（2014）济民终字第2606号
裁判日期: 2015-01-19
公开日期: 2015-05-05
案件名称
济宁京鲁房地产开发有限公司与济宁市轻工研究所合资、合作开发房地产合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省济宁市中级人民法院
所属地区
山东省济宁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
济宁京鲁房地产开发有限公司,济宁市轻工研究所
案由
合资、合作开发房地产合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）济民终字第2606号上诉人（原审原告、反诉被告）济宁京鲁房地产开发有限公司，住所地：济宁市任城区核桃园路路南1号楼。法定代表人解庆周，董事长。委托代理人郭庭锋，山东思雅律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）济宁市轻工研究所，住所地：济宁市任城区327国道**号。法定代表人董业坤，所长。委托代理人蔡永明，山东宏易律师事务所律师。济宁京鲁房地产开发有限公司（以下简称京鲁公司）与济宁市轻工研究所合作开发房地产合同纠纷一案，济宁市任城区人民法院于2013年5月20日作出（2013）任民初字第76号民事判决，济宁市轻工研究所不服，向本院提起上诉。本院于2013年11月6日作出（2013）济民终字第1379号民事裁定，撤销原审判决，发回济宁市任城区人民法院重审。济宁市任城区人民法院经重审后于2014年8月20日作出（2014）任民一重字第27号民事判决，济宁京鲁房地产开发有限公司不服该重审判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院认定，2008年8月6日，被告济宁市轻工研究所（甲方）与原告京鲁公司（乙方）签订《土地项目合作协议书》，约定“一、土地坐落在金宇西路南，市振宇蔬菜批发市场北，北郊变电所东，市污水设备处理厂西，共计9.26亩，济任国用1999字第081104440092号。二、价格共计600万元。三、甲方承担义务：1、甲方协助乙方清除该土地9.26亩的建筑附属物及租赁户，费用由乙方负担。2、甲乙双方联合开发手续由甲方协助办理，乙方支付相关费用。3、开发建设后，住宅按集资建房办理，房产证的办理均以房屋实际使用人的名义办理，乙方应协助甲方，完善房产手续和相关证件，有关费用由乙方负责，销售收入均归乙方所有。4、开发建设后，商业（办公）用房，因以甲方名义办理房产证，乙方有收益（永久使用）的权利。若甲方因破产、解散等原因，致使原单位不存在，造成乙方不能取得所有商业用房收益或因清算造成乙方出资的商业办公用房全部收入归国有或列入破产财产时，甲方应承担乙方建设该房产所支出的全部费用及预收益。5、建成的商业办公用房，甲方只拥有名义上的所有权，所有权的占有、收益、收入的权利由乙方使用。6、如果甲乙双方手续办不到，甲方应退还乙方支付的全部资金。四、乙方承担义务：1、在开发建设过程中甲乙双方共同协调周边关系，所需费用由乙方负责。2、在建设过程中所交纳的费用均由乙方支付。3、根据合同所签的付款期限及数额，如乙方违约，甲方有权终止乙方施工合同。五、付款方式：甲乙双方签订合同前，乙方应交纳预定金50万元，另在协议签订后乙方再付230万元给甲方，所剩余款320万元如乙方资金确实困难，应以乙方建筑物抵还，房屋价格以开工市场价格清算给甲方，甲方所占有的房屋面积以决算后的数额计算的面积（楼层办公或商业门面面积必须真实）。六、本协议未尽事宜，双方协商解决，此协议至签订之日起具有法律效力。（附补充协议）。”双方签字盖章。当日，双方签订《土地项目合作协议书补充协议》，内容为“由于甲方未开发前有土地附属物及租赁户，因甲乙双方共同协作开发，需清理甲方地上所有附属物及终结甲方在前期签订的所有租赁合同，将对原有租赁户进行补偿，所需费用共计50万元，由乙方承担。付款之日起，壹月内清理完毕地上附属物，并具备开工条件。甲方：王斌、资产租赁管理领导小组专用章。乙方：解庆周、济宁京鲁房地产开发有限公司（盖章）”。