（2014）宁民终字第5078号
裁判日期: 2015-01-19
公开日期: 2015-01-29
案件名称
上诉人沈厚富与被上诉人杨兰龙房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
沈厚富,杨兰龙
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）宁民终字第5078号上诉人（原审原告）沈厚富，男，1964年7月6日生，汉族，无业。委托代理人刘景岚，江苏禾汇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）杨兰龙，男，1968年12月14日生，汉族，某公司负责人。委托代理人田作立，江苏东恒律师事务所律师。委托代理人袁小军，江苏东恒律师事务所律师。上诉人沈厚富与被上诉人杨兰龙房屋租赁合同纠纷一案，南京市秦淮区人民法院于2014年9月11日作出了（2014）秦民初字第370号民事判决，沈厚富不服该判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月26日立案受理后，依法组成合议庭于2015年1月9日公开开庭进行了审理。上诉人沈厚富及其委托代理人刘景岚，被上诉人杨兰龙的委托代理人田作立到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。沈厚富原审诉称，2011年年底，其通过网络媒体得知位于本市集庆路17号约90平方米门面房（以下简称诉争房屋）转让，当时诉争房屋经营“重庆足道”。沈厚富现场看过并接触经营者后，要求诉争房屋房主到场洽谈，杨兰龙携带诉争房屋产权证明与沈厚富见面并谈租赁事宜。沈厚富确认杨兰龙是产权人后与其签订《房屋租赁协议》，约定：租赁期自2012年3月27日至2014年2月11日，同时承诺最终租赁期不少于5年，杨兰龙提供产权证。沈厚富依据杨兰龙提供的假产权证办理营业执照。租赁协议签订生效后，沈厚富给付杨兰龙保证金10000元、房租136000元以及转让费100000元，并花费约150000元将诉争房屋装修成“沈伟私房菜馆”经营餐饮。开业半年多，2012年11月26日王岩要求沈厚富腾房，称其从中国建设银行股份有限公司江苏省分行（以下简称建行江苏分行）手中通过拍卖取得诉争房屋，沈厚富拿出房屋产权证及租赁协议，后王岩交房产部门查核该产权证系伪造。沈厚富找杨兰龙交涉，杨兰龙让沈厚富不要急，由杨兰龙和王岩协调，杨兰龙在2013年元月收取第二年租金136000元。在王岩等持续上门急促沈厚富腾让房屋的情况下，餐馆人心涣散、生意惨淡无法正常经营。持续亏损的沈厚富无奈之下告诉杨兰龙其要转让诉争房屋，杨兰龙答应沈厚富转租，并答应退房租，却分文未退，期间还以沈厚富营业损失为由向建行江苏分行索要10万余元的补偿。沈厚富为了减少损失，直接找王岩商量，在网上联系接受人，于2013年8月19日将餐馆转让，仅收取转让费10万元，由于受让人也经营餐饮，所有的设备和装潢都给受让人，受让人向王岩支付租金，沈厚富未收到租金，其他损失未得到任何方式弥补。沈厚富为酒店经营花费以下费用：1、装修花费92412元，该费用由空调设备、灯具用品、材料配件、人工支出四项费用组成，所有的设备在转让时都给了后手，灯具用品在后手装修时已全部拆掉，材料配件都是消耗品，没有办法拆除，利用价值也没有；2、购买厨房设备、桌椅餐具花费100834元，在转让时全部给了后手；3、领取营业执照以及办公用品等费用22357.5元，办公用房在转让时给了后手。综上所述，杨兰龙持假产权证明与沈厚富签订虚假的房屋租赁合同，该合同系无效合同，且杨兰龙诱使沈厚富投入转让费、装潢费用，现仅营业半年就面临房屋被拍卖易主需腾让的变故，导致沈厚富无法实现合同目的并遭受巨大经济损失，按照一般饭店的行业标准，饭店每月盈利2万元，现在由于杨兰龙的行为导致沈厚富9个月无法正常营业，故沈厚富要求杨兰龙赔偿经营损失100000元。为维护沈厚富自身合法权益，故诉至法院，请求判令：1、杨兰龙退还2013年8月19日至2014年2月11日期间房屋租金68000元以及保证金10000元；2、杨兰龙赔偿沈厚富经营设备损失215063.5元以及营业收入损失100000元；3、诉讼费用由杨兰龙承担。杨兰龙原审辩称：第一，杨兰龙出租诉争房屋时，诉争房屋产权人系建设银行，当时未办理产权证，杨兰龙从未伪造诉争房屋产权证。