（2014）虹民三（民）初字第821号

裁判日期: 2015-01-19

公开日期: 2015-08-27

案件名称

上海天屹房地产经营开发有限公司与上海宝阳资产经营管理有限公司其他用益物权纠纷一审民事判决书

法院

上海市虹口区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

上海天屹房地产经营开发有限公司,上海宝阳资产经营管理有限公司

案由

用益物权纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第四条，第五条

全文

上海市虹口区人民法院民事判决书（2014）虹民三（民）初字第821号原告上海天屹房地产经营开发有限公司。法定代表人刘伟民。委托代理人蒋俊。委托代理人沈兴初，上海泰吉十方律师事务所律师。被告上海宝阳资产经营管理有限公司。法定代表人詹沛。委托代理人萧志壮，上海市光明律师事务所律师。委托代理人经海祥，上海市光明律师事务所律师。原告上海天屹房地产经营开发有限公司（以下简称天屹公司）与被告上海宝阳资产经营管理有限公司（以下简称宝阳公司）其他用益物权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告天屹公司的委托代理人蒋俊、沈兴初律师、被告宝阳公司的委托代理人萧志壮律师、经海祥律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天屹公司诉称：被告于2013年1月向上海市虹口区人民法院提起诉讼，请求判决其对上海市祥德路XXX号（原53号）XXX室房屋（以下简称系争房屋）自1998年3月起对系争房屋拥有使用权或被告赔偿损失4，056，000元。该案由上海市虹口区人民法院于2013年11月8日以（2013）虹民三（民）初字第263号（以下简称263号案件）民事判决书和上海市第二中级人民法院以（2014）沪二中民二（民）终字第8号民事判决书作出判决：“确定原告已经取得了系争房屋的使用权”……“由于原告疏于对系争房屋的管理，对于其损失的造成亦有一定的责任。”该判决书根据上海大雄房地产估价有限公司按现行法规要求及市场情况评估了“使用权”的价值，并据此进行了判决。该判决书对被告的权利作了审理和判决，但对被告应向原告支付的房屋租金及滞纳金的义务均未作审理。鉴于被告主张系争房屋“使用权”已得到法院支持，故原告起诉来院，要求被告向原告支付房屋租金1，514，376元（自1998年4月至2012年12月），并要求被告向原告支付逾期滞纳金1，287，547元及至本案判决生效之日的滞纳金（自1998年4月1日计算至判决生效之日止，按照日万分之四计算）。审理中，原告认为，一、在调配系争房屋时原、被告间并未对该房“保留使用”、“租赁使用”、“租金支付”、“房屋用途”等作任何约定，被告从未在物业公司办过申请或同意保留手续；调配单涉及7人，而被告仅调配了其中3人，据此该房是实心房，故系争房屋不能保留，也不能办理保留使用手续；被告开具的调配单注明“本单一式三份，一个月内有效”，有效期内被告从未提出要求及申请；根据原告的调查结果证明，原告在系争房屋的调配过程中确实缺少了一套房屋，并且系争房屋间的调配又在有极其紧密的相关联情况下进行的，如今从整个调配过程来看，现在确定的结果原告的权益是受到了极大侵害。二、被告应支付系争房屋使用权价值中的4／7作为其持续拥有系争房屋使用权的对价，计188万元，并且应支付房屋市场租金价1，514，376元。本案被告系由法院判决确认其持有系争XXX室房屋的“使用权”。但是，由于1998年3月的调配单调出7人中黄甲、宋某某及女儿3人，余4人不属原告调配，故被告对另外4／7应支付相应使用权对价给原告。另外，被告在从未办理相关租赁和买断使用权手续的前提下，原告认为被告理应支付对价。系争房屋为综合楼，收益巨大，根据市场对该类房屋租赁情况原告提出了1，514，376元租金的诉请，目前考虑各种原因所致的扣减因素，被告应向原告支付280万元的使用权对价。三、原告是系争房屋的产权人，根据物权法原告对该房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。根据263号案件判决书，将使用权判属被告，要原告支付2，566，776元的使用权对价。对此根据以上分析证明被告既不是该房保留使用的持有者，也未办保留使用授信，甚至没有提出保留使用及用途，根据调配单也无权提出保留使用。要取得使用权必须就承租事项签订合同，支付租金，实际使用，只有具备这三项，并在持续向原告支付租金，合理使用前提下才可拥有付租期内的使用权。原告根据（263）号案件判决其使用权应在1998年至2012年期间，因其从未租赁该房，未支付承租对价，故被告对系争房屋无使用权力。鉴于上述原因，原告变更诉讼请求，要求判令被告向原告支付其持续拥有系争房屋期间的使用权对价280万元。被告宝阳公司辩称：一、被告不是本案的适格主体。