2010年10月11日，原、被告签订《补充协议》，约定“由于甲（被告）乙（原告）双方对济宁市轻工研究所的土地签订的联合开发协议已经过去很长时间，但由于种种原因，乙方应交予甲方的款项迟迟未能到位，所以造成土地开发项目未能实现，使研究所对职工的工资及养老保险金一直拖欠，造成了极坏的影响，因此双方在平等互利的基础上，共同协商制定补充协议如下：乙方应付甲方开发款应在以下时间付清：一、在2010年11月30日前交付四十五万元。二、在2011年3月30日前交付三百万元整。三、在工程建设许可证下发次日交付拆迁费五十万元。如乙方在规定时间内仍不能如约执行此协议，则视为违约并自愿放弃上述联合开发项目，并且甲方可以另行选择开发商，所造成的一切后果由乙方负责！！！”原告（乙方）签署时间为2010年10月22日。2008年8月6日，被告收取原告开发建设费200万元；2008年8月17日，孟宪义向解庆周借款5万元；2009年11月27日，被告收取原告京鲁公司开发土地款5万元；2010年2月26日，被告收取原告房屋开发款8万元；2010年7月30日，被告收取原告房屋开发款5万元；2010年8月9日，被告收取原告房屋开发款15万元；2010年12月14日，被告收取原告10万元；2011年1月28日，被告收取原告4.9万元。2012年11月15日，原告京鲁公司向被告济宁市轻工研究所发出《要求返还开发款的通知》，内容为“济宁市轻工研究所：2008年8月6日我和你所签订了《土地项目合作协议书》开发你所土地，共计付给你所开发款252.90万元。2010年10月11日，你我双方又签订了《补充协议》，约定我方应在2010年11月20日前交付45万元，2011年3月30日前交付300万元，如在规定时间内不能如约执行，则视为违约，并自愿放弃上述联合开发项目。补充协议签订后，我方在规定的时间内未再向你所交付开发款，并放弃了联合开发项目。从2011年3月30日后我方多次向你所主张返还已交付的开发款252.9万元，时至今日你所未返还，故每次通知你所在收到通知后3日内向我方返还开发款及利息。济宁京鲁房地产开发有限公司（盖章）2012年11月15日。”2013年10月18日，原被告双方又签订《房地产转让协议》一份。协议约定：一、本协议标的。甲方（济宁市轻工研究所）遵从本协议约定并经上级主管部门同意向乙方（济宁京鲁房地产开发有限公司）转让其项下的位于济宁市金宇西路南327国道64号的全部房产及土地转让给乙方并包括该区内的附属物及配套设施。甲方转让的房产权属证书分别是：1、济宁市房权证古字××号；济宁市房权证中区字第××号；济宁市房权证中区字第××号。转让的土地系国有划拨办公土地，国有土地使用证号为：济任国用（1999）字第081104440092号，土地面积6173.7平方米。二、转让价格及承担费用。1、甲乙双方协商一致，确定甲方位于金宇路南327国道64号的全部房地产权的转让价格为人民币壹仟壹佰万元（小写1100万元）。三、付款方式及期限。乙方以分期付款方式按期将转让款汇入甲方指定的银行账号。1、首期付款：因乙方和甲方在2008年8月6日签订过《土地项目合作协议书》及《补充协议》，乙方已支付给甲方合作款贰佰肆拾柒万玖仟元整（小写247.9万元），从总价款壹仟壹佰万元扣减贰佰肆拾柒万玖仟元后，乙方应付给甲方捌佰伍拾贰万壹仟元整（小写852.1万元）……，五、违约责任……．另外：乙方未按协议约定付清首期付款，属缔约过错，乙方自愿放弃原交纳的合作款项贰佰肆拾柒万玖仟元及利息。…．原审法院认为，原被告于2008年、2010年分别签订了《土地项目合作协议书》、《土地项目合作协议书补充协议》、《补充协议》。部分履行后，双方认为由于种种原因原告应交予被告的款项迟述未能到位，又于2010年10月签订的有关支付开发款的协议也未履行。在本案诉讼期间，双方又于2013年10月18日就同一标的物签订了新的合作协议。重新约定了双方的权利义务关系，新协议对双方诉争的原告付给被告的开发款也重新做了明确约定，现原告仅依据2008年和2010年签订的《土地项目合作协议书》、《土地项目合作协议书补充协议》、《补充协议》要求解除上述协议并要求被告返还252.9万元开发款的诉讼请求，没有法律依据，不予支持。为统一、公平处理原被告之间的纠纷，平衡双方利益，被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）因违约赔偿其损失92.4万元的反诉请求亦暂不处理为宜。据此，依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条的规定，判决：一、驳回原告济宁京鲁房地产开发有限公司的诉讼请求；二、驳回反诉原告济宁市轻工研究所的反诉请求。