后建设银行将诉争房屋拍卖给王岩，王岩也未办理产权证，杨兰龙为保证合同继续履行，每年向王岩多支付6万元租金，沈厚富已经领取营业执照，不存在无法经营，沈厚富在有权正常使用诉争房屋的情况下，因自身不能经营的原因，私自将房屋转租给他人，损害杨兰龙的利益，相应的损失由沈厚富自行承担。第二，关于沈厚富主张的酒店装修、设备费用，由于沈厚富将诉争房屋装修后使用一年半时间，灯具、装修配件等属于消耗品，且沈厚富转让时收取转让费，已取得对价，该损失不应由杨兰龙承担。第三，关于沈厚富主张的经营损失，按照沈厚富的陈述餐馆每月有2万元收益，而沈厚富实际装修的费用只有10万元，沈厚富经营一年半时间，沈厚富的投入已经从盈利中补偿。原审法院经审理查明，2011年1月26日，沈厚富、杨兰龙签订《房屋租赁协议》，约定：杨兰龙将诉争房屋出租给沈厚富，年租金10万元，租期期限暂定为2年，自2012年3月27日至2014年2月11日止；沈厚富在本协议生效之前向杨兰龙支付保证金10000元。沈厚富持有的《房屋租赁合同》上载有备注，内容为：租赁到期，沈厚富享有继租3年优惠权，租金将按5%递增，杨兰龙应提供产权证等有关证件并协助沈厚富办理有关证件。杨兰龙持有的《房屋租赁合同》无备注内容。后，沈厚富向杨兰龙支付保证金10000元。2012年8月13日，沈厚富以其儿子作为经营者办理个体工商户营业执照，以诉争房屋为场所经营餐馆。2012年11月26日，诉争房屋进行拍卖。同日，王岩竞得诉争房屋。2013年1月24日，沈厚富向杨兰龙支付2013年2月11日至2014年2月11日期间租金136000元。2013年10月29日，沈厚富向南京市公安局秦淮分局（以下简称秦淮分局）报案，秦淮分局作出《不予立案通知书》，载明：沈厚富于2013年10月29日提出控告的杨兰龙涉嫌诈骗案，我局经审查认为没有犯罪事实，根据《中华人民共和国刑事诉讼法》第一百一十条之规定，决定不予立案。原审另查明，2013年1月18日，王岩向杨兰龙出具收条，载明：今收到杨兰龙租本人集庆路17号房产一年租金20万元，收到其中定金5万元，余下15万元于2013年元月24日前付清。2013年1月24日，王岩向杨兰龙出具收条，载明：今收到杨兰龙集庆路房租15万元，年租金20万元，协议按杨兰龙与建行投资公司原合同续签。原审法院认为，沈厚富、杨兰龙签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，双方应当按照约定全面履行自己的义务。关于沈厚富主张房屋租赁合同系无效合同的主张，沈厚富提供的证据不足以证明杨兰龙虚假身份出租诉争房屋，虽然杨兰龙非诉争房屋产权人，现杨兰龙已经向王岩支付租金，诉争房屋亦可正常使用，故对于沈厚富主张房屋租赁合同无效的主张，不予采纳。沈厚富在知晓王岩购买诉争房屋后继续向杨兰龙交纳一年租金，沈厚富未能提供证据证明诉争房屋无法继续经营，亦未提供证据证明其转让诉争房屋征得杨兰龙同意，且沈厚富转让诉争房屋后已收取转让费，故沈厚富要求杨兰龙返还房租、赔偿损失的诉讼请求，于法无据，不予支持。鉴于沈厚富、杨兰龙之间约定的租期已届满，故对于沈厚富要求杨兰龙返还保证金的诉讼请求，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，原审判决：一、杨兰龙于判决生效之日起十日内返还沈厚富保证金10000元。二、驳回沈厚富的其他诉讼请求。原审案件受理费6220元，由沈厚富负担3110元，杨兰龙负担3110元。沈厚富不服原审判决，向本院提起上诉称，原审判决认定事实错误，判决结果不当。一、被上诉人杨兰龙弄虚作假诱使上诉人沈厚富签订租赁协议，给上诉人造成严重损失。被上诉人无任何合法根据处分租赁物，其既非租赁房的产权人，又无产权人的处分许可，就以产权人身份与上诉人签订长达两年的租赁合同系引发后续纠纷的根本原因，也是证明被上诉人以虚假身份出租房屋及上诉人主张租赁合同无效要求赔偿的事实依据。原审以被上诉人在违法事实败露后的补救行为反推其起始行为的合法，系帮助被上诉人逃避法律责任。二、原审判决在证据采信上偏向有过错的当事方，判决结果纵容违法过错行为方。根据租赁协议的备注内容，结合常理就能认定产权证为被上诉人提供，但原审仅凭被上诉人的当庭否认就否定该证据的证明效力，以上诉人证据不足为由认定租赁合同有效，过错责任全归之于上诉人。在原审庭审中，被上诉人自称出租房系从建设银行租来，有协议，但始终不能提供。法官要求其提供，但结果却不了了之。被上诉人举证不能，说明其根本没有出租该房的正当依据，应承担欺诈所造成的后果，但原审法院却未做任何评判和追究。