（2015）西法民初字第396号
裁判日期: 2015-01-19
公开日期: 2019-06-30
案件名称
昆明世代物业管理有限公司与昆明百加百汽车服务有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
昆明市西山区人民法院
所属地区
昆明市
案件类型
民事案件
审理程序
民事一审
当事人
昆明世代物业管理有限公司；昆明百加百汽车服务有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》:第九十七条；《中华人民共和国合同法》:第九十八条；《中华人民共和国合同法》:第二百一十五条；《中华人民共和国合同法》:第二百三十二条；《中华人民共和国合同法》:第二百三十五条
全文
昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2015）西法民初字第396号原告：昆明世代物业管理有限公司组织机构代码证：55776818-0法定代表人：倪海鲲住所：昆明市五华区南屏街88号B1栋22楼。委托代理人：代晨，北京大成(昆明)律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人：保雨辰，女，汉族，1990年8月23日出生，系原告公司员工，特别授权代理。被告：昆明百加百汽车服务有限公司组织机构代码证：68365318-1法定代表人：邰龙门住所：云南省昆明市西山区十里长街昆明富城车世界A1-084（F1）号商铺委托代理人：孙剑，云南凌云律师事务所律师，特别授权代理。原告昆明世代物业管理有限公司诉被告昆明百加百汽车服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月23日受理后，依法适用简易程序于2015年1月16日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人代晨、保雨辰，被告的委托代理人孙剑均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告将位于昆明市（富城商界）1栋A-81、A-84、1栋A-81至85号二楼商铺出租给被告使用。2013年5月17日，被告向原告支付了2012年12月7日至1013年12月6日的年度租金254940元。2014年1月21日，被告向原告支付了2013年12月8日至2014年12月7日的年度租金359246.40元。双方并未签订书面的租赁合同。2014年11月25日，原告向被告发出律师函，告知被告应于2014年12月3日前与原告协商是否继续租赁上述商铺。被告未在约定时间内与原告进行协商或者协商不成的视为放弃继续承租。由于被告未与原告就续租仅向协商，双方的租赁关系已于2014年12月7日自行终止。然而截至原告起诉之日，被告依然占用上述商铺、拒不腾还。为了维护原告的合法权益，特诉至人民法院请求依法判令：1.被告搬离昆明市富城商界1栋A-81、1栋A-84房屋以及1栋A-81至85二楼的房屋；2.由被告支付原告自2014年12月8日起至实际退场之日止的场地使用费（暂计算至起诉之日的使用费为13352.04元，计算标准为一楼按照88元/㎡/月计算，一楼面积为246.50㎡；二楼按照22元/㎡/月计算，二楼面积为645.53㎡）；3.由被告承担本案诉讼费。被告辩称：被告承租的商铺共计七间，原告主张的租赁面积与实际面积不符，一楼面积实际为541.58㎡，二楼面积为534.50㎡。2008年9月27日，被告与案外人云南富城房地产开发有限公司签订了五年租赁合同。2012年10月23日，原告通过法院拍卖取得了涉案七间商铺的使用权，随即被告方的租金就没有向云南富城房地产开发有限公司支付，而是向原告支付。2013年12月7日，被告与云南富城房地产开发有限公司的租赁合同到期后，原、被告协商约定2013年12月7日至2014年12月8日涉案七间铺面依然由被告使用。2014年12月8日以后至今原、被告双方都在协商涉案七间商铺的续租事宜，但是原告提出租金须每年递增10%。被告认为原告提出增加租金的行为违背了原先租赁协议的内容，原告存在一定违约行为。被告方请求法院依法公正裁判。原告为支持其诉讼请求向本院提交了下列证据：1.（2011）昆民执字第110-1号《执行裁定书》一份。证明原告对位于昆明市（富城商界）1栋A-81、1栋A-84、1栋A-81至85二楼的商铺拥有合法使用权，可在此权限内对该商铺进行占用、使用和收益。被告对该证据的真实性无异议。2.税控发票两张。证明原、被告之间的房屋租赁关系于2014年12月7日终止。被告对该组证据的真实性均无异议，认可其分两次向原告支付了2012年12月7日至2014年12月7日的租金；但被告认为双方的租赁关系尚未终止，被告方现在仍然在使用涉案商铺。