（2015）厦民终字第235号
裁判日期: 2015-01-19
公开日期: 2015-04-02
案件名称
上诉人林小慧与被上诉人胡汉辉、陈佩芬房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省厦门市中级人民法院
所属地区
福建省厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
林小慧,胡汉辉,陈佩芬
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）厦民终字第235号上诉人（原审原告）林小慧，女，住厦门市思明区。委托代理人苏秋斌、林友博，福建世礼律师事务所律师。被上诉人（原审被告）胡汉辉，男，住厦门市思明区。被上诉人（原审被告）陈佩芬，女，住厦门市思明区。上列被上诉人共同委托代理人陈庆勇、黄镇斌，福建天衡联合律师事务所律师。上诉人林小慧因与被上诉人胡汉辉、陈佩芬房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2014）思民初字第12796号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林小慧向原审法院起诉，请求判令：胡汉辉、陈佩芬立即向林小慧双倍返还购房定金20万元及利息（以20万元为基数，按银行同期贷款利率，自起诉之日起计至实际还款之日止）。原审判决查明，2014年3月7日，林小慧与胡汉辉签订《房产买卖协议书》（编号：IHS20140307），由林小慧向胡汉辉购买位于厦门市思明区（原开元区）故宫路7号后的讼争房产。《房产买卖协议书》对购房款及定金、具体付款日期、违约条款和解除条件等作了约定。其在第一条约定：乙方（即林小慧）经过查阅甲方（即胡汉辉）提供的相关权属凭证复印件并经现场看房后对甲方所出售房产已充分了解，愿意购买上述房产。第二条约定：购房款共计105万元，在协议签订当日，乙方应支付购房定金10万元。第四条约定：乙方于2014年3月6日前至土房局办理继承过户手续完成并在取件后三日内，前往公证处办理全权公证委托交易时支付105万元（含定金10万元）。第十条约定：若乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付上述房产，违约方应向对方承担总房款每日0.05%的违约金。逾期达20日的，视为中途悔约，对方有权解除本协议并按第十条的约定追究违约方的违约责任。同日，林小慧向胡汉辉支付购房定金10万元，胡汉辉出具收条确认收到该定金。2014年4月24日，林小慧单方提出一份《房产买卖补充协议》，将付款期限延至2014年5月21日，即将原来约定的条款（“乙方于2014年3月6日前至土房局办理继承过户手续完成并在取件后三日内，前往公证处办理全权公证委托交易时支付105万元（含定金10万元）”）更改为“乙方于2014年5月21日前至土房局办理继承过户手续完成并在取件后三日内，前往公证处办理全权公证委托交易时支付105万元（含定金10万元）”。胡汉辉、陈佩芬对此予以认同。但林小慧仍未依约支付购房余款。2014年6月10日，胡汉辉委托代理律师致电林小慧，林小慧提出其因为资金周转困难，无法购买讼争房产。2014年6月11日，胡汉辉向林小慧发出一份《解除房产买卖协议通知书》，要求自该日起解除《房产买卖协议书》（编号：IHS20140307）及《房产买卖补充协议》，并对林小慧支付的10万元购房定金予以没收。原审判决另查明，胡汉辉与陈佩芬系夫妻。胡汉辉通过遗嘱继承，取得讼争房产（原业主曾惜）100%的产权份额。现讼争房产已过户登记至胡汉辉名下，其有权出售讼争房产。在胡汉辉出售讼争房产期间，该房产处于出租状态。原审法院认为，本案争议的焦点在于，本案应如何适用定金罚则。林小慧主张，胡汉辉在出售房屋时有意向其隐瞒讼争房屋的瑕疵，包括通行困难、无法改造等问题。林小慧在买房时就已表明其购房后将改造房屋并转卖，而讼争房屋的瑕疵将导致其购房目的无法实现。因此，正是因为胡汉辉未履行告知义务，违约在先，导致合同解除。故应适用定金罚则要求双倍返还定金。胡汉辉、陈佩芬辩称，房屋的通行并无问题，房屋转卖与本案亦无关。事实上，林小慧因资金困难迟迟未支付购房余款，超过约定的付款期限，且其明确表示不购买该房产，已构成违约。其二人基于合同约定及法律规定，有权没收定金。原审法院认为，《房产买卖协议书》、《房产买卖补充协议》系双方当事人真实的意思表示，内容合法，双方应依法履行合同义务。胡汉辉依照协议办理了继承过户手续，履行了约定义务。但林小慧迟迟未交付购房余款，已超过约定期限。林小慧提供的照片无法证明讼争房屋存在通行困难、难以改造等瑕疵。其对此应依法承担举证不能的后果。