（2013）鄂江岸民商重字第00002号
裁判日期: 2015-01-19
公开日期: 2015-08-06
案件名称
武汉金源世界物业管理有限公司与姜琳物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
武汉市江岸区人民法院
所属地区
武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
武汉金源世界物业管理有限公司,姜琳
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第七十二条第一款；《物业管理条例（2007年）》：第二十五条；《中华人民共和国合同法》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条
全文
湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2013）鄂江岸民商重字第00002号原告武汉金源世界物业管理有限公司，住所地：湖北省武汉市江岸区中山大道1166号。法定代表人林兴识，董事长。委托代理人谢斌（特别授权代理），湖北易斯创律师事务所律师。委托代理人胡勇（特别授权代理），湖北易斯创律师事务所律师。被告姜琳，武汉伊美尚美容整形医院有限公司董事长。委托代理人李岑岩（特别授权代理），北京市盈科律师事务所律师。委托代理人张广友（一般授权代理）。原告武汉金源世界物业管理有限公司（以下简称金源物业公司）诉被告姜琳物业服务合同纠纷一案，本院于2012年12月6日作出（2012）鄂江岸民商初字第00327号民事判决书。原告金源物业公司不服，提出上诉。2013年4月10日，武汉市中级人民法院（以下简称市中院）作出（2013）鄂武汉中民二终字第00182号民事裁定书，裁定发回本院重审。本院于2013年6月4日立案受理后，依法适用普通程序由审判员丁杰担任审判长，和审判员肖珍荣、人民陪审员丁凤玲参加的合议庭分别于2013年7月19日、11月18日公开开庭进行了审理，原告金源物业公司的委托代理人谢斌、胡勇，被告姜琳的委托代理人李岑岩及其原委托代理人李子潇到庭参加了诉讼。2013年12月12日，被告姜琳就原告金源物业公司提交的该公司与金源世界中心大厦业主管理委员会（以下简称金源大厦业主委员会）于2005年10月1日签订的《武汉市物业管理委托合同（A）》公章的真实性问题向本院提交鉴定申请。经本院委托后，中南财经政法大学司法鉴定中心于2014年7月14日作出中南大司法鉴定中心（2014）文鉴字第85号《文书司法鉴定意见书》。本案再次分别于2014年8月5日、9月24日、11月19日公开开庭进行了审理，原告金源物业公司的委托代理人胡勇到庭参加了历次诉讼，被告姜琳的委托代理人李岑岩到庭参与了2014年8月5日、9月24日的诉讼。2014年11月19日，被告姜琳更换了新的委托代理人，即将其原委托代理人李子潇更换为张广友，故由张广友作为其委托代理人到庭参与了2014年11月19日的诉讼。在本案审理期间，双方当事人要求给予四个月的时间以自行和解，本院予以准许。因案情复杂、双方争议较大，经本院院长批准延长了审理期限六个月。本案现已审理终结。原告金源物业公司诉称：我公司系金源世界中心大厦（以下简称金源大厦）的物业服务公司，自2004年3月起为金源大厦提供共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护；公共区域的环境卫生维护；公共区域的秩序维护和安全协防等物业服务。姜琳系该大厦1层1室、2层1室、3层1室和4层1室的业主，于2007年12月24日取得房屋所有权证，房屋用途为商场，建筑总面积为10，146.45平方米（1，416.56平方米＋3，041.77平方米＋2，876.74平方米＋2，811.38平方米）。由此，我公司与姜琳存在物业服务关系，姜琳应向我公司交纳物业服务费。按照金源大厦的物业收费标准，涉案房屋的物业服务费为6元／平方米／月，但姜琳自始未缴纳过物业服务费。2008年12月29日，我公司曾向姜琳开办的武汉伊美尚整形美容医院有限公司（即涉案房屋使用人，以下简称伊美尚医院）收取了配套费15，000元，但此款为我公司代金源大厦建设单位武汉金源世界房屋建筑开发有限公司（以下简称金源建筑公司）收取，且伊美尚医院仅只支付一次配套费，该配套费与我公司的物业服务费并无关联。