3.（2014）云昆明信证经字第38170号《公证书》、被告公司工商登记卡片、中国邮政EMS快件实时跟踪信息查询记录截图各一份。证明原告对被告进行了催告并给予了被告腾房的宽展期，双方的租赁关系自宽展期满后即2014年12月18日终止，被告负有腾房义务；证明原告将催告被告的律师函以快递的方式邮寄给了被告，由被告公司签收确认；证明原告邮寄律师函的过程已经公证机关公证。被告对该组证据不予认可，认为其没有收到原告的律师函。4.照片两张。证明原、被告的租赁合同关系终止后，被告并未腾房，继续使用涉案商铺进行营业。被告对该组证据的真实性不予认可、不认可原告的待证观点。5.《房地产估价结果报告》一份。证明被告所租用的涉案商铺面积为一楼246.50㎡、二楼531.28㎡。被告对该证据的真实性无异议。6.《商铺租赁合同》两份、富城商界拍卖标的租期及租金一览表一张。证明2014年12月8日原、被告租赁关系终止后，被告仍继续占用涉案商铺，原告按该租赁物的市场价，即一楼商铺每月88元/㎡、二楼商铺每月22元/㎡向被告主张的场地使用费在合理范围之内。被告对该组证据均不予认可，认为《商铺租赁合同》与其无关、认为一览表系复印件。被告针对其答辩观点向本院提交了下列证据：1.（2011）昆民执字第110-1号《执行裁定书》一份。证明被告所租用的位于（富城商界）1栋A-81、A-84、1栋二楼A-81至85商铺由原告于2012年10月23日通过法院拍卖方式取得2010年7月起至2030年7月1日的房屋使用权；证明涉案商铺使用权原系云南富城房地产开发有限公司所有。原告对该证据的真实性无异议，认为恰好可以证明原告对涉案商铺享有使用权。2.《富城车世界商铺租赁合同》三份。证明云南富城房地产开发有限公司与被告于2008年9月27日签订《富城车世界商铺租赁合同》三份，约定由被告承租涉案商铺，合同期限为2008年12月8日至2013年12月7日，租金为每月每平方米55元，该三份合同已履行完毕。原告对该组证据的真实性、关联性均不予认可。3.《联系函》、《借款审批单》、《中国建设银行网上银行电子回单》各一份。证明2013年12月26日原告通知被告支付2013年12月8日至2014年12月7日的房租359246.40元，计算标准为一楼按照80元/㎡/月计算，二楼按照20元/㎡/月计算；证明被告于2014年1月10日向原告支付359246.40元房租。原告对该组证据的真实性均无异议，但认为无法证明被告主张的租金计算方式。4.《商铺租赁协议》一份、《房屋租赁合同》两份。证明2014年12月8日租赁期限届满后，原、被告曾就续租进行过协商，原告单方无视市场租金水平，提出严重高于市场租赁的租金要求，双方协商无果；证明市场内同位置处的商铺2015年、2016年租金为85元/㎡/月，其他商家的租金也未超过此计算标准。原告对该组证据均不予认可，认为《商铺租赁协议》并未签署，而两份《房屋租赁合同》系被告与案外人签订、与本案无关。本院认为：原告提交的证据1、2、5、被告提交的证据1、3经对方质证对真实性均无异议，本院均予以认定。原告提交的证据3，被告虽不认可但并未提交反证加以反驳，对该组证据本院予以认定。原告提交的证据4，庭审中被告自认其截止庭审之日还在涉案商铺进行经营，本院对该事实在事实部分进行确认，对原告提交的该组证据不再单独进行认定。原告提交的证据6中的两份《商铺租赁合同》与本案无关，在本案中不作认定；原告提交的证据6中的富城商界拍卖标的租期及租金一览表，该表格与（2011）昆民执字第110-1号《执行裁定书》、被告提交的证据2能够相互印证，本院予以认定。被告提交的证据2，原告虽不予认可但并未提交反证加以反驳，对该组证据本院予以认定。被告提交的证据4中的《商铺租赁协议》并未签署，不予认定；被告提交的证据4中的两份《房屋租赁合同》与本案无关，在本案中不作认定。庭审中，原、被告一致确认2013年12月8日至2014年12月7日的房租为359246.40元，计算标准为一楼按照80元/㎡/月计算，二楼按照20元/㎡/月计算。对该双方无争议的事实本院在事实部分予以确认。至于涉案商铺的面积以《房地产估价结果报告》载明的为准。经审理，本院确认如下事实：2008年9月27日，案外人云南富城房地产开发有限公司（下称富城房地产）与昆明市巧手汽车服务有限公司（下称巧手公司）签订三份《富城车世界商铺租赁合同》，约定巧手公司向富城房地产承租位于昆明市（富城商界）1栋A-81、1栋A-84、1栋A-81至85二楼的商铺使用；租赁期限均为2008年12月8日至2013年12月7日，1栋A-81、1栋A-84商铺的租金计算标准为55元/㎡/月、1栋A-81至85二楼商铺的租金计算标准为15元/㎡/月。2012年10月23日昆明市中级人民法院依法作出（2011）昆民执字第110-1号《执行裁定书》，该裁定书明确本案原告通过公开竞买的方式取得了昆明市（富城商界）1栋A-81、1栋A-84、1栋A-81至85二楼商铺从2010年7月1日起至2030年7月1日止的房屋使用权。