同时，林小慧在其与胡汉辉委托代理人的通话中，多次提到“本来是我们违约的，这个我很清楚”、“本来我们是很想买啦，现在遇到事情资金周转不过了，没办法啦”、“我们真的是资金出现问题……买是没办法啦，没办法付这个款”等等，均体现了林小慧系因资金困难、无法支付房款而构成违约的事实，而并非其所主张的因房屋存在重大瑕疵而暂缓支付购房余款。林小慧违反约定未支付房款，根据《房产买卖协议书》关于违约责任的约定，“若乙方不能按期向甲方付清购房款……，违约方应向对方承担总房款每日0.05%的违约金。逾期达20日的，视为中途悔约，对方有权解除本协议并按第十条的约定追究违约方的违约责任。”胡汉辉有权解除合同，并没收定金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回林小慧的诉讼请求。本案案件受理费2150元，由林小慧承担。宣判后，林小慧不服，向本院提起上诉。上诉人林小慧上诉称，双方对解除讼争房屋买卖合同已达成一致，争议焦点在于合同解除的过错方及法律后果承担问题。正是由于被上诉人胡汉辉、陈佩芬未如实披露讼争房屋的恶劣情况，且在上诉人缴交定金后仍拒绝让其再次入屋了解房屋情况，导致合同解除。原审片面以录音资料判定本案事实，未全面了解交易全过程，存在明显错误，应予纠正。一、讼争房屋存在无法通行、翻修、邻里关系紧张等严重问题，被上诉人在交易时却予以隐瞒，已违约在先。众所周知，厦门房地产交易市场中，卖方往往处于强势地位，表现之一就是买方在支付全款之前无法充分察看、了解房屋。本案中，被上诉人介绍讼争房屋时，未明确告知讼争房屋的通行需经过“故宫路7号”的通道，在明知上诉人购房后会对房屋进行翻修的情况下，未提醒上诉人注意房屋地下是防空洞。上诉人支付定金后又多次要求看房均被拒绝，故私下向周围居民打探，才了解房屋的上述瑕疵，且了解到由于被上诉人与周围居民不和，周围居民将联合反对上诉人未来对房屋的翻修。上诉人多次通过中介试图与被上诉人协商处理，但均未得到答复，为避免损失才暂缓付款。二、原审未全面了解讼争房屋上述瑕疵，片面依据被上诉人单次录音资料驳回上诉人诉讼请求，过于草率。基于上述房屋瑕疵，在通过中介试图与被上诉人协商处理未果的情况下，上诉人为避免双方冲突对立，有意委屈自己，希望双方能共同协商处理相关事宜。上诉人在录音资料中婉转表述自己资金不足问题，但这只是希望双方能相互退让而将责任揽在自己身上的作法，这从上诉人反复提到看房未果、无人敢买即可印证。因此，原审无视上诉人在录音中的诉求，片面看到被上诉人的代理人作为法律经验丰富的律师有意引导上诉人作出不利己方的陈述，这是极其错误的认定事实方式，恳请二审予以查明并纠正。上诉人林小慧请求撤销原审判决，依法改判支持其原审全部诉求。被上诉人胡汉辉、陈佩芬共同答辩称，原审认定事实准确、适用法律准确，上诉人的诉求没有任何事实依据和法律依据。一、双方签订合同后，在履约过程中，仅上诉人一方违约，被上诉人没有任何违约。上诉人称讼争房屋无法翻修、通行困难、邻里关系紧张等问题均不存在。签订合同之前，上诉人已现场勘查过房屋，已明知房屋状况，如其认为房屋存在严重瑕疵，不可能在签约后单方要求迟延付款。二、上诉人资金困难，明确表示不再履约，故被上诉人有权没收定金，单方解除合同。上诉人在录音中多次提出其因资金紧张无法支付购房款，其在一二审中均认可录音真实性，原审根据录音并结合其他证据认定上诉人违约是正确的。被上诉人胡汉辉、陈佩芬请求驳回上诉人林小慧的所有上诉请求。经审理查明，双方当事人对原审判决查明的事实均无异议，但林小慧认为原审判决遗漏查明讼争房屋存在通行问题、无法翻新装修等瑕疵，其购房目的无法实现。本院对双方无异议的事实予以确认。二审中，双方均未提交新的证据。本院认为，讼争的《房产买卖协议书》、《房产买卖补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容并不违反法律强制性规定，应认定为合法有效，双方均应依约履行。林小慧未在约定期限内支付购房款，其行为已构成违约，原审认定胡汉辉有权解除合同并没收定金，并无不当，本院予以维持。林小慧在《房产买卖协议书》中明确其已到现场看房并对讼争房屋已充分了解，其主张胡汉辉、陈佩芬在出售讼争房屋时隐瞒讼争房屋无法通行、无法翻修等瑕疵，但其在原审中所提交的照片等证据并不足以证明其该项主张，故其关于胡汉辉、陈佩芬违约在先的相关上诉主张，证据不足，本院不予支持。林小慧未能举证证明胡汉辉、陈佩芬存在违约行为，其要求胡汉辉、陈佩芬双倍返还定金并支付利息的相关诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4300元，由上诉人林小慧负担。本判决为终审判决。审 判 长 洪德琨代理审判员 黄南清代理审判员 章 毅二〇一五年一月十九日代书 记员 潘婉燕附本案适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来自：