我公司屡次就物业服务费事宜与姜琳交涉，但姜琳均不予理会。另外，由于姜琳在金源大厦1层不当建造观赏水景，导致地下车库顶层楼面严重渗漏，对停放车辆造成损害，依法应当承担恢复原状、停止侵害等民事责任。故请求判令：1、姜琳自2008年1月1日起按照60，878.70元／月（即6元／平方米／月）的标准向金源物业公司支付拖欠的物业服务费至判决生效时止（暂计至2013年7月31日，拖欠的物业服务费为4，078，872.90元）；2、姜琳向金源物业公司偿付逾期支付物业服务费的损失直至物业服务费付清之日［以中国人民银行同期同类人民币逾期贷款利率（贷款基准利率上浮50%）计算］；3、姜琳将地下车库顶层楼面恢复原状，停止侵害；4、本案全部诉讼费用由姜琳负担。审理中，金源物业公司放弃了前述第3项诉讼请求。被告姜琳辩称：第一、金源物业公司没有与建设单位金源建筑公司签订前期物业服务合同，没有经过前期物业公司的招投标程序，也没有经过业主大会选聘，且金源建筑公司、金源物业公司均没有与我就金源物业公司的物业服务进行约定，故金源物业公司不具备本案的诉讼主体资格；第二、金源物业公司与我不存在事实合同关系。我的房屋具有独立的门和通道、电梯、楼梯，门、电梯、楼梯均不能通向金源大厦其他业主的房屋；我对诉争房屋进行独立清扫、保洁、清运和绿化养护、秩序的维护，具有独立的公共照明，我房屋内的通风、供电、给排水、电梯等设施、设备的运行、维护均由我独立完成，并具有独立的车辆停泊管理且自行服务，从始至终，我没有接受金源物业公司的物业管理，双方之间不存在物业管理的基础；第三、金源物业公司曾向我代收、代缴水电费，但此行为不是物业服务的范围，不能以此推定双方形成事实上的物业服务合同关系；我开办的伊美尚医院也曾于2008年12月29日向金源物业公司交纳了15，000元配套费，但此款是伊美尚医院装修时需向房屋建设单位（即金源建筑公司）交纳的费用。请求驳回金源物业公司的诉讼请求。经审理查明：位于武汉市江岸区中山大道1166号的金源大厦系金源建筑公司开发建设。金源大厦地上层数为29层、地下层数为2层，共计31层。目前，地上一层由案外人中国光大银行武汉分行（租赁房屋的建筑面积为790.54平方米）和伊美尚医院使用（伊美尚医院使用的房屋即姜琳名下的涉诉1至4层1室房屋）。2007年7月27日，金源建筑公司与姜琳开办的伊美尚医院签订了《对﹤购置金源世界中心裙楼商厦协议书﹥的补充协议》（以下简称《补充协议》）一份，其中约定：金源建筑公司将其开发建设的金源大厦1－4层裙楼商厦产权售卖给伊美尚医院；伊美尚医院为综合性整形美容医院，涉及医疗行业的特殊性，伊美尚医院要求受让商厦后对其水、电、保安等物业工作，在得到物业公司支持的同时进行自我管理，伊美尚医院需按规定向物业公司交纳1－4层裙楼商厦物业供水、供电配套服务费（不含设备设施的日常维修费），标准为60，000元／年；金源建筑公司同意伊美尚医院在办理商厦移交手续满半年时开始向物业公司交纳上述物业配套服务费；正式房屋买卖合同签订后协议自动失效。2007年11月22日，姜琳作为买受人与金源建筑公司签订了四份《武汉市商品房买卖合同》，向其购买了金源大厦1－4层的1室房屋共计4套，四份合同载明商品房用途均为商业服务，建筑总面积10，146.45平方米（即1，416.56平方米＋3，041.77平方米＋2，876.74平方米＋2，811.38平方米），其中公共部位与共用房屋分摊建筑总面积为2，166.71平方米（即302.50平方米＋649.55平方米＋614.31平方米＋600.35平方米），同时，四份合同均未就前期物业服务作出约定。2007年12月24日，姜琳取得了上述4套房屋的所有权证，房屋建筑总面积为10，146.45平方米，房屋用途为商业服务。姜琳购房后亦未与金源物业公司签订物业服务合同。2008年1月起，姜琳将上述房屋交由伊美尚医院使用，从事医学美容经营活动。2008年12月29日，伊美尚医院向金源物业公司支付了2008年10月至12月的配套费15，000元。2010年11月9日，金源物业公司因水电费结算问题将姜琳、伊美尚医院诉至本院，经本院主持调解，双方于2011年5月31日达成调解协议，约定姜琳、伊美尚医院除每月据实向金源物业公司支付电费外，还应按当月实际用电量的8%支付变压器的电量损耗。