案件受理费27032元、财产保全费5000元由原告承担；反诉案件受理费6520元，由被告承担。宣判后，济宁京鲁房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉称，重审判决认定事实错误，应当依法撤销，上诉人要求解除与被上诉人的《土地项目合作协议书》与《土地项目合作协议书补充协议》，并要求被上诉人返还合作开发款2479000元及利息，被上诉人同意解除合同，并且明确在上诉人承担部分损失后同意退还上诉人的开发款。当事人双方都同意解除合同，一审法院没有理由不支持上诉人的诉讼请求。一审法院认为当事人双方在2013年10月18日签订的《房地产转让协议》与《土地项目合作协议书》二个合同系同一标的物，新协议对双方讼争的开发款也重新做了明确约定为由，驳回了上诉人的诉讼请求。任城区法院的认定是错误的。《土地项目合作协议书》的内容是当事人双方联合开发关系，上诉人提供开发资金，被上诉人提供土地。而《房地产转让协议》内容是房地产转让，是房地产转让关系，且该房地产拟转让的房地产土地系国有划拨性质，该房地产转让行为需经所在地人民政府审批后方能生效，其《房地产转让协议》属于效力待定合同。请求二审法院撤销一审判决第一项，判令被上诉人偿还上诉人支付的人民币2479000元，并按中国人民银行同期贷款利率从2011年3月30日起支付上诉人利息损失至2479000元付清之日止；一审、二审、重审的诉讼费用及财产保全费用由被上诉人承担。被上诉人济宁市轻工研究所答辩称，上诉人与被上诉人之间就涉案房地产达成了新的协议，上诉人是了解该土地性质状况的，且上诉人也认可了2013年10月重新签订的协议，这是对前两次协议的变更。关于涉案房屋、土地是否需有相关部门的同意批准，这只是土地变为商用性质的手续，而与双方真实意思约定无任何牵连，且在2013年10月18日签订的协议中，专门约定了“乙方未按照协议约定放弃……及利息”，上诉人拿出已经没有任何效力的原来签订的土地合作项目书和补充协议进行主张权利，否认双方签订房地产转让协议，这是在规避自己应承担的合同义务，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院依法予以驳回。二审经审理查明的事实与一审所认定的事实相一致。本院认为，2013年10月18日，上诉人、被上诉人签订房地产转让协议，该协议约定了被上诉人经上级主管部门同意向上诉人转让其项下的位于济宁市金宇西路南327国道64号的全部房产及土地并包括该区内的附属物及配套设施，双方约定了转让款共计为11000000元，双方在该协议中还对此前双方按照2008年8月6日签订的土地项目合作协议书及补充协议履行过程中上诉人支付给被上诉人的2479000元予以了扣减，在此基础上约定为履行本协议上诉人需支付给被上诉人转让款8521000元。同时，双方还在违约责任部分约定，被上诉人未按协议约定付清首期付款，属缔约过错并自愿放弃原交纳的合作款项2479000元及利息。通过分析上述协议，应认定为双方在对此前2008年、2010年分别签订的土地项目合作协议书、土地项目合作协议书补充协议、补充协议履行情况进行过协商、确认，在此基础上上诉人认可了自己的违约行为并明确了己方的违约责任，包括对已经支付给被上诉人的合作款2479000元的利息也予以放弃，故应认定双方就此前上诉人支付的开发款重新做了明确约定，2013年10月18日上诉人、被上诉人签订房地产转让协议系双方真实意思表示，上诉人以双方于2013年10月18日签订的房地产转让协议系效力待定为由仅依据2008年、2010年分别签订的土地项目合作协议书、土地项目合作协议书补充协议、补充协议要求被上诉人返还2529000元，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持，并无不当。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，上诉人的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27032元，由上诉人济宁京鲁房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 朱壮男审 判 员 张 杰代理审判员 马 斌二〇一五年一月十九日书 记 员 楚亭亭 来自：