（2014）石民初字第9691号
裁判日期: 2015-01-19
公开日期: 2015-04-02
案件名称
陈凯与北京北辰万通国际投资有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市石景山区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈凯,北京北辰万通国际投资有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款
全文
北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2014）石民初字第9691号原告陈凯，男，1979年12月22日出生。委托代理人郭铭，北京京翔律师事务所律师。委托代理人张睿，女，1981年6月7日出生，北京中恒祥商贸有限公司经理。被告北京北辰万通国际投资有限公司，住北京市石景山区时代花园南路17号1605。（注册号110000006432545）法定代表人刘尧，董事长。委托代理人薛勇，北京市华德莱律师事务所律师。原告陈凯与被告北京北辰万通国际投资有限公司（以下简称北辰万通公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员赵伟伟独任审判，公开开庭进行了审理。原告陈凯的委托代理人张睿，被告北辰万通公司的委托代理人薛勇到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告陈凯起诉称：2010年6月13日，原告与被告签订编号为Y1025667的商品房预售合同，购买位于北京市石景山区景都馨园X号楼X层X号的房产。合同约定房屋交易总价款991667元，被告应于2009年12月31日前，将房屋交付使用。于2011年7月4日（合同约定房屋交付后550日）前办理房屋转移登记。合同第21条约定，被告延期办理房屋转移登记的，应承担每延期1日向原告支付0.00005（万分之零点五）的违约金的违约责任。合同签订后，原告于2009年12月31日交付房款991677元（按照实际付款方式）。被告于2009年12月31日将房屋交付使用，但是直至2013年11月方收到办理房屋转移登记通知，并于2013年11月18日办理房屋转移登记，共逾期867日，被告应对逾期办理转移登记的违约行为承担违约责任。诉讼请求：1、要求被告给付原告迟延办理房屋产权登记的违约金42989.20元（以991677元为本金，自2011年7月4日起计算至2013年11月18日止共计867天，按每日万分之零点五计算违约金）；2、请求被告承担案件诉讼费。被告北辰万通公司答辩称：第一，原告主张的事实有出入，被告向原告交房的时间是2010年9月8日，加550天，应该到2012年3月份，原告2014年10月份才起诉，已经超过了2年诉讼时效的规定，法院应该驳回其起诉。第二，根据双方合同约定，只有在原告委托被告办理房屋权属登记的情况下，才会按原告的诉讼主张考虑违约金的问题。而原告属于自行办理，在自行办理的情况下被告只负有提供材料协助办理的义务，不存在承担违约金的问题。经审理查明：2010年6月13日，陈凯（买受人）与北辰万通公司（出卖人）签订编号为Y1025667的商品房预售合同，其中约定：北辰万通公司将其开发的坐落于北京市石景山区八角街道TSM-南区0761-25璟都馨园X地块X办公楼X层X房屋（现石景山区时代花园东街X号院X号楼X层X，以下简称涉案房屋）出售给陈凯，该房屋用途为办公，总价款986592元；第十一条交付条件约定出卖人应当在2009年12月31日前向买受人交付该商品房；第二十一条产权登记：（一）初始登记。出卖人应当在2010年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起15日内向买受人支付。（二）转移登记。1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。（2）买受人同意委托出卖人或出卖人指定单位向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用500元人民币。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起550日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）加（2）种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照同期中国人民银行同期活期存款利率付给利息。（2）买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内由出卖人支付。3、如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起550日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任。2010年6月13日，陈凯与北辰万通公司签订了上述商品房预售合同的补充协议，其中约定：买受人根据补充协议的约定给与出卖人所选择改动装修单位九个月的时间对该房屋依照《改动装修协议》的约定进行改动装修，自主合同中第十一条约定的房屋交付时间为起始日，计算改动装修期限。出卖人在完成改动装修后当天，即2010年9月30日，将该房屋交付给买受人。2010年6月13日，陈凯向北辰万通公司交付了上述涉案房屋的购房款共计986592元。2010年9月8日，北辰万通公司向陈凯交付了涉案房屋并与陈凯进行了房款结算，结算房款总价为991677元，陈凯就此补交房款5085元。2013年11月18日，陈凯自行完成了涉案房屋的所有权转移登记，并取得了所有权证书。本案庭审中，北辰万通公司述称，涉案房屋所在楼栋在2010年12月31日前即办理了初始登记，涉案房屋在此日期之后便具备了转移登记的条件。在办理房屋入住手续时北辰万通公司也已书面告知原告办理转移登记所需要的手续；对此，陈凯并不认可，称被告在取得涉案房屋初始登记后未履行通知义务，而且陈凯亦电话询问过多次也未明确是否可以办理，直至2013年11月份看到了在家门口张贴的通知才知道可以办理。上述事实，有《北京市商品房预售合同》、补充协议、购房款发票、房屋所有权证书、房屋登记档案、谈话笔录、双方当事人当庭陈述等证据材料，在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《北京市商品房预售合同》及补充协议系双方真实的意思表示，合法有效，双方应遵守履行。根据合同法及相关司法解释相关规定，被告作为商品房出卖人负有办理涉案房屋所在楼栋初始登记并在房屋具备办证条件后及时通知买受人自行办理产权转移登记的义务。由于合同中明确约定了被告办理涉案房屋所在楼栋初始登记的期限，被告在取得涉案房屋所在楼栋初始登记后，依据诚实信用原则，被告负有及时通知并协助原告办理产权转移登记手续的义务。因被告未能提供充分证据证实其在取得涉案房屋所在楼栋初始登记后及时尽到了通知和协助义务。故原告请求被告承担逾期办理转移登记违约责任的主张，于法有据，本院予以支持。但是，依据合同约定，原告负有向被告交纳委托办证费用并及时交纳相关费用的义务，由于原告未依约向被告交纳代为办证费用而自行办理产权转移登记，且原告亦未能提供证据证实其及时提出了办理房屋转移登记手续的申请，原告对迟延办理产权转移登记亦存在过错。关于违约金的计算期间是否超过诉讼时效。违约金为按日计付的连续性违约金的，以每个个别债权分别单独适用诉讼时效。本案中，合同约定应办理转移登记的时间为房屋交付之日起550日内，未能在上述期限办理房屋所有权证书的，自买受人应当取得房屋所有权证证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内由出卖人支付。由此可知，本案中合同约定的违约金是按日计算的连续性违约金。现双方均未提供证据证明存在时效中止、中断的情形，故本案的违约金保护范围为当事人起诉之日起前两年即自2012年10月24日起算至原告实际取得涉案房屋所有权证书之日即2013年11月18日。故对被告提出原告所主张的违约金已超过二年诉讼时效的抗辩意见，合理部分，本院予以采纳。对于在诉讼时效范围内的诉求，本院予以支持。根据合同法相关规定，当约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院予以适当减少。鉴于本案中，依据双方责任区分后，违约金数额并不过高，因此，关于被告要求酌减违约金的抗辩意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、北京北辰万通国际投资有限公司于本判决生效后七日内，给付陈凯逾期办理房屋所有权证书的违约金九千六百元；二、驳回陈凯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费四百三十七元，由陈凯负担三百三十七元（已交纳），北京北辰万通国际投资有限公司负担一百元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。代理审判员 赵伟伟二〇一五年一月十九日书 记 员 赵 军 更多数据：