2012年1月6日，金源物业公司以姜琳未交纳物业服务费为由诉至本院。依金源物业公司的申请，本院曾委托武汉市江岸区物价局成本监审价格认定分局对金源大厦1－4层1室房屋的物业服务收费标准进行司法鉴定，该局以“《武汉市物业服务收费管理办法实施细则》（武价房字（2004）1**号）文件第八条、第九条的规定，标的物属于非普通住宅和经济适用住房的其他类型，其物业服务收费标准实行市场调节价，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定”为由，决定不予受理。另查明：江岸区房产管理局备案资料显示：2001年10月1日，金源大厦业主委员会（作为甲方，案外人史平担任主任）与武汉金源世界房屋建筑开发有限公司物业管理分公司（以下简称金源建筑物业管理分公司，作为乙方）签订《物业管理委托合同（B）》，其中约定：甲方将金源大厦（建筑面积为48，000平方米）委托于乙方实行物业管理；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对本合同承担相应的责任；委托管理期限为两年，自2001年10月1日起至2003年10月1日止；本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米（执行价）1.80元／2.50元（标准价）向业主或物业使用人收取；非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米（执行价）3.50元／4.80元（标准价）向业主或物业使用人收取，管理服务费标准的调整按市场物价指数调整；空置房屋的管理服务费，由乙方按建筑面积1元／平方米／月的标准向业主和使用人收取。2002年5月30日，双方又签订了一份《物业管理委托合同（B）》，除委托管理期限约定为自2003年10月1日起至2005年10月1日止外，其余合同内容一致。2010年1月26日起，姜琳（即本案被告）备案为金源大厦新一届业主委员会主任。该届业主委员会三年期届满后即停止运作，金源大厦现无业主委员会。并查明：金源建筑物业管理分公司系金源建筑公司下属分支机构，于2003年10月16日被吊销营业执照。金源物业公司于2004年3月25日发起设立。原金源建筑物业管理分公司在金源物业公司设立后即不再对金源大厦进行物业服务。2004年7月19日，武汉市物价局就金源大厦物业服务核发《服务价格收费许可证》，其中载明：收费单位名称：金源物业公司；收费项目综合服务费（金源大厦）：商场收费标准为6元／月／平方米。2014年9月19日，金源建筑公司出具《情况说明》一份，其中载明：金源大厦系我公司开发建造，并由我公司下属的物业管理分公司负责该大厦2004年之前的物业服务。金源物业公司2004年3月成立后，我司将整座金源大厦及相关设施设备全部移交金源物业公司，由其提供物业服务至今。同日，金源大厦所在的岳飞社区居委会及江岸区房产管理局物管科分别出具《证明》一份，均载明“金源物业公司自2004年3月25日成立以来，一直为金源大厦提供物业服务至今。另外，市中院（2010）武民二终字第300号民事判决书、本院（2011）岸民商初字00037号民事调解书均载明金源物业公司系金源大厦的物业管理方，且中国光大银行武汉分行自2009年起一直以转帐方式向金源物业公司支付物业管理费。另因金源大厦安全保障需要，金源物业公司在金源大厦周边及内部设置了相应摄像头，其中两个摄像头与伊美尚医院相关联。姜琳将涉案房屋作伊美尚医院使用后在其四层楼内自行安装电梯作经营使用，并在屋内设置车库，另辟医院、车库进出口，独立于大厦的相关设施，其室内及进出口处的环境卫生均自行管理，且于伊美尚医院周边单独设置4个摄像头。金源物业公司在重审期间提交一份2005年10月1日，由该公司与金源大厦业主委员会（主任为史平）签订的《物业管理委托合同（A）》，其中载明：委托管理期限为4年，即自2005年10月1日起至2009年10月1日止；商场物业服务费的收费标准为6元／月／平方米。姜琳对该合同中加盖的金源大厦业主委员会公章的真实性提出了公章鉴定申请。经本院委托，中南财经政法大学司法鉴定中心于2014年7月14日出具中南大司法鉴定中心（2014）文鉴字第85号《文书司法鉴定意见书》，鉴定意见为：落款日期为“2005年10月1日”的《武汉市物业管理合同（A）》中第8页“金源世界中心大厦业主管理委员会”的印章印文与在江岸区房产管理局备案的《物业服务委托合同》中业主委员会的印章、印文不是同一印章所盖。