原、被告双方无租赁关系，没有约定过租金。根据当时的公房分配政策，只有承租人入住后，才能与房屋经营单位建立租赁关系。因此，原被告双方并不是租赁关系的适格主体。二、原告已擅自出售系争房屋，再请求租金无事实依据。系争房屋已被原告于2000年擅自出售，被告已无房可使用或支配，真正的使用人是房屋交易的受让方，原告要求被告支付租金无从谈起。三、被告于1998年通过套调取得系争房屋使用权时，该房屋仍处于未竣工状态，即使该房屋于1999年竣工后，原告亦未告知被告可调配使用或主张租金。显然，原告当时并未将被告视作租赁关系的相对方或支付租金的义务方。因此，至2000年系争房屋被出售前，原告未能收取租金的责任只能自负。四、系争房屋的使用权属于公房使用权。原告提出高得离谱的所谓商品房市场价房租请求，但又声称根据《上海市城镇公有房屋管理条例》及其细则（2000年7月1日起废止）规定，故原告的说辞自相矛盾。被告当时是按照公房调配流程套调系争房屋的，系争房屋原承租人宋莉萍在调进与调出过程中，均使用了调配单及住宅建设债券认购单，并且经营管理单位亦在调配单及住宅建设债券认购单上盖章确认。显然，被告获得的是公房使用权，其租金标准亦是按政府定价执行的。五、被告已承担了由于原告侵权所造成的部分损失，不应再负担无事实依据的租金。根据（2013）虹民三（民）初字第263号判决，法院虽认定原告应赔偿被告损失，但也对被告疏于管理系争房屋作出了处理，即相对329.09万元的估价金额，被告承担了76万余元的损失。既然被告已承担了相应责任，那么一事不能重复处理。六、关于时效问题。租金的诉讼时效为一年。系争房屋于1999年竣工后，原告既未告知被告竣工可使用的信息，也未向被告主张过租金，第二年就擅自出售系争房屋。可见，在原告出售房屋前后，并未出现可依法中止或中断时效的情形。综上，不同意原告的诉讼请求。经审理查明：1996年3月8日，由中国农村发展信托投资公司上海办事处作为调配单位，出具《住房调配单》，该《住房调配单》载明：上海市汶水东路XXX弄XXX号XXX室房屋（面积44.3平方米）租赁户名为案外人宋莉萍、家庭主要成员为案外人黄甲、黄乙，增配上海市车站北路XXX弄XXX号XXX室房屋（面积51.6平方米）一套，该房屋租赁户名为黄甲、家庭主要成员为黄乙。同月22日，黄甲取得上海市车站北路XXX弄XXX号XXX室房屋的《租用公房凭证》。1997年11月21日，原告作为调配单位出具《房屋调配单》，将承租人为黄甲的上海市车站北路XXX弄XXX号XXX室房屋及承租人为宋莉萍的上海市汶水东路XXX弄XXX号XXX室房屋二并一至承租人为宋莉萍的系争房屋（面积94.8平方米）。在该《房屋调配单》上调配原因载明：二并一，原房由调配单位保留使用。1997年12月20日、1998年3月19日，黄甲和宋莉萍分别退出了各自所承租的上述两套房屋，并分别在《退房单》上签名。1998年3月19日当日，在房屋受配人为宋莉萍的《住宅建设债券认购单》上，上海市车站北路XXX弄XXX号XXX室房屋和上海市汶水东路XXX弄XXX号XXX室房屋的居住面积分别为51.6平方米、51.6平方米，建筑面积分别为84.5平方米、85平方米，系争房屋的居住面积为94.8平方米，建筑面积为156.8平方米。但宋莉萍未办理系争房屋的租赁凭证。上海市汶水东路XXX弄XXX号XXX室房屋原租赁户名为案外人黄丙。1998年3月10日，原告出具《住房调配单》，将上海市汶水东路XXX弄XXX号XXX室房屋调配给黄丙，该《住房调配单》上调配原因载明：单位调整，原房由调配单位保留使用。3月19日，黄丙办理了上海市汶水东路XXX弄XXX号XXX室房屋的退房手续。次日，黄丙取得了上海市汶水东路XXX弄XXX号XXX室房屋的租赁凭证。1998年3月26日，原告作为调配单位出具《住房调配单》，该《住房调配单》载明：原住房为上海市祥德路XXX号XXX室甲房屋，租赁户名为案外人潘浩、家庭主要成员为案外人顾剑秋；新配房屋为上海市车站北路XXX弄XXX号XXX室房屋，租赁户名为潘浩、家庭主要成员为顾剑秋；调配原因为单位套配。同月31日，潘浩取得上海市车站北路XXX弄XXX号XXX室房屋的租赁凭证。1998年3月24日，被告作为调配单位出具《房屋调配单》，将承租人为宋莉萍的系争房屋套调至承租人为宋莉萍的上海市曲阳路XXX弄XXX号XXX室房屋（建筑面积为162.78平方米）。该《房屋调配单》载明：原房屋租赁户名为宋莉萍、家庭主要成员为黄甲、黄乙、黄丙及案外人张某某、黄丁、奚某，新配房屋租赁户名为宋莉萍、家庭主要成员为黄甲、黄乙、黄丙，调配原因为业务需要套调。在房屋受配人为宋莉萍的《住宅建设债券认购单》上，系争房屋居住面积为104.7平方米，建筑面积为156平方米，上海市曲阳路XXX弄XXX号XXX室房屋居住面积为104.8平方米，建筑面积为162.78平方米。1998年3月26日，宋莉萍退出系争房屋，并在《退房单》上签名。1998年4月15日，被告与宋莉萍就上海市曲阳路XXX弄XXX号XXX室房屋签订《上海市公有住房出售合同》。