（2014）石民初字第4251号
裁判日期: 2015-01-19
公开日期: 2015-04-30
案件名称
焦健与北京北辰万通国际投资有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市石景山区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
焦健,北京北辰万通国际投资有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款
全文
北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2014）石民初字第4251号原告焦健，男，1980年11月14日出生。被告北京北辰万通国际投资有限公司，住所地北京市石景山区时代花园南路17号1605。法定代表人刘尧，董事长。委托代理人薛勇，北京市华德莱律师事务所律师。原告焦健与被告北京北辰万通国际投资有限公司（以下简称北辰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员张英周担任审判长、人民陪审员张文华、姜桂梅参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告焦健、被告北辰公司的委托代理人薛勇到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告焦健起诉称：2009年7月18日，原告与被告签订《北京市商品房预售合同》及相关补充协议，约定原告向被告购买其开发的位于石景山区某预售商品房一套，最终购房款为934594元。2010年9月4日，原告委托被告办理房屋所有权证，并支付500元委托办理费用。依据约定，交房日期为2010年9月4日，被告代为办理房产证的日期为2012年3月7日，房产证实际办理日期为2014年5月14日。合同约定如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起550日内取得房屋所有权证书，且买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满至次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人每日按已付款万分之零点五计算向买受人支付违约金，违约金应自实际取得房屋所有权证书之日起15日内支付。原告认为，被告逾期办理产权转移登记的行为已经构成违约，应当依照合同约定向原告支付违约金。为维护原告权益，故诉至法院。诉讼请求：1、判令被告支付自2012年3月6日起至2012年11月23日止的逾期办理房屋所有权证违约金；2、案件受理费由被告承担。被告北辰公司辩称：原告委托被告办证属实，但被告认为原告主张的违约金损失过高，根据合同法解释二第29条规定，原告主张的违约金应相当于实际损失，原告主张的违约金不符合实际情况。经审理查明：2009年7月18日，焦健（买受人）与北辰公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，合同编号为Y839216，约定北辰公司将其开发的坐落于北京市石景山区涉案房屋出售给焦健，该房屋用途为办公，总价款929678元；出卖人应当在2010年11月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款��并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起15日内向买受人支付。商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。（2）买受人同意委托出卖人或出卖人指定单位向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用500元人民币。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起550日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）加（2）种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照同期中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内由出卖人支付。如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起550日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任。2010年9月4日，焦健与北辰公司签署房款结算单并支付全部购房款，同日，焦健向北辰公司支付供暖费、产权费。2010年11月29日，北辰公司取得涉案房屋所在楼栋的初始登记证书。2012年7月28日，北辰公司向其代理人王兵出具授权委托书，授权王兵办理涉涉案房屋所有权转移登记手续。2012年8月8日，焦健向地税部门缴纳了办理涉案房屋契税。2012年8月11日，北辰公司向房屋登记主管部门提交了房屋所有权转移登记申请书。2012年11月23日，北辰公司代为焦健办理取得涉案房屋所有权登记，并于2012年11月30日领取所有权证书。2014年5月29日，焦健自北辰公司领取房屋所有权证书。另查明：在业主办理入住手续时，北辰公司向业主发送《办理产权通知书》及《办理产权登记手续须知》。其中，《办理产权通知书》中载明：按揭客户必须缴纳产权办理费用（购房契税、公共维修基金），并由北辰公司统一办理房屋产权证；一次性付款客户必须缴纳房屋公共维修基金费用，产权可委托北辰公司办理或自行办理（详见《办理产权登记手续须知》）。《办理产权登记手续须知》中介绍了办理产权登记登记手续有关事项，该通知载明的办理产权登记时间为2010年8月30日至9月5日，交纳的款项包括购房契税、测绘费、产权证委托代办费等。北辰���司认为上述证据可以证实其在办理房屋入住手续时即履行了对业主办理房屋产权转移登记的通知义务。上述事实，有《北京市商品房预售合同》、购房款发票、收据、屋所有权转移登记申请证书、契税发票、授权委托书、领证凭证、房屋所有权证书、初始登记证书、《办理产权通知书》、《办理产权登记手续须知》、收据、收条、双方当事人陈述意见等证据材料，在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《北京市商品房预售合同》系双方真实的意思表示，合法有效，双方应遵守履行。由于合同中明确约定了被告办理涉案房屋所在楼栋初始登记以及代为办理涉案房屋转移登记的期限，并约定了因出卖人的责任导致转移登记未按期办理的，出卖人应承担违约责任。因被告未能���供充分证据证实其逾期代为办理涉案房屋产权转移登记证书的正当事由，故关于原告要求被告支付违约金的主张，于法有据，本院予以支持。但是，由于原告未能提供证据证实其按约定及时交纳了办证相关费用，对由此导致的逾期领取所有权证书亦应负有一定的责任。鉴于我国法律规定的违约金具有补偿性，以填补损失为目的，依合同法相关规定，当约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院予以适当减少。因此，关于原告请求被告承担逾期办理所有有权证违约金的诉讼请求，综合考虑原告实际损失、合同履行情况、双方过错程度以及原告预期利益等因素，根据公平和诚实信用原则，本院予以酌定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、北京北辰万通国际投资有限公司自本判决生效之日起十五日内支付焦健因迟延取得涉案房屋所有权证违约金一万零八百元；二、驳回焦健的其他诉讼请求。如北京北辰万通国际投资有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费用四百零二元，由北京北辰万通国际投资有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审 判 长 张英周人民陪审员 张文华人民陪审员 姜桂梅二〇一五年一月十九日书 记 员 韩 佳 更多数据：搜索“”来源：