上述事实，有双方当事人提交的涉案房屋《武汉市商品房买卖合同》、伊美尚医院与金源建筑公司签订的《补充协议》、涉案房屋物业状况照片，原告金源物业公司提交的武汉市物价局于2004年7月19日核发《服务价格收费许可证》；涉案房屋所有权登记信息；2005年10月1日《武汉市物业管理合同（A）》；金源物业公司与案外人中国光大银行武汉分行签订的《物业管理服务合同》；2008年12月29日银行进账单（回单）；市中院（2010）武民二终字第300号民事判决书、本院（2011）岸民商初字第37号民事调解书；金源建筑公司于2014年9月19日出具的《情况说明》、岳飞社区居民委员会及江岸区房产管理局物管科分别于同日出具的《证明》，和被告姜琳提交的其及伊美尚医院从房屋开始使用至今在保洁、建筑安装等物业服务方面订立的部分合同及部分票据，以及本院向江岸区房产管理局物管科调取的2001年10月1日《物业管理委托合同（B）》及2002年5月30日《物业管理委托合同（B）》；中南财经政法大学出具的《文书司法鉴定意见书》等予以佐证。本院认为：本案系因收取物业服务费而引起的物业服务合同纠纷。双方的争议焦点为：一、金源物业公司是否具有本案的诉讼主体资格；二、金源物业公司与姜琳是否存在事实上的物业服务合同关系以及形成时间；三、姜琳应依何种标准向该公司支付物业服务费及是否应支付逾期付款利息损失。第一、关于金源物业公司是否具有本案诉讼主体资格的问题。姜琳辩称金源物业公司没有与金源建筑公司签订前期物业服务合同，没有经过前期物业公司的招投标程序，也没有经过业主大会选聘，且金源建筑公司、金源物业公司均没有与其就金源物业公司的物业服务进行约定，故金源物业公司不具备本案的诉讼主体资格。虽物业监管部门备案的2001年及2002年金源大厦《物业管理委托合同（B）》上物业服务方系金源建筑物业管理分公司，但该分公司的上级开办单位也即涉案房屋建设单位金源建筑公司出具《情况说明》，说明金源大厦2004年之前的物业服务由该分公司完成；2004年3月金源物业公司成立后，金源大厦及相关设施设备就已全部移交金源物业公司，并由金源物业公司提供物业服务至今。庭审时，金源物业公司还提交了武汉市物价局于2004年7月19日核发的《服务价格收费许可证》、金源大厦所在岳飞社区居委会及相关物业监管部门（即江岸区房产管理局物管科）分别的出具《证明》以及人民法院已生效的法律文书共同证明金源物业公司自2004年3月起即系金源大厦的物业管理人，而姜琳在涉案纠纷的原审、二审及本案中均无反驳证据证明金源大厦在此期间有其他的物业管理人。故可认定金源物业公司事实上自2004年3月起即对金源大厦进行了物业管理服务。金源物业公司具备本案的诉讼主体资格。第二、关于金源物业公司与姜琳是否存在事实上的物业服务合同关系以及形成时间的问题。金源物业公司具备相应的物业管理资质，其对金源大厦从事了物业管理服务，按照权利义务对等原则，该公司享有向金源大厦业主或实际使用人收取物业管理服务费的权利。姜琳辩称其与金源物业公司间没有签订书面的物业服务合同，且因经营伊美尚医院的需要，其室内单设电梯、车库等的设施及清洁等物业服务系自行购建、自成一体，自行完成，没有使用和享受金源大厦其他物业公共部位、共有设施及物业服务，故金源物业公司与其不存在物业服务关系，其不应负担物业费用。虽金源物业公司在本案审理期间未提交有效的合同依据证明其与金源大厦业主委员会签订了新的物业服务合同，但从现有证据来看，金源物业公司自2004年3月起即对金源大厦进行物业服务，且金源大厦业主委员会至本案诉讼前均未主张解除金源物业公司对金源大厦事实上的物业服务关系，该物业服务关系沿续至今，故金源物业公司对金源大厦的物业服务虽存有合同依据上的瑕疵，但应不影响涉案事实上的物业服务关系的建立和有效。姜琳系金源大厦的业主之一，其名下的涉案房屋并非单体独栋，系金源大厦不可分割的组成部分，同时，涉案房屋的商品房买卖合同亦明确载明其名下房屋的建筑面积中除含有套内面积之外并含有公共部位与共用房屋分摊面积，即姜琳除对房屋专有部分享有所有权外，并对金源大厦的共有部分享有权利。对业主和实际使用人未使用小区公共部位、公共设施等，是否应承担相应义务的问题，《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第七十二条第一款的规定“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务”。