综上，由于上诉人轻信被上诉人的虚假承诺，使上诉人蒙受巨大损失，请求二审法院撤销原判，改判被上诉人退还房屋租金68000元，赔偿上诉人经营损失10万元。被上诉人杨兰龙辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、被上诉人杨兰龙并未伪造房产证，上诉人在本案一、二审中均没有提供证据证明该房产证复印件系被上诉人伪造的。二、关于案涉的房屋，最初系由建设银行出租给被上诉人使用，被上诉人享有转租权。由于建设银行对案涉房屋进行拍卖后对被上诉人进行了合理补偿，被上诉人与建设银行之间的租赁协议被建设银行收走。但王岩拍得房屋后，被上诉人为了保证与上诉人沈厚富的租赁合同继续履行，被上诉人与新房主王岩达成协议，足额支付了上诉人承租房屋期间的房租，且远远超过上诉人与被上诉人之间的房租约定，因此被上诉人有权转租房屋。三、上诉人与新房主私下串通，将房屋又转租给其他人，说明上诉人与被上诉人之间的合同已经履行完毕，同时上诉人也从转租行为中获得了相应的补偿，因此上诉人请求退还房屋租金6.8万元，以及赔偿损失，没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。二审中，上诉人沈厚富提交食品卫生许可证一份，证明在其开餐馆之前，曾有租赁户在案涉房屋内经营小吃，该许可证的法定代表人或业主一栏写明是杨兰龙，说明被上诉人在之前就用假的产权证多次对外出租。被上诉人杨兰龙认为，该证据不能证明其给上诉人造成损失及租赁合同无效的证明目的，实事上租赁合同已经履行完毕，上诉人的损失无从计算。二审另查明，案涉房屋原系南京市秦淮区集庆路17号原建行新桥储蓄所营业用房，2012年10月26日由中国建银投资有限责任公司资产管理分公司委托北京嘉禾国际拍卖有限公司拍卖，案外人王岩于2012年11月26日经拍卖竞得该房产，目前未办理权属证书。二审查明的其它事实与原审法院查明的一致。本院认为，案涉房屋原系建行新桥储蓄所营业用房，2012年11月26日经拍卖后由案外人王岩竞得。被上诉人杨兰龙于2011年1月26日与上诉人沈厚富签订案涉房屋租赁协议，杨兰龙并未提供证据证明其在签订该协议时向沈厚富出具了其占有处分案涉房屋的合法依据，故不论案涉房屋的虚假权属证书是否系杨兰龙提供，杨兰龙与沈厚富签订房屋租赁协议的行为均构成无权处分。杨兰龙在得知案外人王岩竞得房屋后，于2013年1月18日、1月24日分两次向王岩交纳了一年租金20万元；王岩在竞得案涉房屋后曾向沈厚富主张过权利，但其在明知沈厚富实际经营的情况下仍收取杨兰龙的租金，应当视为对杨兰龙转租行为的认可。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效，故杨兰龙虽系在与沈厚富订立租赁合同后取得案涉房屋权利人的认可，但沈厚富以杨兰龙无权出租案涉房屋为由主张案涉房屋租赁协议无效，缺乏法律依据，本院不予采信。沈厚富在与杨兰龙签订房屋租赁合同后，依约占有案涉房屋并开始经营餐饮业务，承租期间虽然发生产权人变更的情况，但沈厚富并未提供证据证明王岩在2013年1月24日收取杨兰龙租金后仍要求其迁让，影响其经营，故即便因案涉房屋产权人发生变更给沈厚富的经营造成一定的影响，也仅是王岩向其主张权利的2012年11月26日至2013年1月24日期间，而沈厚富在得知案涉房屋产权人系王岩后，并未停止经营或迁让房屋，而是于2013年1月24日继续向杨兰龙交纳下一年租金，并继续经营至2013年8月19日，故沈厚富认为系杨兰龙提供虚假产权文件导致其无法经营，并要求杨兰龙赔偿其经营损失10万元，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。沈厚富陈述其于2013年8月19日将案涉房屋转让他人，沈厚富虽主张杨兰龙曾同意其转租，并答应退还租金，但并未提供证据证明；现沈厚富提前退出案涉房屋，并将房屋转交王岩出租，系以实际行为提前解除与杨兰龙的房屋租赁关系，但其并未就解除合同后剩余租期的租金退还事宜与杨兰龙协商一致，故其要求杨兰龙退还剩余租期的租金，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上，上诉人沈厚富的上诉请求，本院均不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费3660元，由上诉人沈厚富负担。本判决为终审判决。审判长 张晗庆审判员 舒晓艺审判员 夏海南二〇一五年一月十九日书记员 林雨虹 来自