、第七项；三、变更原审判决第一项即“被告关丽霞于本判决发生法律效力之日起15日内给付原告沈阳恒隆地产有限公司房屋租金人民币35，899.4元”为“被上诉人关丽霞于本判决发生法律效力之日起15日内给付上诉人沈阳恒隆地产有限公司房屋租金人民币元51，945.04元”；四、驳回双方当事人的其他诉讼请求。如未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；原审案件受理费2，840元，按一审判决执行；二审案件受理费2，840元，由上诉人沈阳恒隆地产有限公司负担1，420元，由被上诉人关丽霞负担1，420元。本判决为终审判决。审 判 长 周 濛审 判 员 姜会军代理审判员 朱闻天二〇一五年一月十九日书 记 员 王可一本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定适用法律错误的，依法改判； 微信公众号“”