该义务即包括：（1）、依共用部分的本来用途使用共用部分；（2）、分担共同费用和负担。共同费用和负担主要包括：日常维修和更新土地或楼房的共同部分及公共设备的费用、管理事务的费用等。依据上述《物权法》的相关规定，姜琳不仅对其专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，还应对专有部分以外的共有部分享有权利并承担义务。姜琳作为金源大厦整体物业管理的受益人之一，与金源物业公司形成了事实上的物业服务关系，其上述抗辩观点不能成立，姜琳应负有向金源物业公司支付相应物业服务费的义务。而本院（2011）岸民商初字第37号民事调解书中已载明，姜琳投资开办的伊美尚医院自2008年1月起即使用诉争房屋，故双方形成事实上的物业服务关系的时间应自2008年1月起。第三、关于姜琳应依何种标准向该公司支付物业服务费及是否应支付逾期付款利息损失的问题。金源物业公司主张姜琳应自2008年1月1日起按照60，878.70元／月（即6元／平方米／月）的标准向金源物业公司支付拖欠的物业服务费至判决生效时止。根据2007年8月26日修改后的《物业管理条例》第二十五条的规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，但涉案房屋的建设单位金源建筑公司与姜琳签订的四份《武汉市商品房买卖合同》均未约定物业服务内容，且金源物业公司也长期未与姜琳签订书面物业服务合同，涉案纠纷形成有其历史原因，金源物业公司作为收费的主体对此应承担主要责任。虽2004年武汉市物价局核发的《服务价格收费许可证》上载明金源大厦非住宅物业费收费标准为6元／平方米／月，但此为政府物价部门对物业费核定的最高限价，实际执行价应以双方协商的价格为准。而涉案物业服务费长期没有约定具体的收费标准，金源物业公司也未提交有效证据证明该公司与往届金源大厦业主委员会签订了物业服务合同，且姜琳已事实上多年自行服务、自我管理，自行完成了部分应由金源物业公司服务的项目，考虑涉案《补充协议》曾就相关物业服务以配套费名义约定收费标准为60，000元／年，且2008年12月29日姜琳（伊美尚医院）与金源物业公司仍在按此约定执行，并综合考虑自姜琳实际使用该房屋起至今的物价、物业服务费等上涨因素，故自2008年1月起至判决确定给付时止，姜琳未交物业服务费应酌定为600，000元为宜（姜琳经营的伊美尚医院于2008年12月29日向金源物业公司交纳的15，000元配套费属姜琳已交物业服务费之列），金源物业公司超出该部分的物业服务费主张本院不予支持。金源物业公司并主张姜琳应按中国人民银行同期同类逾期贷款利率的标准偿付利息损失，直至物业服务费付清之日止。虽然姜琳拒不交纳物业服务费是形成本案纠纷的原因之一，但同时金源物业公司未及时与姜琳或相关业主委员会签订书面物业服务合同，并以此规范、约束相关业主，减少纠纷，且怠于行使权利，未及时避免相关损失的不当扩大也是形成涉案纠纷原因之一，对此，金源物业公司应承担相应民事责任，故本院对金源物业公司的此项诉请不予支持。综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国物权法》第七十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告姜琳于本判决生效后十日内向原告武汉金源世界物业管理有限公司支付自2008年1月起至判决确定给付之日止所欠物业服务费600，000元；二、驳回原告武汉金源世界物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费29，690元、邮寄费20元，共计29，710元，由原告武汉金源世界物业管理有限公司负担19，905元，由被告姜琳负担9，805元。因原告武汉金源世界物业管理有限公司已将此款全部预交本院，故被告姜琳应在支付上述款项时将所负担的诉讼费用一并支付给原告武汉金源世界物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长 丁 杰审 判 员 肖珍荣人民陪审员 丁凤玲二〇一五年一月十九日书 记 员 尹代嫒 微信公众号“”