2013年5月17日，被告向原告支付了涉案商铺2012年12月7日至2013年12月6日的租金254940元。2014年1月21日，被告向原告支付了涉案商铺2013年12月8日至2014年12月7日的租金359246.40元。同年11月26日，原告通过公证的方式向被告邮寄《律师函》一份，函件中原告通知被告应于2014年12月3日前与其就涉案商铺的续租事宜进行协商；若逾期双方未就续租事宜达成一致的，原告自2014年12月8日起不再将涉案商铺出租给被告，并要求被告于2014年12月18日前搬离涉案商铺。同年11月27日，被告公司签收了上述《律师函》。同年12月23日，原告将被告就本案诉至本院。庭审过程中，原、被告一致认可双方并未就2013年12月8日至2014年12月7日的租赁期限签订书面的房屋租赁合同；同时，原、被告一致确认：涉案商铺2012年12月7日至2013年12月6日期间的租金计算标准为一楼55元/㎡/月、二楼15元/㎡/月；涉案商铺2013年12月8日至2014年12月7日期间的租金计算标准为一楼80元/㎡/月、二楼20元/㎡/月。另查明，依照《房地产评估结果报告》的记载，涉案商铺1栋A-81的建筑面积为123.25㎡、1栋A-84的建筑面积为123.25㎡、1栋A-81至85二楼商铺的建筑面积分别为119.49㎡、101.92㎡、97.50㎡、119.49㎡、92.88㎡。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。作为出租方可以随时解除合同，但出租方解除合同应当在合理期限之前通知承租方。本案中，原告通过竞买的方式取得涉案商铺的使用权，对涉案商铺享有占有、使用、收益的权利，具备出租人地位。原、被告2013年12月8日至2014年12月7日期间的租赁关系，因未签订书面租赁协议，应视为不定期租赁，出租人即原告可随时解除合同。原告于2014年11月25日以邮件通知的方式向被告发出《律师函》，该函件上虽未明确载明原告欲解除其与被告的不定期租赁合同关系，但就函件载明的内容来看，原告要求被告于2014年12月18日前搬离涉案商铺就是原告在行使其作为出租人的解除权。鉴于被告公司已经于2014年11月27日签收了原告发出的《律师函》，加之原告又通过诉讼的方式要求被告腾房，可以视为原告已经在合理期限内尽到了通知义务。故原告的单方解除权符合法定的不定期租赁合同解除条件，原、被告的不定期租赁合同关系应于2014年11月27日已实际解除。因合同解除，现原告起诉要求被告腾房的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告占用涉案商铺期间应当支付占用费，占用费仍按2014年度租金计算标准支付，即一楼80元/㎡/月、二楼20元/㎡/月，自2014年12月8日起支付至涉案商铺返还至原告止（承租面积以《房地产评估结果报告》的记载为准）。至于被告向原告支付涉案商铺2012年12月7日至2013年12月6日租金254940元的行为，本院认为原告通过竞买的方式取得涉案商铺的使用权，不影响巧手公司在三份《富城车世界商铺租赁合同》中的承租人地位，被告向原告支付上述租金可以视为被告代巧手公司向原告履行债务。2013年12月7日，三份《富城车世界商铺租赁合同》履行期限已经届满，该三份合同自动终止。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、由被告昆明百加百汽车服务有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告昆明世代物业管理有限公司位于昆明市（富城商界）1栋A-81、1栋A-84、1栋A-81至85二楼的商铺。二、由被告昆明百加百汽车服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告昆明世代物业管理有限公司支付位于昆明市（富城商界）1栋A-81、1栋A-84、1栋A-81至85二楼商铺自2014年12月8日起至实际返还之日止的房屋占用费（计算标准为:一楼80元/㎡/月，二楼20元/㎡/月;占用面积以《房地产评估结果报告》记载的建筑面积为准）。如果被告未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费134元（原告已预交），减半收取，退还原告昆明世代物业管理有限公司67元，另67元由被告昆明百加百汽车服务有限公司承担并于付款时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审判员 赵 佳二〇一五年一月十九日书记员 刘筱燕 微信公众号“”