（2015）牡民终字第2号
裁判日期: 2015-01-19
公开日期: 2015-01-20
案件名称
冯小红与房景春房屋租赁合同纠纷一案民事判决书
法院
黑龙江省牡丹江市中级人民法院
所属地区
黑龙江省牡丹江市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
冯小红,房景春
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第九条，第一百七十条第一款
全文
黑龙江省牡丹江市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）牡民终字第2号上诉人（原审被告）冯小红。被上诉人（原审原告）房景春。上诉人冯小红与被上诉人房景春房屋租赁合同纠纷一案，不服西安区人民法院（2014）牡西民初字第581号民事判决向本院提起上诉。本院于2014年12月22日受理后，依法组成合议庭审理此案，本案现已审理终结。被上诉人（原审原告）房景春在一审时诉称：2012年10月31日，原告之子房珂宇与被告签订房屋出租合同一份，合同约定，被告承租房珂宇位于牡丹江市西安区华隆二区1号楼104号门市房开旅店，租赁期限为二年，年租金43000元，如承租方拖欠房租，出租方可以解除合同收回房屋。2013年8月19日，房珂宇将上述房屋赠与给原告，并于2013年9月10日办理了房屋过户手续。2014年8月19日，原告在收取2014年下半年房租时，被告只交纳了10000元，并提出延长租赁期限二年等无理要求，原告没有答应，被告便开始拖欠剩余租金11500元。2014年7月末，原告按照出租合同的约定，通知被告解除房屋租赁合同，并腾退租赁的房屋，但被告一直不予理会。故诉讼到法院，要求被告立即腾退租赁原告的位于西安区华隆小区1号楼104号门市房屋，并支付所欠租赁费11500元。上诉人（原审被告）冯小红在一审时辩称：被告要求转租所经营的旅店，原告不同意，还恶意抬高房租，所以被告才没有交房费，被告欠原告租金11500元属实，被告同意给付原告所欠的租金，但是要求原告配合被告转租旅店，或重新续签房屋租赁合同。原审认定：2012年10月31日，甲方房珂宇与乙方冯小红签订房屋出租合同一份，双方约定：甲方将华隆二区1号楼1000／04号门市房出租给乙方开旅店，租期自2012年10月31日2014年10月31日止，年租金43000元，房租半年一交，每次提前一个月一次性交齐。如乙方拖欠房租，甲方有权收回房屋。房屋出租期间须收取乙方的抵押金2000元，在双方取消租房合同时，如乙方在不拖欠任何由乙方支付的费用时，甲方退还乙方抵押金2000元整。取暖费用由甲方负责，其他一切费用均由乙方负责。当房屋到期后，乙方在房屋内装修的一切设备，乙方不得破损、拆除、破坏，如有违约，乙方将负一切法律责任。乙方租用期间不得以任何形式转租此房屋。签订合同当天，被告向原告交纳抵押金2000元。2013年8月14日，原告与其子房珂宇签订赠与合同，约定房珂宇将其名下位于牡丹江市西安区华隆二区1#、丘（地）号为375-465-4-4、建筑面积为135.16平方米的房屋赠与给原告，该赠与合同经公证机关公证后，原告于2013年9月10日取得了该房屋的所有权证照。原告向被告收取2014年下半年租金时，因原、被告对是否续签合同或是否同意被告转租问题没有达成一致意见，被告拒不向原告交纳2014年下半年度的租金11500元。为此，原告曾于2014年8月份电话通知被告要求解除租赁合同，要求被告立即腾出房屋。被告至今仍然在使用承租房屋，亦未向原告支付所欠租金11500元。原审认为，房珂宇与被告冯小红签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。原、被告双方理应按合同的约定履行各自的义务。出租合同中已经明确约定，被告承租期间不得以任何形式转租，故被告以原告不与其续签出租合同、不同意其转租为由，拒不交纳房屋租金的理由不能成立，被告有义务向原告交纳租金11500元。按照房屋出租合同的约定，被告拖欠房租，原告有权收回房屋。因被告没有按约定交纳租赁费用，原告已通过电话通知被告解除合同，故原告要求被告交出承租房屋的主张合法，应当依法解除房珂宇与被告于2012年10月31日签订的房屋出租合同。但被告主张的房屋租金截止日期为2014年10月31日，即合同履行期限届满日，该日期已临近，故判令被告于2014年10月31日交出承租房屋较为适宜。按照合同约定，屋内装修的一切设备，被告不得破损、拆除、破坏。另外，原告收取租金时，应扣除被告的抵押金2000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百二十六条、第二百二十九条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、被告冯小红于2014年10月31日前搬出位于牡丹江市西安区华隆二区1号楼104号门市房屋；二、被告冯小红于本判决生效后立即支付给原告房景春房屋租赁费9500元（已扣除原告应退还给被告的抵押金2000元）。如果未按本判决指定的期间内给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取25元，由被告冯小红负担。宣判后，原审被告冯小红不服，向本院提起上诉。上诉人冯小红上诉称：原审判决认定事实及适用法律错误。双方当事人签订的租赁合同的期限虽然只有两年，但双方另有口头约定，合同到期后可以续租并且在租赁期间被上诉人配合上诉人进行旅店转让。因此，上诉人请求在租金合理涨幅限度之内继续承租房屋，并将租赁期间所投入的旅店设施对外转让将经济损失降低到最低。双方当事人约定期限届满租赁房屋内的装修不得破损拆除，但由于租赁时间短上诉人投入二十余万元，如不能拆除且在解除合同的前提条件下被上诉人应给予上诉人适当的经济补偿。综上，上诉人不服一审判决，请求二审法院依法撤销一审判决将该案件依法改判或发回重新审理。被上诉人房景春辩称：原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉人的上诉请求并维持原判。本案的争议焦点为：1.上诉人要求继续承租房屋是否符合法律规定；2.上诉人是否应当搬出承租房屋。二审中，上诉人与被上诉人均未向本院提供新证据。根据当事人当庭陈述，并结合一审认定证据，本院认定案件事实与一审认定事实一致。本院认为，2012年10月31日签订的房屋租赁合同中约定的租赁期限已届满，且房屋所有人即被上诉人房景春不同意继续将房屋出租给上诉人冯小红。二审中，上诉人称双方另有口头约定，合同到期后可以续租并且被上诉人配合上诉人进行旅店转让，但上诉人并未提供证据证明其主张的事实，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，上诉人冯小红应承担举证不利的后果，故其主张履行口头约定而占用房屋的上诉理由不成立，上诉人无权继续占用该房屋。另，上诉人冯小红要求被上诉人房景春就租赁房屋的室内装修给予适当补偿，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”的规定，上诉人的该项上诉理由不成立，对其该项上诉请求不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第九条及第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人冯小红负担。审 判 长 姚 波代理审判员 李冬梅代理审判员 高玉林二〇一五年一月十九日书 记 员 李莎莎 百度搜索“”