当日，中国建设银行上海市虹口支行就曲阳路房屋的房屋出售款缴纳出具了《中国建设银行上海市分行房地产信贷部个人购房交款凭证》。同年4月30日，上海中房房屋拆迁公司就曲阳路房屋的出售向宋莉萍出具了《上海市公有住房出售收入专用票据》。1998年4月21日，被告作为调配单位出具《住房调配单》，该《住房调配单》载明：原住房为上海市车站北路XXX弄XXX号XXX室房屋，租赁户名为潘浩、家庭主要成员为顾剑秋；新配房屋为上海市曲阳路XXX弄XXX号XXX室、XXX室房屋，租赁户名为潘浩、家庭主要成员为顾剑秋；调配原因为二处并一。4月27日，潘浩退出了上海市车站北路XXX弄XXX号XXX室房屋，并在《退房单》上签名。1998年12月，原告将上海市汶水东路XXX弄XXX号XXX室房屋使用权调出，调入上海市虹口房地产市场。1999年6月29日，上海市虹口房地产市场出具《住房调配单》，将该房屋置换给案外人李某某。7月5日，李某某取得该房屋的租赁凭证。2000年12月14日，原告与案外人陈某某签订《上海市内销商品房预售合同》，将系争房屋出售给陈某某，总房价款为877，154元，实测面积为141.4平方米。后陈某某又将系争房屋进行出售，目前系争房屋登记为案外人秦某某、薛某。2012年6月，被告需调配系争房屋时，发现系争房屋被原告出售，故被告曾起诉来院。经审理，本院作出判决：原告赔偿被告经济损失2，566，776元。判决后，原告不服，提出上诉，上海市第二中级人民法院作出判决：驳回上诉，维持原判。本案在审理中，原告提出申请，要求对系争房屋1998年4月至2012年12月期间商品房市场租金、使用权房屋租金及系争房屋空关费进行评估。上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司作出《估价报告》，结论为：估价对象于1998年4月至2012年12月商品房市场租金为898，668元，使用权房租金为74，524元。同时，上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司作出说明，称：根据1991年1月29日上海市人民政府令第42号及1993年8月13日上海市人民政府令第42号文件第六十二条“公有房屋调拨单、公有居住房屋调配单上应注明房屋保留日期；单位之间互相调换空房应填写房屋调用单位，并注明保留日期。超过规定保留期限的空关房屋，房屋保留单位须向房屋所有人或房屋经营机构支付超期空关房屋看管费”。由于保留期限没有确认，无法计算房屋看管／空置费用。另查明：1998年4月6日，原告取得祥德路XXX号的《上海市内销商品房预售许可证》。同年7月16日，上海市祥德路53弄商住楼获《上海市建设工程质量核验证明书》。2008年10月8日，上海中房房屋拆迁公司经工商批准企业名称变更为被告。审理中，原告向本院提出诉讼保全申请，本院依法作出裁定，冻结了被告名下银行存款人民币2，801，923元，或查封、扣押其相等价值的财产。上述事实，经当庭质证，由原、被告双方当事人的陈述、《住房调配单》、民事判决书、《住宅建设债券认购单》、《退房单》、《租用公房凭证》、《单位空屋调用单》、《上海市公有住房出售合同》、房地产登记簿、《上海市内销商品房预售许可证》、《上海市建设工程质量核验证明书》、《上海市内销商品房预售合同》、上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司出具的《估价报告》及说明等证据佐证。本院认为：法人的合法权益受法律保护。在宋莉萍1997年11月进行的“两并一”的房屋调换过程中，原告取得了原由黄甲、宋莉萍分别承租的上海市车站北路XXX弄XXX号XXX室房屋和上海市汶水东路XXX弄XXX号XXX室房屋的使用权，同时原告将原由其开发的系争房屋的使用权交换给了宋莉萍，至此，原告不应再享有系争房屋的使用权。此后，在宋莉萍1998年3月进行的换房过程中，宋莉萍以其享有使用权的系争房屋与被告就上海市曲阳路XXX弄XXX号XXX室房屋进行交换，交换后系争房屋的使用权应当归被告享有。现原告要求被告支付其持续拥有系争房屋期间的使用权对价280万元的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条之规定，判决如下：原告上海天屹房地产经营开发有限公司要求被告上海宝阳资产经营管理有限公司向原告支付持续拥有系争房屋期间的使用权对价280万元的诉讼请求，不予支持。本案受理费29，215.38元，诉讼保全费5，000元，由原告上海天屹房地产经营开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审　判　长　　朱　琼人民陪审员　　吕生权人民陪审员　　王家华二〇一五年一月十九日书　记　员　　蔡覙静附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。关注公众号“”